业主手册.docx

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业主手册

业主手册

致辞2

物业管理公司服务承诺2

服务电话一览表3

公共契约4

住户行为道德公约8

装饰装修管理办法9

施工队装修人员管理公约15

消防管理公约16

治安防范管理公约17

人员及物品出入管理公约19

安全用电、用水、管道燃气管理公约19

电梯使用管理公约20

环境卫生管理公约21

招牌、广告管理公约22

机动车停放管理公约22

营业场所管理公约23

IC智能卡管理公约24

突发事件应急指引24

业主入住收费一览表27

住户交纳物业管理服务费指引27

小区物业管理服务指南28

致辞

尊敬的业主（住户）：

____________物业管理公司全体员工怀着无比喜悦的心情欢迎各位业主及家人入住本小区，并祝各位安居乐业！

万事如意！

合家欢乐！

为了把本小区共同建成一个安全、文明、清洁、舒适、优美、高尚的新时代住宅小区，我们特意编写了这本《业主手册》，供各位业主及住户了解本小区的物业管理运作情况及方便您的居家生活之用。

《业主手册》中的各项小区管理规定及注意事项，旨在保障本小区各项设施设备使用功能的完美发挥和各位住户的公共利益；《业主手册》中的“服务指南”则是物业管理公司急住户居家生活之所需，在小区的管理服务工作中尽自己所能为住户排忧解难的具体体现。

请您在入住前务必仔细阅读本手册，明确您与物业管理公司之间的各自权利、责任和义务，充分享受物业管理公司为您提供的各项服务。

衷心希望您在阅读了《业主手册》之后，在我们共同管理和我们对您的服务过程中能得到您的鼎力支持与合作。

我们物业管理公司将信守自己的承诺，通过对您体贴入微的服务，让您体味到真正意义上的“安居乐业”，实现您心中的“幸福美满家园”的梦想！

____________物业管理公司

年月日

物业管理公司服务承诺

____________物业管理公司受____________房地产公司委托全权负责管理本小区。

物业管理公司下设_____________小区管理处，对本小区依法实施保安、清洁、绿化、设施设备维护、公共事务全方位的物业管理服务。

物业管理本着“_____________________”的工作原则，将物业管理服务经验融合于日常管理活动中，“想业主之所想，急业主之所急”，力求将管理服务工作的每一个细节做到尽善尽美。

在工作中，物业管理公司将严格推行服务工作时效制、回访制和服务承诺制，通过全体员工的辛勤工作使您的生活无忧无虑，开心每一天。

特别服务承诺与服务纪律：

一、欢迎您对我们的物业管理服务工作提出批评和投诉，我们保证认真倾听您的意见，认真解决每一个合理的投诉和问题。

二、对您的任何一项服务工作我们都将实行时效工作制，使您的困难在最短的时间内得到解决。

三、物业管理公司禁止员工对住户进行私人性的服务的交易，禁止员工接受住户的经济赏赐和其他利益。

四、欢迎您拨打我们的热线服务电话：

________________

服务电话一览表

一、应急电话

1、火警：

119

2、匪警：

110

3、急救中心：

120

4、交通肇事：

122

二、物业管理公司服务电话

1、接待、投诉中心：

2、公共事务部：

3、财务部：

4、保安部：

5、消防监控中心：

6、商务中心：

7、保洁部：

8、机电维修部：

9、环境服务部：

三、便民服务电话

1、电信业务咨询：

10000

2、查询电话：

114

3、报时电话：

117

4、天气预报：

121

5、邮政编码查询：

184

6、电话故障受理：

112

7、长途区号查询：

8、燃气公司：

9、自来水公司：

10、供电公司：

11、有线电视开通及维修：

12、物业管理主管部门投诉热线：

公共契约

为了加强住宅区管理，保持物业的完好、美观，维护业主（或使用人）的合法权益，创造一个舒适、安全、清洁、优雅的生活环境，根据国家和市有关政策、法律、法规规定，签订本公共契约。

（以下简称公契）

一、总则

第一条：

______________管理有限公司（以下简称管理公司）是该住宅区的物业管理机构，依照法律授权及有关规定对住宅区的房屋、公共设施、居住秩序等事务行使管理权。

第二条：

公契双方应严格履行各自的职责和义务，享有本契约列明的各项权利并应知晓对自己的行为应该承担的法律责任和道德责任。

双方在遵守本公契的同时，还应严格执行国家及市有关政策法律规定。

二、管理公司的职责

第三条：

住宅区内的公用部位、公用设备、公共设施的使用管理、维修和更新。

第四条：

按约定进行住宅自用部位和自用设备的维修、更新，并收取合理费用。

第五条：

住宅区内公共区域环境清洁卫生。

第六条：

住宅区内公共绿化的维护和管理。

第七条：

对住宅区内的各种车辆（包括机动和非机动车辆）进行管理。

机动车辆除消防、救护、警备、清洁、殡葬和特许的车辆外，其它未经许可，一律不准驶入住宅区。

各种车辆（包括自行车、三轮车等）实行定点停放。

对停车场的停放车辆按规定收取车位场地租用费。

第八条：

安排管理员和保安人员对住宅区及消防设备设施进行日常巡视、做好住宅区内的治安消防工作，对违章行为进行纠正和制止。

第九条：

对住宅区内的商业服务网点等配套项目进行管理。

第十条：

接受业主监督，及时处理各类意见、建议。

第十一条：

维修小区公共秩序，执行诸如装修、外来人员等公众管理制度。

第十二条：

积极创造条件，提供个性化服务。

第十三条：

与物业相关的工程图纸、住户档案等资料管理。

第十四条：

按规定向房屋业主、使用人和其他应交费用人收取有关管理费。

收取的管理费单列项目，专款专用。

年度费用收支情况张榜公布，接受有关部门和交费人监督。

对逾期不交纳管理费者，每天处以应交款3‰的滞纳金，对拒交或无理不交者，可诉诸法律。

三、业主的权利、义务和责任

第十一条：

业主拥有对其名下物业的占有、使用、收益、处分的权利，不受他人非法干涉。

第十二条：

业主在使用、经营、转让所拥有物业时，应当遵守物业管理法规、规章和规范性文件的规定。

第十三条：

业主可与其他业主共同使用楼宇和住宅区的公用部位，共用设施（包括楼梯、走廊通道、电梯、消防、供水排水系统等）。

第十四条：

业主对物业公司的各项管理活动，拥有监督和建议权。

第十五条：

业主对业主委员会委员的选举，拥有法律规定的选举权和被选举权。

第十六条：

执行业主委员会或业主大会的决议、规定。

第十七条：

委托物业公司管理该小区并遵守物业公司根据政府有关政策制定的各项具体规章制度。

第十八条：

业主或物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

第十九条：

业主与其他非业主使用人建立租赁关系时，必须主动到当地派出所办理房屋租赁治安许可证，并到管理部注册登记要求对方遵守本公共契约和物业管理规定，并承担连带责任。

第二十条：

物业损坏已经或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益，或有碍外观统一、市容观瞻，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由物业公司报请区级房地产管理部门批准后代为维修，其费用由当事业主承担并按规定分摊。

第二十一条：

当业主私用部位发生火灾、水管爆裂等可能严重危害业主本人和其他业主人身安全和财产利益的事件，或业主发出求救信号或启动家庭救助报警系统时，物业公司有权在紧急联系无效前提下，进入私用部位进行必要的抢险、抢修。

由此造成的损失由业主自行承担。

第二十二条：

业主在装修和使用屋顶花园时，须按管理部装修管理规定操作。

不得擅自改动公共设备，不得搭建建筑物和构筑物。

使用时不得影响周边其他业主的日常生活。

第二十三条：

费用

1、按规定缴纳物业公司应收取的各项服务费用，分担维修基金等费用。

2、使用本小区内有偿使用的公用、文化、娱乐、体育设施、场地等，应按规定缴纳费用。

3、委托物业公司对其自用设备、自用部位和毗邻部位的有关设施、设备进行维修养护的，应支付相应费用。

以上费用应根据规定或双方约定在期限内予以支付，逾期拖欠的，按规定计收滞纳金。

第二十四条：

在本物业范围内，业主或使用人不得有下列行为：

1、损坏、变更房屋承重结构和外貌（外墙、外门窗、阳台、屋顶和底层花园等部位的颜色、形状、规格）。

2、擅自改变房屋设计用途、功能、布局等。

3、私自占有或损坏物业的共用部位、共用设备、公用设施或移装、拆除、改造共用设备，改变其使用性质。

4、以任何形式封闭阳台或在阳台引入上、下水管线和龙头，安装防盗窗（栏杆）及室外衣架。

5、在天井、庭院、平台、屋顶或其它场地搭建任何建筑物、构筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定着物。

6、践踏草地、侵占绿地、毁坏绿化、损坏园林建筑设施。

7、在公共场所私设、乱设摊点，推销商品、服务设备及开展广告等宣传活动。

8、随意在公共部位堆放杂物、乱倒垃圾，将杂物投入排水管道致使其堵塞损坏及高空掷物对他人人身、财产造成危险的行为。

9、在自己的门户上安装涉及行业、职业、企业名称的名牌；在物业的外墙窗户私设、乱设广告牌或标志。

10、在小区内任何地方乱张贴、乱涂写、乱刻画。

11、违反规定饲养家禽、家畜及有可能造成他人人身安全、财产伤害的宠物。

12、排放有毒、有害的物质或者发出超过国家标准的噪音、废气。

13、饲养犬类的业户必须向政府部门申领养犬许可证，接受每年一次的狂犬病疫苗注射，并前往管理部登记注册。

14、业户出租房屋须通过正规的中介公司招租，并在当地的派出所登记后再到物业管理部登记注册方可进行操作，否则因私自招租所引发的一切法律后果将由该业户自己承担。

15、随意停放车辆，占用小区内的道路、场地等。

16、违反法律存放易燃、易爆、剧毒、放射性、枪支、弹药等危险物品及毒品。

17、在小区内聚众喧闹、醉酒滋事、非法集会、游行、示威等危害公众安全破坏社会秩序的行为。

18、其他法律法规禁止的行为。

违反上述规定的，物业公司有权进行劝阻、制止，造成他人损失的，依法追究其法律责任；触犯其他法律的，由物业公司提请有关职能部门追究其行政及至刑事法律责任，未成年人有上述行为的，依法追究其监护人的责任。

第二十五条：

业主之间应互助友爱，和睦相处，共同创造良好的生活环境，当相邻业主有正常维修的需要，应予以配合、支持。

第二十六条：

装修时，应遵守有关物业装修的制度，事先告知物业管理公司，违法、违章装修的必须及时纠正，恢复原状，造成他人损失的，承担赔偿责任。

第二十七条：

生活垃圾（包括搬家垃圾）应用袋装好，按指定时间放到指定地点。

四、法律责任

第二十八条：

凡违反本公共契约或有关政策法规的行为，除必须立即停止违章、违约行为外，还应照章缴付赔偿费用及违约金。

第二十九条：

对上条所应缴付的赔偿金、违约金如有异议，可向有关部门申诉或向人民法院起诉。

第三十条：

物业管理公司的工作人员因渎职或失职，故意刁难住户、徇私舞弊、乱收费、乱罚款、工作失误给住户造成损失的，由公司追究其行政责任直至法律责任。

五、附则

第三十一条：

本公共契约在本小区业主委员会成立后，通过业主代表大会重新修订，届时本公共契约终止。

第三十二条：

本公共契约可依据有关法律、政策修订或补充，也可由住宅区1/10以上业主提出，2/3以上业主投票同意修订。

第三十三条：

本公共契约自双方签字或盖章后生效，对业主及其同住人产生相同拘束力，业主对其同住人的行为负连带责任。

第三十四条：

本公契一式二份，业主及物业管理公司各执一份。

______物业管理有限公司（盖章）业主（盖章）

2005年月日2005年月日

住户行为道德公约

为了把本小区建成一个安全、文明、清洁、舒适、优美、高尚的新时代住宅小区，特制定本小区行为道德公约。

希望在本小区工作、生活的住户及出入人员共同遵守、维护与监督。

一、自觉遵守中华人民共和国法律、法规及《市民行为道德规范》，做遵纪守法公民。

二、住户之间应和睦相处，互相关心、互相尊重、互相礼让，做到不打骂、不吵闹。

发生纠纷时，自觉服从物业管理公司的调解，共同维护小区公共秩序。

三、爱护及正确文明使用消防、照明、给排水、电梯、供电、供水、通讯、监控等各类共用设施，使小区的公共财产得到保值增值和延长使用寿命。

四、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，不随地吐痰和大小便。

五、共用场地一律不准私自占用、堆放、吊挂杂物，不准乱搭、乱建、乱张贴、乱涂写，如确因生活、工作需要临时占用公共场地，需事先向物业管理公司书面申请，经同意后并核交“公共场地临时占用费”后方可使用。

六、严禁高空抛物、倒水。

七、休息时间请勿播放高音喇叭，避免制造超标准噪声，以免影响其他住户休息。

八、小区公共场地、通道不得燃烧各类物品，如：

香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品等。

九、爱护广场绿化及雕塑小品，不践踏草坪，不摘花、攀树及占用绿化地。

十、不将垃圾、剩饭、茶渣倒入厕所、水池等渠道内，确保各种渠道畅通。

十一、养成出门检查关闭水管、燃气、电器开关的良好习惯，避免发生意外事故。

十二、不在小区内从事赌博、色情活动，不吸食、贩卖毒品，不将违禁品带进小区，不参加非法团体、组织和非法集会。

装饰装修管理办法

第一章　总则

第一条为了保护小区整体环境，维护全体业主的利益，保证业主的生活居住质量，保持物业外立面的统一、美观，延长物业使用年限，根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定，结合小区的实际情况，制定本办法。

第二条本办法中所称住宅室内装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的施工活动。

第三条本办法所称业主（使用人），是指小区物业的产权人、承租人和使用人。

第四条本办法所称的装修公司，是指受业主委托对住宅室内进行装饰装修活动的具有相应资质的企业。

第五条本办法所称的装饰装修管理，是指物业管理企业对业主（使用人）和其聘请的装修公司在住宅区室内进行装饰装修的活动，实行跟踪检查、指导监督、管理服务的全过程。

第六条当地政府房地产行政主管部门，为住宅区房屋装饰装修管理活动的行政主管部门。

第七条住宅区物业管理公司，为协助当地政府地产行政主管部门，对住宅区房屋装饰装修管理活动，实施具体管理、监督、服务的法人企业，小区管理处为其派出单位。

第八条凡在小区内从事装饰装修活动的单位和个人均须遵守本办法。

第二章　　装修申请程序

第九条凡不涉及结构改动的简单房屋装修，业主（住户）可直接到小区物业管理处申请装修许可证并登记备案。

第十条涉及结构改动的房屋装修，业主应当经相应资质的设计单位进行设计，并做好加固说明后，到小区物业管理处申请装修许可证并登记备案。

第十一条申请装修许可证时需提供以下资料：

1）临海市室内装饰装修企业《营业执照》；

2）临海市装饰装修企业《资质等级证书》；

3）装修设计平面布置图（注明电器容量及地面材料和作法）；

4）装修施工申请书及装修责任承诺书；

5）提交装修施工人员身份证复印件及其它有效证件及一式两份照片；

6）装修行为如涉及房屋公有部位或共用部位，应出具公有人或共用人同意的证明；

7）住户与装修队签订的装修协议或合同复印件。

第十二条装修许可证申请人必须是产权人或其委托人（出具产权人委托书），申请内容必须用黑色或蓝色钢笔填写。

第十三条住户在取得装修许可证后，可到小区物业管理处办理登记备案手续并提供第十一条所规定内容的资料。

第十四条业主（住户）在装修前应会同装修单位与小区物业管理处签订《室内装修服务协议》，并缴纳相应费用。

第十五条业主（住户）在装修前在物业管理人员的陪同下，应与装修施工单位对住宅情况进行检查，填写《装修进场前检查表》，明确装修前后责任。

第十六条业主（住户）应书面承诺装修管理责任，并对所聘请的装修公司施工人员的行为负责，并督促其遵守装修管理规定。

第十七条装饰装修公司在装修施工前，应与装修人签订装饰装修协议，并当面承诺装饰装修的管理责任，督促装修施工人员遵守装饰装修管理规定。

第十八条上述手续完备后，小区物业管理处将对装修户发放“装修进场许可证”标明该装修过程的合法性。

第三章　装修管理

第十九条业主在对物业进行装修之前，请仔细阅读本办法的全部内容，并将有关装修内容书面告知装修施工单位或作为装修合同的部份内容。

第二十条装修公司在“装修进场许可证”发放后，须按规定到小区保安队为施工人员办理出入证，施工人员出入园区需佩戴出入证（物业管理公司制发），自觉接受检查，无证不得入内。

第二十一条装修公司在装修进场时，应将“装修进场许可证”张帖在分户门内侧，以便检查。

第二十二条装修公司在装修进场时，请仔细阅读本办法的全部内容，并通知和约束装修施工人员在装修过程中遵守装修管理规定。

第二十三条装修期间，装修公司必须为装修住宅配备灭火器（100平方米以下每户1只，100平方米以上每户配2只，每只4公斤）。

第二十四条装修期间，装修公司必须在卫生间安装简易坐便器，以保持室内整洁和环境卫生。

第二十五条业主（住户）或装修公司及施工人员的财物、材料等，须自行妥善保管，如有失少，责任自负。

第二十六条住宅区内未有业主入住时，装修户每户可留宿施工人员，但不得超过3人，并须办理暂住证。

施工人员不准在园区内衣冠不整、随意游荡、喧哗，不准进入网球场、游泳池等休闲场所。

第二十七条装修时间一般上午为7：

30—11：

30，下午为1：

30—17：

30，傍晚为18：

00—20：

00，不得有影响其他住户正常休息的装修行为（如切割、凿墙等发出的噪音等）。

第二十八条业主或装修施工单位在搬运材料、工具、家俱时严格遵守管理处的规定。

1、车辆停放不能影响交通，装运的车辆卸货完材料、工具、家俱后立即开走；

2、装修材料、工具、家俱等有地下室的从地下室运送；

3、散装的黄沙、石子、水泥等装修材料，不得任意堆放在公共通道和其它共用部位，需立即用袋装运送到室内；

4、搬运材料时应注意保护共用部位和公共设施设备，严禁在公共区域拖拉装饰材料；

5、装修材料的进场时间为8：

30—16：

00（尽量避开业主上下班高峰时间段）；

6、装修材料原则上只进不出，如确有多余材料需运出，必须出具住户亲笔书写的证明及出场材料清单，经保安员核实后才可出场；

7、业主或装修施工单位有大量物品搬运时，须预先与管理处联系，以便控制；

8、如遇无法运送的装修材料，可截断处理，不能截断的材料，可从住宅外面运送；

9、易燃、易爆、易腐蚀的物品，严格按规定运送（有电梯设备的小区，不得经电梯运送）。

第二十九条装修公司在房屋装修过程中，实行关门装修。

第三十条　住宅区装饰装修禁止下列行为：

1、任意使用大锤敲击墙面；

2、任意使用明火和电炉；

3、任意使用有害、有毒装饰材料；

4、擅自改动管线走向和下水设施；

5、擅自改外立面颜色和安装“公共契约”规定的设施设备；

6、高空抛物；

7、擅自侵占公共部位；

8、任意倾倒装修废弃物；

9、擅自搭建任何构筑物和建筑物；

10、损坏共用部位、公共设施设备；

11、聚众赌博及其他违法活动；

12、其他有碍于房屋安全和损坏住宅区环境的行为。

第三十一条装修施工垃圾须袋装，并扎紧口袋（防止泄漏）堆放在小区物业管理处指定的场地，由物业管理处统一清运。

第三十二条装修施工垃圾运送时间为每天16：

00—16：

30。

第三十三条业主和装修公司需在室外安装空调室外机时，须与管理处事先取得联系，按管理处指定要求统一安装。

第三十四条装修公司不能擅自移动、安装煤气管道、煤气表，如需变动由专业公司操作。

第三十五条装修公司不能擅自移动室内开关箱、改变进户总线，所有电线改路必须采用护套管，不得直埋护套线。

各电气回路所负担的电器总容量不能超过此回路的限定容量。

第三十六条装修期间，应开启进水总阀，使上水管中保持一定水压，以便及时发现上水管道破损。

第三十七条装修期间，严禁偷电行为和私接有线电视等行为的发生。

第三十八条装修期间，不能拆除，封堵厨房间内的共用烟道和卫生间的通风排气管道。

第三十九条装修期间，如需增大供电容量，须业主自行到电力部门办理扩容手续，核准后，须请电力部门施工，并报管理处备案。

第四十条　装修期间，装修公司对卫生间必须按原设计的位置布置，严禁抬高地坪，更改原设计。

第四十一条装修期间，应将所有排水管道及地漏暂时封闭，以免垃圾堵塞，否则一切因装修施工不慎所造成的管道堵塞均由业主（住户）和装修施工单位负责。

第四十二条装修应当确保管理处的维修人员能方便地检查、维修通过住户室内的共用设施。

所有维修活门、渠道盖不得封死，不得在门前、盖上堆放物品，以免日后影响维修。

第四十三条室内如需加分隔墙，只可使用轻质材料，以确保安全（小区物业管理处可事先将住宅结构、可承受最大荷载告知业主）。

第四十四条业主和装修公司在装修时，应当配合物业管理工作人员对装修过程进行检查、监督。

第四十五条物业管理工作人员在检查时，应当书面详细记录业主和装修公司装修活动的全过程。

第四十六条业主（住户）在房屋装修完工时，应及时对装修完的房屋进行自行验收，并通知小区物业管理处备案。

第四十七条装修工程完工后，施工单位须清理干净施工现场，到管理处交回出入证，结清各项费用，办理离场手续。

第四章违章处罚

第四十八条业主和装修公司的装修行为违反了装修管理的规定，物业管理处应当予以制止，并报请政府行政主管部门给予处罚。

第四十九条业主及装修公司装修行为影响了房屋的整体结构或共用设施设备的正常使用，妨碍了其他住户的生活，责任人应按按照管理处的整改通知要求，按期完成改建或复原工作，并承担一切有关费用。

第五十条对未获施工许可证和小区物业管理处同意先行施工，或超越许可证和小区物业管理处许可范围擅自施工者，小区物业管理处将报请当地监察部门给予处罚，并责成责任人将所有违章施工部位给予复原。

第五十一条施工人员如违反装修管理规定，将受到相应处罚，并承担一切后果。

第五十二条物业管理人员未履行管理职责，应当接受房屋行政主管部门的处罚。

第五章附则　

第五十三条物业管理处负责业主房屋装修全过程的申请、备案、跟踪检查、记录、资料保管。

第五十四条物业管理处在接到业主装饰装修完成的通知后，应组织人员对涉及该房屋装修的共用部位、设施设备进行勘查。

如有损坏，责成业主或装修公司进行维护。

第五十五条业主（住户）在与装修公司签订装修合同时，一定要明确装修公司的保修责任、保修范围和保修期限，并预留一定数额的保证金，以保障自身权益。

本办法由本小区物业管理公司负责解释。

施工队装修人员管理公约

为了确保本住宅小区业主的根本利益，并对装修施工队进行有效管理，根据建设部和浙江省有关装修管理规定，特制订本公约：

一、任何施工队进入本小区施工，都要接受资质审查，提供给公共事务部以下资料；

1、室内装饰企业营业执照。

2、执业许可证。

3、装修人员身份证复印件两份，近期免冠1寸照片两张

4、装饰装修方案一份（附相关管线施工图纸）

同时，要接受物业管理公司对其进行有关小区装修基本要求行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训。

二、本小区内装修实行凭《装修申请审批表》进场和施工人员凭《出入证》进出制度，各施工队必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。

三、装修期限：

中小工程为30天，较大工程为60天，最长不超过90天。

如确实需要延期，应到物业管理处办理延期手续。

四、施工时间：

每天施工时间为8：

00~11：

30，2：

00~20：

00。

五、施工队在取得进入本小区施工资格并接到工程后需前往物业管理公司办理如下手续。

1、交纳施工押金_________元。

2、办理施工人员出入证，每位施工人员需交1寸免冠照片两张及身份证复印件，办理出入证每证交纳押金