物有所值评价.docx
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物有所值评价
AAAAAA医养结合养老项目PPP
项目物有所值评价
1.1项目概况
1.1.1项目名称
AAAAAA医养结合养老项目
1.1.2项目1项目基础信息
实施机构BBBBB民政局
1.1.3项目区位
内蒙古自治区------市BBBB树林召镇
1.1.4项目占地面积
项目占地面积35亩
1.1.5项目建设性质
改建项目
1.1.6项目所处领域
医养结合养老服务领域
1.1.7项目建设地点
BBBB-----教育街与------交汇处西南角
1.1.8项目拟利用改造医疗养老院设施情况
本项目拟利用改造房屋为BBBB爱心希望商贸有限责任公司腾空出的BBBB爱心希望学校院落与房屋进行改造建设，该院落总面积为35亩，现有5栋建筑，总建筑面积为30000平方米，其中可改造利用房屋总建筑面积约为18000平方米，根据资产评估报告，可利用改造资产价值为6850万元。
1.1.9建设内容
本项目利用现有7800平方米房屋改建为可容纳200张床位的养老院、利用7200平方米房屋改建为可容纳160张床位的老年人康复医院、利用剩余3000平方米房屋改建为配套服务中心，同时利用院落西侧约5亩空地改造为田园劳作区，以供入住老年人感受田园生活气息。
另外，在树林召镇郊区租用50亩土地建成绿色无公害农场，作为拟建养老服务中心的副食品供应基地。
因此，本项目拟建医养结合养老服务中心总占地面积为35亩，总建筑面积为18000平方米，其中养老院建筑面积为7800平方米、康复医院建筑面积为7200平方米、服务中心建筑面积为3000平方米，设置200张普通养老床位和160张康复护理床位，并配套建设田园劳作区、室外活动场地等配套设施和50亩的配套农场，形成一处规模适度、功能完善、配套齐全、环境优良、安全卫生的医养结合养老服务中心。
本项目具体建设内容与建设规模方案，如下表所述：
项目建设内容与规模一览表
表1-1
序号
建设内容
计量
单位
建设规模
备注
一
总占地面积
亩
35
二
床位规模
床
360
1
普通养老床位
床
200
2
康复护理床位
床
160
二
总建筑面积
m2
18000
改造建设
1
养老院
m2
7800
1#、2#、3#楼及5#楼1-3F
2
康复医院
m2
7200
5#楼4-7F
3
服务中心
m2
3000
4#楼及5#楼-1F、2F
二
配套设施
1
室外活动区
m2
3500
院内中心空地
2
田园劳作区
亩
5
院内西侧空地
3
配套农场
亩
50
所在城镇郊区，租用土地建设
1.1.9项目开工和计划完成时间
项目计划于2017年5月年开工建设，2017年12月项目全部完工。
项目立项批复、环评批复、土地手续、用地规划等全部办理齐全。
具体批复件详见附件。
1.1.10项目总投资基本构成
本项目总投资16850万元，全部为固定资产投资。
1.1.11项目资产规模及负债情况
项目投资规模为16850万元，项目资本金比例为45.4%，贷款比例为54.6%，由项目公司通过金融贷款方式解决，贷款总额为9200万元。
项目属于改建项目，无其他存量负债。
1.2项目产出情况说明
本项目提供的公共产品和服务为城乡居民医疗养老服务。
项目建成后，为社会提供养老床位360张，其中养护床位200张，医护床位160张。
1.2.2项目所处工程阶段以及项目的进展情况
本项目处于PPP项目准备阶段，目前准备征集社会资本方，本项目尚没有社会资本确定介入，BBBB爱心希望商贸有限责任公司有意愿作为社会资本参与本PPP项目。
1.3项目PPP模式方案设计
1.3.1项目PPP运作方式
本项目属于引入社会资本购买BBBB爱心希望商贸有限责任公司腾空出的BBBB爱心希望学校院落与房屋资产进行改造建设养老服务设施项目，且项目为使用者付费的经营性项目，社会公共影响不大，并且项目从资产购置到房屋改造资金投入基本全由社会资本承担，社会资本承担风险高，项目资产合作期满后，经过清产核资后由社会资本长期持有，可以增强项目的吸引力，建议采用改建-拥有-运营（ROO）方式运作，即由项目公司承担本项目改建、融资、运营、维护职责。
在合作期限内，项目公司应遵从国家和项目所在地有关本项目建设运营的法规、标准和规范，依据PPP项目合同约定，履行各项权利义务，合作期满后，依据PPP项目合同约定进行清产核资，按持股比例确定资产归属。
1.3.2项目股权结构
本项目PPP模式设计根据国家财政部PPP指南有关要求，考虑充分发挥社会资本的积极性，同时保证政府及实施机构的监测需要，政府方和社会资本方共同出资成立项目公司，初步确定社会资本方保持控股地位，政府方占有项目公司10.46%的股份，社会资本持有剩余89.54%股份。
1.3.3融资结构
项目采用PPP模式的融资结构为：
按照本项目股权政府方10.46%，社会资本方89.54%，本项目拟定资本金为7650万元，占建设投资的45.4%，出资方式为现金；融资9200万元，占建设投资的54.6%。
拟定贷款期内估算融资成本年均约为257.6万元。
1.3.4项目收益情况
本项目建成后合作期内正常年可实现营业收入2672.16万元（主要为常规性养老服务收入、医疗养老服务收入、治疗服务收入、民政政策补贴收入），静态投资回收期为14.63年；财务内部收益率为6.11%。
年均利润总额为922.22万元。
1.3.5项目付费机制
本项目回报机制为使用者付费。
2项目物有所值定性分析
2.1项目物有所值定性分析方法
定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等。
本项目物有所值定性分析主要采用德尔菲法（专家意见法），由专家（本项目专家组由7名成员组成）打分构成。
本项目选取10指标（6个基本指标，4个附加指标），并赋予每个指标相应权重，去掉一个最高分和一个最低分，最终加总分平均得项目物有所值定性评估结果。
单项评分设置如下三个范围：
1、80-100分，说明本项目在该项上能很好体现物有所值的原则。
2、60-80分，说明本项目在该项上能体现一定的物有所值。
3、低于60分，说明本项目在该项上物有所值不太明显，或者缺乏物有所值。
2.2本项目定性分析指标及权重说明
2.2.1基本指标
1、全生命周期整合潜力
考核在项目全生命周期内，项目设计、投融资、建造、运营和维护等环节能否实现长期、充分整合。
本项目采用PPP模式，通过法定程序选择具有丰富经验的社会资本方，其参与项目建设、运营和维护的权利，提高项目总体运营水平及效率。
2、风险识别与分配
考核在项目全生命周期内，各风险因素是否得到充分识别并在政府和社会资本之间进行合理分配。
本项目从政治风险、法律风险、土地取得风险、建设风险和融资风险、运营风险、自然风险、经济风险等风险因素对PPP模式和传统政府采购模式进行比较，评估PPP模式对本项目风险分配的优化，并对风险进行风险分配及管理。
以下为本项目提供各类风险分配的一般性原则，详见下表：
项目风险分配表
表2-1
序号
风险因素
风险后果
影响对象
1
政府干预
项目效率降低
私营投资者
2
政府信用
各项目配套支付延误甚至终止
私营投资者
3
公众反对
工期延误，可能需要重新谈判修改具体合同条款，严重时导致项目终止
私营投资者
4
税收调整
改变项目税收条件
私营投资者/地方政府
5
决策、审批延误
项目周期过长，增加项目前期成本
私营投资者
6
环保风险
设计变更，投资或运营费增加
私营投资者
7
法律变更
可能引起项目投资或成本增加
私营投资者/地方政府
8
利率风险
融资成本增加
私营投资者
9
通货膨胀
成本增加
私营投资者
10
融资风险
融资成本增加，甚至融资失败
私营投资者
11
市场需求变化
项目收入减少或增加
私营投资者
12
第三方延误/违约
工期延误，也可能引起成本增加
私营投资者
13
完工风险
建设成本增加、工期延误
私营投资者
14
运营成本超支
运营成本增加
私营投资者
15
工程变更
建设成本增加，有可能导致工期延误
私营投资者
16
收费变更
项目成本增加
私营投资者
17
费用支付风险
政府或用户不按时全额支付费用
私营投资者
18
项目移交风险
项目设施维护不周，期满后影响使用
地方政府/私营投资者
19
私营投资者变动
影响项目稳定性
私营投资者/地方政府
20
项目测算不当
项目收入低于预期，严重影响项目公司生存
私营投资者
21
经营者能力不足
运营建设、运营达不到预期效果
地方政府/公众
22
财务监管不力
项目财务状况恶化
地方政府
23
配套基础设施风险
工期延误，影响项目运营
私营投资者
24
市场风险
入住老人达不到市场预期，造成资金链断裂
私营投资者
25
合同文本不完善
合同出现纠纷
私营投资者/地方政府
26
不可抗力
资产的损失或破坏，服务终端，收入或延迟创收
私营投资者/地方政府
3、绩效导向与鼓励创新
考核是否建立以基础设施及公共服务供给数量、质量和效率为导向的绩效标准和监管机制，是否落实节能环保、支持本国产业等政府采购政策，能否鼓励社会资本创新。
本项目采用PPP模式运作，运营维护期内，政府主要通过考核的方式对项目公司服务绩效水平进行考核，促使项目公司不断提升运营服务质量，优化运营成本，促进运营管理的创新。
运营维护期考核指标分为不同层级:
本项目AAAAAA医疗养老院项目承担BBBB的医养结合养老公共服务，为微利项目，因此，项目回报机制为使用者付费，并建立根据绩效评价结果、按照PPP项目合同约定对养老服务收费单价进行调整的机制，保障所提供公共产品或公共服务的质量和效率。
本项目通过引入具有相关业务经验并具备雄厚实力的运营商，充分发挥其专业分工的优势，利用其成功的技术和管理经验，提高工程项目经济效益。
并通过开发市场引入竞争，提高城市养老公共服务设施的运营方式创新，提高总体运行效率。
4、潜在竞争程度
考核项目内容对社会资本参与竞争的吸引力。
传统的政府模式中，由于资源信息的不对称，社会资本无法进入到项目的运营和管理，但同时社会资本拥有较高的管理效率和公共服务设施运营、维护效率。
PPP模式强调对社会资本选择的竞争性和公平性。
本项目通过竞争性磋商方式选择社会资本，项目涉及的服务行业较多，政府方通过和选定的社会资本成立项目公司，项目公司采用法定程序选择技术先进、行业经验丰富的单位或个人参与项目的运营，在市级以上媒体上公开发布项目信息，有利于吸引较多的运营商参与竞争，使公众和政府获得最优利益，提高项目的效率。
5、政府机构能力
考核政府转变职能、优化服务、依法履约、行政监管和项目执行管理能力。
BBBB由财政局牵头，成立了BBBBPPP项目中心，专门负责PPP项目的技术指导、业务培训，全力推广PPP项目运作理念。
内蒙古自治区财政厅发布相关政策条例，推进PPP项目的运作，提高对PPP项目的扶持力度，缓解财政压力，本项目为BBBBPPP示范项目，政府相关部门非常重视，全力推进项目的实施，并且给予项目一定的政策支持，降低政府方引起的项目风险。
6、可融资性指标
考核项目的市场融资能力。
市场融资能力越大，项目越具有融资可行性，越能够顺利完成融资交割和较快进入建设、运营阶段，实现较快增加基础设施及公共服务供给的可能性就越大。
随着建设部《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》的发布，越来越多的国内外企业参与到公共服务设施市场化的改革中来，社会投资人市场已经培育发展起来，不乏拥有雄厚的资金实力。
随着市场的成熟，政策性银行、商业银行等金融机构对PPP项目投融资行为的认可度逐步增加，更有意愿为社会资本提供投融资服务。
2.2.2补充指标
1、项目规模
依据项目新建项目的投资额或存量项目的资产价值来评价。
PPP项目的准备、审核、采购等前期缓解的费用较大，只有项目规模足够大，才能使这些前期费用占项目全生命周期成本的比例处于合理水平。
同时，项目规模越大，才能采用PPP模式吸引社会资本参与基础设施及公共服务项目。
本项目工程总投资16850万元，投资规模较大，通过PPP模式，引入社会资金参与本项目的建设和运营管理，依靠社会资本的自身优势，可提高项目建设和运营的质量与效率。
2、全生命周期成本估计准确性
根据初步设计的项目运作模式，可以得到本项目全生命周期成本可分为投资建设成本及费用、项目运营期运营维护成本，以及或有风险造成的成本增加。
其中投资建设成本及费用，根据项目单位提供的工程造价资料。
运营期运营维护成本，根据由政府提供的类似项目近些年的数据，并结合BBBB具体情况进行分析、测算、论证得出，较为符合实际。
项目或有风险造成的成本增加，可在项目前期进行风险识别，通过PPP协议中规定或遵循风险分担机制原则明确项目合作主体双方的权责来有效规避。
3、行业示范性
考核项目采用的PPP运作方式是否具有行业示范性，能否给同行业其他项目带来一定的示范带动和参考作用。
4、法律和政策环境
考核项目采用PPP模式是否具有规范的法律和政策环境。
国家各部委相继出台了有关鼓励和允许非公有制企业、外资企业参与城市公共服务设施建设和经营的政策，出台了公用事业特许经营的管理办法。
同时财政部、住建部全面推广和规范PPP模式，发改委推进特许经营的立法工作，现已形成具有中国特色的PPP模式的法律体系，主要包括：
2014年5月，发改委研究调研并起草的《基础设施和公用事业特许经营法》（稿征求意见）出台，将于近期正式颁布；2014年9月21日，国务院发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发43号文）；2014年9月23日，财政部发布《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（76号文），并于11月29日印发《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》。
内蒙古财政厅和社会资本合作管理中心发布相关政策条例，推进内蒙古自治区PPP项目的运作，提高对AAAAAA医疗养老院项目的扶持力度，缓解当地财政压力。
2.2.3权重说明
本项目物有所值定性评价共设置十项定性评价指标，包括全生命周期整合潜力、风险识别与分配、绩效导向与鼓励创新、潜在竞争程度、政府机构能力、可融资性指标共六项基本评价指标和项目规模、全生命周期成本估计准确性、行业示范性、法律和政策环境共四项附加指标，
根据《PPP物有所值评价指引（试行）》规定，在各项评价指标中，六项基本评价指标权重为80%，其中任一指标权重一般不超过20%；补充指标权重为20%，其中任一指标权重一般不超过10%。
本项目各指标权重见下表：
定性评价指标权重表
表2-2
指标
权重A
基本指标
①全生命周期整合潜力
15%
②风险识别与分配
15%
③绩效导向与鼓励创新
15%
④潜在竞争程度
15%
⑤政府机构能力
10%
⑥可融资性指标
10%
基本指标小计
80%
补
充
指
标
①项目规模
5%
②全生命周期成本估计准确性
5%
③行业示范性
5%
④法律和政策环境
5%
附加值指标小计
20%
2.2.4评分标准
项目物有所值定性分析评分标准
表2-3
编号
指标
评分参考标准
一
基本指标
1
全生命周期整合潜力
●81—100=项目资料表明，设计、融资、建造和全部运营、维护到将整合到一个合同中。
●61—80=项目资料表明，设计、融资和建造以及核心服务或大部分非核心服务的运营、维护将整合到一个合同中。
●41—60项目资料表明，设计、融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包括运营；或融资、建造、运营和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计；。
●21—40=项目资料表明，融资、建造和维护等将整合到一个合同中，但不包括设计和运营。
●0—20=项目资料表明，设计、融资、建造等三个或其中更少的环节将整合到一个合同中。
2
风险识别与分配
●81—100=项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的绝大部分风险或全部主要风险将在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。
●61—80=项目资料表明，已进行较为深入的风险识别工作，预计其中的大部分主要风险可以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。
●41—60=项目资料表明，已进行初步的风险识别工作，预计这些风险可以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。
●21—40=项目资料表明，已进行初步的风险识别工作，预计这些风险难以在政府与社会资本合作方之间明确和合理分配。
●0—20=项目资料表明，尚未开展风险识别工作，或没有清晰识别风险。
3
绩效导向与鼓励创新
●81—100=绝大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确；项目产出说明提出了较为全面、清晰和可测量的产出规格要求，没有对如何交付提出要求。
●61—80=大部分绩效指标符合项目具体情况，全面合理，清晰明确；项目的产出规格要求较为全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了少量要求。
●41—60=绩效指标比较符合项目具体情况，但不够全面和清晰明确，缺乏部分关键绩效指标；项目的产出规格要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了少量要求。
●21—40=已设置的绩效指标比较符合项目具体情况和明确，但主要关键绩效指标为设置；项目的产出规格要求不够全面、清晰和可测量，并对如何交付提出了较多要求。
●0—20=未设置绩效指标或绩效指标不符合项目具体情况，不合理、不明确；目的产出说明基本上没有明确产出规格要求，或主要对如何交付进行了要求。
4
潜在竞争程度
●81—100=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力大且已存在明显的证据或迹象，例如参与项目推介会的行业领先的国内外企业数量较多。
●61—80=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较大，预期后续通过采取措施可进一步提高竞争程度。
●41—60=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力一般，预期后续通过采取措施可提高竞争程度。
●21—40=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力较小，预期后续通过采取措施有可能提高竞争程度。
●0—20=项目将引起社会资本（或其联合体）之间竞争的潜力小，预期后续不大可能提高竞争程度。
5
政府机构能力
●81—100=政府具备较为全面、清晰的PPP理念，且本项目相关政府部门及机构具有较强的PPP能力。
●61—80=政府的PPP理念一般，但本项目相关政府部门及机构具有较强的PPP能力。
●41—60=政府的PPP理念一般，且本项目相关政府部门及机构的PPP能力一般。
●21—40=政府的PPP理念较欠缺，且本项目相关政府部门及机构的PPP能力较欠缺且不易较快获得。
●0—20=政府的PPP理念欠缺，且本项目相关政府部门及机构的PPP能力欠缺且难以获得。
6
可融资性指标
●81—100=预计项目对金融机构的吸引力很高，或已有具备强劲实力的金融机构明确表达了对项目的兴趣。
●61—80=预计项目对金融机构的吸引力较高。
●41—60=预计项目对金融机构的吸引力一般，通过后续进一步准备，可提高吸引力。
●21—40=预计项目对金融机构的吸引力较差，通过后续进一步准备，可提高吸引力。
●0—20=预计项目对金融机构的吸引力很差。
二
补充指标
1
项目规模
●81—100=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值在10亿元以上。
●61—80=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于2亿到10亿元之间。
●41—60=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于1亿—2亿元之间。
●21—40=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值介于5000万元到1亿元之间。
●0—20=新建项目的投资或存量项目的资产公允价值小于5000万元。
2
全生命周期成本估计准确性
●81—100=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被很好的理解和认识，并且被准确预估的可能性很大。
●61—80=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识，并且被准确预估的可能性较大。
●41—60=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本已被较好的理解和认识，但尚无法确定能否被准确预估。
●21—40=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本理解和认识还不够全面清晰。
●0—20=项目相关信息表明，项目的全生命周期成本基本上没有得到理解和认识。
3
行业示范性
●81—100=项目采用PPP模式符合现行法律法规规章和政策等的要求，对内蒙古自治区推行PPP模式运作具有极强的行业示范效果。
●61—80=项目采用PPP模式受到现行法律法规规章和政策等的个别限制，并且可以较为容易地解决，可为其他PPP项目提供参考价值。
●41—60=项目采用PPP模式受到现行法律法规规章和政策等的个别限制，并且解决的可能性很大，但不具备示范和推广性。
●21—40=项目采用PPP模式受到现行法律法规规章和政策等的少量限制，解决的可能性存在一定难度，难以为其他项目提供模式借鉴和参考。
●0—20=项目采用PPP模式受到现行法律法规规章和政策等的严格限制。
4
法律和政策环境
●81—100=项目符合国家和地区法律规定，具有较强的政策支持
●61—80=项目符合国家和地区法律规定，具有良好的政策支持
●41—60=项目符合国家和地区法律规定，具有一般的政策支持
●21—40=项目符合国家和地区法律规定，政策支持力度较差
●0—20=项目符合国家和地区法律规定，政策不支持
2.3专家组对本项目物有所值定性打分情况
根据AAAAAA医养结合养老项目物有所值定性分析选定的10个指标及指标说明情况，专家组的7名专家对各项指标的打分情况详见下表：
AAAAAA医养结合养老PPP项目物有所值定性分析评分结
果计算表
表2-4
指标
权重A
总分B
最高分C
最低分
平均分E=（B-C-D）÷（专家数-2）
加权分F=E×A
D
基本指标
①全生命周期整合潜力
15%
483
72
62
69.8
10.47
②风险识别与分配
15%
527
81
68
75.6
11.34
③绩效导向与鼓励创新
15%
516
78
70
73.6
11.04
④潜在竞争程度
15%
483
76
62
69
10.35
⑤政府机构能力
10%
516
80
65
74.2
7.42
⑥可融资性指标
10%
503
76
65
72.4
7.24
基本指标小计
80%
—
57.86
补
充
指
标
①项目规模
5%
491
78
64
69.8
3.49
②全生命周期成本估计准确性
5%
530
82
70
75.6
3.78
③行业示范性
5%
540
84
71
77
3.85
④法律和政策环境
5%
573
86
72
83
4.15
附加值指标小计
20%
—
—
—
—
升级会员 