广州市物业专项维修资金管理办法版.docx

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广州市物业专项维修资金管理办法版

广州市物业专项维修资金管理办法

第一章总则

第一条为规范物业专项维修资金管理，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《广州市物业管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

售后公有住房物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照市住房保障办公室的相关政策执行。

本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于业主共有的部位，一般包括：

房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等）、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房，以及房屋外墙面等。

本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于业主共有的附属设施设备，一般包括：

加压水泵、电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物等。

第四条　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条市住房和城乡建设行政主管部门组织实施本办法，指导全市物业专项维修资金管理工作。

市物业专项维修资金管理中心（以下简称“管理中心”）具体负责全市物业专项维修资金的日常监督管理工作。

区住房和建设主管部门具体负责本辖区物业专项维修资金的监督管理工作。

市财政、审计主管部门按照各自职责负责物业专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

第六条　市住房和城乡建设行政主管部门牵头会同市有关部门综合考虑安全、增值、便利等因素，合理确定本市行政区域内一定数量的物业专项维修资金专户管理银行（以下简称“专户管理银行”）。

第七条专户管理银行应当按照物业专项维修资金委托管理协议约定，协助市、区住房和城乡建设行政主管部门、管理中心开展物业专项维修资金账户设立、交存、使用、结算和对账等工作。

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定专项30403043279

第二章交存

第八条　业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，但物业属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

前款规定的建筑面积包括不动产登记薄记载的套内面积和分摊面积。

管理中心应当根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定、公布首期物业专项维修资金每平方米建筑面积交存标准，并每三年调整一次。

玻璃幕墙等特殊材料建筑的首期维修资金交存标准，由管理中心另行规定。

业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

第九条业主大会成立前，或者业主大会成立后未要求划转物业专项维修资金的，物业专项维修资金由管理中心代管。

管理中心应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

开立物业专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按照幢、房屋户门号分级设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按照房屋户门号设分户账。

物业专项维修资金应登记在以房屋户门号设立的分户账名下，分户账应当登记业主姓名、身份证件号码等信息。

本办法实施前已开立账户，但未能分解至房屋户门号的，应当登记在以物业管理区域设立的账户名下；具备设立分户账条件的物业管理区域按照本条第二款执行。

第十条　有下列情形之一的，建设单位应当按照下列规定为房屋、车位买受人代交首期物业专项维修资金，并按照本办法第十一条规定将首期物业专项维修资金存入专户管理银行：

（一）以预售方式销售的，在申请核发商品房预售许可证前，按照预售房屋所在楼宇、区域核准的报建面积代交首期物业专项维修资金。

（二）以现楼方式销售的，在申请办理房屋所有权初始登记前，按照房屋的实测面积代交首期物业专项维修资金。

（三）规划用于停放汽车的车位，在申请办理车位所有权初始登记前，按照车位的实测面积和分摊共用面积代交首期物业专项维修资金。

第十一条按照本办法第十条规定代交首期物业专项维修资金的，应当按照下列程序办理：

（一）建设单位持下列材料向管理中心申请办理首期物业专项维修资金代交手续：

1.代交首期物业专项维修资金申报表；

2.房地产测绘机构对房屋所在楼宇建筑面积的预算（测算）成果报告书（申请核发商品房预售许可证的提供）；

3.房地产测绘机构对房屋、车位所在楼宇建筑面积的实测成果报告材料（办理房屋、车位产权初始登记的提供）；

（二）管理中心自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对，核对无误的，向建设单位发出代交通知书；核对有误的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（三）建设单位持代交通知书，将首期物业专项维修资金交存至专户管理银行。

专户管理银行根据代交通知书，建立物业专项维修资金分户账，并向建设单位出具已代交首期物业专项维修资金凭证。

（四）管理中心在收到建设单位已代交首期物业专项维修资金凭证当日内发出交款确认书。

第十二条建设单位已代交物业专项维修资金的，管理中心会同专户管理银行应当按照物业管理区域、幢、房屋户门号，将物业专项维修资金登记在以房屋户门号设立的分户账名下，分户账应当对应登记建设单位名称信息。

第十三条建设单位销售房屋时，应当凭专户管理银行出具的已代交首期物业专项维修资金凭证，向买受人收回已代交的首期物业专项维修资金。

建设单位已向买受人收回首期物业专项维修资金的，该房屋物业专项维修资金分户账的业主信息随房屋所有权的转移同时变更。

房屋购买人未按照本办法交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。

第十四条已在专户管理银行开立物业专项维修资金分户账的物业管理区域、楼宇中未交存物业专项维修资金的业主，应当持房屋产权证明、业主身份证明到专户管理银行，按照本楼宇中应交存首期物业专项维修资金的交存标准足额交存物业专项维修资金。

第十五条　属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的物业办理产权转移登记后，物业属于2个以上（含2个）拥有独立产权业主共有的，业主应当按照管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准足额交存首期物业专项维修资金，并按照下列程序办理首期物业专项维修资金交存手续：

（一）业主在办理产权转移登记手续前，确定拟交存的本办法第六条规定的专户管理银行后，持下列材料向管理中心提出交存首期物业专项维修资金申请：

1.交存首期物业专项维修资金申报表；

2.房地产测绘机构对房屋所在楼宇建筑面积的实测成果报告材料；

（二）管理中心自受理申请之日起5个工作日内完成材料核对，核对无误的，在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，向业主发出交存通知书；核对有误的，一次性书面告知需补正的有关材料。

（三）业主持交存通知书，将首期物业专项维修资金交存至专户管理银行。

第十六条　物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会关于物业专项维修资金的筹集、使用和管理等事项的决定；

（二）代表业主与业主大会决定选聘的专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议。

同时，按照本办法第九条第二款、第三款的规定在专户管理银行开立物业专项维修资金专户，行使专户管理单位职责；

（三）管理物业专项维修资金帐目；

（四）组织召开业主委员会会议，经全体委员半数以上委员同意后确定不超过3名办理物业专项维修资金存取手续的业主；

（五）拟定物业专项维修资金筹集和使用规约，并组织召开业主大会会议对物业专项维修资金筹集和使用规约进行表决；

（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（七）定期向业主大会报告业主委员会行使物业专项维修资金管理职权的情况，接受业主、业主监事会对物业专项维修资金筹集、使用和管理等事项的质询和监督；

（八）向全体业主公布物业专项维修资金委托管理协议、物业专项维修资金筹集和使用规约，并每季度公布物业专项维修资金的筹集、使用、管理的情况。

业主委员会未按照前款第（八）项的规定公布相关情况的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布，并通告全体业主。

第十七条　物业专项维修资金筹集和使用规约应当对下列主要事项作出约定：

（一）业主的权利和义务；

（二）物业专项维修资金筹集和使用的制度；

（三）违反物业专项维修资金筹集和使用规约应当承担的责任。

物业专项维修资金筹集和使用规约应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

聘请专业机构对物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况进行审计的，审计费用可以从物业专项维修资金中列支。

物业专项维修资金筹集和使用规约不得违反法律、法规、规章和本办法的规定，对全体业主、物业使用人具有约束力。

第十八条物业专项维修资金划转业主大会管理的，下列事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

（一）物业专项维修资金划转业主大会管理的决定；

（二）选聘和解聘专户管理银行；

（三）筹集和使用物业专项维修资金以外的其他有关物业专项维修资金的重大事项。

前款第

（二）项规定的专户管理银行应当是本办法第六条已确定的专户管理银行。

业主大会管理的物业专项维修资金专户，在专户管理银行登记的管理单位应当是业主委员会，登记的监督单位应当是管理中心，登记的办理物业专项维修资金存取手续的自然人应当是业主。

第十九条经业主大会会议依法表决同意物业专项维修资金划转业主大会管理的，业主委员会应当持下列材料到管理中心申请办理划转手续：

（一）划转物业专项维修资金申报表；

（二）业主委员会备案回执；

（三）业主委员会组织机构代码证；

（四）业主大会、业主委员会、办理物业专项维修资金存取手续自然人的印章模板；

（五）业主大会依法表决同意物业专项维修资金划转业主大会管理和选聘专户管理银行的会议记录和会议决定；

（六）物业专项维修资金筹集和使用规约；

（七）业主大会依法表决同意物业专项维修资金筹集和使用规约的会议记录和会议决定。

报送材料齐全、符合法定要求的，管理中心应当在收到材料之日起5个工作日内出具划转物业专项维修资金的通知；报送材料不齐全或者不符合法定要求的，一次性书面告知需补正的有关材料。

管理中心已出具划转物业专项维修资金通知的，业主委员会应当按照本办法第十六条第一款第

（二）项规定与专户管理银行办理相关手续。

市管理部门自收到物业专项维修资金委托管理协议之日起3个工作日内，应当将物业专项维修资金有关帐目移交业主委员会，并通知专户管理银行将该物业管理区域内物业专项维修资金账面余额划转至业主委员会开立的物业专项维修资金专户。

专户管理银行应当在1个工作日内完成资金划转工作。

第二十条物业专项维修资金划转业主大会管理的，有下列情形之一的，业主委员会应当向管理中心申请办理物业专项维修资金账户变更：

（一）已划定的物业管理区域范围调整的；

（二）物业管理区域名称变更的；

（三）办理物业专项维修资金存取手续自然人发生变更的；

（四）选举产生新一届业主委员会的；

（五）依法解除与原专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议后，选聘了新专户管理银行的。

办理前款变更事项的，业主委员会应当填写并提供变更帐户申报表，并对应前款应当办理变更事项的不同情形，提供相应材料：

（一）属于前款第

（一）项情形的，提供区住房和建设行政主管部门出具的调整后的物业管理区域备案回执，以及调整后的物业管理区域内的幢、房屋户门号的分户账；

（二）属于前款第

（二）项情形的，提供地名行政主管部门出具的物业管理区域地名的文件；

（三）属于前款第（三）项情形的，提供有效任期内的业主委员会作出确定办理物业专项维修资金存取手续自然人的决定，以及按照《广州市物业管理暂行办法》第五十六条规定由街道办事处、镇人民政府出具的备案回执；

（四）属于前款第（四）项情形的，提供街道办事处、镇人民政府出具的新一届业主委员会备案回执；

（五）属于前款第（五）项情形的，提供依法解除与原专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议的证明文件、业主大会依法表决同意选聘新专户管理银行的会议记录和会议决定，以及按照《广州市物业管理暂行办法》第五十三条规定由街道办事处、镇人民政府出具的备案回执。

符合前款规定的，管理中心应当在收到业主委员会申请材料之日起3个工作日内出具同意变更通知；不符合前款规定的，一次性书面告知需补正的有关材料。

第二十一条管理中心出具本办法第二十条第三款规定的同意变更通知的，专户管理银行应当按照下列规定办理物业专项维修资金专户变更手续：

（一）变更事项属于本办法第二十条第一款第

（一）至第（三）项的，应当当场办理变更手续。

（二）变更事项属于本办法第二十条第一款第（四）项的，但原业主委员会与专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议依法有效的，应当当场办理变更在专户管理银行登记管理单位的手续。

（三）变更事项属于本办法第二十条第一款第（四）项的，但原业主委员会与专户管理银行签订的物业专项维修资金委托管理协议依法失效的，新一届业主委员会与专户管理银行应当重新签订物业专项维修资金委托管理协议。

（四）变更事项属于本办法第二十条第一款第（五）项的，业主委员会应当注销原专户管理银行专户，按照本办法第十六条第一款第

（二）项规定在新专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

专户管理银行按照前款规定完成物业专项维修资金专户变更手续之日起1个工作日内，应当将物业专项维修资金专户变更情况通知管理中心。

第二十二条物业专项维修资金划转业主大会管理后有下列情形之一的，物业专项维修资金专户由管理中心代管：

（一）业主委员会委员集体辞职但未选举产生新一届业主委员会的；

（二）业主委员会任期届满但未选举产生新一届业主委员会的；

（三）业主大会决定不再继续自行管理物业专项维修资金的；

（四）管理规约或者业主大会议事规则约定由管理中心代管的其他情形。

属于本条第一款第

（一）、

（二）、（四）项规定情形的，中止原业主委员会行使本办法第十八条第三款规定的物业专项维修资金专户管理单位权利；属于本条第一款第（三）项情形的，终止原业主委员会行使本办法第十八条第三款规定的物业专项维修资金专户管理单位权利。

第二十三条符合本办法第二十二条第一款规定情形的，物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当及时通知区住房和建设行政主管部门。

区住房和建设行政主管部门经核实后，应当及时通知管理中心。

管理中心应当及时向已划转业主大会管理的物业专项维修资金专户管理银行发出代管通知。

专户管理银行应当自收到代管通知之日起，将物业专项维修资金专户变更为由管理中心代管。

管理中心应当及时聘请有资质的审计机构对划转业主大会管理期间的物业专项维修资金专户进行审计，审计结果应当及时向全体业主公布。

符合本办法第二十二条第一款第

（一）、

（二）项规定情形，但重新选举产生新一届业主委员会的，应当按照本办法第二十条、第二十一条规定办理物业专项维修资金专户变更手续。

第二十四条　业主大会管理的物业专项维修资金专户应当接受管理中心的监管。

第二十五条业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，由业主大会决定续交方案或者制定物业专项维修资金筹集和使用规约。

续交方案或者物业专项维修资金筹集和使用规约应当约定物业专项维修资金的交存标准和交存时限，交存标准可以参考管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准。

业主应当按照交存标准及时、足额交存至专户管理银行。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同同级财政部门另行制定。

第二十六条本办法实施前未建立物业专项维修资金的，可以按照下列规定补建物业专项维修资金：

（一）业主大会按照本办法第十七条规定表决通过物业专项维修资金筹集和使用规约，并按照本办法第十八条第一、二款规定选聘物业专项维修资金的专户管理银行。

物业专项维修资金筹集和使用规约应当约定物业专项维修资金的交存标准和交存时限，交存标准可以参考管理中心现行公布的首期物业专项维修资金交存标准；

（二）业主委员会与业主大会决定选聘的专户管理银行签订物业专项维修资金委托管理协议，按照本办法第九条、第十八条的规定在专户管理银行开立物业专项维修资金专户；

（三）业主按照本款第

（一）项约定的物业专项维修资金交存标准，及时、足额将物业专项维修资金交存至专户管理银行。

专户管理银行在业主委员会开立物业专项维修资金专户之日起2个工作日内，应当将物业专项维修资金委托管理协议和开立专户的情况报送管理中心。

第二十七条　业主违反本办法第十四条、第二十五条第二款、第二十六条第一款第（三）项，未将物业专项维修资金及时、足额交存至专户管理银行的，业主委员会、业主监事会应当督促业主交纳，也可以循法律途径解决。

第三章使用

第二十八条　物业专项维修资金应当专项用于物业的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业专项维修资金可用于涉及共用部位、共用设施设备安全的预防性维修和更新、改造，涉及房屋外墙面的整饬应符合城市区域管理的要求。

物业专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。

第二十九条　物业服务合同应当约定由物业服务企业承担费用的物业日常维修和更新范围、标准等事项。

物业服务合同约定使用物业专项维修资金有关事项的，不得违反本办法规定。

第三十条物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，并接受物业专项维修资金列支范围内的业主监督。

第三十一条　经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，约定共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊方式的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定分摊费用：

（一）属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）属于车位的共用部位、共用设施设备，由与车位存在共用关系的业主按照各自拥有车位面积的比例共同承担；

（五）上述

（一）至（四）款情况外的共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及建设单位尚未售出的物业或者公有住房的，建设单位或者公有住房单位应当按照本条第一款规定分摊维修和更新、改造费用。

第三十二条使用物业专项维修资金的组织实施单位按照下列规定确定：

（一）有物业服务企业的，由物业服务企业组织实施；

（二）没有物业服务企业的，由业主委员会、业主监事会组织实施；

（三）没有物业服务企业，且没有业主委员会、业主监事会的，由相关业主组织实施，街道办事处、居民委员会应当给予指导和协助。

第三十三条　组织实施单位应当根据维修和更新、改造的项目提出物业专项维修资金使用方案。

使用方案应当包括下列内容：

（一）维修和更新、改造的项目；

（二）费用预算；

（三）列支范围；

（四）分摊明细。

使用方案应当向物业专项维修资金列支范围内的业主公示10日以上，并征得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，属于本办法第四十三条规定的应急使用物业专项维修资金情形的除外。

组织实施单位可以根据物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用情况，编制年度维修计划。

年度维修计划经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，可以按照年度维修计划向管理中心申请使用物业专项维修资金，其具体操作细则由管理中心另行制定。

第三十四条使用方案可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式进行表决。

采取书面征求意见形式的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名；采用电子投票形式的，应当通过业主决策电子投票系统表决。

使用方案表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。

采用书面征求意见产生的表决结果应当公示30日以上，采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上，采用电子投票形式产生的表决结果应当按照市住房和城乡建设行政主管部门制定的电子投票操作细则的规定进行公示。

公示内容应当包括下列内容：

（一）业主房号和专有部分面积；

（二）业主对使用方案赞同、反对、弃权的意见；

（三）业主对使用方案赞同、反对、弃权意见的汇总结果。

业主对公示的使用方案表决结果有异议的，应当按照《广州市物业管理暂行办法》第四十三条、市住房和城乡建设行政主管部门制定的电子投票操作细则的有关规定处理。

第三十五条　使用方案中维修和更新、改造项目的费用预算总额在5万元以上（含5万元）的，应当实行审价，但物业专项维修资金筹集和使用规约另有约定的从其约定，以及经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意不审价的除外。

按照本条第一款规定应当实行审价的，组织实施单位在提出使用方案前应当向审价单位提供实施方案、预算书等相关材料，由审价单位出具预算审价报告。

组织实施单位应当将预算审价报告及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。

组织实施单位可以委托具备审价条件的专户管理银行进行审价，也可以参照市住房和城乡建设行政主管部门发布的审价企业诚信排名信息择优选聘。

第三十六条　维修和更新、改造项目应当签订施工合同。

使用方案中维修和更新、改造全部项目的费用总额、费用支付方式、物业专项维修资金划转帐户和竣工验收等事项应当在一个施工合同中约定。

实行审价的，施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。

组织实施单位应当将施工合同及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。

第三十七条　提倡公开招标确定维修和更新、改造项目的施工单位，并聘请专业监理单位对工程质量进行监理。

招标、投标的具体操作细则可以参照市住房和城乡建设行政主管部门的现行有关规定执行。

第三十八条　维修和更新、改造项目工程竣工后，组织实施单位应当对工程进行验收，并签署竣工验收报告。

聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。

物业专项维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。

组织实施单位应当将竣工验收报告在物业管理区域内显著位置及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。

第三十九条组织实施单位聘请的鉴定、设计、审价、监理、施工等单位应当符合有关规定。

用于维修和更新、改造项目的鉴定、设计、审价、监理、招标服务、公证等费用，可计入维修和更新、改造成本，与工程预算总额并列计入使用方案的费用预算内容。

第四十条物业专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。

用于支付维修和更新、改造项目费用的物业专项维修资金只能支付到施工合同约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付审价、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的审价、监理等单位账户中。

第四十一条　施工合同约定的费用总额在5万元以下，组织实施单位申请使用物业专项维修资金的，应当向物业所在地的区住房和建设行政主管部门提供下列材料：

（一）物业专项维修资金使用申报表；

（二）使用方案；

（三）业主同意使用方案的表决结果（紧急情况申请使用的不需提供）及公示情况；

（四）施工合同；

（五）竣工验收合格报告；

（六）维修和更新、改造项目的发票。

施工合同约