商丘市房地产市场研究报告.docx
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商丘市房地产市场研究报告
商丘市房地产市场研究报告
、
报告综述
Ø商丘总体房地产市场发展结构失衡，市场供应量与消化量比例失调，整体市场开工面积远大于销售面积。
整个房地产业呈现投资、开发激增，销售增长缓慢的不良态势。
Ø商丘市经济近五年保持高速增长。
Ø商丘市城镇人口占总人口的比重呈现逐年递增的趋势，城市人口数量逐年提高。
商丘市城镇居民收入水平不断提高，人均可支配收入平稳上升，平均消费支出也呈递增趋势。
Ø商丘新区的开发建设为房地产发展提供了一个绝好的市场机会。
Ø对立足于本土化发展的美基（商丘）置业而言，商丘是一个可以持续性战略开发的战场。
2关于产业发展周期的判断
通过房地产业投资、供需关系、价格走势、土地市场走势等因素分析，基本可以把商丘房地产业发展周期归纳预测为以下几个阶段——
Ø2002－2003年：
房地产复苏期
Ø2004年：
房地产繁荣期
Ø2005年：
房地产持续繁荣期
Ø2006年—2007年：
房地产竞争激烈期（多项目，多开发商）
Ø2008年后：
房地产成熟期
商丘目前处在房地产业逐渐成熟前的调整阶段，各项目、开发商之间竞争惨烈！
1.商丘房地产发展宏观环境研究
1.1商丘之城市定位------------------------------------------------------------------------------06--07
1.2商丘之经济环境-------------------------------------------------------------------------------08--10
1.3商丘之发展潜力--------------------------------------------------------------------------------10--11
1.4商丘城市发展格局--------------------------------------------------------------------------11--13
2.商丘房地产业发展周期研究
2.1历年商品房供需走势分析------------------------------------------------------------------------14--16
2.2历年商品房价格走势分析------------------------------------------------------------------------16--26
2.3消费者群体分-----------------------------------------------------------------------16--17
2.5商丘房地产市场周期判断--------------------------------------------------------------------------17--17
3.商丘住宅市场研究
3.12006年住宅市场分析---------------------------------------------------------------------------18--19
3.2多层住宅产品研究-------------------------------------------------------------------------18--36
3.3产品建议---------------------------------------------------------------------------37--38
4.商丘市商业地产研究
4.1社区商业研究--------------------------------------------------------------------------------39--39
4.1商丘市商业研判---------------------------------------------------------------------------------40--40
4.2商丘市商业特征---------------------------------------------------------------------------------40--42
4.3商丘市商业趋势---------------------------------------------------------------------------------42--44
5.结论
第一部分商丘房地产发展宏观环境研究
1.1商丘之城市定位
1.1.1商丘市概述
商丘是河南省省辖市。
位于河南省东部，豫鲁皖三省交界处，京九铁路与陇海铁路交叉点上。
素有“豫东门户”、“中原锁钥”之称，历代为兵家、商家必争之地。
西距省会郑州市230公里。
介于东经114°49′～116°39′，北纬33°43′～34°52′之间。
西与开封市相接，南与安徽省亳州市为邻，北隔黄河故道与山东省菏泽市接壤，东与安徽省淮北市交界。
属华北黄淮海平原的一部分，海拔高度30～70米。
境内的河流属淮河流域，分属洪泽湖、涡河、南四湖水系。
主要河流有涡河、惠济河、沱河、黄河故道、浍河、大沙河、王引河等，皆呈西北东南流向，平行相间分布，流域面积都在1000平方公里以上。
在永城市北33公里处有芒砀山群，面积约10平方公里，属泰山山脉丘陵延伸地带，主要由芒山主峰、保安山、铁角山、南山、夫子山、黄土山等10多座山头组成，其中最高的是芒山，海拔168.8米，其他山头皆高不足百米。
属暖温带季风气候。
春季温暖多风，夏季炎热雨量集中，秋季凉爽日照长，冬季寒冷少雨雪。
1.1.2城市概况
商丘市区建成区面积达到89平方公里,市区人口89.5万人。
商丘市辖夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区、开发区、永城市六县三区一市，面积10704平方公里，人口807万。
1.1.3城市职能
商丘地理优越，交通十分便利，东起连云港西至荷兰鹿特丹的亚欧大陆桥——陇海铁路，与中国最长的南北大动脉——京九铁路,北京至珠海的105国道与连云港至霍尔果斯的310国道，连云港至霍尔果斯的高速公路与东营至香港的高速公路均在这里交会，形成铁路、国道、高速公路密集相交的黄金交通枢纽。
亚欧通讯光缆和京九通讯光缆在此垂直交会，西安至连云港1800路中同轴光缆也从这里通过，使商丘成为重要的通讯调度中心。
独特的区位，便利的交通、通讯使商丘成为东西南北人流和物流的纽带、重要的物资集散地和区域性商贸中心。
1.2商丘之经济环境
2006年完成国内生产总值647亿元，比上年增长13.1%，1-9月份，全市实现消费品零售额142.9亿元,同比增长15.2%，3年招商引资超过去10年总和， 城市化率达到28.9％。
经济总量居黄淮四市首位，增速居第2位。
2007年上半年，商丘市经济总量达到353.56亿元，增长13.2%从2005年三季度以来我市GDP增长连续8个季度在13%以上的较高平台上运行。
经济结构进一步优化。
2004年，我市产业结构为35.1∶38.2∶26.6，实现了由一二三向二一三的历史性转变。
经过两年多的发展，今年上半年我市三次产业的结构为29.0∶41.7∶29.3，正常年份下首次出现二三一结构形式，二三产业比重达到71%，比上年同期提高0.4个百分点。
工业经济发展速度快，总量居全省第12位、黄淮四市第1位。
上半年商丘市规模以上工业企业工业增加值85亿元，增长速度22.3%，连续21个月增长速度在20%以上。
6月份当月工业增加值17.8亿元，为历史上单月工业增加值最高水平。
商丘市经济效益保持了较高水平。
规模以上工业利润总额达到29.45亿元，在全省居第11位，增速81.3%，高于全省9.7个百分点，居全省第6位；在黄淮四市中总量和增速均居首位。
规模以上工业利税总额41.59亿元，在全省居第12位，增速为69.9%，高于全省11.4个百分点，增速居第5位；在黄淮四市中总量和增速均居首位。
1.2.3经济发展
商丘历年经济指标对比
1）GDP:
2）人均GDP:
3固定资产投资
1.3商丘市发展潜力
1.3.1商丘的工业化水平大幅提升。
目前已形成了以煤炭、铝业、制冷、轻纺、酿造、食品、医药、建材、机械制造等为支柱产业的工业格局。
现全市年销售收入超亿元的企业有37家，超10亿元的4家。
永煤集团、神火集团销售收入分别突破110亿元和50亿元。
永煤集团进入全国500强企业和全国工业重点行业十佳企业。
神火煤电股份公司名列2005年中国上市公司竞争力100强第10名；商电铝业集团是河南省工业综合实力100强企业；科迪集团是全国农业产业化重点龙头企业。
1.3.2近几年，商丘经济持续高速增长，全市国民生产总值达到647亿元，比上年净增90亿元。
人均国内生产总值接近5000元。
城市居民可支配收入达到8320元，比上年增长13.4%。
近两年，商丘市经济迅猛发展，各项经济指标增长率均呈逐年增加之势，居民生活水平迅速提高，购买力增强。
1.4商丘城市发展格局
1.4.1城市建设
商丘市按照“前瞻性、全局性、时代性”的要求进行高起点规划、高标准建设。
建设中，对重点工程、标志性建筑、广场等，都请国家及省有关专家进行设计。
投入1350多万元，积极实施了中州南路、长江东路、香君东路新建工程。
投入8100万元，新开工建设了文化路、平原路、香君路、民主西路四条道路的集中供热管网铺设。
投资760万元，新铺城市天然气管网1万米，发展用户5330户。
投资415万元，对市政道路进行养护。
投资510万元，用于路灯的亮化新建与维护。
投资上亿元改造了文化步行街，形成了集图书印刷、电脑软件、音像古玩、字画装裱为一体的具有商丘文化特色的繁华商业街。
中心城区投资5000多万元，建成了17个亮化区域和53个亮化点，形成了神火大道、南京路、民主路、八一路、凯旋路等亮化一条街和“商”字广场、火车站广场、白云绿地文化广场等晚间游览点。
投资三千多万元的华商文化广场又按期落成，为商丘城市文化品位的提升写下浓墨重彩的一笔。
投资3842万元，在主要道路和绿地景点栽花植草。
不仅给市民创造了一个优美、舒适的生活环境，而且提高了城市品位。
2006年1月10号，商丘市被授予“中国优秀旅游城市”称号，9月份，商丘市又顺利通过省级园林城市的复查验收。
城市建设完成投资9．472亿元。
其中，集中供热工程完成投资1．9亿元，城市天然气工程完成投资8500万元，城区供水管网改造总投资1．7095亿元，地下信息管网建设工程完成投资860万元，一期污水处理厂建设工程实际投资1．64亿元，垃圾处理厂建设工程目前已经完成投资4500万元，运河治理工程完成公共设施建设投资1．03亿元，道路建设和养护工程共完成投资7360万元，路灯亮化新建与维护完成投资3300万元。
鲜花和荣誉为商丘城市建设助添了更强劲的发展动力，而这座城市正以其古老而又现代的风韵呈现着独有的魅力。
1.4.2总体规划
商丘市整体景观风貌体系以三横三纵六条轴线为基本框架，再由六条线性元素连接城市四个主要标志性景观区域。
具体规划为“一核”、“四轴”、“四点”、“四段”。
“一核”是指神火大道与南京路交会处的神火商贸金融核心。
“四轴”是指运河生态轴、神火人文景观轴、中州路人文景观轴、包河生态轴。
四轴互有交叉，相互补充。
“四点”是指南京路上的工业文化广场、金世纪商业购物中心、睢阳路休闲购物中心、火车南站。
四个景观串联在三条轴线上。
“四段”是指商业金融区段、工业科技区段、行政及公共活动区段、商业服务区段。
按照规划，南京路两侧将分布市级行政中心、商业金融中心、科技教育中心等主要公共建筑群。
北海路规划成生活主干道，又是商丘中心城区主要的公共活动场所和物流载体，自西向东形成古城特色商业区和居住区。
中州路是连接两区的主干道，也是城市的主要人文景观轴线。
第二部分商丘房地产业发展周期研究
2.1商品房供需走势分析
2.1.1商丘市历年房地产施工面积：
年份
施工面积/万平方米
2001
51
2002
51.3
2003
64.5
2004
78
2005
203.3
2006
270
历年施工面积走势图：
2.1.2商丘市历年房地产竣工面积及销售面积
年份
竣工面积/万平方米
销售面积/万平方米
2001
20.3
18.2
2002
32.1
28.5
2003
29.6
27.1
2004
37
34.75
2005
60.2
42.4
2006
210
54
历年竣工面积及销售面积走势图
整体看来，商丘整体市场开工面积远大于销售面积、销售增长缓慢！
供需比率失衡。
2.2历年商品房价格及供应情况分析
2.2.104－06年度商品房成交价对比
⏹2004年：
1100元/平方米
⏹2005年：
1200元/平方米
⏹2006年：
1316元/平方米
⏹2007年上半年：
1500元/平方米
目前，多层住宅价格整体均价在1600元左右；形成三个梯队，第一梯队：
建业、奥林匹克在2500元以上，第二梯队：
嘉润、富饶等均价在2000－2300元之间，第三梯队：
其它小项目：
1600元以下。
住宅主力面积区间在90平方至140平方，主力户型三房两厅，主力总价在20万至30万。
2.2.2整体市场投资开发旺盛，但市场消化能力稍弱，空置率逐年增大，竞争明显。
2.3消费群体分析
2.3.1高端消费群体较少，主要为市区及周边县区（永城）私营企业主、矿主、国有大企老总等。
消费能力强，但消费成熟度不高，偏爱大户型。
中高端消费群体多为部分私营企业主、个体商户、小公司老板、国有大企中高层经理人、政府机关中基层干部，以商丘市区为主，总价承受能力在25万－40万之间，多为换房提高居住品质。
2.3.2中端消费群体多为工薪阶层、个体工商户、政府公务员、年轻群体。
总价承受能力在15万－30万之间，对价格比较敏感。
此部分群体总量大，市场潜力明显，但目前的消费能力有限。
2.4商丘房地产市场周期判断
通过房地产业投资、供需关系、价格走势、土地市场走势等因素分析，基本可以把商丘房地产业发展周期归纳预测为以下几个阶段——
Ø2003年：
房地产复苏期
Ø2004年：
房地产繁荣期
Ø2005年：
房地产持续繁荣期
Ø2006年—2007年：
房地产竞争激烈期（多项目，多开发商）
Ø2008年后：
房地产成熟期
商丘目前处在房地产业逐渐成熟前的调整阶段，各项目、开发商之间竞争惨烈！
市场空间较大！
第三部分商丘住宅市场研究
3.12007年住宅市场综述
3.1.1自2004年开始，商丘楼市进入快速发展阶段，其主要表现是开发量激增，外地公司大量涌入，商丘新区建设日新月异。
至目前，商丘新区神火大道以南的可开发土地基本被出售一空，开工面积远远大于市场销售面积；目前已有河南建业集团、北京富饶、浙江协和、上海宏城、奥林匹克花园等外地开发商进驻，已经形成群雄逐鹿的局面，开发规模急遽增大，涵盖各种产品类型。
3.1.2开发量与市场消化量差距仍在拉大。
从2006年开始，商丘市场的竣工面积与销售面积之差已经超过百万平方米，07年仍有扩大之势。
这于商丘市的产业结构和整体经济发展水平、人口流动性小等宏观因素不可分。
3.1.370％的中高档房产集中在商丘新区，造成区域影响力增大的同时，区域内的竞争也异常激烈。
3.1.4高层住宅开发成为市场绝对主流，也带来了激烈的市场同质化竞争。
住宅市场畅销户型在100――150平方三房；主力单价在1500――2500元/平方，单套主流总价在20万－30万区间。
3.1.5整体市场房价上升缓慢，购房置业行为保守，价格成为市场竞争利器。
中高端市场价格提升尤其缓慢。
因此，以价格为主体的竞争策略在07年的市场上愈来愈明显。
3.1.6物业配套要求不断提升，就商丘本土而言，双气、景观、会所、运动场、教育配套等成为客户选择的首要条件，对居住的舒适度和服务也有了更高的要求。
3.2住宅类产品
3.4.1水木清华
项目名称
水木清华
投资商
浙江协和集团、河南九合置业公司
开发商
商丘市嘉润建设置业有限公司
联系电话
3227666/3210777
地理位置
神火大道“商”字雕塑南600米路西
项目结构
共分二期开发，共推出37栋698套5F部分小高层。
一期占地150亩建筑面积12万平方米，14栋5层1栋11层1栋13层
占地面积
650亩
总建筑面积
总建筑面积60万平米
容积率/绿化率
容积率1.4，绿化率45％
项目产品定位
60万平米品质生活样板区
建筑立面
外墙涂料
户型
◆两房二厅42套，占总比值29%
◆三房二厅85套，占总比值60%
◆四房二厅15套，占总比值11%
主力户型
三房二厅
户型特点
南北通透，大开间，小进深，阳台外挑1.8-2.1米
住宅价格
均价每平方2300元
价格策略
低开高走
推盘节奏
2006年10月18认购2007年2月28日出价格，开始销售
销售进度
销售率80％
销售政策
一次性付款按揭贷款
主力客群
事业单位管理层、刚刚起步的生意人，及周边县城的生意人
景观规划
加拿大嘉柯国际
建筑规划
浙江大学建筑设计研究院
物业服务
杭州绿城物业管理公司
车位及车库
车库
基础配套
市政供暖，智能化系统、天然气
周边配套
秘密二分校，商丘实验幼儿园分园
项目优势
外立面效果好，绿化率高，小区规划为低密度小区，规划合理
项目劣势
价位高，户型设计太大
3.4.2新城国际
项目名称
富饶新城国际
投资商
北京富饶房地产开发有限公司商丘富饶置业有限公司
开发商
商丘富饶置业有限公司
联系电话
2566666/2567999
地理位置
神火大道与淮河路交汇处/市委市政府以南100米，神火大道路西
项目结构
共分二期开发，共推出54栋10栋6层2栋11层1栋18层2栋11层楼中楼
占地面积
380亩
总建筑面积
总建筑面积36万平米
容积率/绿化率
容积率1.46，绿化率33％
项目产品定位
住宅公寓+商务办公+休闲商业+酒店学校的高档社区
建筑立面
外墙涂料、面砖
户型
◆两房两厅占总比值20%
◆三房两厅占总比值50%
◆四房两厅占总比值10%
◆45-95平方米楼中楼占总比值20%
主力户型
三房两厅二卫
户型特点
南北双阳台，全明设计，动静分区，有储藏室
住宅价格
均价每平方2400元开盘起价1458元/m2
价格策略
低开高走
推盘节奏
2005年9月12开工2005年12月31日开盘
销售进度
销售率35％
销售政策
一次性付款优惠4%按揭贷款优惠2%
主力客群
高收入人群
景观规划
上海易亚源境园林景观设计有限公司
建筑规划
上海博地建筑设计咨询有限公司
物业服务
深圳中海物业管理顾问有限公司
车位及车库
地上车位
基础配套
市政供暖、天然气
周边配套
酒店、网通
项目优势
地段优势，景观配套有绿地、水系、珍惜树种
项目劣势
价位高
3.4.3盛大世纪名城
项目名称
盛大世纪名城
投资商
茂名市名晟房地产开发有限公司上海宏城房地产开发有限公司
开发商
商丘置业有限公司
联系电话
3279888/3279999
地理位置
神火大道与北海路交叉口西北角
项目结构
共分二期开发，一期推出1栋13F2栋18F
占地面积
30000平方米
总建筑面积
总建筑面积11.7万平米
容积率/绿化率
容积率3.9，绿化率35％
项目产品定位
收纳神火大道尊容领地的600个机会
建筑立面
外墙面砖
户型
◆两房两厅80平方米24套，占总比值13.04%
◆两房两厅115平方米24套，占总比值13.04%
◆三房两厅113平方米68套，占总比值36.96%
◆三房两厅141平方米68套，占总比值36.96%
主力户型
三房两厅二卫
户型特点
外飘窗，观景阳台，部分户型设置不合理
住宅价格
均价每平方1900元
价格策略
低开高走
推盘节奏
2006年8月份开盘9月份交房
销售进度
销售率85％
销售政策
一次性付款优惠3％按揭贷款优惠1％
主力客群
投资者，周边单位职工
景观规划
上海卜筑景观设计有限公司
建筑规划
上海同济大学建筑设计研究院
物业服务
上海物业管理公司
车位及车库
地上车位
基础配套
市政供暖、天然气
周边配套
城北二中、市一高、市二高、外国语学校、市第一人民医院
项目优势
现房，外立面较好
项目劣势
户型设计差，楼间距小
3.4.4商丘奥林匹克花园
项目名称
商丘奥林匹克花园
投资商
商丘商丘奥林匹克花园置业投资有限公司
开发商
商丘商丘奥林匹克花园置业投资有限公司
联系电话
3288888
地理位置
北海路与归德南路交叉口东200米路北
项目结构
共推出19栋11－27F
占地面积
600亩
总建筑面积
总建筑面积28万平米
容积率/绿化率
容积率1.7，绿化率48％
项目产品定位
运动就在家门口
建筑立面
外墙面砖
户型
◆两房两厅120.31平方48套，占总比值23.53%
◆三房两厅138.39平方48套，占总比值23.53%
◆三房两厅152.05平方72套，占总比值35.29%
◆四房两厅158.00平方36套，占总比值17.65%
主力户型
三房两厅二卫
户型特点
南北通透，面积利用合理，南北双阳台
住宅价格
均价每平方2500元
价格策略
低开高走
推盘节奏
2005年元月18日内部认购
销售进度
销售率25％
销售政策
一次性付款按揭贷款
主力客群
企业经理人、公务员高收入人群
景观规划
北京溯源景观设计事务所
建筑规划
清华大学建筑设计研究院
物业服务
商丘商丘奥林匹克花园物业管理有限公司
车位及车库
地上车位
基础配套
地暖，天然气
周边配套
奥林匹克体育中心
项目优势
与奥林匹克体育中心仅一墙之隔
项目劣势
价位高、离市中心较远，生活配套差、纯高层
3.4.5帝和水上公园项目
项目名称
帝和水上公园
投资商
商丘帝和置业有限公司
开发商
商丘帝和置业有限公司
联系电话
2588888
地理位置
神火大道西运河畔
项目结构
共推出33栋12－16F
占地面积
1137亩
总建筑面积
总建筑面积30万平米
容积率/绿化率
容积率1.8，绿化率45％
项目产品定位
神火大道西70万平方米运河上的城邦
建筑立面
外墙面砖
户型
◆一房一厅48.62-48.73平方米48套，占总比值11.43%
◆三房两厅96.05-96.34平方米48套，占总比值11.43%
◆三房两厅132.21-142.45平方米36套，占总比值8.57%
◆三房两厅130.42-139.54平方米
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