济南房地产项目市场研究报告.docx
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济南房地产项目市场研究报告
济南房地产市场研究报告
济南思源房地产经纪有限公司
一、济南2011年上半年大事记
1、事件一：
西部进入高铁时代，西站带动济南全速发展
事件回放：
6月底，北接京津冀，南连长三角的京沪高铁全线贯通，处于两大经济圈黄金分割点上上的济南跟随疾驰的现代列车，迎来一个崭新的提速时代。
对于四平八稳的内陆省会城市济南来说，这是一次难得的复兴契机。
事件评述：
京沪高铁两端是经济实力强大的北京、上海，中部沿海城市经济发展相对低，沿线经济呈现出“哑铃式”经济格局。
这种“哑铃式”格局，由于中间存在断层，不利于南北经济往来与南北两大经济圈人才、资金、技术等要素的流动。
客观上要求，必须尽快填补中间经济凹地。
而在京沪高铁的中间地段，济南当仁不让地成为京沪高铁经济带中部的支撑点。
2、事件二：
“省城第一楼”崛起引领济南进入IFC时代
事件回放：
自通过媒体报道进入公众视线后，启德国际金融中心便以其278米的高度及金融中心的独特属性吸引着社会各界的关注。
“无论从项目规划、建筑设计，还是从交通便捷、商务氛围、人文环境等区位优势方面看，启德国际金融中心无疑将创造济南商务楼宇的‘新高度’。
”
事件评述：
世界金融百强山东总部、启德国际金融中心的出现，将构筑起济南全新的顶级商务地标，超越一座建筑，成为一座城市的荣耀，进而推动济南融入IFC时代，影响区域金融业发展的大格局。
3、事件三：
迪士尼初步确定落户济南西部建"十大综合体"
事件回放：
为确保西部新城核心区在“十艺节”前形成一定规模和形象,今年10大城市综合体将陆续在片区内开工建设。
“220万平米的文化会展中心综合体,台湾华新丽华投资建设的170万平米齐鲁之门综合体,香港华润集团投资建设的100万平米华润置地广场,北京荣宝斋集团投资建设的20万平米荣宝斋大厦暨艺术家村,上海绿地集团投资建设的56万平米站前综合体……”这十大城市综合体总投资达700多亿元,建成后将会呈现出一个集文化艺术交流、会展会议、金融服务、总部经济、商业休闲等功能于一体的西部新城核心区,“将成为济南乃至山东新的文化、会展、金融服务、区域商业和总部中心。
”
事件评述：
在西部新城的产业布局中,会展业是重点发展的产业之一。
“会议会展中心总建筑面积28万平米,计划明年开工建设,十艺节前完工。
”“国家非物质文化遗产博览园也落户西部新城。
”目前迪士尼生产物流中心已经和济南方面签署初步意向。
省科技馆、济南市博物馆已确定落户西部新城,并将启动建设,而省柳子剧团、省歌剧院、省话剧院、省杂技团等单位也已初步确定将统一整体迁入西部新城。
二、济南市土地市场分析
注：
本报告只包含居住和商服用地，不包含工业和综合用地
附一：
2011年1-6月份土地挂牌及成交信息一览表：
编号
土地位置
用地性质
出让年限（年）
土地面积（㎡）
容积率
建筑密度
竞买保证金（万元）
地上建筑面积（㎡）
成交日期
竞得单位
成交价格（万元）
单价（万元/亩）
楼面地价（元/㎡）
2010-G135
历下区经十东路与东外环路交叉口
商业金融
40
978
5.3
≤34%
200
5183.4
11.1.31
山东中润置业有限公司
748.17
510
2013.158
2010-G136
历下区北园大街以南、车站北街以东
商业金融
34
101
6.8
≤35%
20
686.8
11.1.28
济南市冠华置业有限公司
80
528.05
1650.165
2010-G137
历下区北园大街以南、车站北街以东
其他普通商品住宅用地
44
15891
3.6
≤35%
1600
57207.6
11.1.28
济南市冠华置业有限公司
7620
319.68
1997.986
2010-G033
牛旺村民安置、生活保障用地以东，沁园路以南
居住
70
99803
3.65
≤18%
10000
364280.95
11.03.02
济南明湖天地建设发展有限公司
44911
300
1836.72
2011-G001
天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧
居住
70
21496
4.2
≤25%
3500
90283.2
11.03.02
济南市旧城改造投资运营有限公司、山东鲁鼎置业有限公司
16660
516.69
2583.43
2011-G002
天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧
居住
70
3195
4.9
≤25%
500
15655.5
11.03.02
济南市旧城改造投资运营有限公司、山东鲁鼎置业有限公司
2600
542.51
2325.06
2011-G003
天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧
商业金融
40
6125
8.1
≤35
1200
49612.5
11.03.02
济南市旧城改造投资运营有限公司、山东鲁鼎置业有限公司
5617
611.37
1581.14
2011-G004
天桥区济泺路西侧、汽车厂东路南侧
商业金融
40
2967
4.5
≤35
450
13351.5
11.03.02
济南市旧城改造投资运营有限公司、山东鲁鼎置业有限公司
2200
494.33
2317.16
2011-G005
天桥区历黄路西侧
商业金融
40
6513
3.84
≤48
1000
25009.92
11.05.10
山东后海置业有限公司
4885
500.03
2841.05
2011-G006
市中区阳光新路
商业金融
40
662
6.24
≤34
120
4130.88
11.05.10
济南绿地泉景地产股份有限公司
494.5
498
1667.36
2011-G007
历下区奥体中路东侧
住宅
70
76622
1.85
≤25%
2500
141750.7
11.05.10
济南市历下国有资产运营有限公司
10918.35
95
1140
2011-G008
历下区奥体中路东侧
住宅
70
144368
2.0
≤26
4500
288736
11.05.10
济南市历下国有资产运营有限公司
22088.1
102
1092.85
2011-G009
历下区黄台南路南侧正丰路西侧
住宅
70
37954
1.63
≤25%
2000
61865.02
11.05.10
济南市历下国有资产运营有限公司
9507.31
167
2036.55
2011-G010
历下区历山路以东，山大南路以南
住宅
70
5779.9
5.4
≤20
2000
31211.46
11.05.10
济南龙奥资产运营有限责任公司
12300
1418.71
5751.53
2011-G011
历下区泺源大街南侧，棋盘街东侧
商业金融
40
16830
8.9
≤32
7000
149787
11.05.10
山东财富纵横责任有限公司
29657
1174.77
2630.08
2011-G012
历下区泺源大街南侧，棋盘街东侧
住宅
70
33220.8
2.8
≤25%
4000
93018.24
11.05.10
山东财富纵横责任有限公司
16942.2
340
2833.27
2011-G013
历下区明湖路南侧，苗家巷北侧
商业金融
40
5013
2
≤35
3000
10026
无
无
无
无
无
2011-G014
经十东路以北，草山岭村
住宅
70
25577
4.4
≤18
3000
112538.8
11.05.10
济南天泰置业有限公司
14200
370.12
1850.62
2011-G015
经十东路以北，草山岭村
商业金融
40
6635
8.4
≤30
1500
55734
11.05.10
济南天泰置业有限公司
5970
599.85
1499.62
2011-G016
槐荫区经七纬十二东南侧
商业金融
40
5564.9
7.7
≤35
1200
42849.73
11.05.10
山东连城置业有限公司
6053
725.14
1977.66
2011-G017
槐荫区经七纬十二东南侧
住宅
70
11861.9
4.7
≤22
1700
55750.93
11.05.10
山东连城置业有限公司
8456
475.25
2036.77
2011-G018
槐荫区经七纬十二东南侧
商业金融
40
6742.8
5.2
≤40
1100
35062.56
11.05.10
山东连城置业有限公司
5265
520.56
2110.36
2011-G019
市中区英西南路6号
住宅
70
2410
4.9
≤23
400
11809
11.05.10
济南市市中区房地产开发（集团）总公司
1735.2
480
2057.14
2011-G020
历城区经十东路以北唐冶大道以西
住宅
70
36109
5.5
≤18
3500
198599.5
无
无
无
无
无
2011-G021
历城区经十东路以北唐冶大道以西
住宅
70
67272
5.10
≤18
5500
343087.2
无
无
无
无
无
2011-G022
历城区经十东路以北唐冶大道以西
商业金融
40
31129
5.60
≤30
2500
174322.4
无
无
无
无
无
2011-G023
历城区经十东路以北唐冶大道以西
商业金融
40
118245
6.30
≤30
10000
744943.5
无
无
无
无
无
2011-G024
旅游路以南、涵玉翠岭项目以西、小汉峪西山坡以东
住宅
70
16200
2.55
≤18
1500
41310
11.05.10
济南东拓置业有限公司
6197
255.02
1700.137
2011-G025
历城兴港路东侧
住宅
70
114864
3.90
≤18
10000
447969.6
11.05.10
山东中建房地产开发有限公司
42214
245.01
1361.16
2011-G026
历城兴港路东侧凤鸣路西侧
住宅
70
104161.5
2.50
≤18
6000
260403.75
11.05.10
山东金河房地产开发有限公司
28124
180
1588.26
2011-G027
历城区经十东路南侧
住宅
70
91250
1.18
≤18.83
5000
107675
11.05.10
祥泰实业有限公司
40000
292.24
3714.88
2011-G028
工业南路以南窑头大沟以北
商业金融
40
10447
7.50
≤28
2000
78352.5
11.05.10
山东精邦置业有限公司
27200
1735
4733.85
2011-G029
历下区涵源大街北侧、贤文路西侧
商业金融
40
14625
8.00
≤30
3000
117000
11.05.10
祥泰实业有限公司
20800
948
2585.86
2011-G030
历下区涵源大街北侧、贤文路西侧
住宅
70
20204
4.70
≤18
3500
94958.8
无
无
无
无
无
2011-G031
历城区机场路以东、大张路以北
交通设施用地
40
1963
0.60
≤50
200
1177.8
11.5.16
中国石油天然气股份有限公司山东销售公司
915
310
7768.72
2011-G032
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
商业金融
40
8775
7.30
≤30
1200
64057.5
11.5.16
中铁置业集团有限公司
17800
1352
4056.98
2011-G033
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
商业金融
40
24520
7.30
≤30
4000
178996
11.5.16
济南东拓置业有限公司
17655
480
1440.05
2011-G034
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
商业金融
40
21461
7.30
≤30
3000
156665.3
11.5.16
中铁置业集团有限公司
14973
465
1395.37
2011-G035
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
住宅
70
28896
4.50
≤18
3500
130032
无
无
无
无
无
2011-G036
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
住宅
70
41402
4.70
≤18
5000
194589.4
无
无
无
无
无
2011-G037
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
住宅
70
56022
4.40
≤18
6000
246496.8
无
无
无
无
无
2011-G038
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
住宅
70
35963
4.70
≤18
4000
169026.1
无
无
无
无
无
2011-G039
市中区英雄山路147号
商业金融
40
36225
5.60
≤30
4000
202860
11.5.16
北京香山华新资产管理有限公司
19661.5
361.84
1356.9
2011-G040
槐荫区阳光新路西侧、建新路北侧
住宅
63
98421
2.90
≤21
12000
285420.9
11.5.16
济南阳光壹佰房地产开发有限公司
59052.6
400
2500
2011-G041
历下区舜井街两侧泉城路南侧
商业金融
40
132589
3.20
≤40
50000
424284.8
11.5.24
济南世茂置业有限公司和济南历下区国有资产运营有限公司
171036.8
860
5160
2011-G042
历下区文化西路以北、南营街南侧、佛山街以东
住宅
70
6458
3.70
≤23
2000
23894.6
11.5.24
北京九合创业房地产开发有限公司
12600
1300
13007.1
2011-G043
历下区泺源大街南侧、南卷门巷东侧
商务金融
40
10712
5.80
≤45
3000
62129.6
11.5.26
祥恒置业（济南）有限公司
14141.6
880
3143.2
2011-G044
历下区泺源大街南侧、南卷门巷东侧
商务金融
40
11342
5.80
≤36
3670
65783.6
11.5.26
祥恒置业（济南）有限公司
14968.8
880
3142.3
2011-G045
历下区龙鼎大道以西
住宅
70
39569
2.6
≤20%
2500
102900
无
无
无
无
无
2011-G046
历下区龙洞路以西
住宅
70
20169
2.6
≤20%
1500
52400
无
无
无
无
无
2011-G047
历下区凤山南路北侧，长岭山南路南侧
住宅
70
71724
4.1
≤18%
7000
294100
6.28
山东三庆置业有限公司
31201.1
290
1061
2011-G048
历下区经十东路以南，转山西路以西，龙泉山庄以北
住宅
70
38129
3.8
≤18%
5000
144900
6.28
山东天澍置业有限公司
22304.1
390
1539.38
2011-G049
高新区东辰大街以南，奥体中路以东，天泺路以西
住宅
70
79134.9
3.8
≤18%
9000
300700
6.28
中铁十局集团房地产开发有限公司
69400
585
2307.85
2011-G050
历下区长领山南路北侧，凤山路东侧
住宅
70
40000
4.1
≤18%
4000
164000
6.28
济南清大华创科技孵化有限公司
28300
472
1725.61
2011-G051
历下区旅游路以南，迴龙山东侧
住宅
70
8175
2.6
≤18%
1000
21255
6.28
济南市历下区燕山工业小区开发建设总公司
4045.8
330
1903.46
2011-G052
高新区舜华路以东，龙奥北路以南
住宅
70
47668
3.4
≤20
5000
162071.2
无
无
无
无
无
2011-G053
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
住宅
70
28896
2.60
无
4000
130032
无
无
无
无
无
2011-G054
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
住宅
70
41402
3.40
无
6000
194589.4
无
无
无
无
无
2011-G055
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
住宅
70
56022
0.00
无
7500
246496.8
无
无
无
无
无
2011-G056
高新区大汉峪居委会凤凰路东侧
住宅
70
35963
0.00
无
5000
169026.1
无
无
无
无
无
2011-G057
历下区涵源大街北侧、贤文路西侧
住宅
70
20204
0.00
无
3500
94958.8
无
无
无
无
无
2011-G058
历城区工业北路南侧、奥体中路东侧
商业金融
40
22482
0.00
≤25
3000
157374
无
无
无
无
无
2011-G059
历城区工业北路南侧、奥体中路东侧
住宅
70
50175
0.00
≤18
190665
无
无
无
无
无
1、土地市场概述
（1）2011年，济南土地市场一直较为繁荣，成交火爆。
以5月济南土地市场成交情况为例，5月份济南成交居住及商服用地为29宗，约1600余亩，土地成交量较前几月有较大涨幅。
（2）5月，年度最大商业地块拍卖，位于历下区舜井街两侧泉城路南侧的地块终于“名花有主”；最终由济南世茂置业有限公司和济南历下区国有资产运营有限公司的联合体以17.1亿的价格竞得。
（3）上半年济南多个地块设定限价，开发商上演“抢地大战”，多宗地因报价超限未成交。
2、2010年-2011年季度土地市场分析
数据来源：
济南思源市场研究部
2011年上半年，共挂牌土地225.6万平方米，同比下降60.4%，共成交土地170.82万平方米，同比下降30.1%，成交宗数为42宗，比去年同期增长20.8%；各项数据同比10年数据下幅明显；2011年二季度楼面均价为1940.75元/平方米，比去年同期增长3.82%。
从各季度挂牌、成交情况来看，2011年1季度的各项数据明显低于去年同期，挂牌面积不足20万平方米；二季度的土地挂牌放量，面积212.27万平方米，无论从供应还是成交数据来看，与去年同期相比均有大幅增幅。
思源经纪观点：
纵观整个上半年，济南土地市场已进入供需两旺的上行通道，开发商的拿地热情持续高涨，且参与拿地的都是资金实力强劲，品牌基础强大的实力开发企业，在快速的行业发展中，通过土地市场的洗牌，大量不具备发展潜力的开发企业已被逐批淘汰，能在土地市场进行轮番角斗的都是未来市场上的实力明星。
3、2011年月度土地市场分析
数据来源：
济南思源市场研究部
2011年1-6月份，土地供应最多的月份为4月，面积152.3万平方米，宗数为39宗；成交最多的为5月，成交土地面积108.28万平方米，成交宗数29宗；4月份的挂牌放量推动5月份的土地成交的火爆局面。
而较为特殊的是1月和3月供应量为零，2月和4月的成交量为0，主因是临近春节，开发商与政府已完成预期的任务目标，并正在制定全年的土地计划。
思源经纪观点：
详看各月数据，在经历1-3月的低谷之后，4、5月迎来了一个相对爆发的时期，4月份土地放量供应在5月得到释放，6月份成交回落，以5月份为例：
当月成交108万平方米，形成当月百万方土地成交年度小高峰。
4、土地成交类型分析
2011年上半年土地成交类型分析
土地类型
居住用地
商业和金融用地
成交面积（万平米）
114.67
32.38
成交宗数
23
19
成交楼面均价（元/平米）
1499.95
3150.51
2011年上半年，居住类用地共成交土地114.67万平方米，成交土地宗数23宗，成交楼面均价为1499.95元/平米；商业和金融用地成交面积为32.38万平米，成交土地宗数为19宗，成交楼面均价为3150.51元/平米。
5、区域土地市场成交情况
数据来源：
济南思源市场研究部
数据来源：
济南思源市场研究部
2011年上半年土地成交最多的区域为奥体板块，成交面积为56.69万平方米，成交宗数为15宗；楼面成交均价最高是城央板块，达到4022.5元/平方米为历史最高价，主因是城央板块成交土地大多为商业和金融用地而其他区域则以居住用地为主。
思源观点：
综合以上两个图的各项数据可以发现，奥体板块成为是开发商拿地的热点；而滨河板块延续了去年热点片区的关注度，楼面地价仍有较大幅度的涨幅；以及今年开始远东邢村唐冶板块的土地成交的放量，相信在未来三到五年内，滨河板块和邢村唐冶板块会成为开发商和市民持续关注的热点。
三、济南市整体市场概况
（一）普通住宅
注：
选取样本为具有70年产权的销售率低于95%的在售项目。
1、市场概述
2011年上半年住宅市场总供应量为18845套，较去年同期大幅下滑，其中新增供应量11826套，共消化房源12358套，136.86万平米，总销售额为111.64亿元。
从价格看，一季度价格下滑明显，4月份开始市场回暖，供应成交开始放量，价格反弹；截止到6月底，整体均价为8304元/平米（含章丘板块）。
2、总体供应量及区域分布
上半年济南住宅总供应量为18845套，较去年同比下降84.09%。
从各月份看，1-2月份受春节假期和调控政策影响新增供应量较少，导致整体供应量有所下降；3月份开始部分开发商开始加推房源，5月供应量小高峰环比大幅上升；另外年初市场存量较大，到6月底市场存量已增至3817套，市场的去化速度与去年相比已经大大提升。
从区域看，城西板块
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