浅析物业前期介入.docx

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浅析物业前期介入

浅析物业管理的前期介入

   “物业管理前期介入”的思想是1998年山上海万科物业率先提出的。

所谓物业管理前期介入是指物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。

从业主（使用人）及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

   我国的物业管理虽然经历了20多年的风雨历程，然而仍然在实践、探索和完善、提高之中，因为物业管理涉及的面非常广泛，时效性长。

从前期介入、入伙后的管理至一个物业建筑生命周期终结的善后处理。

几十年分秒不停地运作，是一个非常繁复的系统工程。

时至今日，物业管理的作用和地位已被社会和人们普遍接受和认识，但作为物业管理不可分割的前期介入工作至今仍未被引起足够的重视，其重要性绝大部分仅停留在教科书中或是形式上被部分采用。

物业管理不应舍缺前期介入阶段的工作，要搞好物业管理从完整的意义上说，必须从前期介入抓起。

   一、物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患

   规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。

由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计，对于管理的要求考虑不足，这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见，由设计人员根据意见综合考虑后加以实施，从而在项目的源头为管理创造条件。

管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件，从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。

物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。

同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。

物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，尤其提出必要的建议，即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。

同时在施工过程中，虽然工程监理人员对物业进行了监督，但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。

物业管理单位则不同，因为其不得不在日后继续与此物业打交道，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理人员的要求更为严格，工作更为细致、周密。

   二、物业前期介入管理可以为业主把好验收关

   房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。

物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划。

设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。

   作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。

物业管理公司在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住（使用）之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。

前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

   三、业管理的前期介入可以为物业管理单位节省后期费用

   虽然物业管理的前期介入需要垫付一定费用，但它却为以后物业管理工作的开展提供了极大的方便，并可节约大量的开支。

例如一些小区山于施工问题造成物业投入使用后出现下水道堵塞，如果物业管理单位维持现状，则不得不每日疲于四处疏通管理，稍有迟缓，还可能被业主质责，严重影响自身形象。

如果对其进行大修，物业管理单位势必要出面与业主协商研究方案，招聘工程队，更要从业主手中“讨取”经费，同时施工过程中的封路、停水又会给居民正常生活带来极大的不便。

这些对物业管理单位带来的费用支出都会很大。

由此看来，物业管理的前期介入实际上是在为以后的物业管理和消费者节省开支。

   四、管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产

   众所周知，现在房地产企业许多都是昙花一现，这并非是企业经营 者眼光不够远，员工不够努力，而是该企业在初期有着惊人的业绩，而在经营一二个楼盘之后，却再也无法使客户再对其产品投资了。

原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累，对于无形资产不够重视，特 别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。

有的是房地产公司自己组建的 物业公司直接接管，但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上，对于已卖出的楼盘不闻不问，造成居民对物业公司满意度不高，连带对该房地产公司也失去了信心；有的则是干脆直接招聘物业公司，但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知，像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。

其后果就是造成客户对其评价大大降低，直接导致房地产公司销售额下降，最后公司无法经营而倒闭。

   五、物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业

   物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。

山于其参与了物业的设计规划阶段，可以对物业的总体规划布局。

结构以及管线安排做到心中有数。

由于其对工程的质量进行了监督，对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌，在工作中就可以做到有的放矢。

同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排，为管理物业打下良好的基础。

亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统，减轻日后的管理难度。

   物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。

物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。

由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。

同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。

前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。

是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

   六、物业的前期介入管理是社区服务持续发展的保证

   物业管理企业对社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。

另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。

物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户日益增长的文化需求。

物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。

是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、牛活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园的目标。

   社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的一个重要指标。

而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修。

养护为核心的专业管理，是围绕“人的居住”而实施的管理，即是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。

物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区中活服务项目的开展。

同时不断完善社区服务功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。

   物业的前期介入管理可以提前熟悉所安装的设备设施，并进行很好的保护，确保入住开始即为业主提供良好的物业管理服务。

没有前期介入的楼盘，往往会有一些设备设施在接管时会有不全或破损现象，给物业管理服务工作带来了极大不利。

   提前介入磨练了物业管理队伍，入伙后能顺利、及时、成熟地为业主提供优质的服务。

入伙时才组建物业管理队伍，往往会造成仓促上阵，难免在初期的管理中导致不应有的失误，给业主留下不好的印象。

而提前介入，就有了充足的时间去招聘、培训、锻炼物业管理队伍。

七、做好前期介入工作应处理好的几个关系

   物业管理的前期介入不仅仅是重要，而且是非常必要的。

从过去的经验和教训、从消费者，物业公司、开发建设单位以至社会利益的角度来看都是如此。

做好前期介入工作应处理好以下几个关系。

1.明确介入角色和盯着主要环节。

前期介入工作主要有：

初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分组成。

初期介入要当好顾问。

所谓初期介入是指在物业的规划设计阶段，物业公司派出专业工程师参与项目规划设计，使设计既符合国家的规范要求，又照顾了使用者日后的实际需要。

这一阶段的主要工作内容有①审阅设计方案图纸，提出有关结构布局和各项功能等方面的建议，以达到完善功能、降低造价、保证质量的作用。

②审阅设备及容量的配置，考虑日后的实际使用需要以及发展期间分段控制，节约运行成本，减少浪费。

③提出日后管理和维修的建议和要求。

④提出设计中遗漏的工程项目和内容，如室外安装广告牌。

霓虹灯、灯光工程、需要预留管线和接口等。

   中期介入要加强监理。

中期介入是指物业的土建结构接近封顶，工程进入设备安装阶段，物业公司增派一线的技术人员进入现场了解熟悉各种管线的铺设及走向，对工程质量进行监督检查，并对修改的工程做好记录。

每一个发展商在物业的建设过程中，对其规划设计和施工难有不作改动和一成不变的。

因此物业公司的介入对日后的设备维修、养护作用甚大，避免以后设备设施出现故障时束手无策，造成损失和影响。

   后期介入要准备接管。

所谓后期介入是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工、验收、移交、准备入伙，物业公司全面介入，开始履行“管理”职责。

物业管理由辅助阶段进入实际操作阶段。

此时物业公司将全面启动，组织机构的建立，人员的招聘与培训，各种管理制度的制订。

根据物业的规模和档次，以及发展商和物业使用人的意愿和要求，在初、中期介入中取得的经验，制订出一个切合实际的物业管理方案，为接管物业做充分准备。

   接管验收，认真负责。

接管验收是指物业公司接受房地产发展商或业主委托管理的新建物业时，从物业主体结构安全和满足使用功能：

符合建设和使用文件要求为内容的再检验，物业经过竣工验收后，从施工承建单位移交给建设单位，物业公司以业主、使用人、物业管理的角度经过再次综合检验合格后开始接管物业。

物业的接管验收是直接关系到今后管理工作是否能顺利开展的重要环节之一，所以必须高度重视、认真负责。

每个部位、每项内容的检验都应作好记录。

对一些需返修的工程要求开发商落实整改的时间，并且认真做好产权资料、技术资料的接收工作。

接管物业后必须准备入伙前的各项工作、各种设备的试运行、物业的清洁、环境的美化、营造良好的气氛，让一个经过几年建设的物业以完美、清新治人的良好形象迎接新主人，为业主和使用人提供尽可能完善的服务和指引。

入伙初期，用户对周围的情况未免生疏，工作上、生活上、精神上都有一个适应的过程，因此，物业公司可根据这方面的情况多做一些疏导工作，体现物业公司的专业精神，以取得用户的理解和树立公司的形象。

   2.投资单位重视和物管队伍建设。

物业建设单位的重视是做好前期介入的基础。

物业的建设是以发展商作为承载体，前期的介入工作从引入、组织、实施、协调、支付费用等，发展商起着主导作用。

该项工作是否实施和有效，发展商的重视程度是关键因素。

物业管理人员应以高度的责任感，选派富有经验和责任心强的专业人员参与前期工作。

现代的城市规划设计和建筑施工都具有较高的水平。

物业管理公司应从多年的物业管理实践，以及在广泛收集业主意见的基础上，对新建物业提出更适合市场和消费者要求的建议。

按照各工程阶段的进展合理配置人力和物力，初期以专业工程师为主，中期逐步加入一线技术人中，后期组成一支骨于队伍，而避免一开始就盲目派出过多的人员，增加成本。

物业的建设少则一年，多则四五年或更长，因此根据项目的建设进度适时做好计划和工作安排就显得更加重要。

   3.当前物管利益和长远物管发展。

向发展商提出质量要求和各种设施设备的配置、结构布局和房型、市场定位等方面的建议。

有的发展商只顾及目前市场情况，不考虑社会发展变化、消费者需求变化等因素，当物业经过几年的建设后，已面临滞后于市场的严重后果，因此物业公司站在消费者的立场上，以能满足发展要求为前提而提出有前瞻性的建议。

   4.完成物业接管和开展物业营销。

在中后期要协助发展商做好物业销售、出租的推广营销工作。

由于物业管理的前期介入，对建筑的质量和工程情况比较了解和熟悉，站在业主和使用者的立场上亦可以为发展商以不同的角度起到宣传推广的作用。

在房地产开发经营企业中有许多企业经受了质量控制不严而带来的影响和损失，开始意识到早期引入物业管理的重要，加强把关的力度。

如沿海物业集团在“聚龙大厦”的建设初期就引入了物业管理的前期介入，明文规定项目的建设“设计决策小组”必须有物业公司的专业人士参加，并制定了一套严格、有效的工作准则，并赋予物业公司一定的权力，如施工款项的签字权。

工程质量的否决权、修改工程方案的建议权等，使物业的规划设计、市场定位、施工质量都达到较高的标准，促进了房产的销售，创造了良好的业绩。

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408次    2008-9-229:

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浅析物业管理的前期介入

刘刚/中国物业管理网 

现代房屋尤其是高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。

为了保证物业正常使用和功能发挥，及时发现、纠正物业规划设计、建筑施工阶段的问题，对物业实施有效管理，减少物业管理中的矛盾和纠纷，保障物业管理活动当事人的合法权益，规避风险，需要物业管理企业积极进行前期介入。

由于前期物业管理的特殊性，认真研究物业管理的前期介入，具有十分重要的意义。

一、前期物业管理的含义

前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。

它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。

建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

”

二、物业前期介入的重要性

物业管理提前介入物业开发建设，对完善物业的使用功能、确保物业建设质量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。

《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可以看出前期物业管理的重要性。

前期物业管理活动对搞好整个物业管理有着举足轻重的作用，是关键环节和主要基础；它涉及管理区域内全体业主的共同利益。

2．前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理

物业前期介入，不仅能减少建设单位在建设过程中随意改变物业规划，保证物业施工的质量，达到完善物业使用功能的目的；而且能保证业主的长远利益。

同时，物业前期介入，有利于避免建设单位、业主及物业管理企业三方的对立情绪，减少三方之间的矛盾，减少前期遗留的诸多问题等。

建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业，有利于实现建设单位、物业管理企业和业主的“三赢”，互惠互利，共同发展。

因此，物业管理的前期介入，是实施物业管理的重要的基础，是做好后期物业管理的重要前提，是化解矛盾的一种手段。

三、物业管理前期介入的时机和方式

1.在规划设计阶段介入，积极参与物业建设项目的设计，完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理上的问题

规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。

物业的设计人员受所从事的专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。

而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议，完善设计细节，降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。

有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物业管理带来的不必要的麻烦。

2．在项目建设期介入，强化物业的施工监理，从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾

在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。

物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设计在施工过程中的落实情况，及时提出调整改进不合理的设计，及时监督存在的问题，纠正不符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。

在我公司所管辖的中街北苑小区建设过程中，当初设计和施工中没有考虑到建垃圾房里面的下水问题，前期介入发现此问题后，向建设单位提出整改建议，得到了建设单位采纳，在工程收尾工作中，与建设单位达成一致意见，物业企业参与对工程质量的验收。

从根本上把好了物业建设质量关。

此外，前期介入使物业管理公司对物业逐户检查，发现问题急时反馈，并建立工程设备档案，为业主使用、日后维修提供了极大的方便。

3.在物业的验收期介入，及时发现存在问题，明确责任，落实整改措施和经费

物业管理公司介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收；有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追讨应得的补偿，避免业主不必要的负担。

提前介入，做好接管验收工作，确保物业管理单位能为业主提供良好的物业管理服务。

同时，由于有了前期介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，为今后物业维修维护打下基础。

此外，物业管理前期介入可以很好锻炼队伍，避免因仓促上阵而导致管理的不应有失误，给业主留下不好的印象，为今后实施有效管理打下基础。

四、物业管理前期介入的意义

具有一定资质条件的专业物业管理企业介入物业开发建设项目，这将对我国今后整体物业建设质量的提高，保证人民生活质量和物业管理质量，建立和谐社会，产生极大的促进作用，具有深远的现实意义。

1、前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高，实现了物业建设、使用维护的全程物业管理服务。

过去，物业管理出现在物业交付使用后，基本上是修修补补；如果物业存在功能与质量等先天不足，物管企业难有回天之术。

物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，从物业管理的角度，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作，按物业管理的要求进行主动控制，协助工程监理，监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障，促进了物业建设质量的提高。

2、前期介入为保证物业建成后的管理服务质量奠定了良好的基础

当前，很多物业，特别是一些老旧物业的管理服务质量不能令人满意，其关键因素不完全是物业管理企业的管理服务水平问题，更有其设计开发建设质量不符合物业管理要求方面的因素，进而影响了整个物业管理服务的质量。

物业管理前期介入，管理企业可以努力发挥其专业的优势，为建设单位当好参谋、做好助手，避免和减少一些影响物业管理质量的因素，保证物业管理的服务质量基础，树立自己的服务品牌，从而让业主有一个满意、舒适、温馨的居住环境。

3、前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和物业管理质量

随着经济持续增长，我国每年建设的物业规模、数量相当庞大，从物业管理的角度来看，真正符合物业管理要求，或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不多见。

这一方面有物业管理发展不平衡的原因；另一方面也有物业设计、建设单位缺乏物业管理意识的原因。

物业管理前期介入，对提高我国物业建设质量；提高物业管理水平的意义重大。

综上所述，物业管理前期介入，能较好的履行建设单位与物业管理企业的责任，化解整个物业管理活动中的诸多矛盾，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，实现物业前期建设与后期管理有效对接，为物业的后期管理的顺利发展铺平了道路。

物业管理前期介入，对于培育整个物业市场，促进物业管理企业积极走向市场，推进物业管理水平的提高，为业主物权的保值、增值，有着举足轻重的作用。