惠州温泉高尔夫项目策划报告摘要王志纲.docx
《惠州温泉高尔夫项目策划报告摘要王志纲.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《惠州温泉高尔夫项目策划报告摘要王志纲.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
惠州温泉高尔夫项目策划报告摘要王志纲
惠州温泉高尔夫项目策划报告（王志纲工作室杰作）
项目策划摘要
随着珠江三角洲推出大珠三角战略，深圳与惠州的经济联系将更加紧密。
惠州温泉高尔夫旅游项目位于惠州市的惠阳区矮坡镇黄沙洞村。
这里具有得天独厚的沸泉资源、大型生态林区和水库。
适合开展大旅游项目，惠州温泉高尔夫项目是深圳景亿投资公司可持续发展的新里程碑，对惠州温泉高尔夫项目的综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于企业的战略转型，而且有利于提高项目开发的水准。
根据策划的唯一性、权威性、排他性原则，结合本项目地理位置与自然条件实际情况，理性地把握旅游与度假住宅市场的实际需求，我们运用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色的策划方案。
建议策划华南财富论坛，本项目下设国际会议中心、具有岭南文化特色与惠州地域文化风格的高尔夫球场、温泉度假村、度假别墅，积极吸引国际一流大学来此创办以留学生为教授团体的新型大学。
作为大型旅游项目，我们建议在惠州温泉度假村中设立国际健康养生园项目，改变传统的会所面貌，提炼中西健康养生文化，设立系统的健康养生服务项目，其中温泉健康保养重心设置个性化SPA,充分利用温泉水的保健功能，重点策划了一个以水疗水浴、活水保养为中心，包括健康咨询服务系统、健康信息网络系统、心理休闲中心、养生支持系统构成的养生服务综合系统。
本项目开发的意义
1. 填补华南展示经济的空白，举办华南财富论坛与上海财富论坛媲美
2. 发展大旅游，通过温泉文化的普及，将温泉度假变成大众旅游健康休闲项目。
3. 创新高尔夫文化，发展旅游地产，举办知名高尔夫比赛。
4．引进留学生创办与国际接轨的精品大学，与知名院校联办知名中小学校。
5. 创办留学生高科技园，完善区域经济结构
一、中国温泉旅游及高尔夫项目开发概况
1.中国温泉开发水平及案例
亲水是人类的本性，对温泉的亲近更是人性的内在需求。
对13亿中国人来说，由于种种原因，多少年来温泉一直是少数人在少数时间和空间里享用的特殊资源，并似乎一直与达官显贵或需特殊呵护的患者联系在一起，属于普罗大众的温泉文化与温泉生活方式并未象日本等国那样普及和兴盛，但这一切将成为历史，因为中国人对温泉的消费正在进入大众消费时代。
在中国多数地区，由于气候的原因，旅游、休闲、度假和生活的季节性非常强。
尤其是在广大的北方，一入冬季，旅游、休闲、度假和生活就进入了一个明显的淡季。
而温泉，正是在这灰蒙蒙的淡季之中的一点红，它足以超越淡季，实现反季节、超季节、全天候的度假休闲生活方式，从而在淡季中创造全新的市场。
在当今的中国，温泉的市场价值正在被重新认识。
目前中国的旅游休闲市场、保健康体市场、度假地产市场正在进入一个激动人心的“大众消费时代”。
而温泉作为旅游休闲、保健康体、度假地产的催化剂、填加剂和引爆剂，尚未被大规模开发和利用。
中国的温泉开发近年来呈如火如荼的趋势，大江南北，各种温泉资源的开发项目如雨后春笋，但绝大部分都只是简单初级的温泉度假村模式，如北京八达岭温泉度假村就是一个比较典型的代表，号称是一座功能齐备的三星级涉外饭店,拥有大型温泉嬉水乐园以及桑拿、歌厅、公寓、别墅、网球、保龄、国际会议中心等设施，面向旅游、会议、休闲度假市场。
在北京顺义占地400亩的春晖温泉度假村里，则除了打日本温泉文化牌之外，增加了一个规模比较大的水上乐园。
图1 日本温泉文化
北京丰台区王佐乡的“世界地热博览园”，占地800亩，包括地热科普展览中心、温泉特种水产养殖中心、温泉垂钓中心（包括摸鱼馆等）、温泉种植采摘基地等。
广东温泉度假村项目
由于广东经济走在全国前列，广东旅游更是独领风骚，作为温泉资源比较丰富的广东省人们纷纷投资温泉度假村项目。
名称特色
清远市新银盏温泉室外桃源，全部是别墅式住房。
拥有10万亩银盏林场，5000亩水库。
珠海御温泉（珠海斗门县）布局注重野趣，种类包括咖啡温泉、酒温泉、花草温泉、瀑布温泉等，体现盛唐风格。
服务取胜
清新温矿泉东方式园林，引进日本温泉文化
惠州龙门温泉民族文化风格建筑群客家山庄、碉楼、四合院等。
在广东澄海，总体规划占地约3000亩的莲花山温泉度假村，则包含了更多一些内容，总体由威尼斯温泉、古希腊迷宫、罗马浴泉、餐饮中心、太阳广场、会所、客舍、别墅、商场、源之亭、凯旋门、雕塑水景道、柱廊、生态农场、陶吧等等组成。
在浓郁的乡土自然气息中，展现欧陆风情。
总体而言，中国的温泉资源综合开发利用，还处于比较混沌和肤浅的状态。
在规模上，普遍比较小，多为几十亩到几百亩的“小盘”；
在档次上，两极分化，要么过于低档、简陋、粗放，即所谓传统疗养院或大众浴池，要么过于高档，成了只有极少数特权阶层才能消费起的特殊场所，且规模十分有限；
在功能上，比较单一雷同，多为传统洗浴中心与戏水乐园的放大化，至多与旅游观光简单复合，没有形成立体多元的温泉文化和温泉生活方式，缺乏与休闲、度假、运动（如高尔夫）、房地产及反季节农业的有机的系统的复合。
目前，在中国，尤其是以北京为中心的华北地区，一批大型的综合性复合型温泉开发项目正蓄势待发，以此为转折点，温泉开发、旅游休闲、房地产开发重新洗牌和升级换代的机会正在来临。
2.中国高尔夫开发的现状
高尔夫文化
高尔夫是一种运动，也是一种游戏。
高尔夫球运动的特点：
（1）高尔夫球运动的第一特点：
它是一种根植于大自然又亲近与爱护大自然的运动。
（2）高尔夫是适合各种性别、年龄、体态、体能状况者的运动。
（3）高尔夫运动是最充满挑战性的运动项目。
（4）高尔夫球运动是全部竞技体育项目中以选手自身为对手的特征最突出的运动项目。
从时尚到高尔夫，把一个产品转化为品牌形象，由此成为一种文化符号或流行语。
PALADIN似乎在告诉我们，产品的竞争最终还是文化的竞争。
作为一个成功的案例，PALADIN的实践不啻是一个启示：
在市场竞争日趋激烈的今天，没有文化内涵的产品看来走不了多远。
继PALADIN深圳演唱会引起轰动之后，2002年7月6日，“PALADIN上海名人高尔夫邀请赛”又成功举办。
PALADIN作为强势产品，借助国际流行的SUV理念，通过影视明星、演唱会、高尔夫比赛等活动的演绎，为PALADIN注入了“新鲜的人文血液”，彰显出一种文化力，使消费者和特定的社会主体释放心灵空间、寻找角色定位、皈依自我精神的认同，找到了目标载体。
高尔夫球场开发的成功典范—观澜高尔夫项目
赢利模式分析
1.高尔夫别墅 2.高尔夫会籍收入。
3.其它地产项目收入 4.会所收入。
图2 观澜高尔夫
位于亚龙湾西侧博后村的亚龙湾风景高尔夫文化公园，1999年立项，计划总投资1．8亿，为三亚市2003年重点推进工程项目，其中拥有27洞的高尔夫球场和热带文化风情园是文化公园的两个前期建设项目。
目前，场内18个球道的土方造型现已全部完成，整个球场绿化所需的苗木也已储备充分。
亚龙湾风景高尔夫文化公园由美国 WATG公司设计，球场建设将着重突出热带风情，球场绿化所用的树种也以热带树种为主，建成后，球场里将栽种近百种形态各异的热带植物，27个球洞中的9个球洞也将建成沙漠型。
此外，热带文化风情园还将按规划设计建起墨西哥庄园、越南君主屋、泰国人家和加勒比海地区特色住宅等，更加凸显出园内的热带风情。
二、项目区域经济及市场分析
惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市；全市总面积11158平方公里，人口240万人。
惠州市于1988年1月经国务院批准升格为地级市。
下辖一市（惠阳市）三县（惠东县、博罗县、龙门县）二区（惠城区、大亚湾区）。
惠城区是市政府所在地。
图3 苏东坡雕像
惠州人杰地灵、英才辈出。
其中著名的有：
中国农工民主党创始人邓演达（1895——1931年，惠城区三栋镇人）；中国近代民主革命的著名政治家、国民党左派领袖廖仲恺（1877——1925年，惠阳市陈江镇人）；中国人民解放军创始人之一、抗日战争时期赫赫有名的新四军军长叶挺（1896——1946年，惠阳市秋长镇人）；还有马来西亚的传奇人物，开发吉隆坡的先驱叶亚来（1837——1885年，惠阳市秋长镇人）。
惠州具有得天独厚的自然地理条件和十分优越的经济地理条件。
东江、西枝江横贯市中部。
海岸线长223公里，港湾多，水深，水面来，腹地宽广，具有建设现代化深水良港的优越条件。
境内北部多山地，中部、西部和沿江地带多冲积平原，东部和南部为丘陵、台地。
最高峰莲花山海拔1336米。
区域经济发展特点
2002年，惠州市实现国内生产总值525.46亿元，按可比口径计算，比上年（下同）增长11.1%。
其中，第一产业增加值73.05亿元，增长7.1%；第二产业增加值303.35亿元，增长12.2%；第三产业增加值149.06亿元，增长10.7%。
三次产业构成为13.9：
57.7：
28.4，第一产业比重下降0.5个百分点，第二产业比重与上年持平，第三产业比重略有上升。
人均国内生产总值18651元，比上年增长9.1%。
525．46
2002年
图4惠州GDP增长趋势图
矮坡镇是一个物产丰富，美丽而神秘的地方。
高岭土等矿产资源丰富，矮坡梅菜有400年历史，是岭南特产，宫廷贡品，是惠阳拳头农产品。
市场分析
惠州温泉高尔夫项目旅游市场定位为珠三角发达城市，深圳与广州是重点目标客户群体。
从市场细分角度主要是富裕人群与普通游客。
由于佛山地区已经完成行政资源的整合，惠阳地域与深圳的整合将符合老百姓的利益，惠阳地区成为深圳得后花园只是一个时间问题，借助发动城市的经济发动机运作本项目才能找到明确的坐标。
深圳是旅游中心城市，惠州特别是惠阳旅游业的发展只有依托深圳旅游市场才能得到更大发展。
1、深圳市旅游市场状况分析
近年来，深圳市的旅游业稳步增长。
2001年深圳市共接待海内外游客4600.80万人次，比上年增长7.14%。
其中，过夜游客1455.57万人次，比上年增长9.85%；一日游游客3145.23万人次，比上年增长5.94%。
深圳市接待过夜游客从1997年的862.15万人次，增长至2001年的1455.57万人次，年均增长13.77%。
2001年深圳市旅游业总收入达到320.02亿元，比上年增长6.11%（详见表2.1）。
按同口径统计，从1997年至2001年深圳市旅游业总收入年均增长10.87%。
目前，深圳市已发展成为全国的重要旅游城市和重要的旅游创汇基地，2001年深圳市接待过夜海外游客在全国主要旅游城市中排列第二位，仅次于广州；2001年深圳市旅游外汇收入占全国8.49%，占全省33.95%，在全国主要旅游城市中排列第四位。
由此看来，深圳市的旅游市场有良好的发展前景。
表1 近5年深圳主要指标对比表
序号年份游客人数旅游业总收入
（万人次）增长率（%）（亿元）增长率（%）
119971457.64156.70
219981593.269.30195.1224.52
319991726.238.68214.129.74
420004294.06148.75301.6040.86
520014600.807.14320.026.11
2002年，深圳市共接待中外游客5069.12万人次，比上年同期增长10.18%，旅游总收入353.96亿元，比上年同期增长10.61%，其中旅游外汇收入16.79亿美元，同比增长11.12%。
在过去的一年里，三个黄金周给深圳旅游业带来丰硕成果，共实现旅游收入64.63亿元，在全国25个重点旅游城市中居第二位。
截止2002年底，深圳旅游业在每年接待海外过夜游客人次、年旅游外汇收入等指标方面已连续10年位居全国主要旅游城市前四名。
深圳市委、市政府高度重视旅游产业的发展，东部海滨休闲度假片区的规划和建设已经被列为深圳“十五”期间的重点工程,将把“滨海度假”旅游打造成继“主题公园”之后的又一张深圳旅游名片。
政府的重视再加上“广深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24小时通关”、“144小时免签”等一系列政策的推行以及盐坝高速公路的开通、沙头角口岸至香港粉岭的直通巴士开通等一些利好因素的刺激，将在很大程度上加快深圳旅游业尤其是东部旅游业的发展速度。
在２００３年全市旅游工作会议上，市旅游局称，将与市规划与国土资源局、市城管办以及龙岗、盐田两区紧密配合，搞好我市海滨旅游规划，通过部门联手，打造深圳旅游“海滨度假”新形象和黄金海岸新热点，共同规划、开发和宣传好东部的山海旅游资源，争取在不长的时间内，使海滨度假成为继“主题公园”之后我市又一张旅游名片。
同类项目主要有海南博螯亚洲论坛和惠州小金口镇汤泉旅游区。
1.汤泉旅游区开发较早，但是开发起点低，旅游设施档次不高，吸引游客有限。
图5惠州小金口温泉旅游区—汤泉门楼
广汕公路边耸起了高大的门楼；新建了沿湖迎宾大道；在瀑布的四周，汤泉同庄、龙泉居、飞虹楼、环翠宫等楼堂错落在山间，掩映在林中，远眺如一幅若隐若现的水黑山居图。
图6 汤泉旅游区山庄与温泉浴池
图7 汤泉绿地广场 图8 广场前面湖泊
2.博螯亚洲论坛项目
海南博鳌投资控股公司成立于1999年8月，是一家按现代企业理念组建的股份制公司。
注册资金：
叁亿元人民币，主要从事"博鳌水城"41.8平方公里的统一规划、统一招商、统一开发。
股东：
海南晓奥房地产开发有限公司（占总股本50%）、上海鹏欣（集团）有限公司（占总股本49%）、海南黄金海岸集团有限公司（占总股本1%）。
公司主营范围：
旅游项目开发；房地产开发；宾馆酒店；高尔夫球场；高科技产业开发；农业综合开发；海洋生物开发；教育科研开发等。
公司运作模式：
公司按股份制资本运作模式，即运用资产重组，资本运作，股份联合等手段来进行资本扩容，用于开发博鳌水城优良的自然资源和精心设计的项目，并以此进行国内外融资，从而达到加快博鳌水城建设速度，增强公司实力，提高企业管理水平的博鳌，世界性的亚洲品牌.
◆ 致力成为亚洲最具特色的国际会议总部和会议组织的聚集地
在地球的西半部，20世纪的日内瓦和达沃斯以世界级的国际组织和会议总部所在地而蜚声世界。
21世纪的博鳌正在作一些尝试，从填补一些空白的意义上来说，能否在地球的东半部有所作为呢？
如果能如此，地球也许会更圆一些
已经定期，定址博鳌的亚洲论坛是博鳌走向明天的起点。
◆ 致力成为亚洲最著名的文化艺术中心和影视制作基地
举办各种形式的文化节、电影节、艺术节等主题活动。
不同种族，不同国家，不同表现形式的文化精粹在博鳌交汇，沟通，并共同创造足以流传后世的文化产品。
目前规划中的项目有博鳌亚洲电影节。
◆ 营造世界最著名品牌的酒店管理集群
引进，筛选全世界著名品牌的酒店管理集团参与经营管理，为来博鳌参加会议和度假的人们提供最好的酒店服务和其他增值服务，共同打造"博鳌"品牌。
◆ 高起点，高档次的投资平台
博鳌的自我定位，也许使她从现在起，就某种意义而言，无投资可比性。
博鳌只接受理念契合，实力雄厚，品牌优越的投资者进行合作。
博鳌目前的开发成果，总体规划和基础设施建设均已达到国际水平。
为新投资者的进入提供了风险小，投资少，收益高的高档次的投资平台。
◆ 营造亚洲最大的购物天堂
建成后的博鳌水城将拥有亚洲最大的免税商场。
◆ 建设一流的运动基地
博鳌冬季的优越环境及气候使博鳌俱备了成为许多体育项目训练基地的可能性。
目前规划中的项目有6个18洞的高尔夫球场群，国家冬季水上训练基地和亚洲最具人气的足球等项目的冬训基地。
◆ 智能化的水上城市
博鳌水城将按照智能型、信息化水上城市的目标进行建设。
规划区内不但会实现程控电话、移动通信、宽频网络和有线电视网络的全方位覆盖，而且规划区内的管理、保安、服务系统将全部智能化。
发展目标定位
将成为具有多元化前瞻性理念的21世纪的水之新城。
将有机地将良好的自然生态要素和超智能设施，匹配成拥有高尚生活品质的国际共有性区域。
天地与人的对话、共生平台。
图9总体规划图
规划范围
1、博鳌水城规划总面积41.8平方公里（含水域8.5平方公里）。
2、生态建设控制区，总面积65.8平方公里（含水城41.8平方公里）。
人口规模
容量最大约5万人左右，其中日游客容量逾1.5万人次，年游客接待能力约700万人次。
功能分区
博鳌水城共分为9个功能区：
1、太阳城中心接待区； 2、东屿岛国际会议区；
3、玉带滩海滨度假区； 4、九曲江温泉度假区；
5、龙潭岭山景度假区； 6、千儒农业生态示范区；
7、沙美内海生态游览区； 8、大灵湖度假区；
9、万泉河水上观光游览区。
主要设施规划
1、博鳌水城共设计规划有6个各具特色的高尔夫球场（108洞）。
2、区内规划布局四星级以上各种类别形态的酒店逾30余家（预计7000间客房），可接待过夜游客逾万人。
交通系统
◇ 陆上交通
博鳌水城公路对外进出通道有3条：
1、北：
高速公路琼海口--太阳城
2、西：
高速公路中原口--东屿岛
3、南：
高速公路龙滚口--玉带滩
◇ 水上交通
进行博鳌"旅游港"的整体规划和建设，并将潭门港纳入博鳌水城外海水上交通体系。
外海交通，规划建造国际游轮码头，开通国际航线。
内水交通，规划在博鳌水城内建设相应的游船码头、设计游船线路，既满足游览观光的要求，又为各功能区提供水上交通服务。
◇ 空中交通
建设博鳌商务机场，并利用自身宽阔的水面和地域发展轻型水上飞机、直升飞机空中交通，开辟海口--博鳌、三亚--博鳌两条空中航线，以满足空中观光游览及博鳌各种国际会议期间接待中外高级与会者的需要。
博鳌水城开发建设计划分四期进行，全部规划项目开发完成约需20年。
前10年完成了具有基础意义的开发计划，从2002年开始将进行后10年的开发。
第一期（1992年~1999年）---------------------------------------------------------
创始开发商晓奥公司自1992年开始，经过近4年的精心规划和准备，1996年1月正式启动博鳌水城的第一期工程建设，至1999年，完成的主要项目有：
博鳌水城初期规划
太阳城运河造型、地形改造、湖岸护堤
九曲江温泉资源勘探
全岛型林克斯高尔夫球场（18洞）
办公楼
专家公寓
海鲜广场
图10博鳌水城一期规划
第二期（1999年~2003年2月）------------------------------------------------------
1999年8月博鳌控股组建，并开始了二期建设，中心是围绕博鳌亚洲论坛基础设施而进行的大规模开发。
已建成项目：
博鳌金海岸温泉大酒店（超五星级标准）；
锦江温泉大酒店；
博鳌蓝色海岸---别墅（一期工程）；
博鳌亚洲论坛成立大会主会场；
大型游艇码头；
南强大桥；
13公里长的温泉输水管线；
图11博鳌水城二期规划
第三期（2002年~2006年）---------------------------------------------------------
博鳌水城三期建设：
龙潭岭度假区（约10平方公里）
大灵湖度假区（约6平方公里）
龙潭岭度假区和大灵湖度假区分别位于博鳌水城的中西部和北部，作为博鳌亚洲论坛重要的综合配套区域，满足论坛年会每年与会人数倍增的配套需要，该两个区域将于2002年正式启动开发。
主要项目有：
龙潭岭博鳌会所、
亚洲研究院、
山谷酒店、
河岸酒店、
乡村酒店、
影视基地、
艺术中心、
儿童游乐园、
论坛会员公寓、
山顶豪宅以及3个各具特色的高尔夫球场等
三期项目开发目标，将进一步完善博鳌亚洲论坛基础设施配套，完善博鳌水城整体功能配套，将博鳌水城全面推向国际化。
图12博鳌水城三期规划
第四期（2004年~2010年）---------------------------------------------------------
博鳌水城第四期建设计划将主要进行九曲江温泉度假区、金牛岭山体、沙美内海、玉带滩海滨度假区等区域的开发建设。
主要项目有：
九曲江温泉健康中心及温泉系列设施、
金牛岭山体度假酒店、别墅；
玉带滩大型海滨浴场、
玉带滩温泉酒店、
大型游乐园、
国际免税商城；
沙美内海生态景观区及水上运动中心；
千儒农业生态示范区等。
图13博鳌水城四期规划
博螯水城已经建成的部分项目：
亚洲论坛主会场
作为亚洲区唯一定期定址的国际会议组织总部所在地，博鳌已成为亚洲和世界关注点，将会议作为产业的态势己初现雏形。
博鳌亚洲论坛首届年会于2002年4月12日召开。
位于东屿岛的博鳌亚洲论坛主会场的会议中心，将于2003年3月建成并投入使用，总面积17400m2。
拥有大小不等的会议室22个，以及可容纳3000人的多功能厅。
图14 博螯亚洲论坛主要会场
博鳌金海岸温泉大酒店一家自博鳌亚洲论坛成立以来的一年时间里，先后接待国际、国内各类会议150多个。
以下为部分有重大影响的会议摘录：
◇ 中日友好21世纪委员会第十四次会议
◇ 康柏公司会议
◇ 互联网经济发展趋势与运用高层论坛会议
◇ 微软华南区CIO信息化高级研讨会
◇ 东盟高官会议
◇ 全国中证亚商上市公司50强会议
◇ IBM电信行业合作伙伴博鳌峰会
◇ 21世纪房地产精英博鳌论坛
◇ 松下电器会议
◇ 菲利浦公司海南会议
◇ 上海通用汽车公司会议
◇ 2002年全国旅游局长工作会议
◇ 全国医院院长论坛会议
◇ 中国足协甲级俱乐部总经理高级研修班
图15博螯亚洲论坛高级会议室
博鳌高尔夫球场乡村俱乐部位於水平如镜的万泉河河口一个小岛上，四周山明水秀，椰树掩映。
这个占地7,019码的36洞（72标准杆）国际标准滨海地冠军赛球场由世界顶尖建筑师设计，一直吸引澳洲和日本前首相等名人莅临尽展球技。
博鳖高尔夫球乡村俱乐部毗邻琼海市东南，壮丽
升级会员 