销售代表入职培训计划建筑基础知识篇.docx

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销售代表入职培训计划建筑基础知识篇

销售代表入职培训计划

（建筑基础知识篇）

一、建筑基础知识

1、土地

用地性质：

城市规划管理部门根据城市规划的需要，对某宗具体用地所规划的用途分为商业用地、住宅用地和工业用地。

住宅用地：

住宅的土地使用年限为70年

商业用地：

商业的土地使用年限为40年

工业用地：

工业的土地使用年限为50年

以上年限均以取得该土地的土地使用权之日开始计算

车位的土地使用年限：

车位跟随该房屋的土地性质来计算土地使用年限。

五证：

《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》

两书：

《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

物权法（2007年10月1日起实施）

1、小区车位车库首先满足业主需要，车位的产权必须和住宅的产权姓名一致

2、70年后住宅建设用地使用权自动续期。

3、商品房买卖合同中注明的业主，有权单方面处置该房屋，不需共有人同意。

土地的取得

国有土地使用权的取得方式分为：

出让和划拨。

出让：

是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

划拨：

是指土地使用者经县级以上人民政府批准，在缴纳补偿、安置等费用（虽然土地无偿，但之上可能有耕地、房屋等）后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权的行为。

二、住宅的分类

住宅建筑按层数分类：

【低层】1—3层且建筑高度不大于11米的为低层住宅

【多层】4—6层且建筑高度不大于24米的为多层住宅

【中高层】7—9层建筑高度不大于30米的为中高层住宅

【高层】10层以上（包含10层），且建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑

三、建筑基本术语

【道路红线】道路红线是规划的城市道路路幅的边界线。

【建筑红线】建筑红线是城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界限，又称建筑控制线。

【建筑小品】既有功能要求，又具有点缀，装饰和美化作用，从属于某一建筑空间环境的小体量建筑，游憩观赏设施和标志物等的统称。

【建筑面积】建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

公式：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

【套内建筑面积】成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

1、套内的使用面积：

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1、套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

2、套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3、不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井。

4、内墙面装饰厚度计入使用面积。

5、层高2.2米以下不计入使用面积。

（注：

飘窗的空间不计入使用面积，但飘窗高度超过2.2米，同样计入使用面积）

2、套内墙体面积：

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和各套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积：

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

1、阳台有顶，高度等于标准层高（挑高阳台算露台，不计入建筑面积），露台有顶，高度超过标准层高或无顶，不计入建筑面积。

2、阳台和露台的投影面积不得超过该套房屋建筑面积的20%。

3、半地下室计入房屋套内建筑面积

【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%

【公摊率】即公摊率=公摊面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。

【公摊系数】即公摊系数=公摊面积/套内建筑面积（公摊系数＞公摊率）

【实用率】即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。

（实用率=1—公摊率）

【容积率】即容积率=总建筑面积/总用地面积

注：

不计入容积率：

1、地下室以及半地下室各类建筑面积

2、首层架空部分作为绿化、停车、公共活动使用时的建筑面积

一般建筑形态的容积率标准：

1、独栋别墅的容积率：

0.2—0.4

2、联排别墅的容积率：

0.4—0.7

3、叠拼别墅的容积率：

0.7—1

4、多层的容积率：

1—1.5

5、电梯公寓的容积率：

2以上

【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基地总面积与规划项目建设用地的比例*100%，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度=各类建筑基底总面积（所有建筑底层面积总和）/规划项目建设用地面积

【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地面积的总和与居住区用地面积之比*100%

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括其他屋顶、晒台的人工绿地。

绿地率=绿地总面积/总用地面积（可以理解为水平绿化）

计入绿地面积的范围

1、室外停车场用地的20%可计入绿地面积

2、在建项目用地范围内，为方便居民室外生活提供的大于200平米的公共活动空间可计入绿地面积。

【绿化率】是指项目规划用地范围内的绿化投影面积与规划建设面积之比。

绿化率=总绿化面积/总用地面积（可以理解为水平绿化+垂直绿化）

【公寓】除日照要求外均满足《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。

建筑日照要求满足一下规定：

每套住宅至少应有一个卧室或客厅大寒日日照不低于2小时（低于的为公寓）

除中央商务区（CBD）外的其他区域”公寓“的建筑面积不得超过项目总住宅建筑面积的20%

【开间】房间的宽度，指一间房屋内的一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是以一自然间的宽度而言，故又称开间。

【进深】在建筑学上指一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

【层高】是指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。

【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

【阳台】阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或自由住宅底层地面伸出室外的部分。

【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

【地下室】地下室是指房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/2者。

【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。

【玄关】来源于中国传统建筑，以前一般为入户以后大门与起屏蔽作用的屏风之间的区域。

即是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄阻隔，外人对室内就不能一览无余，玄关一般与厅相连。

【隔断】隔断是指轻质材料制作，专门作为分隔室内空间的到顶或不到顶构件。

【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

【女儿墙】指房屋外墙高于屋面的矮墙，除开山墙。

来源于欧洲古典建筑，以前因建筑防水材料的限制，房屋的屋面都为坡屋面，大量坡屋面的建筑显的单调，于是把建筑屋顶的外墙伸高，使建筑物的立面造型新颖、别致，像女孩子一样美丽，人们把这部分伸出屋面的外墙称为女儿墙。

女儿墙不但丰富了建筑立面造型，也是屋面的外围防护结构，保证了屋面上人、维修时的安全。

【山墙】坡屋面房屋指斜房顶的倾斜平面端构成的垂直三角形部分，条形建筑为建筑外立面的短边。

【单元式住宅】指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式，通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门。

所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

【跃层式商品房】指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

四、房屋结构

1、结构

【砖混结构】由砖与混凝土组成，砖墙承重，价廉施工快，平面改变难。

【框架结构】由混凝土梁、柱构成，墙不承重，价格高，工期较长，平面可灵活改动。

框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇筑成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。

适合大规模工业施工，效率较高，工程质量较好。

【框架剪力墙结构】框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自有的使用空间，满足不同建筑功能的要求，框剪结构的受力点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式。

【剪力墙结构】是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。

钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱、棱角，便于室内布置，方便使用。

剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。

2、基础

【刚性基础】砖基、混凝土基，只能承压，价低、简单。

【柔性基础】钢筋混凝土基础，浅埋，可承受弯曲作用。

【桩基础】混凝土预制桩，打入，噪音大，振冲桩，冲孔后填碎石。

3、墙

【砖】标砖尺寸为240×115×53毫米，页岩空心砖规格较多，200×115×92（200mm厚的墙）、240×115×92（240mm厚的墙）

【砖墙】厚度分为12墙，厚度为120毫米，半砖厚；24墙，厚度为240毫米，一砖厚，承重；37墙，370毫米，一砖半厚。

【混凝土墙】高层用，剪力墙或结构墙，厚度为：

120mm、140mm、180mm

【女儿墙】封沿墙，代屋面栏杆。

4、梁

【过梁】一般用在门窗洞口上，承重小。

【挑梁】用在阳台（屋檐、雨棚）

【圈梁】用在各层墙顶（楼板下）围一圈，与构造柱联通，加强砖墙的整体性，提高抗震能力（不承重）。

【大梁】承重大，搁在砖柱上面，常叫简支梁。

【框架梁】于混凝土柱连成框架承力大，整体性好。

5、板

【预制板】工厂预制，现场安装，不支模，快捷，用在楼板、楼梯。

【现浇板】现场支模，浇筑混凝土，养护，整体性好，不漏，形状多样。

6、地面

【水泥砂浆地面】水泥+砂，1:

2，易起砂。

【豆石地面】水泥+细卵石，不起砂，耐磨。

7、屋面

【屋面结构】结构层（板）+隔热层+防水层+面层（保护层）

【防水层】细石混凝土、卷材、涂料。

有刚性和柔性之分。

【刚性防水材料】是指以水泥、砂石为原材料，或其内掺人少量外加剂、高分子聚合物等材料，通过阔整配合比，抑制或减少孔隙率，改变孔隙特征，增加各原材料界面问的密实性等方法，配制成具有一定抗渗透能力的水泥砂浆混凝土类防水材料。

由于温差应变，易开裂渗水。

【柔性防水材料】又称抽毡卷材防水层，它是由抽毡、玻璃布等纤维织物做胎层的卷材，用各类胶结材料期沥青等，将卷材粘结在屋顶结构板上的找平层上而形成的防水层。

柔性防水材料拉伸强度高、延伸率大质量轻、施工方便，但操作技术要求较严，耐穿刺性和耐老化性能不如刚性材料，易老化，寿命短。

8、缝

【伸缩缝】防温差涨缩。

【沉降缝】防高差下沉。

【抗震缝】防地震。

五、计算房屋面积范围

1、单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚（勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分）以上结构外围水平面积计算。

单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2、多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙水平面积计算

3、层高在2.2米以上的地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其外墙上口（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面计算。

4、加以利用的深基础地下架空层加以利用且层高超过2.2米时，按架空层外围的水平投影面积的一半计算建筑面积。

5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米时，按围护结构外围面积计算建筑面积。

6、穿过建筑物得通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积；门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

7、电梯井、提物井、管道井、等均按建筑物自然层计算建筑面积。

8、舞台灯光控制室按围护结构水平投影面积乘以实际层数计算建筑面积。

9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平投影面积计算建筑面积。

10、于建筑物来连接的有柱雨篷按外边线所围的水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算，建筑面积，单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。

13、建筑物外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积

14、封闭阳台、挑梁、凹阳台按其水平投影面积计算建筑面积。

挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平投影面积计算建筑面积。

无柱的走廊、檐廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的水平投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊，按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

17、室外楼梯均按自然层的水平投影面积计算建筑面积。

（楼内有楼梯的，且室外楼梯不作为主要通道，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算）

18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

六、不计算建筑面积的范围

1、突出外墙的构件配件、艺术装饰，如：

柱、垛、勒角、台阶、悬挑雨篷、墙面抹灰、镶贴块料、装饰面层等。

2、检修、消防等用的室外爬墙。

3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。

4、构筑物，如：

独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、车库，及地下人防通道等。

5、建筑物内操作平台、上料平台、安装箱或罐体、平台、花架、凉棚、没有围护结构的屋顶水箱等。

6、单层建筑物内分隔单层房间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、建筑物内宽度大于300mm的变形缝、沉降缝。

七、房产开发五证流程、大产权取得流程

【五证流程】：

建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）——商品房预售许可证。

详细流程：

1、建设用地规划许可证和国有土地使用证

（1）选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）（30个工作日）

程序：

①企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处

②用地处转总工室审查

③报局业务会批准

④领取选址意见书

（2）规划院实地测量，并处定位图，收取测量费

（3）建设用地规划许可证（30个工作日）

①企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查

②主管局长、主管局市长批准

③打交费单，领取用地规划许可证

（4）国有土地使用证（60个工作日）

①建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处

②土地评估

③土地局测量对现场测量，出定界图

④缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证

2、建设工程规划许可证

（1）市消防支队盖章（15个工作日）

①持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

②核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章

（2）人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续

（3）房地产开发建设规模（30个工作日）

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

（4）建设工程规划许可证（30个工作日）

①建设单位持申请报告、建设工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

②以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字

③打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单

（5）放线报告（15个工作日）

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

3、建设工程施工许可证（建委）

（1）报建（1个工作日）

提供资料：

建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

（2）现场勘察（3个工作日）

（3）组织招标

（4）抗震审查

（5）施工合同审查

（6）交费，办理建设工程施工许可证（建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

4、商品房预售许可证（15个工作日）

申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科，十五日内核发

5、配套工程

建设管线工程规划许可证（15个工作日）：

建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处

【取得大产权流程】1、开发商交房时必须由建设、勘察、设计、施工、工程监理一致签字确认后，取得《商品房竣工验收报告》。

2、施工单位在交房时提供竣工图、由购房合同中提及的有关资质的房产测绘机构对房屋面积进行实测，出据《房屋面积实测报告》，报房管局产权监理处审查，审查合格后取得《竣工实测面积报告》。

3、把《商品房竣工验收报告》和《竣工实测面积报告》交到建委由规划局对我们上交的资料进行审核，合格后取得《商品房竣工综合验收报告》。

4、把《商品房竣工综合验收报告》和所有合格的报告交到建委进行审查，合格后到建委政务中心打印大备案表（竣工验收备案表）。

【综合验收包括】消防验收、电梯验收、防雷装置验收、室内空气质量检测验收、人防验收、环保验收、预防性卫生监督验收、规划验收。