项目工程管理策划书.docx
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项目工程管理策划书
天津金地·格林世界
工程管理策划书
编制：
金地（集团）天津公司工程部
金地（集团）天津房地产开发有限公司
第一章：
工程概况及项目总平面图
1.1项目概况
天津金地·格林世界项目位于天津市津南区双港镇，东侧为津沽路、南侧为规划中的赤龙街、西侧为第五大街、北侧紧邻双港中学，工程总占地面积：
377477.76M2，总建筑面积：
约57万M2，一期工程建筑面积：
约11.8万M2。
一期工程由37栋单体建筑组成，各楼栋建筑结构情况如下：
栋号
层数
地下室
结构形式
建筑面积（M2）
B1
2
无
框架结构
1260
B2
1
无
框架结构
551
B3
1
地下热力站1
框架结构
640
B4
5.5
无
短肢剪力墙结构
3870
B5
4.5
含架空层
短肢剪力墙结构
3736
A17、A20、A23、A25
4.5
1
短肢剪力墙结构
16750
B7、B8、B11、A3、A5、A9、A11、A21、A24、A31
4.5
无
短肢剪力墙结构
26250
A10、A12、A18、A26
4.5/8.5
无
短肢剪力墙/剪力墙结构
15683
B6、A1、A4、A16、A19、A22
5.5
无
短肢剪力墙结构
14742
A2、A6、A15
9
无
剪力墙结构
11377
A32、A33、A34
11
1
剪力墙结构
9252
A7
5.5/9.5
无
短肢剪力墙/剪力墙结构
2750
A8
4.5/9
无
短肢剪力墙/剪力墙结构
2835
1.2项目总平面图
1.3项目工程管理的特点和难点
1）一期共37个单体建筑物，总共11.8万m2同步开工，明年底竣工，包括室外道路、管线整个施工工期为10个月，工程量大，时间紧。
2）示范区轴网复杂，放线难度大、施工难度大，工期紧。
3）建筑物业形态多样，多层、小高层、人防地下车库并存，工程管理难度大。
第二章：
项目的组织架构与岗位职责
2.1整个项目开发过程中各单位的组织架构、职责及管理关系
2.2工程部组织架构及岗位职责
2.2.1工程部组织架构
2.2.2工程部工作职责及岗位职责
2.2.2.1工程部的定位
工程部是在公司的领导下代表企业履行施工承包与材料采购合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。
工程部是一个组织体，要具有凝聚管理人员的力量并调动其积极性，促进管理人员的合作；协调公司职能部门之间、管理人员之间的关系，发挥每个人的岗位作用；协调与公司各部门、政府主管部门、监理单位、总承包商、指定分包单位、独立分包单位、材料供应商等关系。
2.2.2.2工程部的工作内容
1）负责施工准备阶段、施工管理阶段的进度、质量、成本、安全文明施工的控制及材料采购管理。
2）项目控制要素的具体工作分工如下表
工作内容
责任部门
报批报建
项目前期报批报建工作：
①办理《工程建设施工许可证》；②办理质量监督；③办理安全监督手续；④办理施工用水；⑤办理施工用电；⑥办理施工用水排放许可；⑦办理临时施工路口报批；⑧办理临建施工报批；等等。
工程部负责，项目开发部配合；
开工准备
包括①现场确定红线点；②场地拆迁清理；③复核单体建筑的放线工作；④围墙、道路及临时设施施工；⑤市政配套管线到位情况的进一步落实；等等
工程部
计划体系
《分期项目开发总体计划》
计划督办负责，工程部配合
《总包单位、监理单位、分包单位进场计划》
由工程部提供给成本部，由成本部组织协调招投标工作
《材料、设备、构配件进场计划》
施工及监理单位确定
施工单位考察、技术标书、技术合同、招标
工程部负责单位考察、技术标书和技术合同，成本管理部负责招标及合同工作
监理单位考察、技术标书、技术合同、招标
零星工程及材料
5万元以下零星工程施工单位、2万元以下零星材料供应商确定及合同
工程部负责，由成本管理部监控
图纸及方案评审
初步设计、各专业施工图纸专家评审
设计部负责，工程部、成本管理部参与
基础及主体工程施工图纸会审及其施工组织设计审定
工程部组织，设计部、成本管理部参与
材料、设备、构配件
选样、定板
设计部负责
制订《材料、设备、构配件进场计划》
工程部负责
甲供材料设备招标及合同工作
成本管理部负责，设计部、工程部参与
甲供材料设备的到货验收
工程部负责
负责审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；
工程部负责
工程验收
基础验收
工程部负责
主体结构验收
工程竣工验收
各专业工程验收（规划、燃气、消防、配套、电梯等）
2.2.2.3工程部工作职责
1）负责与工程有关的报批报建工作；
2）负责编写工程管理有关的工程计划
●负责编写《总包单位、监理单位、分包单位进场计划》，并组织实施；
●负责编写《材料、设备、构配件进场计划》，并组织实施；
●负责编写《工程开工前准备工作计划表》及《XX项目XX专业工作计划》,并组织实施；
3）负责组织对承建商/供货商考察，编制《承建商/供货商考察报告》及技术标书和技术合同；
4）负责审核乙方自行分包的分承包商及乙定乙供有信息价材料品牌；
5）负责审核乙方上报的施工方案、施工措施；
6）负责审批乙方上报的工程联系单；
7）负责项目施工各阶段设置定期不定期检查及诸多控制点；
8）负责每月组织对工程质量及安全进行全面检查；
9）负责按照政府有关规定组织正式验收；
10）负责组织项目验收及办理墙改及水泥基金退还手续；
11）负责督促项目移交工作。
12）负责项目工程经验总结及项目后评估工作。
2.2.2.4工程部分管领导工作职责
1）负责协调施工总包单位、施工监理单位的招投标工作；
2）全面负责项目工程质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务；
3）执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。
2.2.2.5工程部分管领导工作权限
1）对总价在5万元以下零星工程合同及2万元以内零星材料采购合同的审批权；
2）对资深以上专业工程师聘用及辞退的审批权；
3）对奖金分配的审核权；
4）按部门管理制度对员工的奖惩的审批权；
5）对工程部负责人的升职、加薪建议权；
6）对资深以上员工升职、加薪的审核权。
2.2.2.6工程部副经理职责
1）全面负责与工程有关报批报建、验收工作以及开工准备工作；
2）全面负责施工单位、监理单位、分包施工单位的考察工作；
3）全面负责施工管理协调工作；
4）全面负责与工程有关的工作计划并监控其实施；
5）全面负责工程质量工作；
6）全面负责设计变更的现场控制及现场签证工作；
7）定期或不定期负责组织各专业工程师对施工单位进行进度、质量、安全、文明施工、场容场貌等方面的考核。
8）全面负责工程部专业人员工作指导和培训及考核工作；
9）全面负责工程经验总结和项目后评估工作。
2.2.2.7工程部副经理工作权限
1）对总价在5万元以下零星工程合同、总价在2万元以下零星材料采购合同的审核权；
2）在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；
3）有奖金分配建议权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；
4）有员工升职、加薪建议权。
2.2.2.8工程部经理助理工作职责
1）协助工程部副经理完成其职责。
2）负责《分期项目总体开发计划》、《总包单位、监理单位进场计划》的编制；
3）负责项目前期相关报批报建工作：
●办理《工程建设施工许可证》；
●办理质量监督、安全监督手续；
●办理临时施工路口报批手续；
●办理临建施工报批手续。
2.2.2.9专业工程师岗位职责
2.2.2.9.1土建负责人：
1）负责结构专业工程图纸的全面审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料的选用要求；
2）负责施工现场准备工作：
●确定红线点；
●场地拆迁清理；
●复核单体建筑的放线工作；
●围墙、道路及临时设施施工；
3）负责协调组织施工场地向施工单位移交工作；
4）负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、构配件进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；
5）负责全面协调施工过程中土建、给排水、电气、暖通专业之间的配合工作；
6）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；
7）协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收工作，全面协调与物业公司的工程交接工作；
8）负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证审核工作。
工作范围：
结构工程、内、外装工程、防水工程、门窗工程、道路工程，等等。
2.2.2.9.2土建现场工程师：
1）复核进场材料质量和数量；
2）实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；
3）实际掌握施工进度情况，及时向区域负责人反应进度滞后情况；
4）对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；
5）实际测量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录；
2.2.2.9.3给排水工程师：
1）负责给排水设计及设备、材料的选用工作；
2）负责给排水专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；
3）负责项目前期相关报批报建工作：
●办理施工临时用水手续；
●办理施工临时排水手续；
4）负责施工现场准备工作：
●协调市政配套管线施工工作；
5）负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；
6）负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；
7）负责配合土建、暖通、电气专业工作；
8）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；
9）负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；
10）负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；
工作范围：
室内、外给排水工程、市政工程、消防工程、中水工程、水景工程、燃气工程等及相关报批、验收手续等。
2.2.2.9.4暖通工程师：
1）负责暖通设计及设备、材料的选用工作；
2）负责暖通专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；
3）负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；
4）负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；
5）负责配合土建、给排水、电气专业工作；
6）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；
7）负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；
8）负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；
工作范围：
暖通空调工程及相关报批、验收手续等。
2.2.2.9.5电气工程师（强电）：
1）负责指导强电设计及设备、材料的选用工作；
2）负责强电专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；
3）负责项目前期相关报批报建工作：
●办理施工临时用电手续等；
4）负责施工现场准备工作：
●协调市政配套管线施工工作；
5）负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；
6）负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；
7）负责配合土建、给排水、暖通、燃气等专业工作；
8）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；
9）负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；
10）负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；
工作范围：
强电工程、消防工程等及相关报批、验收手续等。
2.2.2.9.6电气工程师（弱电）：
1）负责指导弱电设计及设备、材料的选用工作；
2）负责弱电专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；
3）负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；
4）负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；
5）负责配合土建、给排水、暖通、燃气等专业工作；
6）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；
7）负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；
8）负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；
工作范围：
弱电工程及相关报批、验收手续等。
2.2.2.9.7景观工程师：
1）负责指导景观设计及环境材料的选用工作；
2）负责景观专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内施工要求、材料、设备的选用要求；
3）负责组织景观施工单位的考察及入围工作；
4）负责“景观施工单位进场计划”、“景观材料进场计划”的编制提交成本部作为编制招标计划的依据，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；
5）负责配合土建、电气、给排水、暖通、燃气等专业工作；
6）在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到金地公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；
7）配合完成物业公司的工程交接工作；
8）负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；
工作范围：
室外环境工程。
2.2.2.9.8机电材料工程师：
1）负责给排水、暖通、电气的甲供或甲定乙供材料、设备的供应商考察；
2）负责给排水、暖通、电气的甲供或甲定乙供材料、设备的技术标书、技术合同编写；
3）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供货合同的执行；
4）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供货现场验货、接收、移交工作；
5）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备货款支付工作；
6）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供应商评价工作；
7）负责给排水、暖通、电气的甲供材料、设备供应商数据库建设工作；
2.2.2.9.9土建材料工程师：
1）负责土建、环境工程的甲供或甲定乙供材料、设备的供应商考察；
2）负责土建、环境工程的甲供或甲定乙供材料、设备的技术标书、技术合同编写；
3）负责土建、环境工程的甲供材料、设备供货合同的执行；
4）负责土建、环境工程的甲供材料、设备供货现场验货、接收、移交工作；
5）负责土建、环境工程的甲供材料、设备货款支付工作；
6）负责土建、环境工程的甲供材料、设备供应商评价工作；
7）负责土建、环境工程的甲供材料、设备供应商数据库建设工作；
2.2.2.9.10资料信息员岗位职责
1）往来文件收发、传阅、归档；
2）信息监控、上传；
3）竣工验收备案资料落实
4）部门日常内务管理
工作范围：
资料信息工作。
2.3监理单位及总承包单位可能的架构及其它
2.3.1监理组织架构图
2.3.2总包组织架构
第三章：
项目的范围划分
3.1项目总平面图
3.2总承包商施工范围划分
3.3.1划分原则
1、划分为2～3个标段，以利于施工中对总包单位评比、产生良性竞争；
2、物业类型相近，以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工；
3、场地集中，便于施工；
4、有利于工程管理、验收、备案等工作。
3.3.1划分方案
根据以上原则，经公司领导及招标小组讨论，确认按以下方案进行总包招标：
共三个标段：
示范区：
B1~B5楼，建筑面积约1万m2；
一期一标段：
B6~B8、B11、A1~A4、A31~A34楼，建筑面积约4万m2；
一期二标段：
A5~A26号楼，建筑面积约6.8万m2。
3.3总承包商、分包商的工作范围
工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除甲方另行分包、甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补。
室外散水坡、首层阳台主体及装饰工程、私家花园围墙主体及装饰、私家花园内、室外楼梯铺装工程及室外楼梯上的花池主体和装饰工程、私家花园土方回填至园建图纸要求标高、竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。
3.4独立分包工程、指定分包工程、指定供应材料设备、甲定乙供材料
序号
项目名称
结算方式
责任人
一
独立分包工程
配合管理费费率
1.
小区供配电工程
无（施工水电由总包提供，分包商挂表计量，费用由总包向专业分包商收取）；室内表后由总包施工。
2.
室外给水工程
无（同上）；出墙1.5米以内由总包施工
3.
室外污水、雨水工程
无（同上）；出墙1.5米以内由总包施工
4.
室外供热工程
无（同上）；出墙1.5米以内由总包施工
5.
小区燃气工程
无（同上）
6.
有线电视安装工程
无（同上）；室内管路排放由总包施工
7.
电话、网络工程
无（同上）；室内管路排放由总包施工
8.
小区智能化工程
无（同上）；室内管路排放由总包施工
9.
泵房设备安装工程
出泵房1.5米由总包施工，泵房电气埋管由总包施工
二
指定分包工程
配合管理费费率（不含设备费用）
1
桩基工程
无
2
土方工程
无
3
铝合金门窗（包括五金件、玻璃、铝型材等）
2％
4
幕墙、玻璃雨篷
2％
5
空调百页
2％
6
单元门
2％
7
入户门
2％
8
阳台栏杆工程
2％
9
电梯采购、安装
安装费2％
10
人防工程
2％
11
消防工程
2％
12
样板楼、售楼处精装修工程
样板房每套1500元；售楼处3000元。
13
园林景观工程
三
甲购材料
结算方式
1
外墙面砖
安装或施工单价包括辅材、人工、机械等直接费用、间接费用及利润与税金；主材预算价格在取费之后在税前扣除，以求得施工或者安装单价
2
内外墙涂料
3
楼地面及墙面砖
4
外墙、屋面保温板
同上
5
屋面瓦
6
散热器及温控阀
7
水表、电表、气表、热表
8
对讲设备
9
用户箱、电表箱、配电箱
10
风机
11
通风系统部件及阀门
12
空调设备及部件阀门
13
消防设备
14
水泵
15
公共应急照明灯具
16
室外灯具
17
信报箱
18
停车位（植草砖、停车杆）
19
车行道减速坡、止车石
20
人行道砖
21
广场砖/室外石材
22
室外井盖
23
栏杆
24
室外小品（座椅、垃圾箱、儿童游乐设施、成品花盆）
甲定乙供[甲方指定品牌范围]材料
序号
名称
指定品牌
责任人
一
电气设备安装工程
1
开关、插座
2
公共部分普通灯具
二
给、排水工程
1
静音排水管
2
地漏
3
冷热水用聚丙烯管
4
截止阀、闸阀、蝶阀、球阀、止回阀、浮球阀、减压阀
三
供热工程
1
铝塑复合管
四
防水材料
注：
1、乙方应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的产品时，须报甲方考察确定。
并：
当其他品牌获甲方认可时，其就该材料所作报价仍对乙方具有约束力，即乙方须以不高于该材料的报价去购买相同档次或更高档次的材料。
2、甲方另行分包的工程，乙方如有相应施工资质，则可参与投标，在同等条件下，甲方优先考虑由乙方中标。
3、所有甲方指定分包工程、甲购材料，需签订三方合同。
第四章：
工程进度管理
4.1项目总控制计划
4.2工程施工进度节点计划
4.3工程进度计划的特点
本工程进度计划的主要特点：
1）整个项目同步开工，同步竣工验收、完成备案工作，对项目整体工期要求高。
2）配合销售要求，销售大厅在2006年4月28日交付，以临时建筑申报施工。
3）配合销售要求，2006年3月25日示范区需作样板楼、2006年5月10需做室外景观，与主体工程交叉作业，同步施工，总包施工的工序安排难度大。
4）项目报批报建工作相对滞后，桩基需先行施工，总包招标工作时间需压缩。
5）外墙采用外保温措施，外墙面作业工序增加，外架拆除时间加长，影响室外综合管线的进场作业。
4.4工程进度控制措施
4.4.1总包施工进度计划审核
施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。
监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
审核通过后，则转送工程部审核。
工程部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。
对其中配合销售的工作应有具体的安排。
对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。
总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。
4.4.2施工过程中施工进度计划审核
施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划、周计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性，并提交工程部审查。
4.4.3总包施工协调管理
对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。
总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。
施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。
工程部负责协调和监督总包和甲方分包程、甲供材料供应商的关系。
4.4.4奖惩机制
除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：
配合销售工作、主体封顶、外架拆除等。
工期目标处罚措施：
（1）施工过程中的节点计划处罚标准：
每一栋楼的每一个关键节点每拖延
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