弥勒房地产市调报告.docx
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弥勒房地产市调报告
2012弥勒房地产市调报告
梁家文
二零一二年十一月
第一部份:
房市政策
一、货币政策
A.通货澎涨形势严竣,回收流动性的货币政策延续
B.从国际、国内形势来看,通胀继续走高的压力在舒缓,但未能有效抑制
二、行业政策
◆限购:
✓新国十条:
北京
✓国五条:
23个城市出台限购令
✓国八条:
42个城市出台新版限购令
“限购”扼制投资“源头”,数据显示,截至11月底,北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米,与2010年同期相比,增长约38.44%,库存量处于高位运行状态。
◆限贷:
✓新国十条:
首套90平以上首付三成,二套五成,利率1.1倍,三套大幅提高;
✓国五条:
首套三成,二套五成,利率1.1倍,三套停贷;
✓国八条:
二套首付六成以上,利率1.1倍,部分银行首套首付提至四成,利率优惠逐步取消甚至上浮。
“限贷”卡住资金“要害”,2012年尽管两次下调银行准备金率,释放近9000亿元资金刺激消费,3次下调银行利率,但仅针对则需宽松的银行政策,并未改变房市成量下降,库存量加大的趋势,房地产开发商资金进一步趋紧,资金紧张将促使房地产企业进行一场房地产市场大洗牌。
◆限价:
✓国八条:
608城市出台房价控制目标,发改委督促销售过程明码标价。
“限价”扼住涨价“咽喉”,以深圳为例,该市4月份实施限价房地产政策之初房价仍旧上涨,7月份旋即进一步细化限价房地产政策,除了分片区限价外,还分户型限价,并且要求“月度环比零增长”。
这种调整取得了明显成效,国家统计局数据显示,7至9月,深圳新建商品房地产住宅价格指数连续3个月环比零增长,10月则环比下跌0.1%。
◆保障房:
✓新国十条:
580万套;
✓国五条:
年末基本建成60%;
✓国八条:
1000万套,11月底全部开工。
保障房“降温”房地产市场“渴求”,2010-2015年中国计划新建保障性住房3600万套,覆盖面达到20%左右。
2010年,城镇保障性安居工程开工590万套,基本建成330万套;2011年,开工1043万套,基本建成432万套;2012年1-10月份,全国城镇保障性安居工程新开工722万套,基本建成505万套,意味着2012全年障房新开工和基本建成量已经提前达标。
保障性住房建设规模扩大使得住房房地产市场供给结构有所改善,有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。
分析:
1)
限贷政策继续抑制低支付能力者入市,限购继续抑制投资需求入市;
2)限贷政策下市场形式更加严峻,资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题;
资格客户=买得起房的客户-资格已消耗客户(以下数据仅供参考)
A、买得起房的客户——家庭月收入30%能够支付平均房价月供的客户
总价
首付
贷款
月供
月供收入比
月收入
年收入
弥勒县需住家庭
买得起的家庭
450000
135000
315000
2200
30%
7333
87996
45093户
13527
B、资格已消耗的客户——已购房客户数量÷人均房屋套数÷流动水平
1996-2012年房屋供应套数
有房的人人均拥有房屋套数
有房的人名额消耗
人口流动率
已经买过房的家庭数
15615
0.8
7495
10%
9369
C、资格客户:
13527-9369=4158
结论:
13527/4158=3.25,即要获得同样的效果需要付出3倍以上的努力,成交率必将大大降低,成交周期也将大大拉长。
3)后市预测:
✓7月底,国务院派出8个督查组对16个省市贯彻落实调控政策执行与项督查,日前,国务院房地产调控督查组刚刚迒京,按照督查组对之前房地产调控所做的初步判断,严格落实现有政策的执行,便能遏制房地产市场全面反弹的压力,新的调控政策暂时没有出台的必要。
返是督察组的意见,目前尚不清楚决策层面的态度和批复。
房地产调控大方向上是从紧,限贩、限贷政策不会有太大发化,投资和投机性需求的抑制也会继续。
✓由于政策对刚性需求的支持,以首次置业和首次改善为主的刚需客户成为各家开发商的争夺点。
✓房产税的征收已成定局,顺序为先征收持有环节,再征收交易环节。
第二部份:
房市概况
一、全国市场
“十八大”于11月8日召开,维持约一周的会议成为新闻和生活的中心,房地产行业似乎也安静了下来。
毋庸置疑,闷声发财、融资买地是房地产企业当前的主要动作。
1、地产投资据国家统计局11月9日公布的数据显示,2012年1-10月份,全国房地产开发投资57629亿元,同比名义增长15.4%,增速与1-9月份持平。
其中,住宅投资39704亿元,增长10.8%,增速提高0.3个百分点,占房地产开发投资的比重为68.9%。
房地产开发投资回升有滞后现象,但最近几个月表现一直平稳。
从2011年10月-11月的30%以上过热增长逐渐回落,增速维持在大约15%已4个月。
2、地产销售1-10月份,全国商品房销售面积78743万平方米,同比下降1.1%,降幅比1-9月份缩小2.9个百分点;商品房销售额46301亿元,增长5.6%,增速比1-9月份提高2.9个百分点。
其中,住宅销售面积下降4.8%,办公楼销售面积增长10.1%,商业营业用房销售面积增长3.0%。
商品房销售额34011亿元,增长2.2%,1-7月份为下降0.5%;其中,住宅销售额增长2.3%,办公楼销售额下降1.9%,商业营业用房销售额增长5.7%。
3、销售价格2012年10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米,环比9月上涨0.17%,自今年6月之后连续5月维持上涨趋势,10月涨幅环比持平。
其中56个城市环比上涨,42个城市环比下跌。
南京也在上涨之列。
10月南京住宅均价12125元/平方米,环比上涨0.39%。
二手房市场南京则出现了下跌态势,环比跌幅为0.07%,均价为17145元/平方米。
4、资金方面1-10月份,房地产开发企业本年到位资金76397亿元,同比增长11.6%,增速比1-9月份提高1.5个百分点。
其中,定金及预收款20337亿元,增长16.1%;个人按揭贷款8075亿元,增长19.5%。
房地产开发企业到位资金增长速度也是连续4个月上升,从7月的6.2%回升到目前的11.6%。
5、新增存量:
8月末,商品房待售面积31957万平方米,比7月末增加290万平方米。
其中,住宅待售面积增加79万平方米,办公楼增加19万平方米,商业营业用房增加112万平方米。
土地:
2012年1-8月,总成交6918.8亩,成交金额188.3042亿元。
去年同期23564.18亩,402.447亿元相比,成交量缩水53.21%。
6、土地市场,1-10月份,房地产开发企业土地购置面积27659万平方米,同比下降18.0%,降幅比1-9月份扩大1.5个百分点;土地成交价款5762亿元,下降11.8%,降幅扩大0.8个百分点。
2012年1-10月306个城市土地交易23640宗,土地出让金14027亿元,与去年全年相比减少37.10%,即便是年底两月均创今年月度最高交易额,也很难达到去年水平。
2012年1-10月各城市及典型企业可监控土地交易情况列表
项目
类别
土地宗数(块)
建设用地面积(万平方米)
土地出让金(亿元)
相比2011年
城
市
一线城市
814
3368
1377
-51.53%
二线城市
9231
38050
7229
-34.82%
三、四线城市
13595
51381
5421
-35.23%
合计
23640
92799
14027
-37.10%
开
发
企
业
万科
79
1804
423
-7.70%
保利
39
993
282
23.6%
龙湖
28
631
182
103.14%
恒大
64
2028
134
-8.46%
合计
210
5456
1021
10.62%
分析:
土地出让金下降与企业的拿地积极性有关,据相关统计数据显示,这与大型开发商是否积极拿地并无直接关联,进而说明大多数中小企业拿地积极性不够,是土地出让金下降的根本原因。
具体来看,2012年1-10月万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取210宗,土地出让金1021亿元,与去年全年相比增加10.62%,加上余下两个月的数据,预计这四家企业全年拿地额度可能会同比增加20%以上。
土地出让金是政府财政的重要组成部分,倘若同比出现明显下降的话,不利于地方政府的收支平衡,在此压力之下,或许年底两月地方政府将有新一轮的推地意愿;但是,预计开发商拿地积极性并不会高昂,表现在大型开发企业基本完成年度土地储备任务,中小型开发企业受政策不确定因素的作用,可能继续观望。
因此,未来一段时间内,政府积极推地的同时,土地底价交易将成为常态,并同时可能出现流标、流拍的现象,土地市场表现恐难活跃起来。
二、昆明市场
1、房产销售:
2012年1-7月,昆明市场累计供应商品房预售面积625.91㎡。
累计成交备案商品房面积361.19万㎡。
进入2012,昆明楼市全面进入滞涨待跌状态,1月金尚俊园7600元/平米的均价引发抢贩,2月江东禧瑞都以6600元/平米价格再次引起关注。
同一时段,东南板块的欢乐城,格拉斯香水小镇则以6500元/平米的均价入市,取得不俗销售业绩。
从2月份开始,昆明住宅成交均价就一路下行。
到6月份,降至7421元,创年内新低,7月房价探底回升,部分楼盘开始小幅往上调价,成交均价重新回到4月份以前水平。
2012二三季度的昆明楼市出现“小阳昡”,市场供应在3月份集中增多。
经历秋季房交会铜九铁十的惨淡后,目前昆明楼市成交量基本处于高位,大量的刚需释放拉动市场,开发商在价格方面有所让步,由单一转向买方市场。
2、土地市场:
2012年1-8月,总成交6918.8亩,成交金额188.3042亿元。
去年同期23564.18亩,402.447亿元相比,成交量缩水53.21%;
3、昆交会:
108个参展项目主城区参展楼盘58个,多数项目是属于城中村改造项目。
郊县参展楼盘27个,地州楼盘21个,省外项目2个,分别为俊发成都项目和海南项目。
在售楼盘超过55个,房源供应量充足
参展昆明在售楼盘提供住宅物业总体均价为8165元/平方米,同比上届展前统计住宅均价8063元/平方米小幅上涨。
郊县参展住宅均价4700元/平方米。
其中,安宁太平统计普通住宅均价6180元/平方米,进郊区县普通住宅均价为4600元/平方米。
地州参展在售楼盘普通住宅价格区间在3200元—6500元/平方米,均价4400元/平方米。
从地州参展在售楼盘价格来看,元阳县楼盘的普通住宅均价为3000元/平方米左右,大理普通住宅均价6500元/平方米左右
参展项目套内价格区间主要集中于7000-9000元/㎡,占比41%,7000元/㎡以下房源有所增加,而9000-11000元/㎡房源大幅下滑。
三、蒙自市场
2011年蒙自市新楼盘主要集中在新城片区和景观河五大中心片区,尽管蒙自新房容置率高达70%,但全年销售整体仍在60%左右,近15%的人口流动率即是空置率的主要原因,也是成交率的保证条件,所以少数楼盘在2012年仍然创造了开盘销售过70%的热销场面年。
但随着房市打压政策力度的影响逐步加大,各开发商普遍都放慢了推售节奏。
2012年蒙自新增11个项目,其中9个通过审批,2个待审。
新增房源和存量房源的增加,使房市销售难度相较2011年增大很多。
1、地产投资:
2012年蒙自新开工投资项目建设进度较快,但重点项目数量少,且建设跟进乏力。
1至6月份纳入固定资产投资统计的项目共103个,其中今年新增项目63个,新开工项目完成投资15亿元,占全市已完成投资额的43.76%,建设进度较快。
但项目投资规模较小,全市固定资产投资库中(不包括房地产业),计划总投资5千万元以上的重点项目有33个(本年新增11个),其中过亿元的重大支撑项目有10个(本年仅新增2个)。
多数结转去年的在建重点项目,由于资金筹措困难,资金短缺,导致工程进度缓慢,个别项目出现停工现象等不利因素严重制约了固定资产投资的增长。
但整体房地产投资保持较快增长。
今年上半年,全市房地产开发完成投资额15.53亿元,同比增长42.33%,完成22亿元年度计划的70.6%,下半年每月平均需完成投资1亿元,房地产开发投资增速进一步放缓,固定资产投资压力增大。
2、量价趋势:
蒙自主流房价集中在3855元/平,但成交房价多集中在3600-3700元之间,少数楼盘如君悦天下准现房销售匀价有望历史性突破4000元,达到4300元的高度。
随着价格的攀升,许多开发商不得不降低主力户型的面积区间,以寻求总价的普遍市场认可,单套户型面积最小至30平,而主力区间控制在了80-110平,占到整个市场的近65%,总价主要集中在32-45万之间。
蒙自部份在售待售项目
片区
项目名称
业态
体量
规划户数
主力户型(㎡)
住房均价
预售时间
销售率
景观河片区
恒基国际
住宅/别墅
173000
1300
70-100
3760
2012-1
70%
景观河片区
君悦天下
普通住宅
245638
1864
110-130
4100
2012-12
二期待售
景观河片区
创泰·御景
普通住宅
45000
470
86-110
3720
2012-4
90%
景观河片区
奥林国际
普通住宅
74520
550
90-110
3900
2012-3
80%
景观河片区
水岸丽城
普通住宅
140000
674
81-123
3850
2012-8
45%
景观河片区
景观河小区
普通住宅
47952
550
90-100
3800
2012-12
待售
景观河片区
红河新视界
普通住宅
75000
800
50-110
3800
2012-11
待售
景观河片区
星河兰苑
普通住宅
38000
354
92-126
3890
2012-9
60%
景观河片区
新都会
普通住宅
6840
120
30-57
4000
2012-12
待售
北京路新市政区
凤凰雅苑
普通住宅
705003
537
60-90
3780
2011-9
70%
片区
项目名称
业态
体量
规划户数
主力户型(㎡)
住房均价
预售时间
销售率
北京路新市政区
巴黎小镇
普通住宅
25000
160
90-140
3200
2011-9
50%
北京路新市政区
瑞泰溪苑
普通住宅
19000
180
98-126
3700
2012-7
90%
北京路新市政区
万联名景
住宅/别墅
15000
178
89-116
3600
2013-5
待售
北京路新市政区
湖光雅苑
普通住宅
57000
370
100-120
3800
2012-9
40%
北京路新市政区
文汇苑
普通住宅
45000
320
80-100
3600
2012-8
70%
北京路新市政区
瑞泰俊园
住宅/公寓
14500
280
30-59
3800
2013-3
待售
北京路新市政区
瑞泰绿洲
别墅
35964
142
200-340
5500
2013-6
待售
北京路新市政区
创泰御翠湾
普通住宅
80000
714
100-120
3800
2012-12
待售
统计
1842417
9563
80-110
3855
3、蒙自房交会:
以“转变与发展”为主题的2012红河第七届房交会于2012年11月9日~13日在蒙自市红河体育馆举办,吸引了31个房地产项目参展,分别为蒙自14个、个旧7个、开远2个、建水3个、河口1个、弥勒1个,沪西2个,其中在售项目12个,共约17000套,累计面积约185万平,其中蒙自和个旧参展在售项目价格约为3600-4000元/平,开远约为2500-3000元/平;待售项目19个,约10600套,累计面积约119万平。
本次展会以住宅项目为主,其次为旅游项目和商业项目,会展活动以抽奖、礼品发放和表演活动集聚人气,但人流量较少,据该参展项目有关人士介绍,整个会展人流量不足2011年的30%,会展较为冷清。
四、房市观点
✓2012楼市吹响熄灯号,僵持或将延续到明年初
从第一季度的平淡开场,到第二三季度的高潮迭起,至四季度第一个月的逐渐开始下行,9、10月的楼市传统销售旺季已然落幕,全国54个大中城市新房成交较7、8月下滑约一成,在供应量缩减、信贷收紧、经济增速放缓等诸多因素的综合作用下,最后两个月的行情,无论是楼市还是土地市场,只能平淡收场。
预计2012年四季度甚至明年一季度或更长一段时间内,以小幅优惠或微幅降价将成为主流和趋势,僵持或将延续至明年年初。
“旺季不旺,淡季不淡”是今年楼市的显著特点,在金九相对暗淡后,银十也未有起色,上市量明显下降,刚需盘推盘意愿降低;销售量小幅下降,改善需求未出现释放增多迹象;成交均价受结构影响,上升势头暂缓。
市场疲态逐步显现,剩下的最后两个月只能是平淡收尾。
✓2012刚需、博弈、降价震荡楼市
2012年,无论是从各楼盘推售的产品类型来看,还是销售成绩单上的优秀楼盘来看,刚需对于2012年的楼市的确起到了非常关键的作用。
于是,在刚需产品、刚需人群占据了主流市场的2012年,也被戏称为“刚需年”。
“限购”的严格执行将大量具备购买能力的消费者排除在了有效需求之外,购买资格被剥夺,令住宅投资行为受到遏制的同时,也波及到改善性需求;以贷款记录为衡量依据的“限贷”则将置业门槛大大抬升;紧缩的货币政策逐步收紧开发商的资金链……调控政策的叠加,使得2012年的楼市谍影重重,也使得有“房票”的刚需们在这一年购房享受到不错的礼遇。
“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。
”2012年,中央对房地产调控数度表态,但与此对应的是,全国有30余个城市通过“微调”方式打“擦边球”,内容涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。
这样的博弈在今年较为突出。
降价,是2012年全国楼市较为显著的现象。
一季度降价潮首先从一线城市开始,辐射至二三线城市,最终形成全国降价趋势。
以昆明为例,1月15日,金尚俊园以均价7600元/平方米的价格逆市开盘,开盘当天所推房源全部售罄。
此举犹如一枚重磅炸弹,在昆明楼市炸开了锅。
此后一段时间的昆明房价犹如产生了多米诺骨牌效应,在一片降价声中,先有广基·锦悦四季打出“7”字头房价,又有禧瑞都突破“6”字底线。
而后,东盟森林喊出“房价回到十年前,以3800元/平方米起拍价竞拍”;南市区奥宸·中央广场3980元/平方米、北市区山林洋房玉器城同样是3980元/平方米……这些都强烈地拨动购房者敏感的神经。
✓楼市调控下,“跑量”房企或赢2012年大势
于2012年年初以来楼市政策“微调”,以及开发企业“以价跑量”,整体房地产市场成交量得以逐步复苏,并且呈现出“回暖”的行情。
从已公布的部分房企的年第三季度报来看,已经有数十家房企完成全年的70%以上的目标或接近完成70%,有的房企甚至已经销售达到千亿,可能再度上调年度销售目标。
截止2012年11月,万科已经销售金额过千亿;中海1-10月累计销售额1006.8亿元港元,均提前完成年度销售目标。
万科、中海等以高速周转为主要特征的房企销售业绩进入千亿军团,“跑量”房企跑赢2012年大势。
在2012年楼市限购延期的市场背景下,哪个房企拥有更多的现金流,哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。
因此,这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。
房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中,大开发商既要做大鱼,也要做快鱼,大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度,不仅要跑得快一些,更要想法设法扩大自己的市场份额,甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商,快速进行规模化扩张,抢占行业第一军团的席位。
第三部份:
弥勒房市
一、弥勒概况
1、经济概况:
2012年前三季度全县实现地区生产总值1264626万元,按可比价计算(下同),比上年同期增长11.2%,其中:
第一产业实现增加值89141万元,增长9.9%;第二产业实现增加值1028226万元,增长11.8%;第三产业实现增加值147259万元,增长7.9%。
2、财政收入:
截止2012年9月末,全县实现财政总收入132178万元,比去年同期增长5.8%。
在财政总收入中,地方公共财政预算收入完成68282万元,比上年同期增收4222万元,增长6.6%,地方公共财政预算支出完成142043万元,同比增长19.4%。
3、金融市场:
至2012年9月末,全县金融机构人民币各项存款余额1353387万元,其中:
储蓄存款余额666872万元。
全县金融机构人民币贷款余额813540万元,比去年同期增长16.43%,其中:
短期贷款余额299274万元,同比增长29.83%;中长期贷款余额511746万元,同比增长10.45%。
4、人口:
截止2010年11月1日,全县总人口为539725人,共144247户,平均每个家庭户的人口为3.61人;居住在城镇的人口为216969人,占总人口的40.2%;居住在乡村的人口为322756人,占总人口的59.8%。
其中弥勒镇常住人口为162335人。
5、居民收入:
2012年1-9月,县域在岗职工平均工资25863元,同比增长0.3%。
城镇居民人均可支配收入达14849元,比上年同期增长20.1%,农民人均现金收入6355元,比上年同期增长21.2%。
。
6、固定投资:
2012年1-9月,全县共完成固定资产投资539994万元。
其中:
城镇投资完成445686万元,同比增长33.15%;房地产投资完成94308万元,同比增长47.9%。
7、房产投资:
2012年1-7月房地产开发完成投资83609万元,同比增长68.6%。
其中:
住宅投资60441万元,同比增长40.8%,占投资的72.3%;商业营业用房投资15212万元,同比增长174.1%,占投资的18.2%;办公楼投资18万元,占房地产投资0.02%;其他投资7938万元,同比增长,608.1%,占投资的9.5%。
房地产开发投资中住宅投资仍然占主体。
8、地产建设:
1-7月,全县房地产房屋施工面积1039750平方米,同比增长17.3%,其中:
住宅施工面积794145平方米,同比增长37.5%;商业营业用房施工面积150788平方米,同比下降13.9%;其他房屋施工面积94587平方米,同比下降,29.2%。
新开工面积291358平方米,同比增长100.5%。
其中住宅165837平方米,同比增长15.9%;商业营业用房88109平方米,同比下降43.1倍。
二、土地供应
随着高速路的开通,昆河路拓宽降低工程的完成,加上温泉片区,湖泉片区道路交通的完善,县城可开发用地大量呈现,使之土地市场的异常活跃;城市开发热点围绕一湖,两线(湖泉