工程部规程手册.docx
《工程部规程手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程部规程手册.docx（57页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
工程部规程手册
第一部分工程部概述
工程部质量目标
1.1在公司总工的指导下和工程部领导下，通过工程部全体员工的工作，提供物业工程管理、维修、保养服务，以达到物业管理区域内的基础设施的运行正常，物业公共区域处于良好状态。
1.2设备年度计划维保及时率不低于95%，报修单响应及时率100%，报修单年度完成率不低于95%，各工程系统年正常率95%。
工程部主要工作内容
1.负责应接管物业管理区域的物业工程前期介入工作。
2.主要负责应接管物业区域内公共区域、基础设施的工程接管验收工作。
3.主要负责协调、落实、接管物业的工程质量保修工作。
4.负责物业管理区域内的供配电系统、给排水系统、暖通空调系统、弱电系统、电梯等公共设备系统的保养、维修、年检及更新改造等工作，确保各系统和设备安全、正常运行。
5.负责物业管理区域内的房屋、道路等设施的保养、维修，达到其安全、正常使用的功能。
6.负责物业管理区域内业主/租户装饰装修工程的咨询、协调、配合等服务和监管工作。
7.主要负责为业主提供自用区域内的报修工程服务。
8.主要负责物业管理区域内的计量抄表、能源统计、能源节约等能源管理工作。
9.负责相关的工程资料管理工作。
10.完成公司安排的其它工作，配合其它部门相关工作，负责协调相关外联单位工作。
11.负责工程管理规章制度、安全规程、作业指导书的建立健全。
12.负责工程专业技术培训。
第二部分工程部管理程序
工程部人员组织调度程序（**-GC-GC-01）
1.人员组织架构
2.岗位描述
见人力资源手册
3.人员组织调配制度
3.1正常情况下,层层负责，不提倡越级或隔级报告和指挥，各级人员必须服从直接上级调配和安排，并接受指导上级的业务和技术指导。
紧急情况下可以越级指挥和报告，直接上级或下级不在岗的情况下可以越级指挥、报告、申请、审批，但应电话告知或事后告知直级上级或下级并补办相关签字手续。
3.2当班的夜班值班经理、节日值班经理对工程部员工有调配权，工程部当班员工亦有向其汇报当班工作的义务；在火灾、地震等应急状态下所有工程人员应服从紧急调配，执行相关应急预案。
3.3工程部主管应确保所有工作工程分工到责任班组或责任人，且应分工合理、科学、不推诿；工程部主管应根据工作的需要，至少每季度对工程部的工作进行一次分工审核，由工程部助理制作出《工程部工作分工表》，经工程部主管批准并执行。
工作过程中发现下列情况的工程部主管可以进行临时分工调配：
3.3.1《工程部工作分工表》中未涉及到的工作工程；
3.3.2阶段性、季节性的临时工作；
3.3.3因人员整合、异动等原因需调整的工作；
3.3.4其它临时分工调配原因；
3.5工程部主管应确保各班组之间配合顺畅、积极、不推诿。
因工作需要班组之间个别人员、个别工作的配合调配事宜由各班组领班/负责人相互协调；超过一周以上换班、换岗、调岗的或超过三人以上临时调整的必须由工程部主管批准。
3.6各班组内部人员应分工明确，各人员之间应密切协作。
3.7所有工程部员工对合理的分工和安排必须执行，且不得违章作业，不得违章指挥，涉及安全的可拒绝执行违章指挥。
3.8工程部排班、考勤工作由工程部助理具体负责：
3.8.1每月公司考勤截止日前5天，工程部助理征求各专业领班的意见，根据实际情况初步排班，报工程部主管审核，经批准后向各班组发放并存档一份。
3.8.2每月公司考勤截止日后2天，工程部主管助理把工程部的考勤按照人力资源管理的要求报到工程主管处，经批准后报工程经理，并存档一份，在月底前让所有员工签字。
3.8.3各专业领班在执行排班过程中如另有变动和安排，不超过3人或不超过3天的并且能在当月消化的可以直接安排，但必须告知工程部助理。
3.9工程部员工应一专多能，应提高工作效率，工程部员工的技术专业性、全面性和工作效率纳入员工绩效考评。
4.员工培训管理制度
4.1所有工程人员必须接受公司的各级培训，特别是安全培训和岗位培训，培训的出勤率和考核合格率纳入员工绩效考评。
4.2特殊岗位必须经培训合格并持有效的相关专业操作上岗证件方可上岗。
4.3工程部主管在年度工作计划中一并制订下年度的培训计划和培训目标，各班组应制订并组织本班组的岗位技能培训、岗位安全培训。
4.4所有培训工程部助理均应作好《培训/会议通知及签到记录》并存档。
5.相关记录：
5.1《工程部工作分工表》（**-JI-GC-01）
5.2《培训/会议通知及签到记录》（ZH-JL-04）
工程交接班和值班程序（**-GC-GC-02）
1.工程部值班工作包括:
配电值班、空调值班等所有固定岗位和不固定岗位的值班。
2.所有值班人员上岗前3小时不应饮酒，并应按规定时间提前15分钟到达工作岗位，进行交接班前工作检查。
如接班人未到，当班人员应坚守岗位。
交接班人员交接班时应共同抄表一次,核对当班能源消耗。
交接班双方必须认真填写交接班记录，双方认可后，共同在记录上签字。
3.接班人必须执行的接班内容：
3.1必须查看当天及前几个班是否有特别任务及安排，核对设备状况，必要时进行空车试运转。
3.2接班人如发现交班者未按交班要求交班，接班者有权拒绝接班，并报告工程部主管处理。
3.3对由于不清楚，隐患未查出而造成事故，由接班人员负责。
3.4查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。
3.5检查所管辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。
3.6检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录，并由上一班人员签字。
3.7查看交接班记录中是否有通知和上级发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。
4.交班人必需执行的交班工作内容：
4.1设备运行状况及发现的问题，并作相应的清洁与保养。
4.2工具、钥匙及通讯设备交接。
4.3交班前需进行相关机房的清洗工作。
4.4通知、文件及上级交办的相关事宜。
4.5做好值班记录。
5.非正常情况的交接班：
5.1接班人员未到岗时，应通知工程部主管，须在工程部主管安排的接班人员到岗后方可进行交接班。
5.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知工程部主管，须在工程部主管安排的接班人员到岗后方可进行交接班。
5.3所管辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障,或经汇报上级故障处理已告一段落后,经上级许可方可进行交接班。
5.4交接班人员对所辖值班范围的清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。
5.5交接班人员交接物品清点，发现异常情况的应由交班人处理完毕方可交班，也就是说交班人必须为下一班人员值班提供值班条件。
例如，接班人发现值班日志的纸张不够用，再如接班人发现水质检测试纸不够用，此等情况应由交班人负责处理到位后或经上级批准方可交班。
6.值班要求
6.1值班人员必须有高度的责任心，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗；值班人员必须严格执行相关规程、规范，严格遵守相关制度、规定，不得违章作业。
6.2值班人员随时对设备、管线进行巡视检修，提高设备完好率。
每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现并处理设备隐患。
6.3值班人员每班要认真如实填写值班记录、巡视检查表及相关表格,所有记录必须用兰色或黑色笔填写,不得用铅笔及红笔填写,要求填写字迹工整,不得随意修改,当填写满一页不够用时,应继续填写下一页。
6.4当工作需要离开岗位时，值班人员需在机房门上挂牌说明去向，完毕后立即回到值班室。
6.5值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。
值班电脑为工作电脑，应执行公司相关规定正确安全地使用电脑；上班时间内不得喝酒、打牌、上网、玩游戏等做与工作无关的一切活动。
6.6当发生重大意外事故时，要冷静处理，及时向上级和相关部门汇报,在保证人身安全的前提下，尽力控制事态发展，争取把事故消灭在萌芽状态。
6.7值班人员应按规定做好设备的维修保养工作并做好相关记录；值班人员应按规定的时间和路线巡视，巡视设备的运行情况及相关消防、辅助设备的情况，以确保其正常，并作好相关记录；遇暴雨季节、大风、气温骤变等天气应根据情况防范性加强巡视；值班人员应做好本岗的环境卫生，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。
6.9值班人员不得随意换岗，如因特殊情况确需换岗的应经上级同意，并应按规定办理相关手续。
7.相关记录：
7.1《值班/工作记录表》（**-JL-GC-02）
工程报告程序（**-GC-GC-03）
1.日常工作中下列情况各专业领班/负责人应以书面形式报告工程部主管:
1.1重点设备发生故障或停台检修。
1.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。
1.3应急抢修及正常检修后的维修总结。
1.4系统运行方式有较大改变。
1.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。
1.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。
1.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。
1.8人员调度及班组重大组织结构调整。
1.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。
1.10对外部门、外单位联系、协调。
1.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。
1.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。
1.13月度、年度等工作报告。
1.14除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员并做好相关记录。
遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。
2.工程部月报告
2.1月报告包括的内容：
工程部人员变动情况、各公共系统运行情况、水电等能源使用情况、特别事故情况、物资使用情况、本月工作完成情况、下月工作计划、制度规定新建及变动情况、设备运行调整情况等。
2.2月报告由工程部助理负责编制,各专业领班/负责人负责提供相关数据，工程部主管批准。
2.3月报告的相关数据统计周期由工程部主管根据公司及工程情况决定，如没有特殊规定的从上月的最后一日零时到本月1日，于每月25日前编制、审核完毕报工程部主管，经工程部主管批准后通报相关部门及抄报相关领导。
3.年度报告
3.1年度报告包括的内容：
工程部人员变动情况、各公共系统运行情况、水电汽等能源费使用情况、特别事故情况、本年工作完成情况、下年工作计划等数据及相关分析。
3.2年度报告由工程部主管负责编制，工程部助理、各专业领班/负责人协助提供相关数据。
3.3年度报告的相关数据统计周期由工程部主管根据公司及工程情况决定，如没有特殊规定的从去年元月1日到12月31日，于每年的元月25日前编制、审核完毕上年度的工作报告，报工程经理批准后存档。
年度工作报告无固定格式。
4．其它报告
4.1供暖季工作报告：
由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。
4.2供冷季工作报告：
由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。
4.3雨季工作报告：
由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。
4.4节能工作报告：
由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。
4.5其它专项工作报告：
由工程部主管指导,工程部助理负责编制,工程文员和相关领班协助，根据工作需要编制，无固定格式。
5.相关记录:
5.1《工程部月工作报告》（**-JL-GC-03）
6.相关文件
6.1重大事件报告规程（**-GC-11）
工程工具管理程序（**-GC-GC-04）
1.工程部工具分级管理，即公用工具、各专业工具及个人手头工具三级：
1.1公用工具，是指各班组均可能用到、使用率又不是很高的、并且较为庞大或昂贵的工具、仪表、设备，如电焊机、升降台、台钻等大型工具设备。
1.2专业工具，是指具备一定的专业性，且又没必要每人配备的、且价格较贵的工具、仪表、仪器、设备等，如绝缘摇表、全套筒扳手、温度枪工具。
1.3个人手头工具，是指经常用到，需要人手一份的，价格较低廉的一般工具、仪表、仪器，如一般的改锤、尖嘴钳、克丝钳、电笔等。
2.工具的保管责任到人：
2.1公用工具，原则上在库房存放，管理责任人为工程部主管或工程部助理，需要使用时由工程部主管批准借出，用完后应及时归还。
2.2专业工具，由各专业领班/负责人保管，需要使用时由其负责借出并收回。
2.3手头工具，由各领用人自行保管。
2.4机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班内容之一。
3.工具的保养、维修、置换、存置：
3.1所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。
工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。
3.2正常使用情况下损坏的工具，应由专业人员进行修理，不得私自拆下。
3.3相关保管人每年应对所有工具进行一次盘底，并进行全面维修、试用，以确保其正常使用功能。
3.4工具的使有期限：
3.4.1一般手头工具的合理使用期为2年，期间如有损坏，经专业领班鉴定经工程部主管批准后以旧换新；
3.4.2专业工具合理使用期为5年，期间如因正常使用损坏并且无法维修，经领班申请经工程部主管鉴定批准后可以报废；
3.4.3公用工具的合理使用期为8年，期间如因正常使用损坏确实无法维修的，经工程部主管鉴定，工程总经理批准可以报废。
3.4.4高压安全用具安全使用期限为1年，应按相关规定合理按时进行安全检测，检测合格的安全用具方可正常使用，绝对禁止使用不合格的高压安全用具。
3.5所有报废的、不能确保安全使用的工具必须做好标识单独存放，不得与完好工具混放。
尤其是高压安全用具必须严格执行此规定。
3.6所有工具保管责任人应妥善保管相关工具，应专柜或专室存放，不得搁置在地上，不得放在潮湿的地方，每次用完或归还的工具应检查其完好性。
3.7因保管不善、保养不善、使用不当、丢失等人为原因，造成工具损坏、缺失的由保管人、和使用人负责维修或赔偿，如找不到使用人的则由保管人负责维修赔偿。
4.工具的借用、使用：
4.1借用工具时必须执行工具的临时借用手续，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为一周，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。
4.2借用工具归还时，需由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，需由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。
4.3专业自用工具必须由专业领班/负责人进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，（需）由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由保管责任人赔偿。
4.4全体员工必须爱护工具，必须正确、安全使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。
凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。
4.5所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程部主管同意办理借用手续后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。
不得用工具干私活。
4.6工程部员工应使用公司配置的工具，特别是事关人身安全的用具。
5.工具的调校
5.1万用表等测量仪表类工具及试电笔等安全工具必需经校验合格后方可使用。
6.相关记录
6.1《工具领用记录表》（**-JL-GC-04）
机房管理制度（**-GC-GC-05）
1.工程部所负责机房包括:
高低压配电室、楼层水电管井空调机房、各新风机房、生活水泵房、电梯机房等。
2.机房钥匙管理规定
2.1所有工程部机房钥匙应执行公司相关规定，任何人不得私自配钥匙。
2.2各专业领班/负责人指定专人或固定岗负责，所有供配电系统的机房钥匙在由高压配电值班岗保管一套；所有给排水系统机房的钥匙在工程部保管一套；所有空调系统的机房的钥匙在空调运行组相应保管一套。
2.3钥匙交接作为交接班内容其中之一，交接班人员应作好相关交接清点工作。
2.4所有屋面的钥匙根据工作需要由工程部主管指定人员（值班岗）保管一套，因工作需要确需其它人员需保管相关机房钥匙的需经工程部主管同意，并在工程部助理处办理好领用手续。
2.5工程部助理应分专业备用全套机房钥匙，以备应急；工程部助理应每半年对钥匙进行盘点。
2.6无关人员不得借用机房钥匙，外部门人员借用机房钥匙应经工程部主管批准，遗失钥匙须立即报告，所有钥匙借用应办理相关借用手续。
3.机房安全与防火管理规定
3.1有人值班机房的安全与防火负责人为各当班值班人员。
无人值班机房的安全与防火负责人为相关专业领班/负责人。
3.2机房内严格遵守相关消防制度，机房内严禁吸烟，严禁动用明火。
3.3各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置。
有人值班机房每班人员应检查相关机房内的消防器材及门窗好坏，并作为交接班的内容之一；无人值班的机房各专业负责人应安排相关人员每月至少巡查一次；机房内无人时应确保锁好机房。
3.4机房内严禁接设临时电源线，不得存放易燃易爆物品。
4.机房进出管理
4.1严禁闲杂人员入内或会客，确因工作需要外人进入的应经上级批准并做好相关记录。
4.2本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程部主管或其指定人员陪同，并通知当值人员开门后进入，同时在《值班/工作记录》上做好记录。
4.3凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程部主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在《值班/工作记录》上认真做好记录。
4.4本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作工程所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。
工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。
4.5凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。
工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。
4.6所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。
4.7所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。
必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。
4.8所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房，不得将食品及非工作物品带入机房。
5.机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。
机房内的设备只允许当班人员操作，不得由非当班人员和外人操作，确因工作需要非当班人操作的，应经上级许可并在《值班/工作记录》上做好记录。
6.相关人员应按相关作业指导书的要求对各机房进行定期巡检、保养和维修，所有操作、巡检、保养和维修均应执行相关规程。
7.各设备机房必须注重内部的清洁工作，保持室内整齐，无卫生死角。
生活水泵房应由持有健康证的人员进行相关巡查、维修、操作等。
生活水泵房的卫生应特别注意清洁。
8.机房内的所有规章制度、值班表、均应打印成表格，张贴于室内明显位置，机房的物品应码放整齐。
9.各设备机房内的照明、排水、通风等设备应定期巡查，并作为交接班的交接内容之一。
10.相关记录
10.1《值班/工作记录》（**-JL-GC-02）
10.2《钥匙领用登记表》（**-JL-GC-05）
工程设备设施档案管理程序（**-GC-GC-06）
1.设备档案管理
1.1物业接管验收后工程部助理在各专业领班/负责人的协助下完成设备档案整理造册工作。
1.2设备档案包括：
1.2.1设备目录清单。
1.2.2《设备台帐》，包括各设备的基础信息、基本技术参数、维修记录等。
1.2.3各类设备的技术资料。
1.3设备档案应分专业分别登记造册，当有新增设备时应及时补充。
工程部助理应每月把设备维修、更新、更换等信息及时补充到设备档案中。
1.4各专业班组应每年盘点一次设备，设备档案应在每年的3月份更新一次，原档案存档。
2.标识管理
2.1系统编号
2.1.1用各系统常用简称的第一个字母标识作为系统的编号。
2.1.2因系统分区、分等级等因素，各系统还可以分为各类子系统，其编号方式亦在各主系统编号后加相应的后缀字母作为子系统的延伸编号。
2.1.3常用系统编号表：
标识
系统名称
延伸标识
J
给水
JD：
低区给水
JZ：
中区给水
JG：
高区给水
R
热水
RD：
低区热供
RZ：
中区热供
RG：
高区热供
RHD：
低区热回
RHZ：
中区热回
RHG：
高区热回
Z
中水
ZD：
低区中水；
ZZ：
中区中水
ZG：
高区中水
P
排水
PF：
废水排水；
PW：
污水排水；
Y
雨水
X
消火栓
XD：
低区消火栓
XG：
高区消火栓
ZP
自动喷淋
ZPD：
低区自动喷淋
ZPG：
高区自动喷淋
SP
水喷雾
D
供配电
DG：
高压供配电
DD：
低压供配电
DK：
电气控制
DT
电梯
DTK：
客梯
DTH：
货梯
DTF：
扶梯
DTX：
消防梯
BA
楼宇自控
FA
消防自控
SA
安防自控
OA
办公自控
KT
空调
RQ
燃气
2.2系统色标
2.2.1为了区分各大系统、各类管道以防止混淆，用一些颜色进行标识区分
系统
颜色名称
颜色样品
给水
兰色
中水
绿色
热水
紫色
燃气
黄色
蒸汽
红色
排水
黑色
消火栓
红色
2.3设备编号及名称：
2.3.1每台设备应有唯一的设备编号，各台设备的编号由所属系统+竣工图上标识+识别号组成，设备编号不可重复，由各专业领班负责编制。
2.3.2设备编号规定：
—
—
/
A、第一字段：
设备所属系统，1—3位字母组成，详见表
B、第二字段：
竣工图中所标设备代号，参照各设备表
C、第三字段：
楼座号/楼层号，如下表:
符号
意义
说明
B3、B2、B1、B4、B5
地下三层、二层、一层
F1—F22
地上各层
WM
屋面
SW
室外
00
无固定位置，移动设备
2.3.4设备名称：
对应各设备的设备编号、用途、安装位置等因素，各专业领班/负责人对各设备起相应的设备名称，设备名称要求通俗易懂且具备一定的识别区分。
2.4工程标识管理
2.4.1各类机房门及设备管井门上均应贴“设备机房”、“机房重地，闲人免进”。
每半年检修一次确保其完好。
2.4.2各种管道应根据相关规定有水（汽）流方向和所属系统标识，并应每半年巡检一次确保其完好。
下列位置应设有管道标识：
A、进出机房、管井处。
B、管道超过三根以上平行排布每20M处。
C、阀门前后处。
D、管道交差、拐弯处。
2.4.3各类总阀门、分支阀门、分段阀门及季节性阀门等主要阀门应按规定挂《
升级会员 