某总部经济园区的建设申请建设可行性分析和经济评价报告.docx
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某总部经济园区的建设申请建设可行性分析和经济评价报告
一、总部经济……………………………………………………１
（一）总部经济概述………………………………………………………１
（二）总部经济的特点………………………………………………………１
（三）总部经济的发展概述…………………………………………………２
（四）全国大城市都在打造总部经济区……………………………………３
（五）总部经济为什么吸引了众多大城市决策者的“眼球”？
…………６
（六）国际上各城市的总部经济……………………………………………８
（七）中国大陆的总部经济………………………………………………２３
（八）对上海总部经济的深度研究………………………………………３３
二、XX的总部经济和总部基地………………………………４９
（一）XX需要发展总部经济……………………………………………４９
1、从建设现代国际性城市的远景来看，XX需要发展总部经济。
…４９
2、从建设中国第四大城市圈的目标来看，XX需要发展总部经济。
…４９
3、从加快中部发展防止中部塌陷的使命来看，XX需要发展总部经济
作为支撑。
………………………………………………………………５８
（二）打造XX总部基地，实现XX经济的跨越式发展…………………６６
1、在XX建立总部基地，是中部地区发展现状的必然选择。
…………６６
2、打造总部基地能给XX带来什么………………………………………７０
3、总部经济的竞争就是城市之间的战争，XX要在中部地区的城市竞争中取胜必须加快步伐建立总部基地。
………………………………………７３
4、XX市总部经济的初步发展要求搭建好总部基地这个表演的舞台。
７５
5、XX整体环境分析表明XX具备了建立总部基地的条件。
…………７６
三、XX·总部经济产业区的总体概念性规划………………９６
（一）总部基地的演变过程…………………………………………………９６
（二）总部基地建设的国际样本和北京样本………………………………９９
1、总部基地的国际范本……………………………………………９９
2、总部基地的北京样本……………………………………………１００
（三）XX·总部经济产业区项目的总体建设构想………………………１０７
1、XX·总部经济产业区项目的目标定位………………………………１０７
2、XX·总部经济产业区项目的基本特点和功能定位…………………１０８
3、XX·总部经济产业区项目的开发模式………………………………１０８
4、XX·总部经济产业区项目的布局……………………………………１０８
5、关于建设XX·总部经济产业区的政府政策建议……………………１０９
（四）XX·总部经济产业区的规划理念…………………………………１１０
1、XX·总部经济产业区规划主导思想…………………………………１１０
2、XX·总部经济产业区商务花园功能布局……………………………１１３
3、道路交通…………………………………………………………………１１４
4、景观设计…………………………………………………………………１１５
5、场地竖向与道路竖向规划………………………………………………１１９
6、给水、排水工程规划……………………………………………………１２０
7、电力电信工程规划………………………………………………………１２２
8、管线综合…………………………………………………………………１２４
9、智能化系统………………………………………………………………１２４
四、XX·总部经济产业区的经济评价………………………１２８
（一）XX·总部经济产业区的总体规划指标……………………………１２８
（二）XX·总部经济产业区的建设时序要点……………………………１２９
（三）投资估算与资金筹措…………………………………………………１２９
（四）销售收入预测…………………………………………………………１３１
（五）成本费用预测…………………………………………………………１３２
（六）动态现金流量表………………………………………………………１４１
（七）综合经济评价指标……………………………………………………１４５
（八）敏感性分析……………………………………………………………１４５
五、结论…………………………………………………………１４７
XX·总部经济产业区项目可行性研究
一、总部经济
㈠总部经济概述
所谓的总部经济,就是指人类社会的生产力和生产关系发展到一个特定的历史阶段,由于交通、信息、科技、生态的发展水平突破了传统的地域限制，形成了众多跨地域经营的企业决策机构，为了区域利益，把自己的该区域经济的指挥系统（区域首脑系统），在无数个规模不等的市场同心圆的同一个中心地点聚集；由此产生了人力、财力、智力、决策能力，以及周边所有可控社会资源和自然资源的能量的聚化和极化效应；这种效应在市场交互中裂变，形成了超越一般传统意义上的总部能量的最大化的经济效能扩张，及效应扩散。
从聚化到扩散的整个过程，使它不但在重新整合的价值链中占据了高端位置，而且特别是加速了整个区域经济的增值，以至一系列全球化的经济演变，以上这些经济活动和经济现象的体系表现，我们称它为：
总部经济。
㈡总部经济的特点
总部经济的三大特点：
即总部经济与生产分离，总部经济具有知识性与集约性的特点，以及总部经济战略有共赢的特性。
（1）总部经济与生产分离的特点
企业总部的首要外在特点是指总部经济和生产分离。
不管企业总部的功能是决策、营销、研发或涵盖以上各功能的，总部经济强调的应该是迁移，是外来者的投入。
例如，西门子公司，将手机的亚太区总部从香港迁往上海；通用电气公司的塑料集团，将亚太区总部从东京迁至上海；摩托罗拉公司又在上海成立了其能源产品的亚太地区管理总部等等。
迁移的总部聚集某一地区，衍生了总部基地，引起了一系列的变化。
正如摩托罗拉公司副总裁布瑞恩·圣托罗所言：
上海周围摩托罗拉的供应商很多，在这里成立能源产品亚太地区管理总部，可以更贴近顾客群，实现公司高效运转。
这充分说明了总部经济与生产分离的特点。
（2）总部经济的知识性集约性特点
知识性特点是总部经济的基础特点之一。
企业的研发、营销、资本运作、战略管理等，属于高密集的知识性劳动。
总部经济集中体现了企业价值链中知识含量的高端部分。
例如惠普的变局，从一般性生产项目的导入，到地区总部、研发中心、采购中心的建立；从满足本地需求，到面向全球市场；从壮大“四肢”，到健全“头脑”，惠普公司把总部经济知识性特点发挥的淋漓尽致。
集约性特点可以最大限度地利用中心城市服务业发达、智力资源密集的优势，最大限度利用生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，最大限度地提高资源的配置效率从而按照总部经济模式发展区域经济。
可以说，不少企业都利用了总部经济这一大特点来发展他们的总部经济。
（3）总部经济的共赢的特性
总部经济模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上“非此即彼”的简单争夺，实现不同资源优势的区域之间通过产业链不同区位的再分工进行合作，实现共同发展。
以全球最大的独立电子元件经销商肯沃公司为例，在沪设立中国总部后，肯沃公司服务于中国“财富500强”企业，为全球的制造商填补其合同供应商所无法实现的供应缺额，以维持生产线的运转。
同时，肯沃也通过提供低于市场价的现货来降低制造商的采购成本。
例如，国内的一家外资企业通过肯沃进行现货市场采购，可以节省了所多成本，从而使双方都获利。
（三）总部经济的发展简介
（1）世界上总部经济的发展简介
总部经济是世界性的一种经济现象，一些世界著名城市曾经发生过并继续上演着。
例如美国就有多个总部聚集的城市——纽约、芝加哥、华盛顿、西雅图、休斯敦。
而放眼亚洲，新加坡和中国香港地区一直致力于发展总部经济。
新加坡约6000家外国公司中，有3600家跨国公司以区域总部形式在新加坡开展业务，有210家获得了新加坡经济发展委员会颁发的“区域总部地位”证书，证书30％的企业属于“财富500强”。
而在香港设立地区总部的外资公司约966家，开设地区办事处的外资公司2241家。
在中国大陆，北京、上海、广州、深圳等中心城市，总部经济的发展也具备了相当的条件。
（2）中国总部经济发展时间
从总部经济发展的时间上来看，跨国公司在中国发展地区总部经济，开始于上个世纪90年代初期，兴盛于本世纪初特别是入世以来，它的速度随着中国对外开放步伐加快而加快。
2003年，是总部经济崭露头角的一年，也可称为总部经济元年，总部经济理论锋芒展露，以创新的视角震惊中国与世界；2004年，总部经济理论和实践都取得初步成果。
而今年，将是总部经济大发展之年。
（四）全国大城市都在打造总部经济区
在去年的各地两会上，许多城市都提出了发展总部经济的概念。
广州、深圳、杭州、南京、青岛、XX都把发展总部经济作为新的经济发展亮点。
上海虽然没有大张旗鼓地把发展总部经济摆在纸面上，但在发展总部经济方面却一直走在全国最前列。
去年，XX市武昌区也响亮地提出了“打造世界500强总部区”。
北京：
将总部经济写进政府工作报告
在去年北京市人代会上，总部经济作为一个新财政名词上了《北京市政府工作报告》。
该报告将发展总部经济作为开创首都经济新局面的希望，在描绘开创首都改革开放和现代化建设新局面的章节中提出：
“广泛吸引跨国公司、国内外金融机构、大企业、大集团来京设立总部、研发中心、营运中心、采购中心，发展总部经济”，从中可见北京市政府对总部经济的重视。
统计结果显示，目前北京具有跨国公司部分地区总部职能的投资性公司达到了137家，占全国的60％以上，高居全国首位；但是，北京仅有跨国公司地区总部24家，远远少于上海的42家。
而且，由于投资软环境建设方面不如上海和广州，最近几年不断发生跨国公司总部从北京迁出的现象。
2003年6月，北京首先推出总部基地的概念。
丰台总部基地坐落在中关村丰台园二期开发区内，位于北京城西四环与南四环的交汇处，项目总占地面积为65公顷，总建筑面积106万平方米，占据了丰台园二期工程面积的一半还多。
丰台园总部基地建设进展迅速，半年内完成了20万平方米85幢总部楼的建设任务，且近90%的空间都被预定。
上海：
总部经济初显魅力
2002年7月，上海市发布了鼓励外国跨国公司设立地区总部的暂行规定和相关实施细则，2003年初上海市政府首次将“降低综合商务成本”写入《政府工作报告》，以增强上海在吸引企业总部的区位竞争优势。
目前，全球500强企业已有273家在上海投资。
广州：
与深圳联合出击
面对北京的咄咄逼人、上海的暗中较劲，同样作为区域性大城市的广州，肯定不会无动于衷。
但要与北京、上海争夺总部资源，单靠广州自身的力量是难以实现的。
为此，有专家提出广州与深圳应联手发展总部经济的构想。
因为，广州第三产业发展得好，技术创新方面较薄弱；而深圳则刚好相反，工业发展迅速，技术创新方面高于广州。
如果两者互补，利用服务好、成本低、技术密集的优势，将可以吸引越来越多跨国公司的目光。
深圳：
近来也出台了优惠措施吸引外地企业到深圳设立总部。
市政府于2003年3月1日起施行的《深圳市支持金融业发展若干规定》，对大型金融机构在深圳设立总部或地区总部实行优惠的土地和租房政策，此举表明，深圳已将“总部经济”作为城市经济发展的新方向，而作为现代都市经济活动灵魂的金融业是其重点所在。
杭州：
构筑大范围的总部经济概念
杭州有自己对总部经济的理解与发展策略。
不管是跨国公司，还是省内企业，杭州市政府都欢迎他们把总部搬到杭州去。
这种大范围的总部经济概念，使外地企业总部入杭的已突破50家。
这不仅给杭州带来了大量的税源，而且随着企业核心机构的进入，对杭州的产业发展和技术创新，也开始发挥巨大的推动作用。
近几年来，先后把总部迁至杭州的大企业有吉利集团、苏泊尔集团、康恩贝集团、浙江盾安集团、杭州华大基因、宋城集团等。
吉利集团总部迁入杭州，不仅改写了杭州没有轿车工业的历史，而且推动了杭州制造业的升级。
按照计划，吉利集团将通过10年时间，逐步实现“骏马”、“猎豹”、“雄狮”三大工程，到2015年实现产销汽车200万辆，收入800亿元的目标，这将为杭州“工业兴市”战略添上浓墨重彩的一笔。
宋城集团总部迁入杭州后，不断进行规模扩张，先后投资杭州宋城华美学校和山里人家等景点，为配合杭州2006年国际休闲博览会，该集团还投资16亿元建设世界休闲博览园。
青岛：
做个“后花园”
总部经济的蛋糕无论多么大，也不是哪个城市都能分享到的，而青岛却从总部经济中找到了新商机。
青岛市人大代表提出建议，把青岛建成跨国公司总部的“后花园”。
他们认为，目前北京、上海正在全力发展跨国公司总部经济，越来越多的世界500强企业把亚太区域的总部迁到这两个地方。
与此互补，可以把这些跨国公司区域总部的会展中心、培训基地和休闲度假场所拉到青岛，建成京沪的“后花园”。
青岛优美的自然环境和良好的投资环境是吸引跨国公司目光的独特资源。
崂山区已开始动手从总部经济中挖掘商机了。
据了解，崂山区今年将抓好一批构筑楼宇经济形态的高档商务楼和大公司、大集团总部项目，今年开工建设的有12座大楼，其目标是把楼宇经济过渡为让跨国公司或国内大公司落户的总部经济。
厦门：
2004年9月30日，厦门市政府发布了《关于鼓励境内外企业在厦设立地区总部的暂行规定》，这一举措被视为厦漳泉三角洲未来一个时期战略发展的重大转折。
厦门市政府认为，发展总部经济就是要通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外地大型企业集团总部入驻———包括管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心和物流中心在内的“总部”，在本区域集群布局，而生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而获得地区的比较优势，形成合理的价值链分工。
戴尔（中国）有限公司是厦门总部经济发展最成功的例子。
戴尔（中国）公司于1998年落户厦门，年营业额已由当时的2亿多元发展到了2004年的接近400亿元。
戴尔公司落户厦门不仅为厦门带来了丰厚的地方财政收入，还为厦门带来了间接效益，其在美国的供应服务商也相继在厦门设立分公司，如厦门伯灵顿仓储有限公司。
厦门的一些大企业也纷纷将各自的一些总部设在厦门。
不久前，灿坤决定把位于湖里区的厂房搬出厦门，并将该片土地用于建设写字楼，灿坤有望将厦门的研发机构建成研发中心。
而泉州的恒安集团，也将其全国39个销售点都已集中到厦门结算。
厦门市政府部门一位负责人说，跨国公司的地区总部和研发中心选址在中心城市的核心功能区，可以充分利用人流、物流、技术流、信息流、资金流的集聚辐射功能，并把这些集散效应扩展到当地及周边地区。
实践证明，厦门已具备发展总部经济的一些要件，跨国公司的群居链条能够在厦门实现延伸。
而厦门本身也可以通过总部经济的这种发展模式，实现第二、三产业的转型和提升。
除此之外，大连、成都、重庆、郑州、西安等城市也都不甘落后要打造“总部经济”。
（五）总部经济为什么吸引了众多大城市决策者的“眼球”？
首先，总部经济是现代经济快速发展的产物，是先进生产力的重要表现，体现着现代经济的特质。
随着社会和科学技术的迅猛发展，尤其是经济全球化和信息技术的进步，企业生产经营环境发生了深刻的变化，企业的组织形态也发生了改变。
过去的企业在生产、经营、管理这一套完整的链条上，受制于成本、信息、体制等到因素，不易分割（异地生产或管理）。
而在当今社会条件下，企业管理总部可以与生产加工制造基地实现空间分离，管理机构、研发机构和销售中心向着市场中心、消费中心、大城市集聚，生产加工制造基地则向综合成本最低的地方集中，形成地区和行业的专业化分工和集群发展模式。
近些年国内外企业总部或地区分部迁址事件常常见诸于报端。
企业总部在中心大城市的集聚，对于这些城市的经济结构、就业结构、资源开发、资本和物资流动等都会产业深刻的影响。
其次，总部经济体现了城市的综合竞争力。
一个城市的综合竞争力由多方面构成，可分为软件的和硬件的；传统的和现代的；低层次的和高层次的；总部经济的发展状况指示了一个城市或地区高端竞争力的水平。
综观世界总部集聚的城市，纽约、伦敦、东京、香港、新加坡等，都是高度国际化的大都市，集聚于此的公司总部凭借当地优良的区位条件，占据国际经济活动的要冲，争得市场竞争上的主动权，在全球范围内配置和使用资源；这些总部型城市具有较为完善的法律法规体系，开放公正的商务活动环境，快速便捷的信息服务，高效廉洁的行政管理；这些有利条件和因素不仅为吸引企业总部增添了砝码份量，也为整个城市在国际经济大舞台上参与竞争塑造了形象。
第三，总部经济具有强大的拉动效应，企业总部在一个城市的集中设立，会产生多种外部效应。
以消费拉动效应为例，在公司总部工作的白领职员，会通过个人的房地产、饮食、交通、娱乐、教育培训等消费活动，增加所在城市的消费需求和经济活动总量，直接拉动投资和资本集聚，并推动城市的高端服务业发展。
由于企业总部的大量集聚，还会产生商务服务业的繁荣，诸如：
咨询、评估、审计、培训教育等机构。
不论是个体的还是团体的，企业内部的还是外部的企业总部这一实体通过其自身的投入和产出活动，确确实实对所在地产生了投资拉动、就业拉动、会展拉动、研发拉动、一般的和高级的消费拉动等等，这些拉动效应通过供求链层层扩散开来，将在社会上造成更大规模的放大效果。
城市总体经济活动量的增长，最终导致城市财政收入和居民收入的增长。
第四，总部经济是知识经济的开拓先锋，也是区域经济重构的动力。
企业总部是企业生产经营的日常管理和战略管理中心，企业会从竞争的需要和自身的发展战略出发，站在本行业的国际前沿，不断开拓新的市场、新的需求。
这样，企业总部聚集了大量的中高层管理人员和研究人员，属于知识、技术、资本密集型组织单位。
企业总部这种业务和人员构成上的高层次特点，为当地新就业岗位的提供、产业结构的塑和经济发展的前景创造了广阔的空间。
此外，企业总部的布局与存在，不仅为当地区域经济带来了新的经济成份、新的企业组织形式，还带来了新的观念理念，新的经济行为方式，因此，它的深厚影响是无法估量的。
第五，总部经济是企业扩张壮大的必然选择。
企业总是追求净收益最大化，选择往预期收益成本比更高的地区发展。
从表面来看，在城市、特别是知名度很高的大城市，商务成本相当高，但这些地方经济运行效率高、市场条件好、综合发展环境优良，企业成长的空间大，企业的发展前景与在小城市是不能相比的，因而导致总部往大城市迁移，这就是城市发展壮大的内在原因。
目前，中国已经历了25年的高速增长时期，即使在全球经济低迷时期，也呈现出强劲的增长势头，经过长期的能量蓄积，国内企业正处于扩张冲动的快速成长期，迫切需要选择一个适合自己发展的城市作为企业的总部；同时，随着全球产业大转移，经济重心不断向亚太地区转移，向中国东部沿海转移，中国逐渐成为"世界工厂"，国际资本需要在国内寻找发展环境优越的城市作为进军中国的桥头堡。
总部经济在我国一些城市已经初步显出应，成为区域经济发展中十分鲜艳的亮点，为了充分发挥总部经济具有功能和作用，我国的一些城市正在积极的研究和创造条件实施总部经济。
可以设想，随着中国经济在世界经济地位中的不断提高，有发展眼光的跨国公司抢占中国市场是不言而喻的，其总部进入中国也是指日可待的事情。
有资料显示，世界500强企业中，有近75%已经在中国以总公司的名义开办了中国公司（包括代表处、办事处、事务所等），预计未来十年，是跨国公司进入我国的又一个黄金时期。
当然，总部经济不仅仅为我们所认识，世界上许多国家和地区也在探索和实践总部经济，如新加坡早在1986年就推出了营业总部计划，鼓励海内外公司把策略性管理及协调活动集中在新加坡，并给予此类公司10%的优惠税率。
我国香港地区，也凭借其优越的区位和良好的经营环境，大力吸引跨国公司总部，据统计目前已汇聚跨国公司总部达到850家。
我国一些城市发展总部经济面临着巨大的外部竞争的压力和风险。
（六）国际上各城市的总部经济
1.纽约：
全球总部经济的成功典范
纽约总部经济概览
纽约是目前举世公认的国际城市，也是全球总部经济的成功典范。
这座国际大都市的竞争优势和独特魅力来自于它在银行、证券、保险、外贸、咨询、工程、港口、新闻、广告、会计等领域为美国甚至全球提供的优质服务及其由此奠定的难以取代的国际地位。
这里不仅云集中了全球相当数量的金融机构，特别是外国银行及从事金融交易的其它公司，而且也是世界最大跨国公司总部最为集中之地。
在财富500强中就有46家公司总部选在纽约。
在纽约，有法律服务机构5346个，管理和公关机构4297个，计算机数据加工机构3120个，财会机构1874个，广告服务机构1351个，研究机构757个。
纽约有制造业公司有1.2万家，许多全球制造企业都在这设立了总部机构（如洛克菲乐中心），成为了名副其实的国际金融经济中心，对世界经济的稳定与发展有着举足轻重的作用。
纽约经济结构变迁与总部经济形成
在纽约的早期发展史上，优越的地理位置和制造业、商贸业的蓬勃发展使它由1615年的货栈迅速崛起为美国的进出口贸易中心。
1820年，纽约市的人口超过费城成为全美第一大城市。
到19世纪末，纽约又成为美国的制造业中心之一，以及广播中心和金融中心。
第一次世界大战之后，纽约不仅发展成为经济功能十分齐全的综合性大都市，同时逐步确立形成了以劳动密集型制造业为主导产业，工业部类相当齐全的产业格局。
这是其经济持续稳定地增长的重要保证。
也正因为此，纽约的中心地位在几经波折和战争破坏后仍然维持下来并不断强化，在美国确立今天全球世界经济中心的地位立下了汗马功劳。
第二次世界大战后，美国的经济结构在地理布局上出现两个明显的变化。
其一是东北部、中西部城市的衰弱，城市中心区减少、地位下降与“阳光带”城市的崛起；其二是郊区化的长足发展，成为城市发展的主导趋向。
然而，同样位于东北部的纽约市却独领风骚。
尽管整个城市也曾出现过由盛及衰的趋势，但其市中心区一直在努力扭转当时的颓势，经过一系列及时的经济结构变革和调整之后，纽约市原有地位再度复兴，并且日渐巩固。
探讨二战后纽约市经济结构和经济地位的变化，揭示二者的内在联系，从中我们可以体会并理解这座世界头号大都市总部经济形成深刻背景和发展历程。
纽约经济结构变迁可划分为两个阶段。
第一阶段是二战结束后不久到70年代中期，尤其从上世纪60年代开始，纽约的产业结构则出现了制造业的急剧衰弱与金融、服务业等第三产业崛起的双重变化。
60、70、80年代这里的制造业就业人数分别减少了9.2万人、18.1万人、26.7万人，下降率分别为9%、19%和35%。
显而易见，纽约制造业的衰弱在逐年加快。
在这一过程中，损失最为惨重的首推服装制造这一纽约传统产业制造部门。
该行业在1950-1980共有20万人失业，占纽约制造业失业人口总数的五分之一。
自1980年以来，该行业就业人数减少了60%。
与制造业的衰弱、就业人口减少形成鲜明对比的是第三产业，尤其是其中的金融、服务业就业人口在总就业人口中的比重迅速增加。
就全美而言，从事采矿、建筑、运输、制造业等第二产业的人口在总就业人口中的比重从1945年53%下降到1975年的35%，而同期就业于贸易、金融、服务等第三产业的人口比重则由47%上升到65%。
标准的第三产业部门金融、保险和房地产业在纽约市的地位变化集中反映了服务业在该市崛起的状况。
从1959年到1969年。
就业于纽约金融、保险和房地产业的人口增长22.8%，占纽约就业总人口的比重则由1959年的10.8%上升到1969年的12.3%。
第二阶段是70年代中期至今。
其特点是，制造业和消费者服务业的产值和就业比重持续下降，生产者服务业在产值和就业份额上超过了传统的消费者服务业。
在纽约的第三次产业内部，消费者服务业
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