某房地产设计统一技术措施.docx

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某房地产设计统一技术措施

!

房地产设计统一技术措施

住宅部分

一.总平面设计

1.间距

建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m，以免影响采光。

2.消防

总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室时，结构应考虑消防车总重300KN荷载。

登高面

|

2.2.1登高面宜在用地红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，并按消防车总重300KN计算。

2.2.2当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。

消防车道

2.3.1高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设18m×18m回车场。

2.3.2消防车最小转弯半径：

高层12m，多层9m。

2.3.3消防车道最小宽度：

登高面处6m，其它处4m。

2.3.4消防车道的坡度：

登高面≯1％，其它处≯7％。

2.3.5消防车道距建筑物距离宜≮5m。

、

2.3.6高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。

2.3.7高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。

3．流线设计

住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。

4.附属用房

总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理用房。

应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6㎡，与住宅距离不宜小于10m，外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置给排水设施。

箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小于9m，以免影响景观和采光。

>

5．摩托车、自行车存放

总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于9m；偏低档次的住宅项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。

住宅项目，宜按每五户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置，考虑电源。

可以考虑设置在架空层。

出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑。

二.单元户型设计

1.单元户型基本设计要求

层高：

采用分体空调的多层大于等于2.8m，高层3.0m；若采用中央空调不宜小于3.3m。

。

车库辅房高度按2.195m设计，2.5m施工，注意梁对层高的影响。

架空层大于等于3.6m，与商铺相连的高度和一层商铺相同。

阁楼的起坡点大于等于0.9m。

沿街商铺层高一层考虑3.9m,如考虑两层使用的5.6m；二楼4.2m。

整体商业根据业态定位另定。

厨房、卫生间室内净高不小于2.4m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于2.2m且不应影响门窗的开启。

起居厅开间一房不宜小于3.4m（净宽），二房不宜小于3.6m（净宽）,三房不宜小于3.6m（净宽）,四房不宜小于3.9m（净宽）；深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗。

^

平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于1.8m（净宽），凹槽的深宽比不应大于4。

避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施：

相邻的墙体为隔音墙体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。

复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。

户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加宽至1100。

户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。

门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。

北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。

设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。

、

严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内门门下空隙不应小于25。

2.玄关

玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜≥1200。

户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100，其下方可设玄关灯开关。

可视对讲设置在进户门附近。

3.厨房

中、高档住宅厨房面积不应小于5㎡；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双排布置时净宽不宜小于2.2m。

橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，以间距800、单排布置为宜。

炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜550，长度在2000－3000之间，吊柜进深350，净高不小于500；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。

（厨房具体设计可详集团工程技术部之《厨厕详图》）

　　　　　　　　　　　　　　厨房主要设备尺寸表

^

设备名称

长（mm）

宽（mm）

高（mm）

灶台

800

500－550

《

650－700

洗涤台

900－1200

500－550

800

}

操作台

400－1200

500－550

800

吊柜（普通）400－1200

300－350

≮500

<

调料

400－1200

300－350

350－400

抽油烟机

）

800

300－350

根据油烟机型配合确定

冰箱位宽度不小于650，若考虑美式大冰箱尺寸应为800；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。

如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600；厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于200。

（如洗衣机放置在阳台,则增加洗衣机专用地漏）

洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。

厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。

吊顶下皮应高于窗洞上皮50。

（

厨房应设排烟道；中高档厨房应结合烟道设计管道井。

（排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计――9.油烟机”）为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。

洞口地高度最低处高于窗洞上皮100。

北方地区厨房应进行采暖设计。

设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要注意。

厨房楼面结构板未降板时应设门槛。

厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250×450；无百页者，门下空隙不应小于25。

4.卫生间

当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂玻璃。

卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。

【

应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置。

卫生间设施（卫生间具体设计可详集团工程技术部之《厨厕详图》）

4.4.1公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150；

4.4.2主人卫生间台面宽度宜560－600，长度不小于900，高度850；

4.4.3台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200；

4.4.4毛巾架距地1200；避免与插座位置矛盾

4.4.5坐便器净宽宜为900，最小净宽不小于850。

淋浴间净宽宜为1000，最小净宽不小于900；淋浴开关距地1000－1200，淋浴喷头由距地1680－1880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。

`

浴缸尺寸宜采用750x1550，档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参上；热水器不应设在浴缸的中部。

普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇；无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。

（或者预留排气孔）

不宜采用下沉式卫生间设计；如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。

排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。

大户型主卫生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配；应设管道井。

暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。

　　　　　　　　　　　　成品排风道选用表

、

层数

尺寸

≤6

360×200或380×240或430×290

7－9

500×300或550×350

;

10－30

600×300或650×350

　　注：

1.高层排风道宜采用“主－次－主”变压式风道，且防止串味应采用单双层分别排风系统。

2．高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。

当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，导致无法居中安装。

复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。

卫生间、厨房地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。

，

卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。

卫生间结构宜沉板50－100；未降板的卫生间应设门槛。

卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。

管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应大于1500，避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。

插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。

北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面。

室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。

5.阳台

`

非封闭阳台地面应比室内最少低50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。

当洗衣机位于阳台时，应设防止溢流和干涸专用排水地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。

进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。

阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。

观景阳台宽度不宜小于1500，其它阳台不宜小于1200。

顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。

北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露；底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。

阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。

!

阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室内镶地板的高度，阳台门下门框高度不应小于50，避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗。

各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。

阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板。

高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10厚。

6、门

门洞口宜按如下尺寸设计:

6.1.1入户门1000x2100（普通）1200x2100（高档），位于门洞外樘；

6.1.2卧室门900x2100，位于门洞中樘；

;

6.1.3厨房门800x2100，位于门洞内樘；门下方宜设250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。

6.1.4卫生间门750x2100，位于门洞外樘；门下方宜设300x300或250×450通风百页；无百页者，门下空隙不应小于25。

6.1.5佣人房门800x2100，位于门洞中樘；

6.1.6门碰距地100。

门垛尺寸不小于50,且做构造柱加固。

外檐门应外开以防风。

住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。

7、窗

!

凸窗窗台高宜大于450，进深600。

距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏（窗外为阳台或平台时不受此限制）。

窗楣应设滴水槽。

凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长，导致砌体外墙渗漏；或者在遮阳板外墙挑檐位置设﹥100高混凝土止水坎（详见节点详图）。

注意窗顶板坡度。

厨卫窗台宜900高。

厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗。

厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。

开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1500。

未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。

（

两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。

窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。

窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于㎡；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。

北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。

8、空调

采用分体式空调，空调室内机应避免对床直吹；户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。

空调机位

8.2.1空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮）；

【

8.2.2不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；

8.2.3位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；

8.2.4如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不小于1100。

室外机位下皮距地宜1600（双机1000）。

常用分体空调室内、室外机参考尺寸

型号

室内机

！

室外机

长

高

厚

长

高

.

厚

匹

800

250

180

800

560

；

240

匹

900

280

180

800

560

!

240

2匹

1150

320

200

850

880

"

350

匹

1200

350

200

890

900

}

350

注：

本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。

空调洞要靠近空调插座并在同一方位。

（详第四部分节点详图）

大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地350。

普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中（特别是北方地区）；标准层留三通，距地1800；三通口留于室内时，考虑美观高度可适当上移。

（详第四部分节点详图）

空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。

北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。

低档项目宜考虑窗式空调的安装。

？

阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，避免空调管穿玻璃。

的窗（阳台门）应避免视线干扰。

9．油烟机

厨房内应设成品排烟道，多层550x350（外围尺寸），高层600x400。

成品排烟道选用表

层数

尺寸

≤6

~

500×300或550×350

7－9

560×300或610×350

10－24

700×400或750×450

:

25－30

800×400或850×450

注：

1.高层排烟道应采用“主－次－主”变压式烟道，且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统。

2．高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。

10.热水器

热水器宜设在厨房，且采用强排式，不应采用直排式；注意预留安装空间和电源插座；厨房与卫生间合用时宜考虑10升，安装宽度700；卫生间单用，考虑6－8升，安装宽度度500；排气道尺寸为∮120，排风孔中距地1700。

北方地区如热水器设在生活阳台内，则阳台应设保温。

{

热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之内，大于2米的热水管应设保温。

热水管（铝塑管）埋墙时容易被射钉枪打穿，与之相连卫生间安装毛巾杆等配件时应注意。

热水器应避免设置在浴缸侧面中间，影响使用。

11．插座、开关、散热器

插座、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开启方向、流线相矛盾；床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。

建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业。

北方地区采用集中供暖方案时，散热器的设置应与水、电专业密切配合，校对散热器、插座、开关以及给排水管位置，以免发生冲突,如将插座置于散热器的后面。

可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜≥100，要考虑玄关、鞋柜的位置。

客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。

（电话\有线电视预留一个插座）

~

网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合写字台及插座设计。

高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。

12．其它

建、结、水、暖（空调）、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审，各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，以免与楼板、梁发生冲突。

结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如：

12.2.1避免梁偏向降板房间一边而使地面出台；

12.2.2避免位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一侧；

12.2.3避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装；

》

12.2.4房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200。

洗衣机进水龙头应采用接口式。

三．公共空间

1．单元入口

单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为1500x2300，且设闭门器，地面找1％坡坡向门外。

设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道，以方便残疾人、婴儿车通行及用户搬运。

管道不宜集中设在单元入口处；如设置应用轻质隔板加以封堵，并在隐蔽位置设可拆卸的500×500壁板检查口。

单元入口处应设信报箱。

$

单元入口处走道净宽不应小于1300。

北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计。

首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料。

2．楼梯

楼梯外窗宜采用推拉窗，窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏。

高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200，同时设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系。

楼梯高度

2.3.1多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平台处净高不应小于2m；

~

2.3.2梯段净高（为最低或最高一级踏步前缘线以外0.30m范围内至上方突出物下缘间的铅垂高度）不应小于2.20m，应特别注意长短跑楼梯的梯段净高（详见详图示意）；

2.3.3计算净高时应注意预留100施工误差。

与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔。

当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时，两个楼梯不应均与同一部消防电梯合用前室。

高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时，不得合二为一共用门厅的同一个出口，两个安全出口应均直通室外，并且两个出口之间的距离不应小于5m。

多层楼梯用石材铺贴,平板厚18,侧板厚12。

室外台阶平板厚30,侧板厚15。

消防梯刷光面耐磨漆.

3．电梯

电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过69秒。

具体设计参下表。

?

住宅电梯设计参数

类别数量（户/台）额定容量（人）速度（m/s）

经济级80－10081

常用级60-808-18

舒适级40-6010-15

豪华级<4015>

）

大于十一层的高层住宅，其电梯数不应少于2台；其中，每层住40人、层数为24层以上时，应设3台电梯；每层住40人、层数为35层以上时，应设4台电梯，且至少设一部≥m的电梯。

消防电梯的速度V≥H/60≥m，容量≥11人（800kg）。

当层数超过25层时，电梯宜垂直分区设计（消防电梯除外）。

消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m3，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接；如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。

电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。

电梯间宜自然通风采光，否则应考虑通风抽湿设施。

电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体,且大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800×800进出口。

速度大于2m/s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600×600带百页窗的通气孔。

$

电梯机房楼面、墙面应采用隔音材料并考虑通风散热，窗户开启扇面积不小于房间地板面积的1/10，且应设排气扇。

不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管、蒸汽管和烟道。

电梯厅旁的水表房的、垃圾房、配电间等设备或附属用房应设门槛，且水表房、垃圾房设地漏。

电梯门口应做1％反坡，防止梯井进水。

北方地区电梯机房应采暖保温，以免顶层住户屋顶结露。

电梯门门套用石材装饰。

4．裙房商铺

底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道；如前期设计时底商未定性，应在平面适当位置考虑设置集中排烟道。

]

底商应设集中供冷，前期设计时可将平面适当分区分段设置；如条件限制采用分体空调，设计时应在隐蔽位置考虑空调机位，避免靠近住宅入口。

底商应设专用的货运通道；当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐患。

5．地下室、半地下室

层高设计：

应保证管道下净高2.40m；计算净高时须预留100的设备管道安装量。

底层地下室地面应设置150－200宽的排水沟，间距不大于12m,沟坡度不小于%；地面向排水沟找%泛水；超过二层的地下室应设计滤水层。

排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元。

首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。

应注意计算首层电梯、自动扶梯底坑处的地下室净高度，如高度小于2.2m,此处不宜设车位或布置设备。

当地下室轮廓大于首层平面，应注意确定超出范围的地下室顶板标高；如此部分顶板必须与室外地坪标高相同时，应核算地下室高度是否满足车库或设备用房要求。

[

半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于300。

位于室外的地下室顶板应做好防水、保温设计（详见节点详图）；防水、保温材料应采用抗压耐磨型。

地下室各设备专业一定要进行管线综合，密切配合，设计时宜按（从上到下）风道、水管（喷淋）、电气管线顺序。

室外庭院设置在地下室顶板上，覆土层较厚时要充分考虑其重量，花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做好防水处理。

当地下室上方为消防车道时，结构计算应注意考虑消防车总重300kg荷载。

五级人防地下室主入口应设洗消间而不应设简易洗消间。

6.会所

会所功能设置要根据使用者的组成考虑，不应一味求全或设置华而不实的项目，应突出特点以提高利用率。

（有关会所设计可参考设计工程部之《万科集团住宅会所科目配置研究报告》）

（

会所可适当增加棋牌室、乒乓球室的数量。

大型会所宜设计厨房，以便开展商务