土地估价师考试基础与法规精选.docx
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土地估价师考试基础与法规精选
2012年土地估价师管理基础与法规精选练习及答案解析
一、单选题：
1、不属于现场调查的方法（）。
A.观察
B.电话调查
C.询问
D.测量
标准答案：
B
解析：
现场调查的方法主要有：
1.观察；2.询问；3.测量；4.核对。
2、估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有（）。
A.土地的面积、形状、地势
B.土地的使用年限
C.建筑物的权属、他项权利
D.土地的性质、权属、来源
标准答案：
A
解析：
土地实体状况查勘内容包括：
土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。
3、估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有（）。
A.土地的位置、四至
B.土地的开发程度、地质水文状况
C.地上建筑物的面积、结构
D.土地的性质、权属、来源
标准答案：
D
解析：
权益状况包括：
土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。
4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。
A.平均数
B.中位数
C.众数
D.总和
标准答案：
C
解析：
标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。
5、评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选（）。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.剩余法
标准答案：
C
解析：
成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
6、预期收益原则可以在（）中得以运用。
A.成本逼近法
B.市场比较法
C.成本法和剩余法
D.剩余法和收益还原法
标准答案：
D
解析：
剩余法和收益还原法，都应用了到了总收益。
根据了商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
7、下列（）情况适合选择路线价估价法。
A.成片开发的土地
B.城市全域
C.市场规范且交易实例较多的区域
D.大面积工业地
标准答案：
C
解析：
根据路线价估价法要求的第二条，需要较多的交易实例，且土地市场要规范。
二、多选题：
1、现场调查的内容包括（）。
A.地产基本项目
B.土地实体状况
C.周边环境状况
D.土地使用者
E.交通状况
标准答案：
A，B，C
解析：
根据现场调查的内容知道。
2、现场调查的资料有（）。
A.现场勘察记录
B.影响资料
C.草图
D.问卷
E.土地使用权证
标准答案：
A，B，C，D
解析：
根据现场调查的资料，还包括相关资料，但是没有E.土地使用权证。
3、现场勘察结果记录的作用有（）。
A.现场勘察工作的重要环节
B.估价技术线路选择工作的重要依据
C.估价因素修正工作的重要依据
D.培养估价人员土地估价现场调查的能力
E.形成估价假设工作的重要依据
标准答案：
A，B，C，E
解析：
现场勘察结果记录是现场勘察工作的重要环节，是估价技术线路选择、估价因素修正、形成估价假设等工作的重要依据。
4、现场调查的目的有（）。
A.核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符
B.观察土地实体特征
C.了解周边规划
D.现场体验周边环境
E.调查人文景观
标准答案：
A，B，D
解析：
现场调查的目的：
1.核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符；2.观察土地实体特征；3.现场体验周边环境。
5、替代原则可以在（）估价方法中得以应用。
A.路线价法
B.市场比较法
C.基准地价系数修正法
D.收益还原法
E.现金流量法
标准答案：
A，B，C，D
解析：
根据替代原则概念和路线价法、市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法理论依据可知道。
6、市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有（）。
A.简单平均法
B.加权平均法
C.数据模型法
D.几何平均法
标准答案：
A，B
解析：
市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有简单平均法、加权平均法，取交易案例多个比准价格的中位数或众数。
7、下列交易行为中，需要进行交易情况修正的有（）。
A.普通买卖
B.母公司将土地作价转让给子公司
C.外籍华人购买先辈曾居住过的房屋
D.公司将单位职工宿舍作价出售给职工
E.以地抵债
标准答案：
B，C，D，E
解析：
除普通买卖外，都是特殊交易情况，需要进行交易情况修正。
正常交易应当是公开、平等、自愿的交易。
8、土地估价报告的三级审批是指（）。
A.主办估价师的自查
B.部门的二级审核
C.机构负责人的审批
D.客户对评估范围的确认
E.相关国土管理部门的审核
标准答案：
A，B，C
解析：
三级审批是指主办估价师的自查、部门的二级审核、机构负责人的审批。
9、土地估价报告书的作用主要有（）。
A.履行土地估价委托合同
B.描述估价对象
C.记述估价过程
D.反映估价成果
E.存人档案
标准答案：
A，B，C，D
解析：
土地估价报告书的作用主要有：
1.履行土地估价委托合同；2.描述估价对象；3.记述估价过程；4.反映估价成果。
三、判断题：
1、估价人员对估价对象的直观认识，即对每个估价对象的状况和周边环境的优劣进行认知。
（）
标准答案：
正确
解析：
根据现场调查资料，估价人员对估价对象的直观认识，即对每个估价对象的状况和周边环境的优劣进行认知。
2、现场查勘时，估价师可以不用去细分动产与不动产。
（）
标准答案：
错误
解析：
现场查勘时，估价师应仔细分辨动产与不动产，以免把动产混入不动产勘查项目中。
3、估价人员要了解的估价对象的状况，应记录的权益状况的有土地的位置、四至、性质、权属、来源等。
（）
标准答案：
错误
解析：
土地的位置、四至，属土地实体状况查勘。
4、成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。
（）
标准答案：
错误
解析：
成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
5、“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式。
（）
标准答案：
正确
解析：
根据土地估价报告的性质可以知道。
多选
1.农用地是指直接用于农用生产的土地，耕地是指种植农作物的土地，下列分类中属于农用地的是（）。
A.农田水利用地和养殖水面
B.园地、林地、牧草地
C.灌溉水田、菜地、农村宅基地
D.新开发复垦整理地
答案：
ABD
解析：
农村宅基地属于建设用地。
新开发复垦整理地属于耕地。
2.下列关于土地的定义，表述不正确的是（）。
A.土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体
B.土地兼有自然和社会经济双重属性
C.土地是地球陆地及海洋表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果
D.土地的特性是随着时间发展变化的
答案：
C
3.土地的自然特性包括（）。
A.土地面积的无限性
B.土地位置的固定性
C.土地质量的差异性
D.土地永续利用的绝对性
答案：
BC
解析：
应是土地面积的有限性、土地永续利用的相对性。
4.下列不属于土地的经济特性的有（）。
A.土地经济供给的稀缺性
B.土地用途的多样性
C.土地用途变更的简易性
D.土地增值性
答案：
C
解析：
土地用途变更的简易性，不属于土地的经济特性。
5.土地的功能包括（）。
A.人类生存的物质基础
B.人类生存的社会基础
C.人类生产的场所
D.人类生活的场所
答案：
ACD
解析：
人类生存的社会基础，不是其功能。
6.我国土地资源的特点包括（）等。
A.后备土地资源有限
B.土地类型多样，平地多于山地
C.土地质量较差
D.水土资源不平衡
答案：
ACD
解析：
应是“山地多于平地”。
7.《土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地分为（）。
A.农用地
B.耕地
C.建设用地
D.未利用地
答案：
ACD
解析：
国家《土地管理法》科学地将我国土地分为三大类，即根据土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
8.下列不属于建设用地的特点的是（）。
A.承载性与非生态利用性
B.土地利用逆转相对容易
C.土地利用的集约性
D.无限性与再生性
答案：
B
解析：
建设用地的特点中，土地利用逆转相对困难。
9.按照现行分类，工矿仓储用地包括（）等。
A.工业用地
B.采矿地
C.仓储用地
D.商业用地
答案：
ABC
解析：
商业用地属于建设用地中的商服用地。
10.农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、（）、养殖水面等。
A.林地
B.园地
C.牧草地
D.农田水利用地
答案：
ABCD
11.土地登记以（）行政区为基本单位。
A.镇级
B.县级
C.市级
D.省级
答案：
B
解析：
土地登记以县级行政区为单位组织进行。
具体运作由县级以上人民政府土地管理部门负责。
12.土地登记的特点包括（）等。
A.唯一性
B.完整性和连续性
C.统一性
D.强制性
答案：
ABCD
13.国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起（）个月内提出调查处理意见。
A.3
B.6
C.9
D.12
答案：
B
解析：
国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。
14.土地利用动态遥感监测常用的方法有（）等。
A.实地调查
B.统计报表调查
C.遥感监测
D.专项定点监测
答案：
ABCD
解析：
常用的方法有实地调查、统计报表调查、遥感监测、专项定点监测等。
15.地籍档案管理的基本要求有（）。
A.完整
B.准确
C.系统
D.安全
答案ABCD
解析：
地籍档案管理的基本要求有：
完整、准确、系统、安全。
16.1979—1985年，这一阶段进行了第（）次全国范围内的土壤普查。
A.一
B.二
C.三
D.四
答案：
B
解析：
1979—1985年，这一阶段进行了第二次全国范围内的土壤普查。
17.按规划性质，土地规划可分为（）。
A.短期规划
B.土地利用总体规划
C.土地利用专项规划
D.土地利用详细规划
答案：
BCD
解析：
按规划性质，土地规划可分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划
18.土地用途管制制度是（）确定的加强土地资源管理的基本制度。
A.《城市房地产管理法》
B.《土地管理法》
C.《建筑法》
D.《城市规划法》
答案：
B
解析：
土地用途管制制度是《土地管理法》确定的加强土地资源管理的基本制度。
19.根据《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度，按用途划分，我国的土地分为（）。
（2000年土地管理基础试题）
A.耕地
B.农用地
C.建设用地
D未利用地
答案：
BCD
解析：
在土地管理法中，土地利用总体规划将土地分为三类，即农用地、建设用地和未利用地。
20.根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，编制土地利用总体规划的主要依据有（）。
A.国民经济和社会发展规划
B.国土整治和资源环境保护要求
C.土地供给能力及各项建设对土地的要求
D.上一级土地利用总体规划
答案：
ABCD
解析：
《中华人民共和国土地管理法》第十七条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。
21.下列关于土地的定义，表述不正确的是（）。
A.土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体
B.土地兼有自然和社会经济双重属性
C.土地是地球陆地及海洋表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果
D.土地的特性是随着时间发展变化的
答案：
C
解析：
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
不包括“海洋表面。
22.土地的自然特性包括（）。
A.土地面积的无限性
B.土地位置的固定性
C.土地质量的差异性
D.土地永续利用的绝对性
答案：
BC
解析：
应是土地面积的有限性、土地永续利用的相对性。
23.下列不属于土地的经济特性的有（）。
A.土地经济供给的稀缺性
B.土地用途的多样性
C.土地用途变更的简易性
D.土地增值性
答案：
C
解析：
土地用途变更的简易性，不属于土地的经济特性。
24.土地的功能包括（）。
A.人类生存的物质基础
B.人类生存的社会基础
C.人类生产的场所
D.人类生活的场所
答案：
ACD
解析：
人类生存的社会基础，不是其功能。
25.我国土地资源的特点包括（）等。
A.后备土地资源有限
B.土地类型多样，平地多于山地
C.土地质量较差
D.水土资源不平衡
答案：
ACD
解析：
应是“山地多于平地”。
1、下列土地符合免征土地使用税的包括（ ）。
A.国家机关、人民团体、军队自用的土地
B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
D.不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
E.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10年至20年
答案：
ABC
解析：
直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，属于免征土地使用税的范围；同时经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税5年至10年。
2、土地增值税是对有偿转让（ ）的单位和个人征收的一种税。
A.国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
B.集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物
C.国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物
D.国有土地使用权，不包括地上建筑物和其他附着物
答案：
A
解析：
土地增值税，只是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
3、土地增值税以（ ）为计税依据。
A.纳税人转让房地产所取得的土地价值
B.纳税人转让房地产所取得的土地增值额
C.纳税人出租房地产所取得的土地增值额
D.纳税人转让房地产的价值
答案：
B
解析：
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。
4、土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额的速算公式是（ ）。
A.应纳税额＝土地增值额×30%
B.应纳税额＝土地增值额×40%-扣除项目×5%
C.应纳税额＝土地增值额×50%-扣除项目×15%
D.应纳税额＝土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
答案：
D
5、土地增值税的扣除项目包括（ ）。
A.取得土地使用权时所支付的金额
B.土地开发成本、费用
C.建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
D.与转让房地产无关的税金
E.与转让房地产有关的税金
答案：
ABCE
解析：
与转让房地产无关的税金，不属于土地增值税的扣除项目。
6、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计（ ）的扣除。
A.5%
B.10%
C.15%
D.20%
答案：
D
解析：
按照规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
7、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额（ ）的，免征土地增值税。
A.5%
B.10%
C.15%
D.20%
答案：
D
解析：
普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。
普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条
（一）、
（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。
8、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起（ ）日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
A.5
B.6
C.7
D.10
答案：
C
解析：
征收管理中，土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
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