方案房地产经济学课程设计房地产项目立项前期策划.docx

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方案房地产经济学课程设计房地产项目立项前期策划

《房地产经济学》

课程设计

设计题目：

武汉市房地产项目前期策划

2016年1月

课程设计说明书

1．设计题目

某房地产项目前期策划

2．设计目的

课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。

本课程设计的目的是使学生综合运用房地产经济学的相关理论和模型，对某个房地产开发项目的可行性从理论上进行论证。

使学生具备进行房地产项目可行性分析的基本能力。

3．任务

3.1任务要求：

充分利用所学知识独立完成项目的前期策划，内容全面合理。

每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整，做到一人一题。

3.2设计资料及相应数据

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目（项目相关数据由学生自己确定，并予以说明出处）的可行性分析。

根据假定的资料数据设计若干种开发方案，综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法，对各种方案进行理论上的可行性论证。

4．时间安排

本次课程设计安排在2014-2015年第二学期第17周进行。

5．设计内容

本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目（项目由学生自己确定）的可行性分析。

根据假定的资料数据设计若干种开发方案，综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法，对各种方案进行理论上的可行性论证。

5.1至少设计2种开发方案进行比选；

5.2各种方案应包括以下内容：

地方房地产市场概况；

某区域房地产概况；

某区域潜在市场分析；

某房地产项目目标客户群分析；

投资估算；

某房地产项目建议（规划建议、户型及面积设计建议、价格建议）。

5.3在市场分析过程中要运用相关模型来阐述。

课程设计最终成果以报告或论文形式呈现，报告（论文）原则上不少于3000字。

课程设计报告（论文）应包括任务书、摘要（约200字左右）和关键词（一般为3～5个）、目录、正文、参考文献、附表（若有必要）等内容（装订顺序与此相同）。

6．设计工作要求

※课程设计作息时间同上课期间。

※课程设计要求独立完成，不得抄袭。

一经发现取消成绩。

※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交，封面参照首页。

课程设计装订成册，并要求有封面和目录；并附有课程设计任务书。

7．成绩评定标准

不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果，迟交不予评定成绩。

教师若认为有必要，可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。

8．主要参考资料

[1]钱瑛瑛主编，《房地产经济学》，同济大学出版社，2008年

[2]林曾杰等编，《房地产经济学》，中国建筑工业出版社，2004年

[3]黄有亮等编，《工程经济学》，东南大学出版社，2002年

[4]李南主编，《工程经济学》，北京：

科学出版社，2000年

【摘要】房地产业是我国国民经济发展的支柱产业。

近年来，全国的房地产一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。

武汉现在正处于快速发展时期，其部分地区的房地产市场正在崛起。

本篇文章以硚口区和黄陂区两大新兴房地产市场区域入手，用两个不同项目的前期策划进行对比，由此对这两个区域进行了全面的剖析。

【关键词】武汉房地产项目前期策划

1、房地产市场调查与分析

1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析

1.1.1土地政策

我国依法实行国有土地有偿使用制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，并且明确指出对耕地实行特殊保护，因此开发商只能在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内进行开发，并对开发的土地只拥有使用权没有所有权，并且需对开发的土地交纳租金。

国家土地政策规定的土地价格的高低直接影响到房地产的开发成本。

政府实行高地价政策即放开对地价的管制，甚至采取某些措施引导地价上涨；政府实行低地价政策是政府采取各种手段抑制地价上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞，这些都会给房地产产业带来波动性的影响。

1.1.2金融政策

一般来说，房地产开发资金需求量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的。

通常需要采用外界资金，如：

向银行贷款或预售。

这时金融政策的作用就突显出来。

通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨，而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房产，这对房地产开发是很不利的。

另外，政府实行的货币政策，对于直接影响开发商和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。

同时，银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。

1.1.3政策环境与经济形势

房地产开发与由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，在我国尤其需要关注。

经济繁荣时，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，房地产价格不断升高。

而在经济衰退时，社会对房地产需求能力受到抑制，房地产产品开始出现难以脱手的现象，此时，开发商的资金已经投入，形势的波动使其作出反应并进行调整是相当迟钝的，短时期内很难变化或找到其他替代者，从而使开发商陷入困境，房地产市场出现混乱。

1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析

1.2.1武汉市房地产发展的基本影响因素

1.2.1.1自然条件

武汉市位于湖北省东部，长江与汉江交汇处，市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域，形成“两江、四岸、三镇”空间布局。

全市土地面积8467.1平方公里，其中水域面积为2143.6平方公里，水域占土地总面积的1/4，地形上是北高南低，以小丘陵与河湖冲击平原为主，北部为山地丘陵，其余均属于平坦的江汉平原，河道纵横，湖泊众多。

1.2.1.2行政区划

武汉市下辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山七个区域；汉南。

东西湖两个郊区；蔡甸、江夏、黄陂、新洲新型城区，共十三个区县级单位。

1.2.1.3人口分布

同第五次全国人口普查相比，全市常住人口中，0-14岁的人口为976947人，占总人口的9.98%；15-64岁的人口为8013317人，占总人口的81.89%；65岁及以上的人口为795128人，占总人口的8.13%。

同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了8.43个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.14个百分点，则武汉市已跨入老年社会。

但以15-64岁人口的比重上升了7.29个百分点，构成了对新增商品房需求的主力人群。

且受教育程度，相较于第五次人口普查，每10万人中具有大学文化程度的由12290人上升为25191人；具有高中文化程度的由20707人上升为21782人；具有初中文化程度的由32892人上升为32977人；具有小学文化程度的由23314下降为13254人。

全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为224328人，文盲率由第五次全国人口普查时的5.05%下降为2.29%，下降了2.76个百分点。

由此可以看出，近几十年来，武汉市的教育水平发展迅速，居民受教育程度逐步提高，日渐与之中心城市地位，和具有众多的教育资源相吻合，同时，还在保持此势头增长，也可以反映出两方面的问题：

第一，居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加，最终导致居民收入的增加，即对住房的有效需求增加；第二，受教育水平的提高将引起思想认识的提高，一方面对教育的重视程度会增加，购房时会有相应的考虑，另一方面，会增加其购房指导思想理性方面的因素，相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。

最后，来看一下具体的人口分布表

全市常住人口地区分布如下：

由表可以看出，武汉市内各区县人口分布不均匀。

之前成立的七个区域为武汉市经济密集，社会活动频繁的地区。

1.2.1.4基本城市要素——基础设施网络

公路交通

目前已建成或在建的四条环线，与环线交插的十条放射线道路构成了公路交通的主要部分，其中过江部分分别由长江、汉江上各五座大桥、三条规划中的过江隧道组成。

京珠、沪蓉等多条国道高速公路则承担着对外连接任务。

铁路交通

京广、京九、武大、汉丹等多条铁路干线也在武汉交汇，长江一桥上交汇的四条铁路线将前往白沙洲大桥，将使武汉的交通更加畅通。

且现在已建成的轻轨一号线和地铁二号线更是舒缓了武汉的交通的状况。

空运交通

武汉天河机场是华中地区重要的航空港。

水路交通

长江、汉江河道航运承担了武汉市的主要水路运输任务，尤其是长江河道还是连接西南到长江三角洲地区的重要枢纽。

分析小结：

基于上述武汉市城市硬件方面的情况，武汉市因地制宜的制定了相关的规划与政策，都将对城市各方面的发展也包括房地产市场的格局及发展带来一定的影响。

同时，武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。

在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。

已有的成绩势必引起多方的关注，形成资金、人力等多种资源的流入繁荣市场的同时，也形成了激烈竞争的局面。

1.2.2武汉市2014年房地产市场运行情况分析

1.2.2.1房地产开发投资情况

2014年，房地产开发完成投资为2103.17亿元，同比增长25.2％；房屋施工面积为5961.06万平方米，同比增长17.6％；房屋竣工面积为1064.06万平方米，同比增长15.7％；全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米,同比减6.11％，成交套数130963套，同比减少7.16％。

其中，商品住房销售面；积为1085.34万平方米，同比减少6.39％，占商品房总销售面积的80.88％，成交套数为108192套，同比减少4.32％；全市商品房销售均价为6878.23元/平方米，同比上4.83％；其中，商品住房销售均价为6414.72元/平方米，同比上涨3.72％。

1.2.2.2房屋开发建设情况

2014年1-9月武汉市房屋施工面积为6773万㎡，同比上涨23%，增幅回落2个百分点；武汉市房屋竣工面积为434万㎡，是连续13年来的最低值，同比上涨8.1%，不2014年供销两旺的楼市相比，房屋的竣工速度较为缓慢，武汉作为中部地区的主要城市之一，2014年1-9月武汉市房屋新开工面积为1752万㎡，同比下滑7%；新开工量在2010年-2013年的高企后，出现下滑态势，伴随着库存量的快速去化，未来一年内市场供应量将受影响而缩减这几年来经济发展较好，从大的方面来讲地区生产总值连续突破3000、4000、5000亿元，2010年达到5515.76亿元，较上年增加945亿元，增长14.7%，在15个副省级城市中排名保持第五，据统计，2010年，全市主要经济数据全线“飘红”：

规模以上工业总产值6424.59亿元，增长28.4%；全社会固定资产投资3753.17亿元，增长25.1%；社会消费品零售总额2523.2亿元，增长19.5%；城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%，预计今年年GDP可达到6259.51亿元。

武汉市这几年的GDP一直在保持着快速增长的态势，但其中有很大的一部分是占在房地产这一块，这几年，政府每年都买了不少的地，可是，武汉的地是有限的，所以武汉市不可能一直大量依靠地土这一块来发展经济的，现在，政府对地土的依赖性还是很强，并且会在一定的时间内还会相当依赖地土来发展经济的，所以，在以后的几年里，武汉的经济还会以快速发展的态势向前发展，但是好景不会太长，而且最终政府不会过份的依赖地土来发展经济而转向工业甚至是其它服务业。

武汉市虽然经济发展较快，可是在全国重多大城市中，武汉的人均收入是偏低的，众所周知，武汉人均工资在全国的重多城市中排名很低的，所以，武汉经济虽是在较快的发展着，可是人均收入增长并不太快！

1.2.2.3土地有形市场成交情况

　2014年，全市土地市场（含中心城区、新城区及开发区）累计成交土地583宗，面积3373.76公顷（合50606亩），同比增长5.1%；规划建筑面积7850.87万平方米，同比增长35.9%；成交金额964.59亿元，同比增长56.6%。

 全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷（合22381亩），同比增长43.8%；规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。

1.2.2.4房屋销售情况

武汉74个城中村改造目前已经过卉，地出让节奏亦随之放缓，未来两年旧城改造将成为主流

1.武汉市74个“城中村”改造项目，2年内完成整村地征收，3年内完成整村还建房建设。

计划拆迁房屋总面积4868万平方米，觃划还建房建设总面积2145万平方米。

已拆迁房屋面积3534万平方米，占总量的73%，还建房开巟面积1487万平方米，占总量的69%，完巟面积684万平方米。

其中，36个城中村已完成整村拆除。

2.2014年武汉全市处于供大于求态势，成交态势企稳向好，存销比回落，未来仌有价栺上涨空间。

2014年全市供应量2157万方，同比增幅24%；成交1798万方，较去年

同期增长13%，供求比1.2，全市呈现供大亍求局面；

2014年全市存量1637万方，同比增幅28%，去化周期约8个月；市场处

于库存时代

2014年全市成交均价约7726元/㎡，同比增长9%；未来仍有价栺上涨

空间，平均复合增长率在6%左右

1.2.2.5房屋交易价格情况

2014年全市供应量2157万方，同比增幅24%；成交1798万方，较去年同期增长13%，供求比1.2，全市呈现供大于求局面；而中心城区供求比1.23，近三年成交量稳定增长，占全市份额64%左右

2014年全市成交均价约7726元/㎡，同比增长9%；中心城区均价9030元/㎡，同比增幅8%；未来仍有价值上涨空间，平均复合增长率在6%左右，未来成交均价将持续走高，且非中心城区价栺增幅更大

1.2.2.6房地产金融情况

2012年，全市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。

其中：

住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元;个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元;保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。

2012年，全市个人住房公积金贷款余额372.89亿元，同比增长48.55%。

全年新增个人住房公积金贷款155.99亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11亿元，经济适用住房贷款1.97亿元，存量住房贷款14.65亿元。

全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款0.6亿元。

1.2.2.72012年武汉市商品房市场运行特征

1.2.2.7.1武汉市国民经济发展状况

新形势下预期的市场集中度加强局面已然呈现——2014年武汉主要城区商品房销售釐额1316亿，同比上升10%，而前十强销售釐额为430亿，同比上升13%，十强的门槛由25亿提升到了28亿，丏市场占有率由31%上涨到33%。

深耕武汉多年的十强房企如万科、福星2014年业绩维稳，恒大、万达无缘十强，保利以75.51亿元的销售釐额夺叏首席，联投置业也表现抢眼，主要在于其区域深耕。

2014年武汉市单项目成交釐额前十门槛约14亿元，同比小幅下滑，十强项目基本全部为全国性房企戒本实力房企开収楼盘，各类型项目均有尚佳的表现。

华侨城和复地东湖国际一直为强烈推荐楼盘，品质叐到客户认可，其凭借地段、产品优势及高性价比叏得全年成交釐额排名前二的位置，碧桂园生态城14年屡次表现优异，项目未来价值已被客户认可。

1.2.2.7.3市场结构逐步优化

1、中小户型商品住房为市场销售主体。

2014年，武汉市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的80.69%，较去年增加了3个百分点。

其中90平方米以下占比最大，占比为42.19%;90-120平方米占比达38.5%;120-140平方米占比为12.4%;140平方米以上占比为6.91%。

2、7000-10000元/平方米商品住房销量占比加大。

从各价格段销售情况看，在全市商品住房销售中，7000-10000元/平方米销售套数占总销量的31.83%，占比较去年增加4.84%;7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的61.91%，占比较去年下滑2.1%;10000元/平方米以上销售套数占总销量的6.26%，占比较去年下滑2.74%。

这说明在市场销售回暖的大背景下，在低价“刚需”得到快速释放的情况下，商品住宅的销售主导品种有向较高价位的商品住宅迁徙的趋势。

1.2.3武汉市房地产未来走势分析

1.2.3.1房地产宏观政策整体趋稳。

一是政策层面。

2015年，武汉市将继续坚定不移地执行现行各项调控政策，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，保障土地供应，落实保障性住房建设任务，继续严格实施各项调控措施，坚决抑制投资投机性购房需求，切实稳定市场预期。

二是宏观经济层面。

2014年，宏观经济将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，按照稳中求进的工作总基调，把稳增长放在更加重要的位置，房地产市场仍将保持良好的发展氛围。

1.2.3.2供求关系将继续保持在合理水平。

从供求关系来看，2013年武汉市商品住房供销比达1.46：

1，2014年供销比为1.11:

1，市场整体仍呈现供大于求的局面。

2015年，全国房地产宏观调控政策总基调不变，市场预期逐步趋稳，加之新开工面积和土地供应等指标保持回升，武汉市房地产市场供求关系仍将保持在合理范围。

从商品住房实际可售规模来看，按照目前月均销量11000套测算，武汉市可售房源消化时间大约需要8-9个月，商品住房库存量较为合理。

1.2.3.3住房价格趋于平稳。

2014年，武汉市将继续保持现行各项政策的连续性和稳定性,努力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，同时也确保保障性住房的有效供给，都将对稳定住房价格起到积极作用。

另外，由于2013年武汉市土地成交面积较去年增幅明显，同比增长43.8%，且住房新开工面积较2012年明显好转，市场供应整体形势好于去年，尤其是城中村改造力度加大，中心城区市场供应将有所改善。

总的来看，在调控政策总体偏紧的情况下，市场预期不会出现明显变化，开发企业在楼盘定价上也会更趋理性，住房价格将保持平稳。

由此可以推出两个方案。

2、方案设计

2.1方案一赛达国际项目

本项目位于武汉市硚口区古田二路，地处古田片区商业中心，福源商业街、中百仓储等近在咫尺。

赛达国际项目占地约6万方，总建筑面积约13万方。

地理位置如下：

项目基本信息：

项目类型：

住宅

项目位置：

武汉市硚口区古田二路

建筑结构：

框架剪力墙

建筑类型：

高层

车位：

791个

占地面积/建筑面积：

33359.42平方米/132139.53平方米

绿化率/容积率：

30%/3.5

装修标准：

毛坯

1、古田片区市场分析

1.1片区简介

古田片区隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，面积16.81平方公里，其地理位子位于武汉市中心城区，地处汉水之滨的硚口区西部。

　　古田地区位于硚口区的西部，属汉口典型的工业区。

早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。

长期低档房对市场的倾销使得低档房市场趋于饱和。

作为硚口西部旧城改造的重点，随着区域内轨道2号线的建成，汉西建材市场的进一步扩张，周边环境和配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成。

　　不过从古田一路到古田五路，绵绵数公里，仍是一片旧房子，罗家墩、陈家墩等小区在内，经济较落后的长丰乡也在区域内，不少重工业工厂云集与此，区域生活环境还待改善。

1.2片区经济发展

古田片区现在处于旧城改造的新时期，具有很大的升值空间。

1.2.1古田地处汉正街都市工业园旁，居住环境宜居度低，环境印象不高，区域分扣以长丰村原居民和工业园工作人员为主。

1.2.2周边居民区大致分为三个层次：

较早期商品房、单位福利房、近两年升级产品。

1.2.3大多数居住社区定位中低端，缺乏高品质居住社区。

1.3区域配套设施

教育：

古田小学、武汉四中、十一中、十七中、四十三中、军事经济学院、警官干部学院、市公安管理干部学院

医疗:

武汉市第十医院、中联大药房、康欣大药房

购物：

麦德龙、中百仓储、易初莲花、新世纪连锁超市

娱乐：

酒吧、网吧、游泳池、台球室、咖啡屋（主要集中在生活村）

金融：

工商银行、市商业银行、建设银行、中国银行、中国邮政

餐饮：

麦当劳、艳阳天、红玫瑰火锅城、江胖子火锅城等

休闲：

东风公园、江滩三期

交通：

12条以上的公交车线路、3条巴士线路、轻轨1号线

　　可见区域内的基本设施已经成形，但中高档餐饮及休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体文化水平不高有一定关系。

随着本地块周边的小区吸引了大量优秀客户，相信以后在这些方面应能得到明显改善。

1.4区域交通网络

古田片交通便利，20多辆公交车辆联通片区和武汉三镇，更有轻轨已经通车，与市中心的联系快捷，乘车到汉口商业中心武汉广场仅需20分钟，到江汉路商业步行街亦只需半小时左右。

　　一线：

解放大道快车道

　　解放大道作为武汉最长最宽的一条快车道，从桥口西边的工农路一直延伸到江岸的张公堤，沿线30多条公交线路，路网交通发达。

　　一线：

轻轨联通古田和汉口中心区

　　轨道交通一号线已建成，分别向东、西两头延伸。

西段从宗关站开始到东吴大道终点，沿线设汉西一路、古田四路、古田二路、舵落口等9站，在古田布置一号线车辆段，线路长11.26公里;东段从黄浦路向东延伸，沿解放大道至堤角站终点。

　　二线：

南泥湾大道联通古田和CBD

　　早在2004年，王家墩中央商务区（CBD）对外交通主“动脉”———南泥湾大道开始动工，到现在，南泥湾大道已通车。

南泥湾大道东起汉西路，西接解放大道额头湾，与古田四路、古田三路、古田二路、古田一路相贯通。

走向大体上位于解放大道、长丰大道之间。

小结

古田地区是硚口居住集中区域，住宅开发的扎堆，市政规划利好刺激，未来发展潜力巨大。

按照硚口区域政府规划，古田板块将成为硚口楼市主体，使古田拥有更广阔的发展空间。

由于企业的改制、拆迁后，老厂地块非常适合房地产开发，其他老城区却由于周边复杂环境的影响，开发或多或少面临噪音、采光、建筑密度等困扰。

在古田片区，由于多位大型工厂，土地占地面积大，使项目用地面积超过百亩，为开发大规模项目提供了有力空间，也使得古田片区的开发形成了扎堆，片区环境将得到改善，更加有利于居住。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。

随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，旧城改造，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

2、竞争项目调查与分析

项目名称：

南国大武汉SOHO

中民长青里

赛达国际

区域：

硚口区

硚口区

硚口区

建筑类别：

LOFT

小高层,高层

高层

占地面积：

75000平方米

47154平方米

33359.42平方米

开发商：

武汉南国商