各大业态最详细的租金水平.docx

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各大业态最详细的租金水平

数据说 | 不同城市、各大业态最详细的租金水平分析

在租金方面，至2013年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达每天每平方米45.1元人民币，而二线城市仅为每天每平方米25.6元，前者为后者的1.8倍左右。

一、一线城市购物中心租金水平

以四大一线城市为例，2007-2012五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达到94%。

总结：

根据以上一线城市购物中心租金水平，可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。

二、二线城市购物中心租金水平

二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。

尤其是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。

而在二三线城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。

因此二三线城市租金累计增幅超过了一线城市。

总结：

根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。

三、三线城市购物中心租金水平

【总结】通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结

各大业态租金水平

目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以出租为主。

而租金的定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业态。

以下介绍四个主要业态的承租情况：

一、服饰类

服装类租金承受能力

服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过了总量的一半。

租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高于市值范围的商户占13%。

可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装类商户较少。

二、生活服务类

生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总量的五分之四。

而能接受高于市值租金的商户仅占20%。

生活服务类商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。

此类业态以满足消费者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区域。

大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周边的临街商业。

对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。

三、餐饮类

餐饮类商户中，可承受市值范围以内租金的占到56%，超过了总量的一半。

租金承受能力在市值范围以下的占7.4%，能接受高于市值范围的商户占37%。

餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。

目前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入餐饮、娱乐等业态商家已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、对抗竞争的重要手段。

四、休闲娱乐类

从休闲娱乐业态来看，承受市值范围以下租金范围的商户居多，占到总量的60%，能承受市值范围和市值以上租金的商户各占到20%。

随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业的迅速发展。

休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型业态。

目前购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助于带动购物中心其他业态商家的销售。

休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达过程中其他小型商铺的曝光率。

因此，商场在引进休闲娱乐业态的同时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求较低。

【总结】通过上述对于各个业态租金的分析总结

由总结可以看出不是所有的商业物业业态的租金价格都是相同的，他们是否可以承受高租金完全是依靠他们的盈利情况来决定的。

业态的合理分配可以帮助开发商实现利润的最大化和提高项目的美誉度。

购物中心租金计算方式：

以销售返租及产权式商铺租金回报率计算

一、以销售返租回报率计算

经济分析的条件

1.租金计算

根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：

实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额

其中：

　　◆实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。

　　◆回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；

　　◆商铺租金是租期内开发商得到的总收益；

　　◆不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；

　　◆纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。

以上公式用数字表示为：

销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000

（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）

假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。

假设为：

2.计算过程

根据前面部分表格的计算数据说明：

按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；

不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。

计算过程如下：

第一种：

按8年租期算

将已知数据带入到公式中，得到：

销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]}/[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000

得出销售均价与月租金的关系方程式：

销售均价＝53731－361×月租金

按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。

（二层均价按照2：

1的比例计算。

）

计算结果为：

由以上递增方式得出：

每年租金表（元/㎡）

第二种：

按10年租期算

计算方法同上，则计算结果为：

【说明】表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。

当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。

由以上递增方式得出：

每年租金表（元/㎡）　

【结论】

从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/平方米时，销售价格比较接近市场水平。

二、产权式商铺租金回报率计算

一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如：

【前提条件】某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。

但是以上的100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。

商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟期、衰退期到引退期的运行规律，租金也是随着商业市场时期的不同而发生变化的。

如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平，那么租金上升的趋势肯定是必然的，而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值，这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：