物业验收接管管理办法地产下发.docx

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物业验收接管管理办法地产下发

物业验收接管管理办法

1.0目的

1.1明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，规范公司的楼宇、公共设备设施验收、接管工作，确保楼宇及公共设备设施符合《物业设备设施移交接管标准》。

2.0适用范围

2.1适用于住宅物业楼宇及公共设备设施的验收、接管工作。

3.0职责

3.1建设单位：

应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，并与物业公司签订《物业承接查验协议》，协调相关公司，组织对物业进行移交；

3.2监理公司：

审核签认工程的质量检验评定资料，审查承包单位的竣工申请，组织监理人员对待验收的工程项目进行质量检查，参与工程项目的竣工验收与移交接管工作，承担协调施工单位或建设单位对验收接管不达标项的维修处理工作；

3.3施工单位：

参与工程施工验收与移交接管工作，负责对验收中发现的问题进行及时的维修或处理，履行保修责任及义务。

3.4物业公司：

配合建设单位负责组建物业接管验收小组，并同各方具体办理物业的验收接管工作。

4.0工作流程

4.1、验收接管应具备的条件、要求

4.1.1建设工程需全部竣工完毕，且验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具认可或准许使用的文件，并经建设行政主管部门备案；

4.1.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备，按规划设计要求建成完工，其中供水、供电、供气、供热已安装独立计量仪表；

4.1.3供电、供暖、供冷、给排水、卫生、绿化、道路、车场等各系统设备、设施均能正常使用；

4.1.4房屋的栋、户编号经有关部门确认；

4.1.5物业服务用房、垃圾中转站等公共配套设施，按规划设计要求建成完工，并满足使用功能要求；

4.1.6电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控等共用设施设备取得安全使用合格证书；

4.1.7经政府主管部门验收合格，且达到《购房合同》约定交楼标准。

4.2验收接管前的准备工作

4.2.1由建设单位与物业公司签订《物业承接查验协议》，并由建设单位牵头，组织监理公司、施工单位与物业公司，成立验收接管小组；

4.2.2地产项目负责人与物业服务中心负责人协调好交接事项、交接日期、进度，共同制定验收接管方案与计划，组织成立维修应急小组，及时处理验收接管中出现的工程质量问题等等；

4.2.3物业服务中心准备好验收接管记录表格。

《分户验收--土建项目验收记录表》《分户验收--水电项目验收记录表》《分户验收--钥匙移交清单》《水、电表移交记录表》《楼宇验收移交表》《公共部位及共用设备设施验收记录表》《图纸资料移交清单》《钥匙移交清单》《物业工程、设备、资料移交记录表》《工程遗留问题统计表》等等

4.3验收接管程序

4.3.1各系统设备验收接管分为三部分：

图纸资料移交接管、设备移交接管、工程质量移交接管。

建设单位、监理公司、施工单位、物业公司四方必须参照本规程中第4.4点的内容，对工程、设备和资料三部分均须办理验收接管手续。

4.3.2验收接管小组依据验收项目、验收接管标准，填写与之相应的《图纸资料移交清单》、《钥匙移交清单》、《分户验收--钥匙移交清单》、《分户验收--土建项目验收记录表》、《分户验收--水电项目验收记录表》、《水、电表移交记录表》、《公共部位及共用设备设施验收/移交记录表》，并由物业服务中心相关部门责任人核准签名，物业服务中心项目经理签字方可生效；

4.3.3对验收接管过程中图纸资料不齐全的，不符合《物业设备设施移交接管标准》，物业公司提出书面〈验收不合格整改报告〉或〈工作联络单〉，并确定整改时限，建设单位项目部负责督促施工方整改，整改落实后,物业予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交，办理移交手续；

4.3.4特殊情况，经建设单位书面同意后，可进行现状接管，但需将验收接管中发现的问题全部记录在相应的验收接管表单上面，或者采用附件形式附于接管单据后面，建设单位必须督促施工单位及时整改，否则，物业公司有权启用超时维修程序，扣除相关施工单位质保金；

4.3.5对存在结构安全、消防安全、人身安全以及不能确保供水、供电、中央空调等主要系统正常运行的重大工程问题，物业公司原则上不作接管；

4.3.6验收/移交记录表必须具备施工单位、监理公司、建设单位、物业公司四方签名的移交手续，注明接管日期，明确是否存在问题，如存在问题，且需现状接管的，则需详细记录在移交接管表单或附表上；

4.3.7根据实际已验收接管情况，物业服务中心填写《物业工程、设备、资料移交记录表》，表格内的具体内容可根据项目的实际情况进行调整。

此表将作为验收接管信息台账存档；

4.3.8所有工程遗留问题需汇总至《工程遗留问题统计表》内，以方便遗留问题的跟进；

4.3.9主要系统（工程）验收移交后三个月内，由物业服务中心提交一份“工程验收移交报告”，并附《物业工程、设备、资料移交记录表》，对移交各系统的工程质量、设备、资料以及存在的问题及整改情况作汇总，将验收移交情况报当地地产公司、区域物业公司；

4.3.10接管验收所有相关资料整理齐全后，各自交资料室保管。

4.4各系统应验收/移交的内容

物业工程、设备、资料移交明细

系统

工程质量移交内容

设备设施移交内容

资料移交内容

产

权

资

料

1.国有土地使用证

2.建设用地规划许可证

3.建设用地通知书附图及批文

4.用地批准书附图及批文

5.建设工程规划许可证

6.建设工程开工证

7.商品房预售许可证

8.用水、用电、用气指标批文

9.住宅质量保证书

10.住宅使用说明书

供

配

电

系

统

高、低压配电柜、变压器、直流控制屏

1.高低压配电柜

2.变压器

3.直流控制屏

4.母线槽

5.插接箱

6.楼层（地下室）照明、动力开关箱

7.电度表

8.专用工具

1.竣工图

2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）

3.供电合同

4.供电系统设备购买、安装合同

5.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单、设备参数等）

6.配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）

7.灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）

8.配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）

9.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录

10.其它相关资料

楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱

楼层母线槽

强电井设备

发电机

发电机系统

1.发电机组

2.配电柜

3.电池

4.冷却塔

5.燃油箱

6.随机工具

1.竣工图

2.发电机系统设备购买、安装合同

3.装箱清单

4.竣工环保验收合格证

5.柴油发电机组产品用户手册

6.柴油机使用维护手册

7.发电机组合格证明书

8.交流发电机安装维护手册

9.试验报告

10.监测报告

11.培训记录

12.其它相关资料

配套环保安装工程

电

梯

系

统

电梯系统

1.电梯

2.控制柜

3.五方通话

4.监控设备

5.自动平层装置

1.竣工图

2.电梯设备购买、安装合同

3.装箱清单

4.客户随机资料

5.电梯安装手册

6.电气规格表

7.出厂合格证

8.电梯使用登记表

9.特种设备使用登记证

10.电梯定期检验报告

11.安全检验合格证

12.其它相关资料

中

央

空

调

系

统

中

央

空

调

系

统

主机系统

2.空调主机

3.锅炉

4.水泵

5.水质处理器

6.配电柜

7.凉水塔

8.管道、阀门

9.盘管风机

10.鲜风机

11.风柜

12.板式热交热机

13.自动控制系统设备

14.计费系统设备

1.竣工图

2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）

3.中央空调设备购买、安装合同

4.设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）

5.水质检测合格证

6.压力容器检测合格证

7.培训记录

8.其它相关资料

管道系统工程

鲜风系统

自动控制系统

计费系统

水处理系统

供暖系统

给

排

水

系

统

生活给水系统

1.生活水泵

2.水表

3.储水箱

4.给水管道、阀门

5.卫生洁具

6.潜水泵

7.排水管道、阀门

8.水管井

9.化粪池

10.园林市政管线

1.竣工图

2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录等）

3.供水合同

4.排污许可证

5.给排水系统设备购买、安装合同

6.给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料

7.设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）

8.其它相关资料

公共区域生活用水管井

储水箱（池）、管路

草坪等浇灌设施

卫生洁具等设施

排水管路等设施

公共区域排水管井

化粪池及排污设施

公共区域排污管井及管路

消

防

系

统

自动报警系统

1.消防主机及联动控制柜

2.消防水泵及控制柜

3.区域自动报警器

4.烟感

5.温感

6.破玻

7.消防水炮自动灭火系统

8.消防模块

9.防火卷帘

10.防火门

11.消火栓

12.管道、阀门

13.防排烟风机、风阀

14.应急灯

15.灭火器

16.气体灭火系统

17.消防广播

18.消防电话

19.疏散指示系统

20.消防配电系统

1.竣工图

2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书、设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录等）

3.消防设备购买、安装合同

4.随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）

5.消防验收意见书

6.培训记录

7.其它相关资料

车场各种指示标志灯

消火栓管路及设备

灭火器等设备

消防水池（箱）

消防电气控制设备

防火卷帘

防排烟系统

消防喷淋系统

消防广播系统

消防电话

智能化弱电

系统

入侵报警系统

1.红外

2.电子围栏

3.感应电缆

1.竣工图

2.城建档案（图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）

3.智能化弱电系统设备购买、安装合同

4.智能化弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）

5.智能化弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明

6.培训记录

7.其它相关资料

电视监控系统

1.摄像枪

2.显示器

3.录像机

4.矩阵

5.传输设备

6.监控服务器

7.切换器

8.防雷设备

可视、门禁系统

1.门口机

2.户内分机

3.围墙机

4.管理机

5.服务器

6.电锁

7.刷卡读头

8.卡片发行器

车辆管理系统

1.服务器

2.道闸

3.摄像枪

4.出入口控制机

5.投射补光设备

巡更系统

1.巡更点

2.巡更棒

3.服务器

背景音乐系统

1.信号源

2.功放

3.音箱

土建

系统

1、主体结构：

地基、钢筋混凝土结构、砖石结构、抗震性能

1.竣工图（结构图、平面图、装修图）

2.城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、图纸汇审记录，开竣工记录、工程变更记录、沉降观察记录、隐蔽工程验收记录、砂浆、混凝土试块试压报告、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）

2、外墙：

防水、墙及墙面

3、屋面：

保温隔热性能、防水性能、排水设施、面层

4、楼宇地面

5、公共楼梯

6、门窗玻璃

7、卫生间防水

车场

车场

1.车场指引标识

2.车场划线

1.竣工图纸

人防

人防

1.防护密闭门

2.密闭门观察窗

3.悬板活门

4.防护密闭填堵板门框

5.自动超压排气阀

6.防爆地漏

7.防爆呼唤按钮

1.竣工图

2.城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、图纸汇审记录，开竣工记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、验收合格证明书等）

3.人民防空工程峻工验收备案表

4.防空地下室建设意见书

园林

1、园林水电

1.开关箱

2.灯具

3.水泵

4.阀门

5.绿化

6.休闲娱乐设施

7.园区垃圾桶

8.园区公告栏

9.园区标示标牌

1.竣工图纸

2.园林施工合同

3.绿化清单

2、园林绿化

3.道路

4.山、水景

5.休闲娱乐设施工程

6.园区标示标牌

7.园区周界围闭工程

防雷系统

防雷系统

1.避雷针

2.避雷带

1.竣工图纸

2.防雷设施检测报告

3.防雷装置验收合格证

燃气

燃气

1.竣工图纸

2.城建档案（工程施工合同及开、竣工报告、开竣工记录、隐蔽工程验收记录、主要建筑材料质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、管道焊接记录、管道吹扫记录、气密性试验记录、验收合格证明书、峻工验收报告等）

3.供气协议

4.5遗留问题的处理

4.5.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，物业公司验收接管小组应当将问题逐项记录在《图纸资料移交清单》中并交建设单位、监理公司以及施工单位相关人员签字确认；

4.5.2对物业设备设施工程验收接管中发现的不合格等问题，如属建设单位要求现状接管的内容，物业公司验收接管小组应当将问题逐项记录在《公共部位及公用设备设施验收/移交记录表》中，并请监理公司以及施工单位相关人员签字确认，否则需由施工单位处理完善后再办理验收交接手续；

4.5.3对物业设施、设备的工程遗留问题，一般问题，要求建设单位在两周内解决；重大问题，要求建设单位在一个月内解决；

4.5.4对于长时间不予解决或者解决不了、势必会影响正常的物业管理的遗留问题，物业公司应启用超时维修程序，安排施工单位进场施工，费用由建设单位从相关责任单位扣除。

5.0相关文件/标准

5.1《物业承接验收流程图》

5.2《物业设备设施移交/接管标准》

5.3《遗留工程超时维修处理流程》

5.4《质保金支付管理办法》

6.0表格

6.1《楼宇验收移交表》

6.2《分户验收--土建项目验收记录表》

6.3《分户验收--水电项目验收记录表》

6.4《分户验收--钥匙移交清单》

6.5《水、电表移交记录表》

6.6《公共部位及共用设备设施验收/移交记录表》

6.7《物业接管资料移交清单》

6.8《钥匙移交清单》

6.9《物业工程、设备、资料移交记录表》

6.10《工程遗留问题统计表》

6.11《超时维修通知书》

6.12《超时维修工作单》

6.13《超时维修统计表》

6.14《施工单位质保金支付明细表》

6.15《费用申请表》

6.16《工程（产品）质保金支付确认表》