鹤壁市13年楼市.docx

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鹤壁市13年楼市

鹤壁市位于河南省北部，辖浚县、淇县、淇滨区、山城区、鹤山区和鹤壁经济开发区，总面积2182平方公里。

京广铁路、京港澳高速公路和107国道纵贯南北，鹤壁至濮阳高速公路、山西至濮阳等干线公路横穿东西。

石家庄至武汉客运专线、山西中南部运煤铁路通道、鹤壁至山西高速公路正在建设，届时鹤壁将形成铁路、高速公路“双十字”大交通格局。

鹤壁矿产资源丰富，水、电资源充裕。

截至2011年底，鹤壁市辖4区、2县；全市共有25个街道、14个镇、6个乡，总面积2299平方千米，人口156.9万（2010年11月1日）。

其中市区面积670平方千米，市区人口63.5万，全市城镇化率54%，建成区面积63平方公里，其中新区35平方公里，老城区建成区面积28平方公里。

鹤壁市政府位于鹤壁市淇滨区九州路。

城市发展日新月异。

明确了建设以新区为中心，老城区、两县县城为单元的组合型城市的战略构想，不断提升城市整体实力、发展活力和独特魅力，城镇化率达到49.6%。

新区南部4.9平方公里的产业综合功能服务区建设全面展开，“一河五园”、市体育馆、艺术中心、金融大厦等一批社会事业项目和高档次现代服务设施正在加快建设。

被确定为全国循环经济试点市、全国循环经济标准化试点市、全国建筑节能示范市、全国可再生能源建筑应用示范城市、中国优秀旅游城市、全国统筹城乡就业试点市、全国首批创建创业型城市、全国城乡救助体系建设示范市、全国社会治安综合治理优秀市、河南省城乡一体化试点市、河南省可持续发展实验区。

2013年1-5月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2013年1-5月份，鹤壁房地产开发投资额为136808万元，与同期相比增加了21.5%，其中住宅开发投资额为99600万元，与同期相比增加38.5%。

1-5月份，鹤壁房地产房屋施工面积为603.10万平方米，与同期相比增加35.1%，其中新开工房屋面积为68.16万平方米，与同期相比增加了50.8%；1-5月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为28.15万平方米，与同期相比减少了39.0%；1-5月份，鹤壁房地产商品房销售面积为37.10万平方米，与同期相比增加了69.4%；1-5月份，鹤壁房地产商品房销售额为120897万元，与同期相比增加了73.2%。

1-5月份，鹤壁房地产施工项目数为281个，与同期相比增加54个，其中，新开工项目数为61个，与同期相比增加23个。

2013年1-4月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2013年1-4月份，鹤壁房地产开发投资额为124880万元，与同期相比增加了20.5%，其中住宅开发投资额为89626万元，与同期相比增加37.5%。

1-4月份，鹤壁房地产房屋施工面积为503.23万平方米，与同期相比增加33.2%，其中新开工房屋面积为53.10万平方米，与同期相比增加了49.5%；1-4月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为22.15万平方米，与同期相比减少了32.0%；1-4月份，鹤壁房地产商品房销售面积为32.05万平方米，与同期相比增加了63.4%；1-4月份，鹤壁房地产商品房销售额为110434万元，与同期相比增加了73.9%。

1-4月份，鹤壁房地产施工项目数为276个，与同期相比增加43个，其中，新开工项目数为54个，与同期相比增加19个。

2013年1-3月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2013年1-3月份，鹤壁房地产开发投资额为77823万元，与同期相比增加了5.9%，其中住宅开发投资额为52284万元，与同期相比增加10.3%。

1-3月份，鹤壁房地产房屋施工面积为469.36万平方米，与同期相比增加29.3%，其中新开工房屋面积为29.63万平方米，与同期相比减少了40.4%；1-3月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为22.15万平方米，与同期相比增加了33.7%；1-3月份，鹤壁房地产商品房销售面积为22.51万平方米，与同期相比增加了48.9%；1-3月份，鹤壁房地产商品房销售额为82702万元，与同期相比增加了68.5%。

1-3月份，鹤壁房地产施工项目数为230个，与同期相比增加20个，其中，新开工项目数为21个，与同期相比持平。

2013年第一季度鹤壁市房地产开发投资增速回暖

一季度，在国家和地方一系列宏观调控政策措施的作用下，全市房地产开发完成投资77823万元，增幅由二月份房地产开发投资-2.6%，回暖为比上年同期增长5.9%，增速稳中有升，房地产开发投资呈现出有序的发展态势。

一、房地产开发投资增速回暖

一季度，全市完成房地产开发投资77823万元，比上年同期增长5.9%，低出全省平均增幅18.8个百分点。

其中住宅投资52284万元，增长10.3%，占房地产投资的比重由上年同期的64.5%提高到67.2%；办公楼投资7929万元，增长81.5%，比重由上年同期的5.9%提高到10.2%；商业营业用房投资15873万元，下降18.7%，比重由上年同期的26.6%下降到20.4%；其他投资1737万元，下降20.2%，比重由上年同期的3%下降到2.2%。

二、商品房施工面积大幅增加，销售情况良好

一季度，全市商品房屋施工面积469.4万平方米，比上年同期增长29.3%，其中住宅房屋面积为383.9万平方米，比去年同期增长33.9%，占全市商品房屋施工面积的比重达到81.8%；商品房屋竣工面积22.2万平方米，增长33.7%，其中住宅竣工面积20.9万平方米，住宅面积占竣工房屋的94.1%。

以上数字表明，居民住宅楼仍是我市房地产开发商开发的首选。

一季度，全市商品房销售面积为22.5万平方米，比去年同期增长48.9%，其中住宅销售面积为15.8万平方米，比去年同期增长11.7%，占商品房销售面积的70.3%。

商品房销售情况较好，有力的促进了全市房地产投资的增长。

三、房地产开发投资资金到位率低

一季度，全市房地产开发投资本年到位资金为141239万元，比去年同期下降0.3%。

其中：

国内贷款为6200万元，比去年同期下降35.6%，占到位资金的4.4%，比上年减少了1.6个百分点；自筹资金为86159万元，比去年同期增长20.5%；自筹资金占到位资金的61%，比上年增加了16.5个百分点，自筹资金仍是融资的主要渠道。

其他资金为16776万元，比去年同期下降40.8%，占到位资金的11.9%，比上年减少了5.7个百分点。

2012年1-12月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2012年1-12月份，鹤壁房地产开发投资额为375911万元，与同期相比增加了2.6%，其中住宅开发投资额为257550万元，与同期相比减少9.8%；1-12月份，鹤壁房地产房屋施工面积为532.63万平方米，与同期相比增加24.6%，其中新开工房屋面积为180.55万平方米，与同期相比减少24.3%；1-12月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为64.20万平方米，与同期相比增加40.4%；1-12月份，鹤壁房地产商品房销售面积为101.10万平方米，与同期相比减少了2.5%；1-12月份，鹤壁房地产商品房销售额为309036万元，与同期相比增加6.6%。

1-12月份，鹤壁房地产施工项目数为516个，与同期相比增加11个，其中新开工项目数为315个，与同期相比增加66个。

2012年1-11月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2012年1-11月份，鹤壁房地产开发投资额为373164万元，与同期相比增加了1.8%，其中住宅开发投资额为255083万元，与同期相比减少10.7%；1-11月份，鹤壁房地产房屋施工面积为532.00万平方米，与同期相比增加24.5%，其中新开工房屋面积为179.92万平方米，与同期相比减少24.5%；1-11月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为67.57万平方米，与同期相比增加141.0%；1-11月份，鹤壁房地产商品房销售面积为93.46万平方米，与同期相比减少了5.5%；1-11月份，鹤壁房地产商品房销售额为290167万元，与同期相比增加5.4%。

1-11月份，鹤壁房地产施工项目数为517个，与同期相比增加25个，其中新开工项目数为316个，与同期相比增加80个。

2012年1-10月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2012年1-10月份，鹤壁房地产开发投资额为333344万元，与同期相比增加了6.4%，其中住宅开发投资额为230508万元，与同期相比减少6.8%；1-10月份，鹤壁房地产房屋施工面积为509.64万平方米，与同期相比增加40.0%，其中新开工房屋面积为157.54万平方米，与同期相比减少13.4%；1-10月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为62.97万平方米，与同期相比增加140.0%；1-10月份，鹤壁房地产商品房销售面积为82.32万平方米，与同期相比减少了3.8%；1-10月份，鹤壁房地产商品房销售额为254990万元，与同期相比增加6.6%。

1-10月份，鹤壁房地产施工项目数为464个，与同期相比增加6个，其中新开工项目数为264个，与同期相比增加62个。

2012年1-9月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2012年1-9月份，鹤壁房地产开发投资额为292734万元，与同期相比增加了3.9%，其中住宅开发投资额为200281万元，与同期相比减少10.7%；1-9月份，鹤壁房地产房屋施工面积为486.18万平方米，与同期相比增加41.9%，其中新开工房屋面积为133.89万平方米，与同期相比减少18.3%；1-9月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为58.32万平方米，与同期相比增加151.5%；1-9月份，鹤壁房地产商品房销售面积为68.09万平方米，与同期相比减少了8.3%；1-9月份，鹤壁房地产商品房销售额为209090万元，与同期相比减少0.3%。

1-9月份，鹤壁房地产施工项目数为439个，与同期相比增加9个，其中新开工项目数为241个，与同期相比增加67个.

2012年1-8月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2012年1-8月份，鹤壁房地产开发投资额为255801万元，与同期相比增加了0.4%，其中住宅开发投资额为172550万元，与同期相比减少15.7%；1-8月份，鹤壁房地产房屋施工面积为469.58万平方米，与同期相比增加38.5%，其中新开工房屋面积为117.48万平方米，与同期相比减少26.7%；1-8月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为52.60万平方米，与同期相比增加154.4%；1-8月份，鹤壁房地产商品房销售面积为55.14万平方米，与同期相比减少了11.7%；1-8月份，鹤壁房地产商品房销售额为169934万元，与同期相比减少4.4%。

1-8月份，鹤壁房地产施工项目数为411个，与同期相比减少9个，其中新开工项目数为213个，与同期相比增加50个。

2012年1-5月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2012年1-5月份，鹤壁房地产开发投资额为146290万元，与同期相比增加了4.1%，其中住宅开发投资额为96269万元，与同期相比减少12.0%；1-5月份，鹤壁房地产房屋施工面积为407.10万平方米，与同期相比增加40.6%，其中新开工房屋面积为61.73万平方米，与同期相比减少44.4%；1-5月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为33.52万平方米，与同期相比增加338.8%；1-5月份，鹤壁房地产商品房销售面积为27.44万平方米，与同期相比减少了24.6%；1-5月份，鹤壁房地产商品房销售额为87232万元，与同期相比减少18.0%。

1-5月份，鹤壁房地产施工项目数为296个，与同期相比减少22个，其中新开工项目数为98个，与同期相比增加21个。

2012年1-4月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2012年1-4月份，鹤壁房地产开发投资额为103661万元，与同期相比增加了1.7%，其中住宅开发投资额为65179万元，与同期相比减少16.8%；1-4月份，鹤壁房地产房屋施工面积为377.88万平方米，与同期相比增加49.2%，其中新开工房屋面积为35.53万平方米，与同期相比减少52.5%；1-4月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为32.59万平方米，与同期相比增加362.7%；1-4月份，鹤壁房地产商品房销售面积为19.62万平方米，与同期相比减少了16.1%；1-4月份，鹤壁房地产商品房销售额为63510万元，与同期相比增加了2.5%。

1-4月份，鹤壁房地产施工项目数为233个，与同期相比减少21个，其中新开工项目数为35个，与同期相比减少10个。

2012年1-3月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2012年1-3月份，鹤壁房地产开发投资额为73472万元，与同期相比增加了8.2%，其中住宅开发投资额为47412万元，与同期相比减少16.2%；1-3月份，鹤壁房地产房屋施工面积为362.93万平方米，与同期相比增加60.4%，其中新开工房屋面积为49.69万平方米，与同期相比减少2.1%；1-3月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为16.57万平方米，与同期相比增加269.6%；1-3月份，鹤壁房地产商品房销售面积为15.12万平方米，与同期相比减少了3.3%；1-3月份，鹤壁房地产商品房销售额为49089万元，与同期相比增加了22.4%。

1-3月份，鹤壁房地产施工项目数为210个，与同期相比增加9个，其中新开工项目数为21个，与同期相比增加17个。

2012年1-2月份鹤壁房地产市场行情

据鹤壁楼市网不完全分析统计，2012年1-2月份，鹤壁房地产开发投资额为26609万元，与同期相比增加了15.4%，其中住宅开发投资额为17305万元，与同期相比减少20.4%；1-2月份，鹤壁房地产房屋施工面积为374.10万平方米，与同期相比增加115.8%，其中新开工房屋面积为23.11万平方米，与同期相比增加792.0%；1-2月份，鹤壁房地产房屋竣工面积为7.05万平方米，与同期相比增加57.2%；1-2月份，鹤壁房地产商品房销售面积为3.04万平方米，与同期相比减少了35.5%；1-2月份，鹤壁房地产商品房销售额为7987万元，与同期相比减少了33.0%。

1-2月份，鹤壁房地产施工项目数为101个，与同期相比增加1.0%。

鹤壁市房地产市场总体现状

住宅市场商品化程度较低，且住宅价格体系较为混乱

住宅市场商品化程度较低，鹤壁市城镇居民原有住房都是由政府单位以及鹤壁煤矿等大企业长期进行福利分房而形成的，但由于前期的资金积累存在不足，使得住房建设缓慢，人均居住面积还在较低水平徘徊，反映了即使在2003年鹤壁市住宅市场开始启动，但也仍然难以满足市场的需要，这也为后续的房地产投资的进入创造了有利的条件。

同时鹤壁市是军分区的驻地，拥有较大片区的军队建设用地，前期开发成规模的军队自建房用于出售，满足了部分无单位或企业福利房供应的购房者需要，但同时由于无法获得土地及房屋产权证使得该类小区的销售价格与正常的市场交易价有相当距离，干扰了正常的房地产住宅市场的交易，此类住宅的后续供应为进入鹤壁市房地产住宅市场的投资者设置了一定的障碍。

城镇居民人均居住面积较小，发展潜力较大

城镇居民人均居住面积较小，鹤壁市的城镇居民人均居住面积由2000年的10.5平方米提高到2005年的24平方米，可以说取得了很大的进步，虽然高于中部地区的人均居住面积23.9平方米，但是与全国的人均居住面积26.11平方米还有一定的差距。

由于鹤壁市的发展起点较低，总体经济实力排名在河南省都还比较靠后，但各项主要经济指标增长速度位于全省前列，随着经济水平的进一步提升，鹤壁市城镇居民的收入、消费能力以及购房意愿都会有更大增长，为住宅房地产市场的发展提供了广阔的空间。

鹤壁市住宅市场居住档次较低，市场发展不成熟

鹤壁市住宅市场居住档次较低，鹤壁市的房地产市场起步比较晚，所以目前的房地产市场化程度还比较低，市场化的运做手段还比较缺乏，处于一个比较初级的阶段。

目前的住宅小区的产品建设还比较单一，特别是户型设计都比较传统甚至落后，已经与当今的居住生活理念产生冲突，小区的规划设计以及景观绿化方面都存在不少缺陷，影响了鹤壁市城镇居民生活质量的提高，在城镇居民收入稳步提高的前提下，鹤壁市城镇居民改善居住条件的欲望也逐渐强烈起来，反映在目前住宅市场上后入市的相对出色楼盘去化情况比较乐观，同时说明这也是房地产市场后来者的一个赶超契机。

通过对鹤壁市鹤山区及淇滨区的住宅房地产市场上调查来看，虽然鹤壁市存在比较有市场影响力的小区，如三和集团开发的三和佳苑等，但只代表过去，而且同样集合了目前鹤壁住宅市场上的不足，尽管还能让人津津乐道是因为缺乏新的、更好的产品进入市场，为购房者提供更多的选择。

鹤壁市房地产市场运行良好，各项指标增长迅速

鹤壁市房地产市场运行良好，2005年全市房地产开发投资13147万元，比上年增长12.6%。

住宅累计新开工20.5万平方米；施工面积进一步扩大。

全市在建的商品房屋施工面积24.25万平方米；商品房屋竣工面积14.57万平方米，增长34.4%；2006年上半年鹤壁市房地产市场各项开发指标均创历史新高，根据鹤壁市房地产交易中心统计数字显示，截止到6月底，鹤壁市房地产累计新开工面积46.15万平方米，其中住宅38万平方米，同比增长395.44％；累计竣工面积11.19万平方米，其中住宅累计竣工8.72万平方米，同比增长3250％；从上述数据分析，鹤壁市房地产市场正处于一个蓬勃发展的大好时期，2005年的鹤壁房地产在经历了一个较高增长后，在2006年国家宏观调控的背景下，又再次迎来了爆发性的成长，与上年同期的开工、施工、竣工面积均呈几倍以上的增长，反映出鹤壁前期的房地产投资不能满足居住市场的需要。

鹤壁市房地产开发活跃

2005年鹤壁市的住宅新开工面积仅为20.5万平方米，2006年上半年鹤壁市的住宅新开工而面积就已经达到38万平方米，同比增长了3倍多，而且接近2005年全年住宅开发量的2倍，说明鹤壁市房地产投资开发的景气程度较高；从实际的供应量来看，已经竣工的商品房面积为11.7万平方米，与2005年全年的竣工面积14.57万平方米相差不大，在一定程度上起到了抑制价格过快上涨的作用；而鹤壁市的总体新开发商品房面积为46.1万平方米，从开发面积所占比例上看，住宅市场的投资为鹤壁市房地产投资开发的重点，达到82%，市场的商住结构还处于比较合理的范围。

鹤壁市房地产开发投资趋势分析

（1）房地产开发企业数量的增加，决定了今后的市场供给结构将呈多元化态势，市场竞争

房地产开发企业数量的增加，决定了今后的市场供给结构将呈多元化态势，将更趋激烈2004年底，鹤壁市房地产开发企业共有28家，2005年底，企业数量激增到47家。

企业数量的增加一方面说明了鹤壁市的房地产开发市场竞争激烈，使得无资质开发现象将会得到有效的遏制，开发项目的增加也为鹤壁市居民提供了一个多向选择的平台；另一方面也说明了鹤壁市的房地产开发市场已进入一个群雄并起的战国时代，竞争与共同发展并存，风险与巨大商机同在。

（2）巨大的消费潜能和升值空间决定了未来鹤壁市的房地产开发企业将大有可为

鹤壁市目前人均住宅面积为24平方米，如达到2010年人均住宅30平方米的话，需增加住宅面积约350万平方米，以上两项合计五年之内共需增加住宅达650万平方米，而以2005年的数据来看，鹤壁市商品住宅年新开发量仅有20.5万平方米，考虑煤田沉陷治理的安置房，今后五年鹤壁市每年的平均商品住宅缺口为70万平方米，如此大的消费缺口为鹤壁市房地产开发企业提供了巨大的生存空间。

鹤壁市2005年的商品住宅均价为1352元/平方米，在全省来说，属于中低价位，而河南省目前商品住宅均价为1800元/平方米左右，因此，随着鹤壁市城镇化进程的加快、市场需求的增加、建设成本的上升、税费的提高等，鹤壁市的房价在今后一定时期内将继续呈现稳中有升的态势，鹤壁市商品住宅价格具有很大的上升空间。

（3）淇县、浚县将有可能成为房地产开发企业青睐的地区

淇县、随着鹤壁市房地产开发市场竞争的日趋激烈，以及两县经济的不断发展，将会有房地产开发企业将商品房开发的触角伸向了淇、浚两县，虽然目前两县房价不高，但随着居民住房意识的提高、两县消费能力的持续增长，相信在不远的将来，两县的房地产开发将在鹤壁市的项目开发中崭露头角。

（4）房地产开发投资项目的区位分布、供应结构日趋合理，商品住宅的区位、价格逐渐形成

房地产开发投资项目的区位分布、供应结构日趋合理，商品住宅的区位、成互补从目前在建的房地产开发项目在鹤壁市新区的分布位置来看，85％以上位于淇滨大道以南的位置，如巨龙花园、淇滨花园、学府花园、香江翡翠城等项目。

这些项目的开发建设是与鹤壁市向南发展的总体规划相一致的，由于有良好的区位优势，这些项目的平均售价均在1600元左右。

淇滨大道以北地区虽然目前地势较偏，但较低的土地价格也吸引了多家开发企业进行投资，如安欣置业有限公司、鑫源房地产开发有限公司等开发企业均已在此购置了土地，进行住宅项目的开发建设，项目预计2006年5月开工建设，一期开工建筑面积约为5万平方米。

这些项目由于土地成本较低，因此售价也较低，同时也适当增加了小户型的开发建设，平均售价约为1300元左右。

这就为鹤壁市一些想来新区购房却苦于南部房价太高的购房者提供了很好的购房机会。

这也可以看出，商品住宅项目合理的地域分布、价位和供应结构也是鹤壁市新区膨胀人口的重要因素。

2005年是鹤壁市房地产市场迅速发展的一年，阳光美邸、香江翡翠城、广厦淇水春天等楼盘推出大量商品房住宅，并在较短时间内实现良好的去化，而进入到2006年后，鹤壁市积蓄已久的住房需求更是迅速释放出来，创造了鹤壁市房地产历史，乃至整个河南省发展的奇迹，显示了鹤壁市城镇居民对于改善居住环境的迫切需求以及强大的购买力。

∙项目名称

项目位置

销售均价

开盘时间

销售热线

项目详情

∙凯旋城

山城路与朝霞街交汇处

一房一价

2013-5-25

2712666/2265666

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∙天华·欧洲风情

淇滨大道与衡山路交汇处

一房一价

2013-3-30

2233111/2233999

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∙永基国际商业广场

长风中路与红旗街交叉口东南

2600元/平方米

2013-1-12

2682999/2692999

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∙常绿·林溪谷

红旗街与山城路交汇（原794厂）

3400元/平方米

2013-1-12

2713333

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∙天鹏御景

滨河大道与闽江路交叉口

一房一价

2012-12-30

3375111/3375222

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∙天华·欧洲风情

淇滨区淇滨大道与衡山路交会处

一房一价

2012-12-26

2233111/2233999

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∙永基·国际商业广场

鹤壁市山城区长风中路与红旗街交叉口东南角

2600元/平方米

2012-10-12

2682999/2692999

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∙广厦·国际城

淇滨大道与秦山路交叉口西300米路北

一房一价

2012-9-22

7199999/888

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