项目投资估算及资金筹措计划.docx

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项目投资估算及资金筹措计划

总部基地项目投资估算及资金筹措计划

第一节：

总部基地项目的大体概况与投资经营方案

一、总部基地项目概述

二、项目投资方案

（一）投资组合方式

（二）资金动作方式

1、自有资金

2、销售收入再投入

3、社会融资

4、资金链接模型

第二节项目的建设工程规划与安排

一、总部基地项目建设规划及进度安排

（一）建设方案及规划说明

（二）建设方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

2、建设方式。

3、进度安排。

4、项目周期设定

第三节项目投资估算及资金筹措计划

一、总部基地项目投资与成本费用估算

二、开发费用估算

1、管理费用

2、销售费用：

3、财务费用：

4、开发费用：

三、总成本费用汇总及分摊表

细则：

（1）按计算投资的各项成本来分摊

（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊

（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊

（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊

（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊

四、资金筹措、投资计划及社会融资成本

（1）资金筹措与投资计划

（2）社会融资成本及资金链接关系设定

第四节项目销售和租赁收入测算

一、销售单价的确定

（一）用比较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格）

（二）建议销售测算单价

（三）总销售收入的确定

二、商铺租赁单价的确定

三、车库销售/租赁单价的确定

第五节总部基地建设项目的财务评价

一、税金计算

二、损益表与静态盈利分析

三、现金流量表与动态盈利分析

1、住宅全部投资现金流量表

2、住宅自有资金投资现金流量表

第六节总部基地项目不确定性分析

一、盈亏平衡分析

（一）住宅销售部分盈亏平衡

（二）结论

二、敏感性分析

（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。

（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。

（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。

三、决策树概率分析

总部基地项目投资估算及资金筹措计划

第一节建设项目的大体概况与投资经营方案

一、总部基地项目概述

1、项目概况

项目位于成都市高新西区,南，北临，西南面对，项目东侧为线，项目总用地m2，经规划国土局批准，用地功能为及配套设施，实际建设用地面积m2，计容积率，建筑面积率为平方米。

（表：

6-1-1）【项目主要技术经济指标】

内容

指标

内容

指标

建设地点

规划总用地面积

实际用地面积

计容积率面积

总建筑面积

建筑容积率

建筑密度

绿地率

住宅面积

商业面积

地下室面积

居住总户数

户

根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积m2，其中m2，商业部分m2，另外不计容积率之地下室建筑面积m2，共个车位，项目总建筑面积m2，拟建栋层楼。

二、项目投资方案

（一）投资组合方式

在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资为万元，整个建设经营期为年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。

所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是自有资金，三是预售收入用于投资部分，二是社会融资（包括施工企业和材料供应商垫资）。

财务杠杆手段在本项目中暂不考虑。

资金动作方式如下：

自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入%计算；此外还缺少的资金，则向社会融资。

本项目开发总投资（含资金利息）共计万元，自有资金万元，占总投资的%，销售收入再投入用于投资合计万元，另需融资金额合计万元。

（二）资金动作方式

在项目的前期，已将自有资金用于支付土地费用和前期工程费；当建设完成了后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。

1、自有资金

整个项目的自有资金为万元，占总投资的%，分年投入。

详见表:

6-1-2

（表:

6-1-2）自有资金年度投入表（单位:

万元）

第一年

第二年

第三年

2、销售收入再投入。

销售收入再投入按销售收入的%计算，从项目有销售收入最后第年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的%,下半年为整个销售收入的%,总销售收入再投入为万元，占总投资的%。

（表:

6-1-4）销售收入再投入年度投入表（单位:

万元）

第年

上半年

下半年

3、社会融资方式，包括施工单位和材料供应商的垫资行为，额度，期限，支付连接模型

第二节项目的建设工程规划与安排

二、总部基地项目建设规划及进度安排

（一）建设方案及规划说明

1、建设方案。

经规划管理局审定，本项目的建设方案如下：

2、规划目标。

（1）以建造具有水平的为目标，满足和的舒适性、安全性和生态性的要求，为提供多样化、可选择、适应性强的，创造具有良好环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高功能质量水平和与节能、节地、节材效果，使和具有较高的科技含量。

（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和分布，使整个具有良好的空间布局形态

（4）吸收各项目好的规划特点，创造有特色的、能满足需要的环境功能。

（二）建设方式及进度安排

1、开发计划拟定的原则

①本项目作为一个以为导向的项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。

②本项目经测算销售值达万元人民币,从的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为年，其中销售期为年。

③根据项目基地及规模情况,在项目开发的过程中以开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以开发的模式进行开发经营。

2、建设方式。

采用方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。

3、进度安排。

项目拟用年分期进行（见表：

6-2-1）

根据设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

A项目的、、设计、及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：

个月

B的主体建筑（基础、主体、外装及安装）：

个月

C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：

个月

4、项目周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。

②根据策划、设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地渐次推进,按总建设面积的为一个工程流水节奏,间隔个月的动工时间,形成项目开发的形象及市场影响。

5、分段周期设定

①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。

②开发计划安排

③根据规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。

（见图表:

6-2-1）

（表：

6-2-1）项目实施计划表

第三节项目投资估算及资金筹措计划

一、总部基地项目投资与成本费用估算

（一）开发成本估算

（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金万元人民币。

（2）前期工程费：

万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：

6-3-1）。

（表：

6-3-1）前期工程费估算表（单位:

万元）

序号

项目

计算依据

计价（万元）

规划设计费

建安工程费×%

可行性研究费

建安工程费×%

水文、地质、勘察费

建安工程费×%

筹建开办费

建安工程费×%

合计

（3）建安工程费：

万元。

（见表：

6-3-2）

（表：

6-3-2）别墅建安工程费用组成每平方米建筑面积造价（单位:

万元）

项目

别墅（元/平方米）

项目

高层（元/平方米）

基础

土建工程

电梯

消防

一般水电安装

煤气

通讯

公用天线

普通装修

对讲机系统

地下室费用

智能化设施

★别墅建安工程费用组成每平方米建筑面积造价

=+++++++++++=元/平方米

建安工程费：

①别墅建安工程费=×+（+）×=万元

注:

其中（+）为和的每平方建筑面积造价。

（4）基础设施费（红线内外工程费）：

万元，（详见表：

6-3-3）。

（表：

6-3-3）基础设施费估算表（单位:

万元）

序号

项目

计算依据

金额（万元）

供电工程

万元/×=

供水工程

万元/×=

电信工程

万元/×=

煤气工程

万元/×=

绿化工程

万元/×=

道路工程

万元/×=

排水工程

万元/×=

合计

注：

本项目是一个高绿化小区，在原来的绿化成本内再增加万建设景观

（5）公建配套设施费：

万元,详见表:

6-3-4

（表：

6-3-4）公建配套设施费估算表（单位:

万元）

序号

项目

建筑面积（平方米）

单价（元/平方米）

金额（万元）

幼儿园

卫生院

文化活动中心

超市

——

邮政支局

——

电信营业所

——

储蓄所

——

物业管理处

会所

公厕

垃圾压缩站

变电站

煤气调压站

合计

（6）开发期间税费：

万元,详见表6-3-5。

（表：

6-3-5）开发期间税费一览表（单位:

万元）

序号

类别

计算依据

交纳税额（万元）

配套设施建设费

建安工程费×%

建筑工程质量安全监督费

建安工程费×%

供水管网补偿费

住宅：

T/人,元/T

商铺：

T/平方米,元/T

住宅:

商铺:

供电用电负荷费

住宅:

KVA/户,/KVA

商铺:

KVA/百平方米,元/KVA

住宅:

商铺:

其他

建安工程费×%

物业管理基金

建安工程费×%

合计

（7）不可预见费。

万元,取上面1-5项之和的%

不可预见费=（++++）×%=万元

（注：

第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）

（8）开发成本。

万元,以上1-7项小计:

开发成本=++++++=

二、开发费用估算

1、管理费用：

万元,取上面1-5项之和的%

（++++）×%=万元

2、销售费用：

万元,详见表6-3-6。

（表：

6-3-6）销售费用估算表（单位:

万元）

序号

项目

计算依据

计价（万元）

广告宣传及市场推广费

（）销售收入×%

销售代理费

（）销售收入×%

其他销售费用

（）销售收入×%

合计

3、财务费用：

万元,详见贷款还本付息表

4、开发费用：

万元,前面1-3项之和

三、总成本费用汇总及分摊表

本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：

6-3-7）

（表：

6-3-7）投资成本费用估算汇总表（单位:

万元）

成本项目

总额

（万元）

得房成本（元/平方米）

别墅

商铺

车位

1．开发成本

（1）土地成本

（2）前期工程费

（3）建安工程费

（4）基础设施费

（5）公建配套设施

（6）开发期间税费

（7）不可预见费

2．开发费用

（1）管理费用

（2）销售费用

---

（3）财务费用

3．合计

注：

投资分摊的原则：

总原则：

所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。

细则：

（1）按计算投资的各项成本来分摊

（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊

（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊

（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊

（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊

四、资金筹措、投资计划及借款利息

（1）资金筹措与投资计划

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是企业自有资金，二是销售房收入用于投资部分。

三是社会融资方式。

本项目投入自有资金万元作为启动资金，剩余部分万元由销售房收入和社会融资方式补充，总投资为万元。

详细投资见计划与资金筹措表（表：

6-3-8）

（表：

6-3-8）投资计划与资金筹措表（单位:

万元）

序

号

项

目

合

计

建设经营期

2009

2010

2011

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

投资总额

1．1

建设投资

1．1．1

土地成本

1．1．2

前期工程费

1．1．3

建安工程费

1．1．4

基础设施费

1．1．5

公建配套设施费

1．1．6

开发期间税费

1．1．7

不可预见费

1．1．8

管理费

1．1．9

销售费用

1．2

流动资金

资金筹措

2．1

自有资金

2．2

销售收入再投入

第四节项目销售和租赁收入测算

一、住宅销售单价的确定

（二）用房地产市场比较法确定销售价格上限（平均价格）

详细见本项目价格定位与策略部分：

由上次测算可知道本项目房地产价格为：

元/平方米

（二）建议销售测算单价

为了方便计算本项目的销售总额，我们取元/平方米为计算单价

（三）总销售收入的确定

根据估算出来的结果，确定部分从建设经营期的开始出售，整个销售过程大概分批进行，部分分别为%、%、%、%，价格分别为：

、、、，销售率100%；商铺部分从开始出售，整个销售过程分批进行，商铺部分分别为：

%、%，价格分别为：

、，销售率%；车位部分从开始出售，整个销售过程分批进行，车位部分分别为：

%、%，价格分别为：

万/个，销售率%。

按照上述确定的每年出售比例和销售单价，计算实际销售总收入。

（详细见表：

6-4-5）

（表：

6-4-1）住宅销售总收入预测（单位:

万元）

项目

可销售面积

建议销售单价（元/平方米）

销售收入（万元）

第一批

10%

第二批

20%

第三批

30%

第四批

40%

合计

（表：

6-4-2）商铺销售总收入预测（单位:

万元）

项目

可销售面积

建议销售单价（元/平方米）

销售收入（万元）

第一批

30%

第二批

35%

合计

（表：

6-4-3）车位销售总收入预测（单位:

万元）

项目

可销售个数

建议销售单价（万/个）

销售收入（万元）

第一批

50%比例

第二批

20%比例

合计

（表：

6-4-5）全部销售收入分批比例预测（单位:

万元）

销售计划

建设经营期年收入（万元）

合计

批数

比例

面积

2008

2009

20010

上半年

下半年

上半年

下半年

10%

20%

30%

40%

30%铺面

35%铺面

50%比例

20%比例

合计

注：

1、项目销售计划

1.1销售的政策限定

1.1.1根据国家现行的商品房销售政策《商品房销售管理办法》中规定,房地产项目须投资达到总投资的百分之后方后预销售,成都市一般的执行原则是时发给《商品房预售许可证》。

1.1.2按现行的中国央行的住房信贷政策,对于多层建筑须主体封顶、高层建筑达主体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。

1.1.3根据项目建设计划安排,每一流水片达到预售条件时,应在该流水片开工后的第季,达到支付的条件是,应是该流水片动工后的第季。

1.2销售计划设计

1.2.1按成都市目前行业的惯例,初步考虑本项目每流水片在开工后第季取得预售许可证后开始住宅正式对市场发售期房。

1.2.2根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析,每一流水片在开始预售后，前两季为期房，后两季为准现房和现房，根据成都市房地产市场的发展态势及消费者对期房现房的不同接受程度，我们设定每一流水片从开始预售的首季开始，一年内完成销售。

1.2.3根据项目的开发和销售进程，车库在销售的项目取得预售证或者项目成为准现房时开始发售，并在每个流水片的最后一个季度中销售。

二、铺租赁单价的确定

（一）用市场比较法确定租赁价格的上限（平均价格）

根据价格定位与策略部分得出可知：

本项目的商铺部分为：

元/平方米，

假设本项目商铺经营年限无为无限期，则根据公式a=vr来求其租赁价格（其中r=%）：

月租赁价格=（×%）/（12×%）=元/平方米

（二）建议平均月租金为元/平方米

（三）商铺出租总收入估算表（见表：

6-4-6）

（表：

6-4-6）出租计划和出租收入估算表（单位：

万元）

序号

项目

名称

建设期

经营期

可出租面积

单位租金（元/平方米）

可能的毛租金收入（万元）

出租率（%）

100

有效毛租金（万元）

转售单价（元/平方米）

13000

转售收入（万元）

11085

合计

万元

注:

假设商铺出租在第五年开始,在24年末转售,转售单价为元/平方米

三、车库租赁单价的确定

（一）采用市场比较法确定租赁价格（平均价格）

根据市场价格定位策略部分，我们可知：

本项目的车位月租赁单价为：

元/个

售时的单价：

万元/个。

（见表：

6-4-7）

（注：

假设车位出租在第五年开始，在24年末转售，转售价格为万元/个）

（表：

6-4-7）车位出租计划和出租收入估算表（单位：

千元）

序号

项目

名称

建设期

经营期

可出租个数

单位租金（元/个.月）

200

250

300

可能的毛租金收入（万元）

118

148

177

207

出租率（%）

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