嘉善城市新区南区文本简本.docx
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嘉善城市新区南区文本简本
嘉善城市新区南区（高铁新城）控制性详细规划文本
第一章总则
第1.1条为了加强对规划地段的规划管理，协调规划地段与整个城市之间的关系，促进规划地段的合理开发与建设，特制定本规划。
第1.2条规划范围
规划范围：
东起善江公路，西至城西大道，南临沪杭高铁，北至白水塘，总规划用地面积约为11.37平方公里。
涉及JS-ZX-C1-30、JS-ZX-C1-31、JS-ZX-C1-33三个控规编制单元。
凡在规划范围内进行土地开发和各项建设，均应符合本规划及现行国家有关法规、规范与技术标准，服从规划管理。
规划期内若需对本规划进行调整和修改，须向原审批机关提出申请，经审查同意后进行，并按规划程序重新报批。
第1.3条规划依据
（1）法律法规
《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）
《浙江省城乡规划条例》（2010.10）
《城市规划编制办法》（2006.4）
（2）技术规范
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）
《嘉善县城城市规划管理技术规定》（2006.8）
《浙江省工程建设地方标准——控制性详细规划人民防空设施编制标准》（2010）
《浙江省城市地下空间开发利用规划编制导则》
（3）相关规划
《嘉善县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《嘉善县域总体规划（2006-2020）》
《嘉善县土地利用总体规划（2006-2020）》
《嘉善县绿道网总体规划（2010-2020）》
《嘉善县中心城区河道景观体系规划（2008-2020）》
《嘉善县控规编制单元划分规划》
《嘉善县城市新区（南区）概念性规划》
其它部门相关规划
第1．4条本规划成果由规划文本、图集、说明三部分组成。
规划文本表达规划的意图、目标和对规划有关内容提出规定性要求，规划图集用图纸表达规划设计内容，说明为文本的说明材料。
第1．5条本规划对地段内的土地使用性质、土地开发强度、道路交通、绿化等制定了控制指标，规划中未涉及的指标，应符合国家和地方现行的有关标准和规范。
第1．6条本规划经审批后，具有法律效力，有关部门、建设开发单位及个人必须遵照规划严格执行。
第二章土地利用规划
第2.1条规划结构
一轴：
沿嘉善大道是城市南北向的主要发展轴，主要串联城市公共服务体系，联系高铁新区和嘉善县城，在本次规划范围内主要沿嘉善大道轴线设置商业商务用地和文化创意办公服务设施，提升整个新区的产业形象；
一心：
位于嘉善大道两侧的商务用地，作为整个新城的商业商务核心区，体现整个新城的城市形象。
包括商务核心区的水乡核心区和综合商务区。
两片：
嘉善大道以东，以新社区安置点、商务配套住宅等组成的水乡居住片区；嘉善大道以西，利用丰富的河网水系，打造生态居住、活力居住区。
第2.2条居住用地规划
规划二类居住用地（R2）263.84公顷，占城镇建设用地的27.36％，其中农村安置用地（R2新社区）约34公顷，规划居住人口共12.6万人。
规划居住建筑以多层、高层住宅为主。
二类居住用地中安排部分保障性住房城镇建设用地。
规划居住用地以自然河道和道路为界，大致分为三个居住片区，其中：
体育南路以西为居住片区一，居住用地约100.22公顷，商住用地25.51公顷，居住人口6.0万人；嘉善大道与体育南路之间为居住片区二，居住用地约94.18公顷，商住用地约10.33公顷，居住人口约3.2万人。
嘉善大道以东为居住片区三，居住用地约69.44公顷，商住用地约24.43公顷，居住人口3.4万人。
第2.3条公共管理与公共服务用地
规划公共管理与公共服务用地（A）57.50公顷，占城镇建设用地的5.57％。
（1）文化设施用地（A2）
规划文化设施用地（A2）2.78公顷，围绕高铁北侧新开挖湖，设置文化会展中心用地三处，包括城市展览馆、企业产品展示馆等，选址于中央水轴商务区南部、中心湖南侧。
结合水面及公共绿地为市民提供一个环境优美、展示城市新面貌的文化共享空间。
（2）教育科研用地（A3）
规划中小学用地（A33）39.45公顷，主要为中小学用地。
具体包括一所高中、两所初中、五所小学。
（3）医疗卫生用地（A5）
规划医院用地（A51）9.07公顷，位于体育南路与纬四路西南角，为高铁新城服务。
第2.4条商业服务业设施用地
规划商业服务业设施用地（B）153.28公顷，占城镇建设用地的14.85％。
（1）商业设施用地（B1）
规划商业用地共85.25公顷。
主要分三部分：
一是嘉善大道西侧的新西塘街区，环绕新开挖河，打造水乡特色商街，在约3公里的风情水巷整合多种功能，营造“魅力新嘉善、不夜新西塘”24小时生活圈，具体包括民俗旅游街、时尚购物街、文化休闲街、风情酒吧街，集合了餐饮、购物、娱乐、酒店等多种业态，用地共34.7公顷。
二是位于嘉善大道以东、油车港以西，结合商务办公用地，布置一些大型酒店、商场、综合体等项目，用地共7.8公顷。
三是宏业路南侧、高铁站东侧，规划专业市场群，用地共20.9公顷。
此外，围绕居住区布置一些沿街及社区商业设施，就近为居住区服务。
（2）商务设施用地（B2）
规划商务设施用地56.57公顷，为金融保险、艺术传媒、技术服务等现代服务业办公用地以及中小型企业总部，主要布局于嘉善大道两侧、高铁站前等区域。
（3）规划公共设施营业网点用地（B4）0.52公顷，主要指两处加油（加气）站，一处位于纬一路与环东南路交叉口，一处位于纬三路与经三路交叉口。
（4）规划其它服务设施用地（B9）10.94公顷，用地位于嘉善大道与纬四路交叉口附近，结合与高铁新城产业定位，在此设置相关的民营培训机构、业余学校等，兼容商务、会展等功能。
第2.5条道路与交通设施用地用地
规划道路与交通设施用地（S）194.74公顷，占城镇建设用地的18.87%。
其中道路用地（S1）192.99公顷，公共交通场站用地（S41）1.54公顷，社会停车用地（S4）0.21公顷。
第2.6条公用设施用地
规划公用设施用地（U）3.24公顷，占城镇建设用地的0.31%。
（1）供应设施用地（U1）
规划供应设施用地（U1）1.56公顷，主要为变电站、广播电视中心、邮政支局等设施；
（2）环境卫生设施用地（U2）
规划两处垃圾转运站用地，占地约1.19公顷。
（3）消防设施用地（U31）
规划在纬二路与经三路东南角，布置一处一级消防站，用地面积0.49公顷。
第三章道路系统规划
第3.1条规划重点
（1）衔接区域周边路网
（2）确立因地制宜的路网格局
（3）营造独具特色的水上交通系统
（4）建立高品质的公共交通系统
（5）打造独立的慢行交通系统
（6）建立完善的静态交通系统
（7）实施先进的交通管理理念
第3.2条道路系统规划
规划范围内主要干路形成“两横四纵“的结构。
“两横”为纬二路（60m）和宏业路（50m），“四纵”为城西大道（40m）、体育南路（42m）、嘉善大道（85m）和平黎公路（42m）。
次干路为纬一路（30m）、纬三路（32m）、纬四路（42m）、环西南路（36m）、亭桥南路（42m）和环东南路（36m）等。
其余道路为支路，道路红线宽度在14-24m之间。
规划轨道交通线路沿嘉善大道—商务大道布置，连接嘉善中心城区与高铁站点。
在规划区内嘉善大道西侧商务区布置一轨道站点。
第3.3条道路断面规划
道路断面设计原则：
（1）断面分流，提高通行能力，确保行车安全；
（2）明确断面等级；
（3）贯彻以人为本的设计理念；
（4）资源节约，合理利用道路空间；
（5）环境保护，合理设置绿化带。
第3.4条道路交叉口规划
规划范围内道路相交方式均为平交，干路相交需设置展宽段，主次干路交叉口采取渠化和信号灯控制，支路与主干路交叉口只允许右进右出。
城市道路交叉口的形式应符合下表规定：
城市道路交叉口形式
相交道路
主干路
次干路
支路
主干路
A，B
B
B，C
次干路
C
C
支路
C，D
注：
A为立体交叉口；B为展宽式信号灯管理平面交叉口；C为信号灯管理平面交叉口；D为不设信号灯的平面交叉口。
第3.5条公交规划
规划倡导公交优先的理念，大力发展城市轨道交通和城市公交系统。
规划设置3处公交首末站，占地约1.54公顷。
根据400—600米的站距，规划共布置了18对上下行对称、错开的港湾式停靠站。
此外，规划预留2个轨道交通站点——嘉善南站与嘉善大道东侧商务区站，结合轨道站点设置公交及其它换乘设施。
第3.6条交通设施规划
规划停车场布局要集中与分散相结合，地面地下相结合。
商业商务区以地下集中停车为主，占地块总停车位的80%以上。
公园以地面集中停车为主。
在各组团服务中心，以地面分散停车方式为主。
规划共设置六处社会停车场，其中一处为独立式社会停车场，占地面积约0.21公顷，四处于广场用地中配建，一处于公园绿地中配建。
第3.7条绿道与旅游休闲线路规划
规划旅游休闲线路按功能和景观特色分为城市绿道、社区绿道和水上巴士游线。
其中：
（1）城市绿道以片区中心湖为中心，形成围绕绿心的休闲游线，沿中心河、伍子塘和白水塘延伸出带型可往返的休闲步行线，将中心湖文化景观、高铁站前景观、居住区生活景观等多种休闲方式贯通起来。
（2）社区绿道依托核心区滨水绿地和生活区内滨水绿地，将新西塘滨水商业空间、核心区滨水办公空间、社区服务中心、社区公园和社区景观路联系在一起，作为休闲购物、日常散步、游憩、体育锻炼的步行线。
结合绿道布置7处驿站。
（3）水上巴士游线：
沿核心区内环水系设置精致水乡巴士游线，沿中环水系设置动力创智巴士游线，沿白水塘、中心河、伍子塘、油车港等设置品质宜居水上巴士游线。
水上游线主要串联新西塘商业区域、核心区商务办公区域、中心湖文化景观区等，并联系高铁站场、主要的滨水居住区等。
结合水上巴士游线，规划范围内共设置6处游船码头。
其中在中心湖和新西塘处结合码头设置2处旅游集散中心。
第3.8条竖向规划
（1）规划原则
①结合、利用现有地形标高，确定场地竖向标高，满足防洪、排涝标准。
②充分利用自然地形，在满足开发建设要求的同时，创造良好的空间景观环境。
③协调道路的纵坡设计，防洪要求、雨水、污水等的控制要求，合理确定场地及道路的高程。
1衔接现有道路的设计高程，协调规划用地的整体高程。
（2）道路与场地竖向规划
规划以嘉善大道、平黎公路、宏业路、体育南路等现状道路高程为控制高程，且不低于黄海高程2.92米。
道路纵坡不大于3%，不小于2‰。
区内道路坡向根据地形和排水坡向确定，支路和小区路可以放宽要求。
为减少填土方量，道路的坡度不能满足最少排水坡度，道路必须设置锯齿边渠。
以大于周边道路的最低高程0.2米为原则确定地块场地高程，且不低于黄海高程2.92米。
广场竖向高程除满足自身功能要求外，应与相邻道路和建筑物相衔接，坡度控制在0.3%---1%之间。
第四章绿地景观与水系规划
第4.1条规划原则
（1）区域协调原则
与北部新区绿地景观系统协调对接，与站前生态开敞区连接，建立新区绿地主骨架；
（2）系统性原则
建设由周边生态绿地、区内沿河公园、沿河绿地、街头绿地以及防护绿地等构成的多样化内容的绿地系统，并提供良好的步行联系。
打造嘉善高铁站前的中心湖公园及西北部湿地公园，之间以生态廊道连接；
（3）均布原则
完善社区级绿地公园配套。
保证绿地、公园在空间上的分布均匀，满足合理的服务半径，满足社区居民需求。
绿化植物以本土植物为主，引进适宜的植物，同时注重形成各具特色的绿化主题公园。
第4.2条规划结构
规划范围内形成“一廊两核三点，两横两纵三环”的景观结构。
“一廊”：
指宏业路北侧利用高压廊道形成的生态廊道；
“两核”：
指门户港湾公园和立体中央公园；
“三点”：
指伍子塘沿线南北两处景观节点公园和纬二路与经十七路交叉口西北角景观节点公园；
“两横”：
指白水塘生态景观轴线和中心河生态景观轴线；
“两纵”：
指伍子塘生态景观轴线和油车港生态景观轴线；
“三环”：
指新西塘水乡景观环线（内环）、中环水乡景观环线和外环水乡景观环线。
第4.2条绿地系统规划
规划范围内的绿地根据使用功能可分为公园绿地、防护绿地和生态绿地三类。
（1）公园绿地
规划范围内河网密布，滨水绿地沿水系渗透入地块内，形成众多带状滨水绿化空间，完善区域内的生态景观，提升区域内的生活、工作品质。
规划共形成4个综合公园和10个滨水公园。
①综合公园：
门户港湾公园、商务区中心公园、伍子塘滨水公园、中心河滨水公园；
②滨水公园：
白水塘滨水公园
（1）
（2）、油车港滨水公园、、浦家埭邻里公园、中环河滨水公园、孙家港滨水公园、滨水公园一、滨水公园二、滨水公园三、滨水公园四。
沿河绿地根据河道宽度不同设置10-50米绿带。
沿城市主、次干道均设置绿带，城市主干道两侧绿带宽度为15-30米，次干道两侧绿带宽度为15-20米。
沿河绿地控制一览表
河道名称
等级
河道宽度
沿河绿化带控制宽度
备注
伍子塘
区域骨干河道
50米以上
两侧各控制50米以上
白水塘（伍子塘以东）
区域骨干河道
40米以上
南侧控制50米以上
白水塘（伍子塘以西）
区域骨干河道
40米以上
南侧控制30米以上
中心河
区域骨干河道
67米
北侧控制50米以上
准七级航道
油车港
主干河道
30米以上
东侧控制40米以上
西侧控制10米以上
七级航道
钟家港
次干河道
35米以上
两侧各控制15米以上
亭子桥港
次干河道
20米
两侧各控制15米以上
孙家港
支流
20米以上
两侧各控制15米以上
西施湾港
支流
14米以上
两侧各控制15米以上
中环河
支流
14米以上
两侧各控制15米以上
戴家浜
支流
14米以上
两侧各控制15米以上
徐家港
支流
14米以上
两侧各控制15米以上
长浜
支流
14米以上
两侧各控制15米以上
其他支流
支流
14米以上
两侧各控制15米以上
沿路绿地控制一览表
道路名称
等级
沿路绿化带控制宽度
平黎公路
公路
西侧控制30米
城西大道
主干道
东侧控制30米
体育南路
主干道
两侧各控制20米
嘉善大道
主干道
两侧各控制15米
纬二路
主干道
两侧各控制20米
宏业路
主干道
南侧控制20米
环东南路
次干道
两侧各控制15米
环湖路
次干道
两侧各控制15米
环西南路
次干道
两侧各控制15米
亭桥南路
次干道
两侧各控制20米
纬一路
次干道
两侧各控制15米
纬三路
次干道
两侧各控制15米
纬四路
次干道
两侧各控制15米
（2）防护绿地
规划防护绿地主要沿高压廊道布置。
规划在架空高压电力线两侧根据电压等级设置25-80米的防护绿带。
（3）生态绿地
规划利用宏业路北侧高压廊道设置一处生态绿地，以人工改造湿地的方式对规划范围内的水质进行净化处理。
（4）居住小区绿地
规划新建居住区绿地率不少于30％。
居住小区级人均公共绿地不少于1平方米，居住组团级人均公共绿地不少于0.5平方米。
居住区公共绿地设置与居住区商业中心相结合，组团绿地可在住宅街坊内安排，多、高层住宅区的组团绿地可在组团中心与会所等公共设施结合设置。
第4.2条水系规划
规划范围内水系形成“两横两纵三环”的主要河道体系。
其中：
两横“为白水塘与中心河，“两纵”为油车港和伍子塘，“三环”为内环、中环、外环三条景观水系。
填埋水系72.83公顷，新开挖水系74.68公顷，基本达到开挖与填埋水系均衡，保证水面率不降低。
第五章公共配套设施规划
第5.1条社区等级结构划分
本次规划确定新增街道及社区的规模如下：
新增街道的规模：
街道居住人口为30000~70000人
新增社区规模：
规划确定新增社区规模为户数2500～4000户，人口7000～12000人，人均居住用地指标在25～30平方米/人，每个社区居住用地面积在18～36公顷。
本规划范围内人口规模为12.6万人，依据主要道路、河流等界线划分为13个基层社区，以方便日常管理为宗旨。
第5.2条县级配套设施规划
规划县级配套设施主要为商业服务业设施和文化设施。
（1）规划大型商业设施主要布置在嘉善大道两侧核心区内和高铁站东北侧商业商务中心。
包括新西塘水乡特色商业街、总部花园、五星级酒店、现代高端商务办公区、高端产品展示、业余学校、民营培训机构、私人诊所等。
（2）规划文化设施主要指在滨水门户公园周边设置大型展馆，丰富百姓生活，吸引外来游客。
第5.3条教育设施布局规划
（1）学生数预测
本次规划人口规模为12.6万人，其中，新农村社区为3000人。
各阶段学生的计算指标为：
普通高中，16‰，50人/班；初级中学，32‰，50人/班；小学，63‰，45人/班；幼儿园，37‰，30人/班。
（2）学校布局规划
普通高中1所：
48班，位于纬四路与城西大道交叉口东北角，用地面积7.25公顷。
初级中学2所：
位于纬三路与城西大道交叉口东南角的初中为42班，用地面积5.22公顷；位于纬十九路与经十五路交叉口西北角的初中为42班，用地面积5.28公顷。
小学5所：
位于纬二路与环西南路交叉口东南角的小学为42班，用地面积5.13公顷；位于纬一路与体育南路交叉口西南角的小学为36班，用地规模3.99公顷；位于纬三路与亭桥南路交叉口西南角的小学为42班，用地规模4.80公顷；位于纬十九路与经十六路交叉口西北角的小学为42班，用地面积4.65公顷；位于纬二路与环东南路交叉口东南角的小学为30班，用地面积3.14公顷
第5.4条医疗设施布局规划
规划在纬四路与体育南路交叉口西南角设置一处大型综合医院用地，用地面积9.07公顷。
第5.5条商业设施布局规划
规划为生活配套的商业设施主要沿伍子塘西侧布置，用地总面积为5.40公顷。
另有三处集中布置的区域级商业设施，分别为位于纬二路与亭桥南路交叉口东北角的商业用地，用地面积3.56公顷；位于纬三路与环东南路交叉口东北的商业用地，总用地面积4.72公顷；位于纬一路与环东南路交叉口东北和东南的商业用地，总用地面积4.99公顷。
此外，商住综合用地内含20%的商业用地，居住用地内可兼容10%以下的商业用地。
第5.6条交通设施布局规划
（1）停车场库：
规划独立停车场用地共1处，位于嘉善大道东侧的现代高端商务区内，纬二路与经十三路交叉口西南角，用地面积0.21公顷。
规划配建公共停车场共6处，分别位于嘉善大道西侧水乡核心区入口绿地内、滨水门户公园展馆南侧广场用地内、纬四路与经十路交叉口西北角两处广场用地内、纬二路与亭桥南路交叉口东南角广场用地内和纬八路东侧、伍子塘西侧绿地内。
各地块内停车位按《嘉善县城市规划管理技术规定》配置。
（2）公交首末站：
规划3处，用地面积均大于2000平方米，分别位于纬一路与环东南路交叉口东南角、纬四路与亭桥路交叉口东南角、纬三路与经三路交叉口东北角。
（3）加油站：
规划2处，结合公交首末站布置。
其中，纬一路与环东南路交叉口东南角的加油站为保留现状加油站。
第5.7条市政设施布局规划
（1）消防设施：
规划设置一级消防站一处，位于纬二路与经三路交叉口东南角，用地面积为0.49公顷。
（2）环卫设施：
垃圾转运站4处，分别位于经十七路与纬二路交叉口东南角、经十四路与纬一路交叉口西北角、伍子塘与亭子桥港交叉口东北角和经一路与纬七路交叉口西南角。
（3）变电所：
规划新增3处110kV变电所。
分别为位于纬二路与经四路交叉口西南角的孟角变，用地面积0.28公顷；位于纬十八路与经十六路交叉口西北角的宝林变，用地面积0.28公顷；位于纬二路与经十七路交叉口东南角的二号变，用地面积0.28公顷。
（4）水泵站：
规划设置两处污水泵站，分别位于钟家港与纬二路交叉口东北角（新建）和城西大道与纬四路交叉口东南角（保留）
（5）电信模块局：
规划布置2处，均为配建，分别位于纬三路与经三路交叉口东南角商业用地内和纬二路与经九路交叉口东南角商住用地内
（6）邮政支局：
规划设置1处，位于纬一路与亭桥南路交叉口东南角，用地面积0.40公顷
（7）播电视分中心：
规划设置1处，位于纬一路与亭桥南路交叉口东南角，用地面积0.35公顷。
第5.8条社区配套设施布局规划
基层社区级公共设施属于由基层社区单元提供服务的公共服务设施，内容包括社区服务中心、幼儿园、农贸市场、公共厕所等，具体设置情况如下：
（1）社区服务中心：
以划分的居住社区为依据，本次规划13个社区各设置一处社区服务中心，共计13处社区服务中心，每处社区服务中心面积不小于2000平方米，服务范围为所在社区的居民。
社区服务中心按照要求应配建活动室、文化站、卫生所、养老站等设施，配建规模参照下表。
（2）幼儿园13所：
体育南路以西居住片区共布置幼儿园6所，其中，15班1所，12班5所；体育南路以东、嘉善大道以西居住片区共布置幼儿园3所，其中，15班1所，12班2所；嘉善大道以东居住片区共布置幼儿园4所，其中，12班2所，9班2所。
（3）农贸市场按2万~3万人配建一处，规划考虑到城市的发展以及未来农贸市场的提升，规划共布置农贸市场3处，净菜超市2处。
农贸市场分别位于经十六路与纬一路交叉口西南角商业用地内、纬二路与亭桥南路交叉口东北角商业用地内和纬二路与经三路交叉口东北角商业用地内。
净菜超市分别位于纬三路与经十三路交叉口东北角商业用地内和纬三路与经三路交叉口东北角商业用地内。
（4）公共厕所：
共布置15处，均设置于公园绿地内。
公共设施内应配建对外开放的公共厕所。
第八章土地开发强度控制及城市设计导引
第8.1条地块划分与编号
本规划范围隶属三个控规单元，分别为JS-ZX-C1-30单元、JS-ZX-C1-31单元和JS-ZX-C1-33单元。
其中，JS-ZX-C1-30单元共划分3个街区、115个地块；JS-ZX-C1-31单元共划分3个街区、84个地块；JS-ZX-C1-33单元共划分4个街区、163个地块。
在开发建设中根据项目的具体情况可对地块作适当调整，但变化后用地控制指标必须服从本次规划的规定，地块控制详见规划控制图则。
第8.2条相关控制指标
（1）规定指标
规划控制指标有：
用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、主体建筑高度、绿地率、建筑后退道路红线、建筑后退河道蓝线、主入口方位等，规划实施应按本规划制定的控制指标执行。
（2）建筑间距
本次规划中的建筑间距除必须满足消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外，还必须符合《嘉善县城城市规划管理技术规定》。
规划低、多层居住建筑平行布置时的日照间距不小于产生遮挡建筑高度的1.3倍。
高层与高层居住建筑平行布置时的建筑间距，必须保证受遮挡的居住建筑最少有一个居室的大寒日满窗日照的有效时间不小于3小时（日照时间计算起点为：
底层窗台面），同时南北向的不小于南侧建筑的建筑高度的0.5倍，且不小于24米，东西向的不小于较高建筑的建筑高度的0.4倍，且不小于18米。
（3）建筑退让
沿道路、河流、高压线两侧的建筑，其退让距离必须符合消防、交通、安全、景观、环保等方面的要
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