房开课程设计.docx
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房开课程设计
平日成绩
设计成果成绩
总成绩
山东建筑大学
课程设计成果报告
题目：
御园华府项目财务评价报告
课程：
房地产开发课程设计
院（部）：
管理工程学院
专业：
房地产经营与管理
班级：
房管123班
*******
学号：
***********
*******
完成日期：
2014年09月05日
御园华府项目
财务评价报告
*******
编制人学号：
***********
编制人班级：
房管123班
完成日期：
2014年09月05日
一、项目概况1
（一）地块信息1
（二）项目规划条件1
（三）济南市房地产市场状况1
1、宏观市场分析1
2、微观市场分析2
（四）周边竞争项目状况2
二、项目定位与开发计划2
（一）SWOT分析2
（二）项目定位3
（三）项目技术经济指标3
（四）开发实施计划4
三、项目投资收入估算及融资安排4
（一）项目分项投资估算4
1、土地费用估算表4
2、公共配套设施估算表4
3、建筑安装工程费估算表5
4、开发期税费估算表5
5、其他费用估算表6
（二）总投资估算表6
（三）项目收入估算6
（四）销售收入及税金估算表7
（五）销售收入及税金估算表8
四、财务评价9
（一）全部投资现金流量表9
（二）资本金现金流量表10
（三）利润表10
五、财务评价结论11
一、项目概况
（一）地块信息
历城御园华府项目位于奥体中心以东，经十东路以北，山东建筑大学西邻，雪山南侧。
（二）项目规划条件
自然环境
北靠雪山，依山而建。
将内部景观和山景有机融合，充分利用自然资源为住户打造绿色的居住环境，契合了依山而居的住房偏好。
人文教育
周边有已建成的建大幼儿园，山师附小等学校，紧挨山东建筑大学，有丰富的文怀底蕴和教育条件，具备浓厚的学术氛围，教育条件优越。
临近山东省博物馆，满足了住户提高文化素养的需求。
配套设施
紧靠经十东路和绕城高速东环线等济南市规划主干道，临近公交车站点，出行便利。
周边有农业银行、建设银行等银行机构；临近省立医院与武警医院；项目周边有众多便利超市，健身娱乐休闲场所。
（三）济南市房地产市场状况
1、宏观市场分析：
（1）人口环境方面：
济南市面临着很大的住房需求，人口规模、家庭规模一系列发生的变化，导致住房需求需求量增加，同时也具有了一些新的要求。
（2）经济环境方面，从目前市场表现，在未来限购限贷政策将会持续，房地产市场进入一个政策的深入调整期。
（3）政策：
逐步走向完善，预计未来将定向宽松、适度调整；未来市场中，在受资金链短缺的影响下，众多开发商选择促销、降价等回款缓解资金问题。
（4）社会环境方面，随着济南市“东拓”战略的坚定推进，东部持续以领头羊的姿态领跑济南城市建设，东部新城正上演华丽突变。
2、微观市场分析：
（1）就房地产企业而言，竞争形势越来越严峻，济南的房地产市场愈发的多元化，企业必须要打出自己的战略，突出自己的特色，确保房地产业能够长久、平稳地发展。
（2）消费者也面临着诸多选择，同时也具有很迫切的购房需求，工作、学校、家庭种种因素都要求消费者购买满足自己必要需求。
（3）竞争者而言，周边地区有大量房产企业，其中，凤栖第与恒生伴山将成为本项目区域市场主要竞争对手。
（四）周边竞争项目状况
项目名称
地理位置
建筑类别
容积率
绿化率
价格
其他
中建·凤栖第
经十东路，东靠山东建筑大学，西邻凤歧路
板楼、小高层、高层
2.70
35.64%
均价8050
山景地产,学区房，舒适宽敞的环境
恒生伴山
经十东路与凤岐路交叉路口以北，建大西临
板楼、小高层、高层
2.40
40%
均价7600
精装，3A级住宅社区，高科技住区。
建大花园
山东建筑大学新校区内
板楼、多层、小高层
1.50
40%
均价6600
学区房，购房者需求明显，内有商业街。
永大颐和园
经十东路邢村立交桥西侧
高层、小高层
2.09
45%
均价7400
交通十分便利，高绿化率
二、项目定位与开发计划
（一）SWOT分析
1优势（strength）:
紧靠雪山有依山的优良地势，充分利用自然资源为住户打造绿色的居住环境。
周边有已建成的建大幼儿园，山师附小等学校，紧挨山东建筑大学，有丰富的文怀底蕴和教育条件。
紧靠经十东路和绕城高速东环线等济南市规划主干道，临近公交车站点，出行便利。
2劣势（weakness）：
区域板块处于城市近郊，属开发起步阶段，市场价值认知度低，区域板块人居氛围不足，生活配不完善。
周围紧挨恒生伴山、建大花园，众多楼盘竞争激烈。
3机会（opportunity）：
面对大容量的消费者，最靠近大学学府，幼儿园、小学等教育机构逐渐完善，有非常良好的销售途径。
行政功能、商务配套、体育休闲、教育医疗等的逐步完善，具有很好的公众消费市场。
4威胁（threats）：
位于城市近郊，不能与市中心楼盘相比较，相对流失了一些客源。
限价、限涨政策仍将继续执行，致使项目楼盘定价受限。
房地产业不断加速发展，房价波动不稳定。
位于高等学府附近，楼盘开发具有一定的限制。
（二）项目定位
1、产品定位：
本项目面对的人群是中高端收入的消费者，打造的的是高端水平的住房环境，项目建筑类别多种多样，既有面对中低收入消费者的板楼、小高层、高层，也有高端消费者的联排别墅、独栋。
能够满足各个层次消费群体的需要。
在建筑品质方面精益求精，大幅增加建筑成本，从建筑品质上更大程度的满足了层峰人士的住宅安全需求。
2、形象定位：
本项目立志打造山景地产,科技住宅，社区内部景观和山景有机融合，使项目依雪山而建，采用皇家新古典主义建筑风格，营造城市罕有的百年坚固建筑典范。
充分发挥品牌效应，树立百盛公司在济南房地产市场中的良好形象。
3、价格定位：
由于大多面对中高消费者，产品的科技性能优越，风景优美，价格一般要高于普通的房价。
（三）项目技术经济指标
序号
名称
单位
数量
1.
占地面积
㎡
46342
2．
建筑面积
㎡
120000
2.1
地上建筑面积
㎡
84100
2.1.1
住宅面积
㎡
80500
2.1.2
公共建筑面积
㎡
3600
2.2
地下建筑面积
㎡
35900
2.2.1
地下停车场面积
㎡
18000
2.2.2
地下室
㎡
6900
2.2.3
地下商场
㎡
11000
3.
容积率
%
1.8
3.1
地上容积率
%
1.8
3.2
地下容积率
%
0.77
4.
绿化率
%
35
5.
停车率
%
100
（四）开发实施计划
本项目开发经营周期为四年，建设期为2年半左右，商品房从第二年开始预售，现房销售完大约三年时间，具体开发进度安排如下图：
三、项目投资收入估算及融资安排
（一）项目分项投资估算
1、土地费用估算表
序号
项目名称
计算基础
计费标准（元/平方米）
金额（万元）
1.1
土地费用
26491
1.1.1
土地出让金
46342
5550
25719.8
1.1.1
契税
771.5
合计
26491
备注
370万/亩，共69.5亩契税为土地出让金的3%
2、公共配套设施费估算表
序号
项目名称
计算基础（万平方米）
计费标准
金额（万元）
1.5
公共配套设施费
660
1.5.1
居住物业管理
0.07
1600
112
1.5.2
公共厕所、设施等
0.3
1500
450
合计
660
3、建筑安装工程费用估算表
序号
项目名称
计算基础（万平方米）
计费标准（元/平方米）
金额（万元）
1.4
建筑安装工程费
43300
1.4.1
地上建筑安装费用
40500
①
土建工程费
9
2200
19800
②
安装工程费
9
1500
13500
③
装饰工程费
9
800
7200
1.4.2
地下建筑安装费用
2800
①
土建工程费
2
800
1600
②
安装工程费
2
500
1000
③
装饰工程费
2
100
200
合计
43300
4、开发期税费估算表
1.8
开发期税费
计算基础（万平方米）
计费标准（元/平方米）
金额（万元）
1.8.1
人防费用
12
19.5
234
1.8.2
配套费用
12
175
2100
1.8.3
劳保统筹费用
9
21
191
1.8.4
用水其他费用
9
0.6
5
1.8.5
用电其他费用
9
0.6
5
1.8.6
供暖其他费用
9
0.6
5
1.8.7
排污其他费用
3
1.6
5
1.8.8
散装水泥与墙改费用
9
0.9
8
1.8.9
规划手续图纸审查费
12
4.2
51
合计
2604
5、其他费用估算表
序号
项目名称
计算基础
计费标准
金额（万元）
1.9
其他费用
440
1.9.1
临时用地、占用费
9
5
45
1.9.2
施工图标底编审
10
3
30
1.9.3
总包管理费
9
7
63
1.9.4
工程监理费
12
15
180
1.9.5
工程保险费
12
10
120
合计
440
（二）总投资估算表
项目总投资估算表
序号
项目名称
总投资（万元）
所占总投资百分比
1．
开发建设总投资
88084
100%
1.1
土地费用
26491
30%
1.2
前期工程费
672
0.8%
1.3
基础设施建设费
1300
1.5%
1.4
建筑安装工程费
43300
49.2%
1.5
公共配套设施建设费
660
0.8%
1.6
管理费用
2172.6
2.5%
1.7
销售费用
5294.3
6.0%
1.8
开发期税费
2604
2.9%
1.9
其他费用
700
0.8%
1.10
不可预见费
900
1.0%
1.11
财务费用
2100
2.4%
2．
经营费用
0
0
3．
项目总投资
88084
100%
3.1
开发产品成本
88084
100%
3.2
固定资产投资
0
0
管理费用为1-5直接费用的3%财务费用占利息的10%左右
销售费用是销售收入的4%-6%，销售收入为105886
（三）项目收入估算
预计该项目的销售类型、价格、销售收入，如下表：
销售收入预测表
序号
类型
可售面积（㎡）
均售价格（元/平方米）
销售收入（万元）
①
高层
61400
8500
52190
②
别墅
26500
13000
34450
③
商业
15000
12500
18750
④
车库
16100
3000
4830
5
其他
1000
2500
250
6
总计
120000
110470
（四）销售收入及税金估算表
销售收入及税金估算表单位：
万元
序号
项目名称
合计
开发经营期
第1年
第2年
第3年
第4年
1
销售收入
110470
0
31368
52791.5
26310.5
1.1
地上建筑-商业地块
18750
0
4687.5
8437.5
5625
1.2
地上建筑-高层住宅
52190
0
18266.5
26095
7828.5
1.3
地上建筑-别墅
34450
0
6890
15502.5
12057.5
1.4
地下建筑-车库
4830
0
1449
2656.5
724.5
1.5
其他面积
250
0
75
100
75
2
销售税金及附加
1159.7
0
231.9
695.8
231.9
2.1
营业税
552.2
0
110.4
331.3
110.4
2.2
城市维护建设税
38.6
0
7.7
23.1
7.7
2.3
教育费附加
16.5
0
3.3
9.9
3.3
2.4
交易管理税
552.3
0
110.4
331.4
110.4
备注：
营业税=销售收入×5%教育费附加=营业税×3%
城市维护建设税=营业税×7%交易管理税=销售收入×0.5%
（五）投资计划与资金筹措表
本项目总投资8亿左右，自有资本金4亿，向银行贷款3亿。
商品房从第二年开始预售，预售所得继续投入总投资中。
投资计划与现金筹措见下表：
投资计划与资金筹措表单位：
万元
序号
项目名称
合计
开发经营期
第1年
第2年
第3年
第4年
一、
项目总投资
88084.0
55752.0
22872.0
7445.0
2015.0
1.0
项目开发建设投资
88084.0
55752.0
22872.0
7445.0
2015.0
1.1
土地费用
26491.0
26491.0
0.0
0.0
0.0
1.2
前期工程费
672.0
580.0
92.0
0.0
0.0
1.3
基础设施建设费
1300.0
500.0
600.0
200.0
0.0
1.4
建筑安装工程费
43300.0
24820.0
17150.0
1330.0
0.0
1.5
公共配套设施费
660.0
280.0
300.0
80.0
0.0
1.6
管理费用
4063.0
1250.0
1806.0
807.0
200.0
1.7
销售费用
5294.0
0.0
800.0
2850.0
1644.0
1.8
开发期税费
2604.0
860.0
890.0
800.0
54.0
1.9
其他费用
700.0
220.0
340.0
140.0
0.0
1.1
不可预见费
900.0
350.0
320.0
158.0
72.0
1.1
财务费用
2100.0
401.0
574.0
1080.0
45.0
2.0
经营资金
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
二、
资金筹措
88084.0
55752.0
22872.0
7445.0
2015.0
1.0
资本金
41435.0
23300.0
17096.0
1039.0
0.0
2.0
借贷资金
32452.0
32452.0
0.0
0.0
0.0
3.0
预售及销售收入
14197.0
0.0
5776.0
6406.0
2015.0
四、财务评价
（一）全部投资现金流量表
全部投资现金流量表单位：
万元
序号
项目名称
合计
开发经营期
第1年
第2年
第3年
第4年
1.0
现金流入
110470.0
0.0
31368.0
52791.5
26310.5
1.1
销售收入
110470.0
0.0
31368.0
52791.5
26310.5
1.7
回收经营资金
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
2.0
现金流出
94550.3
55752.0
23104.0
8140.9
7553.5
2.1
开发建设投资（不含利息）
88084.0
55752.0
22872.0
7445.0
2015.0
2.2
经营资金
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
2.5
经营税金及附加
1159.8
0.0
232.0
695.9
232.0
2.7
所得税
5306.6
0.0
0.0
0.0
5306.6
3.0
净现金流量
15919.7
-55752.0
8264.0
44650.6
18757.0
4.0
累计净现金流量
-55752.0
-47488.0
-2837.3
15919.7
计算指标
内部收益率（IRR）=13%财务净现值（NPV）=511.32基准收益率为12%静态投资回收期Pt=3.2年
财务净现值（NPV）>0，故方案是可行的
（二）资本金现金流量表
第1年贷款32452万元，不还本、不付息，从第2年开始等额还本付息，第四年还清。
假设银行贷款利率为6%，还本付息估算表如下：
借款还本付息估算表单位：
万元
序号
项目名称
合计
开发经营期
第1年
第2年
第3年
第4年
1.0
借款
32452.0
32452.0
0.0
0.0
0.0
2.0
应计利息
1947.1
0.0
0.0
0.0
3.0
年末欠款累计
34399.1
0.0
4.0
等额还本
0.0
11466.4
11466.4
11466.4
资本金现金流量表单位：
万元
序号
项目名称
合计
开发经营期
第1年
第2年
第3年
第4年
1.0
现金流入
110470.0
0.0
31368.0
52791.5
26310.5
1.1
销售收入
110470.0
0.0
31368.0
52791.5
26310.5
1.7
回收经营资金
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
2.0
现金流出
82300.4
23300.0
28794.3
13201.2
17004.9
2.1
资本金
41435.0
23300.0
17096.0
1039.0
0.0
2.2
经营资金
0.0
0.0
0.0
0.0
0.0
2.5
经营税金及附加
1159.8
0.0
232.0
695.9
232.0
2.7
所得税
5306.6
0.0
0.0
0.0
5306.6
2.8
长期借款本息偿还
34399.1
0.0
11466.4
11466.4
11466.4
3.0
净现金流量
28169.6
-23300.0
2573.7
39590.3
9305.6
4.0
累计净现金流量
-23300.0
-20726.3
18863.9
28169.6
计算指标
内部收益率（IRR）=46%财务净现值（NPV）=15341.60基准收益率为12%静态投资回收期Pt=2.7年
财务净现值（NPV）>0，故方案是可行的
（三）利润表
利润表单位：
万元
序号
项目名称
合计
开发经营期
第1年
第2年
第3年
第4年
1.0
经营收入
110470.0
0.0
31368.0
52791.5
26310.5
1.1
销售收入
110470.0
0.0
31368.0
52791.5
26310.5
2.0
总成本费用
88084.0
55752.0
22872.0
7445.0
2015.0
2.1
商品房成本费用
88084.0
55752.0
22872.0
7445.0
2015.0
2.1.1
销售成本
76627.0
0.0
22988.1
26819.5
26819.5
2.1.2
期间费用
11457.0
1651.0
3180.0
4737.0
1889.0
5.0
经营税金及附加
1159.8
0.0
232.0
695.9
232.0
6.0
利润总额
21226.2
-55752.0
8264.0
44650.6
24063.5
7.0
25%税率应交所得税
5306.6
0.0
0.0
0.0
5306.6
8.0
税后利润
15919.7
-55752.0
8264.0
44650.6
18757.0
五、财务评价结论
财务评价的基础是市场信息，必须获得准确的市场信息才能确保以后各个工作的顺利进行，而后就是市场定位，只有有了准确的市场定位，从而锁定目标客户从而有的放矢的针对目标客户群制定相应的产品策略、价格策略、营销策略。
做好财务评价是房地产可行性分析的重心，是衡量一个项目是否可行的重要依据，也是身为房地产专业的学生必须具备的技术能力。
本项目的财务评价结论是，该项目是可行的，其净现值NPV大于零。
符合最基本的要求。
同时满足了各个消费群体的需求。
财务分析的系列指标分为静态指标和动态指标，反映盈利能力的静态指标主要有：
投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：
净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：
借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。
基准收益率是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业（部门）的平均收益水平。
它是项目经济评价中的重要参数。
基准收益率，净现值，是衡量一个项目优劣、是否可行的关键数据，要得出准确的数值在收集到正确的数据条件下，更要仔细地计算，才能真正客观、正确的衡量一个项目。
通过这次课程设计，让自己深刻了解了房地产可行性报告的具体内容和目的所在，对房地产业有了更加深刻的了解，学会了很多东西。
但自己做的
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