物业业主大会议事规则.docx
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物业业主大会议事规则
物业业主大会议事规则
第一章 总 则
第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《民法典》、国家、省、市《物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则（以下简称“本议事规则”）。
第二条 根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会、业主委员会应当自觉接受党的领导，在党的领导下开展履职工作，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主委员会成员有党员的,需成立党支部,党员不足三人的,依靠社区党支部组建党支部。
对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定，并报社区党组织备案。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第三条 业主大会、业主委员会接受街道、社区的监督和指导，积极配合社区共同做好和谐社区建设工作，并接受区物业主管部门的业务指导。
业主大会、业主委员会作出决定前，应当将决定事项报告社区,并向业主公开。
第四条 业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和非业主使用人均具有约束力。
任何人不得抵制决定的贯彻执行，不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。
第五条 业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。
第二章 业主大会
第六条 物业管理区域范围及相应的业主大会名称。
（一）物业管理区域范围：
东至：
学堂港；南至：
天龙路；
西至：
华鹤街；北至：
天都路。
（二）业主大会名称为：
XX业主大会。
第七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举、改选业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）确定物业管理形式；
（五）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
（六）选聘物业服务企业的方案；
（七）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（八）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（九）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（十）改建、重建建筑物及其附属设施；
（十一）改变共有部分的用途；
（十二）物业管理区域内制定车辆行驶、停放、收费等管理制度；
（十三）撤销业主委员会的决定；
（十四）法律法规规章或管理规约规定由业主共同决定的其他事项；
（十五）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第九项至第十一项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第八条 业主大会会议应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由业主委员会按照下列程序组织召开：
（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；
（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道和社区审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告；
（三）按照本议事规则第十八条规定，发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。
因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告；
（四）按照本议事规则第十七条规定，统计表决结果。
业主大会会议表决的情况应接受街道、社区的监督；
（五）业主大会会议决定以书面形式在本物业管理区域内公告栏、每幢房屋门栋公告7日，接受业主的查询和监督。
业主只可查询其专有部分相对应的业主大会表决票。
业主的业主大会表决意见涉及公民隐私，未经业主本人同意，业主委员会不得将业主的业主大会表决意见进行公示或透露给他人；
（六）业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
第九条 本物业区域业主大会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开 1 次，召开时间另行公告。
有下列情形之一的，业主委员会应当自情形发生之日起 45 日内组织召开业主大会临时会议：
1、经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，提议事项明确，属于业主大会议事范围且提议业主中有具体联系人；
2、发生消防、电梯、供水、供电、供气等重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
3、经半数以上业主代表提议，提议事项明确属于业主大会议事范围的；
4、涉及业主重大利益的事项；
5、社区发现业主委员会成员存在违反法律、法规情形或不符合《业主大会议事规则》和《管理规约》等本小区制度的，业主大会授权社区可以不经业主委员会同意，直接启动业主大会，罢免相关业主委员会成员。
如业委会成员组成不符合规定的，可以一并进行补选程序。
按本规则第十一条处理。
6、街道、社区认为有必要并要求召开的；
第十条 业主委员会接到20%业主提议召开业主大会临时会议书面申请（需业主本人签名）后，需及时报告社区，并在 15 日内对提议的真实有效性进行核实。
如提议涉及终止业主委员会委员职务的，由社区组织人员进行核实。
核实的内容为：
提议业主的身份（房产证复印件）、业主本人的签名、业主真实意愿的表达。
经核实，提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起 45 日内按规定召开业主大会临时会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，表决议题应与提议议题相一致；提议不符合业主大会临时会议召开情形的，业主委员会应当在收到提议之日起 15日内说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内公告不少于7日；有异议业主可按第十一条处理。
第十一条 业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县（市）房产主管部门和街道办事处、社区协调，确定召开时间。
逾期仍未召开的，根据《杭州市物业管理条例》由物业所在区、县（市）房产主管部门和街道办事处指导、帮助社区指导业主召开，具体组织工作委托物业所在地的社区组织实施。
第十二条 业主大会会议原则上采用书面征求意见的形式，业主委员会应于会议召开15日前确定会议形式并进行公告。
第十三条 本物业管理区域可以采取业主推选业主代表参加业主大会会议议事的方式进行。
业主代表只可代业主表达其意愿，不得代替其作出相关决定。
采取业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。
凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
第十四条 业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表的产生：
（一）采取以楼幢为单位，从该楼幢业主中推选产生 1 名代表；
（二）业主代表的参选条件参照业主委员会相应条款。
（三）业主代表与业主委员会任期一致，业主代表不得兼任业主委员会委员。
第十五条业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。
委托人签署的《授权委托书》上须附委托人身份证件复印件。
受托人出席业主大会会议时须出示《授权委托书》和本人的身份证件。
非业主使用人可以接受本人租住或使用房屋业主的书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
第十六条 受托人应当根据委托人委托的内容代为行使共同管理权，当委托人本人参加业主大会会议或明确表示终止委托的，授权委托自动失效。
业主委托行为应明确
（一）委托期限为：
一事一委托，业主大会结束则委托终止；
（二）委托权限为：
代为行使投票、表决权；
（三）委托人数为：
1.同一名业主接受的委托人数不超过3人；
2.同一名非业主使用人接受的委托人数不超过1人。
3.物业服务企业工作人员不得作为受委托人参与业主大会。
第十七条 业主大会采用以下第1、2、3、4、5、6、7确认参加会议的业主：
1.业主到会并在会议签到表上签名；
2.业主在表决票上或者表决票发放表上签名；
3.音像、影像资料可以确认的；
4.业主在网络上（主管部门平台或与主管部门平台联网的）查收确认；
5.业主接到会议组电话通知（需有录音），知晓本次会议议题的。
6.专人送达时，由业主配偶、子女、父母等直系亲属在表决票发放表上签名的。
7. 法律法规认可的其他方式。
第十八条 业主大会会议采用以下第1、2、3、4、5、6、7种方法进行发放、回收表决票：
1.设投票箱：
在物业管理区域内设投票箱，由业主将表决票投入投票箱内；
2.专人送达、回收意见：
由业主委员会组织人员逐户送达并回收业主意见；
3.电话投票：
需有通话录音并做好记录，可追溯核查；
4.音像、影像资料（以音像、影像资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
5.网络投票：
由业主通过密码、密钥、电子签名等确认身份后在网上（政府平台）进行投票；
6.QQ、微信、电子邮件等方式进行投票（应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。
7.法律法规认可的其他方式
第十九条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计：
（一）车位、摊位等特定空间不计入确定业主投票权数的专有部分面积；
（二）不按规定交存物业专项维修资金、不按服务合同交纳物业服务费用、严重违反小区业主管理规约且拒不改正的、扰乱业主大会召开、业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的业主，其表决权与被选举权按照下列第3项办法统计：
1.均予以限制，其投票权数不计入总人数、建筑物总面积，不得参选业主委员会委员；
2.均不进行限制，其投票权数计入总人数、建筑物总面积，可以参选业主委员会委员；
3.限制其被选举权，不得参选业主委员会委员（监督委员会、业主代表）；但不限制其表决权，其投票权数计入总人数、建筑物总面积。
（三）投票人需用钢笔或圆珠笔填写并签名，签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认投票人业主身份及其意见的,视为无效票；
（四）单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的，该单个事项表决意见无效，但不影响其他事项表决意见的统计；若对表决意见进行修改的，须在最终选择表决意见处签名。
（五）业主明确表达其表决意见“同意计入多数票”或“随多数”“随大流”等意愿表达的视为其已参与表决，其投票权数计入已表决的多数票。
（六）唱票明细须公布投票编号。
第二十条 业主大会对某项提议已经作出决定的，业主在 1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决（物业选聘、业委会辞职换届等重大事情除外）。
第三章 业主委员会
第二十一条 业主委员会由 5 名正式委员和 2 名候补委员组成，其中主任1名、副主任1名。
主任、副主任在业主委员会正式委员中推选产生。
根据杭房局〔2018〕271号文件，符合条件的业主委员会应当成立党支部，暂不符合单独组建条件的，通过组建临时党支部、联合党支部或由社区党组织派驻党建指导员等方式实现党的组织和工作覆盖。
党员业主委员会主任兼任党支部书记。
业主委员会每届任期为4年。
可连选连任，但本届业主委员会委员因主动提出辞呈集体辞职或被罢免的，不得在下一届业主委员会换届时参选。
业主委员会办公地点为：
1幢1单元1层
第二十二条 业主委员会为业主大会的执行机构，履行以下职责：
（一）拟定选聘物业服务企业的方案报业主大会决定；
（二）执行业主大会的决定和决议；
（三）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（五）拟订管理规约所涉及公共利益的具体实施细则、制度、解释和业主委员会各项工作规则；
（六）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用和经营方案；
（七）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（八）审查物业管理用房的使用和经营方案；
（九）通报、监督管理规约的实施情况；
（十）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（十一）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；
（十二）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十三）每月的第一周周日上午9时至12时为业主接待日，接受业主的建议、咨询、查阅等；
（十四）积极配合有关部门和街道、社区做好涉及公共安全、环境整治、扫黑除恶及紧公共急事件处置等小区管理相关工作;
（十五）业主大会授权业主委员会对侵害业主共同利益的行为的人或单位等依法提起诉讼；
（十六）业主大会授权业主委员会决定的事项。
本条第（十六）款包括并不局限于业主大会授权业主委员会因物业服务企业变动而追缴退还前物业服务企业已收应退等涉及公共经营收入、信息资料档案、及公共能耗等相关费用，依法提起诉讼、利用小区共有部分从事经营活动，增加小区经营收入等事宜。
因小区业主违反公共管理规约侵犯小区公共利益提起诉讼的、因相邻关系侵犯小区公共利益及其他第三方侵犯小区公共利益的情形等提起诉讼的。
第二十三条 业主委员会候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合以下条件：
1、具有完全民事行为能力，是本小区业主（即房屋的所有权人）；
2、遵守国家有关法律、法规；无《杭州市物业管理条例》第42条中规定的禁止行为；
3、遵守小区《业主大会议事规则》、《管理规约》，模范履行业主义务；
4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；
5、具有一定的组织协调能力；
6、具备必要的工作服务时间，具有奉献精神，愿意为全体业主无私服务，能及时反馈业主意见的；
7、住宅业主参选前一年在本物业管理区域内居住累计满6个月以上；
8、商业、配套用房业主参选前一年在物业管理区域内办公、经营累计满6个月以上；
9、按时足额缴纳物业服务费；
10、与本物业管理区域内的物业服务企业（总公司及分公司）无直接或间接利益关系。
第二十四条 鼓励和支持业主中的以下人员积极参选业主委员会：
1、中共党员；
2、党代表、人大代表、政协委员；
3、社区“两委”班子成员、网格党支部书记、党小组长；
4、具备财务、法律、工程、环境等专业专长的业主；
5、有经验、有能力、有精力的退休人员。
第二十五条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：
1、违反国家法律法规，正在被立案侦查，或曾受过刑事处罚未满三年的；
2、违反党纪党规，正在被立案调查，或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；
3、参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
4、利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
5、采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
6、在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业（总公司及分公司）工作的；
7、拒缴或无故拖延缴纳物业服务费12个月（不跨年）以上、车位管理费以上及物业企业代收代缴的水费以上等公共能耗费用，或煽动其他业主拒缴上述相关费用的；
8、拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
9、在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的；
10、不按照有关规定交存物业专项维修资金的；
11、在小区范围内外、网络公众平台（如微信群、QQ群、其他
社交媒体）上，发布对小区、业主委员会、物业及业主个人等不实信息、无端指责、造谣生事、恶意诽谤、煽动业主等影响小区业主团结的行为；
12、其他损害本小区公共利益的行为。
第二十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
1、不再是本物业管理区域内业主的；
2、因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
3、已书面向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
4、违反法律法规，被立案侦查、被追究刑事责任的；
5、违反党纪党规，被立案调查、被党纪处分的；
6、三年内被评为不合格党员的；
7、在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业（总公司及分公司）工作的；
8、收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
9、向物业服务企业销售商品、承揽业务的；
10、参与邪教组织，或非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；
11、利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；
12、采用不正当手段，阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
13、拒缴或无故拖延缴纳物业服务费12个月（不跨年）以上，或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
14、不交存物业专项维修资金的；
15、拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；
16、违反《杭州市物业管理条例》第42条中禁止性行为之一的；
17、牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
18、一年内无故缺席业主委员会会议4次以上的或业主代表会议的；
19、在小区范围内外、网络公众平台（如微信群、QQ群、其他
社交媒体）上，发布对小区、业主委员会、物业及业主个人等不实信息、无端指责、造谣生事、恶意诽谤、煽动业主等影响小区业主团结的行为；
20、其他损害本小区公共利益的行为。
21、违反法律、法规、规章以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会应将上述委员资格自行终止情况在本物业管理区域
内公告不少于7日。
业主委员会拒绝终止的，将由属地社区按第十一条执行。
第二十七条 业主委员会委员及候补委员，实行8选7差额选举。
分别选出5名正式委员，2名候补委员，差额 1 名。
正式候选人 8 名，其中中共党员候选人原则上不低于总候选人数的百分之50％。
如报名人数未达到本规则人数的，则采取等额选举，根据《杭州市物业管理条例》，成立最低不少于5人单数的业委会。
如报名人数经资格审查后超过名额的，根据共党员候选人50%的原则，在业主委员会换届选举工作组的组织下，党员超过名额的在党员报名人中相互推选，群众超过名额的在群众报名人中相互推选，确定最终候选人。
第二十八条设立候补委员的，未当选业主委员会正式委员且得票数达到法定过半数的候选人，按照得票多少顺序选取业主委员会候补委员。
第二十九条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年召开不少于12次，分别在月末。
符合下列条件之一的，业主委员会应当在7日内召开临时会议：
1、业主大会决定召开业主委员会会议的；
2、经1/3以上业主委员会委员提议的；
3、业主委员会主任或党支部书记认为有必要的；
4、特殊情况下，街道、社区认为有必要并要求召开的。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议，候补委员可以列席业主委员会会议并发表意见，但不具有表决权。
第三十条 业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守；持不同意见的委员，可以在会议纪要中记录不同意见并签名。
但持不同意见的委员不得串连业主抵制业主委员会决议的贯彻执行。
不得以任何形式干扰业主委员会或物业服务企业的正常工作。
第三十一条 业主委员会会议应当按照下列规则召开：
1、会议由主任负责召集和主持，主任因故不能召集和主持的，由副主任负责召集和主持。
主任、副主任均因故不能召集的，或无正当理由不召集的，由街道、社区指定一名委员召集；
2、召集人提前 2日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会参加；
3、委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会会议召集人说明；业主委员会委员不能委托代理人参加会议；
4、会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意；
5、做好会议书面记录，并由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档；
6、业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署；
7、业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在本物业管理区域内公告不少于7日，接受业主的查询和监督。
第三十二条 业主委员会主任、副主任不履行职责调整分工的办法。
业主委员会主任、副主任有以下情况之一的，由半数以上业主委员会委员投票通过，经社区党组织同意后，可以在任期内改选业主委员会主任、副主任：
（一）业主委员会主任、副主任在任职期间不履行职责的，由三分之一以上的委员或业主代表联名召集，也可以由社区居民委员会指定一名委员召集召开业委会会议，以少数服从多数原则，投票调整其主任、副主任分工。
（二）业主委员会主任或者副主任资格终止的，所在社区及时组织业主委员会重新分工产生业主委员会主任或者副主任。
并将会议决定重新递交有关部门备案。
第三十三条 业主委员会候补委员递补规则。
业主委员会正式委员缺额的，由候补委员按照得票多少自动递补，业主委员会应当在 7 日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。
候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
第三十四条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，业主大会同意授权物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第四章 换届和改选业主委员会
第三十五条 业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
业主委员会任期届满3个月前或业主委员会集体辞职的，应当书面报告所在地街道、社区，并在街道、社区指导下，按照规定组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第三十六条 业主委员会换届、改选召开的业主大会会议，由本届业主委员会在物业主管部门及社区居委会的指导下成立业主委员会换届选举工作组召集。
业主委员会换届选举工作组由本届业委会召集筹备，换届工作组成员资格参照本规则二十五条，组成由本届业主委员会代表2名，小区自荐业主代表2名、社区代表1名组成；如本届业主委员会代表不足2名的，可由小区自荐业主代表增补，组成5人换届选举工作组，组长由社区代表担任。
换届选举工作组应当自成立之日起在3个月内组织召开业主大会会议，并做好相关筹备工作。
第三十七条采用下列办法产生候选人：
1、在业主自愿报名的基础上，由工作组按照本议事规则第二十一条、第二十三条至二十五条、二十七条等审核并产生业主委员会候选人名单；
2、若符合当选条件的候选人人数达到应选委员人数的，按得票数多少依次当选新一届业主委员会委员。
超出数量的候选人不列为业主委员会正式委员，可以根据第二十八条列为业主委员会候补委员。
若符合当选条件的候选人人数未达到应选委员人数的，先成立不少于5人单数的新一届业主委员会，待下一次业主大会会议进行补选。
第三十八条 未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。
有下列情形之一的，社区在街道指导下，代行业主委员会职责或成立由业主代表及街道、社区代表等组成的小区管理委员会，代行业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的；
（二）业主委员会任期届满终止，新一届业主委员会未能及时产生的；
（三）业主委员会不按规定召开业主大会，或虽经街道协商确定召开时间，但逾期仍未召开的。
第五章 业主代表
第三十九条 为更好建立业委会和业主之间的沟通渠道，本小区根据《杭州市物业管理条例》之规定，设立业主代表，业主代表采取以单元为单位的推选方式产生。
业主代表的产生名额分配如下：
以单元为单位，各推选1名代表；具有电梯、消防、工程、法律专业人员优先考虑，共21名。
（一）业主代表的选举办法：
1.在业主自愿报名的基础上，经资格审核后，如果某幢符合参选条件的报名人员
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