深圳中海阳光玫瑰园开盘总结doc.docx

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深圳中海阳光玫瑰园开盘总结

中海阳光玫瑰园中海阳光玫瑰园开盘总结开盘总结目目录录

一、开发团队简介.3

二、基础数据.31.项目概况.32.户型分布63.户型配比.7

三、项目分析.71.项目卖点分析.72.关键营销节点回顾.8

四、户型和样板房展示.81、户型介绍82、样板房图片17

五、销售情况分析.201、整体销售小结203、各户型、楼栋折扣情况224、销售情况小结22

六、开盘流程.231、选房流程平面图232、开盘流程及分析（亮点、问题）233、现场照片24

七、客户分析.251、客户到场情况252、客户访谈25

八、车辆统计.27

九、项目营销总结及借鉴.271、营销推广策略272、价格策略283、客户定位策略28

一、

一、开发团队简介开发团队简介中海地产（深圳）有限公司南京建筑工程集团有限公司广州林德房地产顾问有限公司华艺设计顾问有限公司中联房地产信息有限公司矜诚广告（深圳）

二、

二、基础数据基础数据1.1.项目概况项目概况总户数1500户，此次推出372户，其中有39户已被内部客户预定。

2栋高层，16-17层总占地37591.61㎡总建面110498㎡2．94物管收费物管收费2.90元/平方米·月整体实收11000元/平米（装修标准800－1000元/平米）截止23日下午1350，总共372户已售出368，仅剩3栋2单元16、17层的5套两房单位未售；截止当日1530左右全部售罄8802009-5-23项目区位图项目区位图售楼处外景售楼处外景售楼处夜景售楼处夜景位位置置项目位于前海路与港湾大道交汇处，深大附中东南侧，东面是南山青青世界，北面为月亮湾大道，距离地铁5号线及1号线的延长线约10分钟车程。

户户型型面面积积项目共分四期开发，本次推出的是二期高层产品，大致分为四种户型，41平米的单身公寓、55平米左右的1房、66-81平米的两房、85-88平米的三房。

产品设计充分体现高使用率和高性价比，在精心打造了空中露台、观景阳台、入户花园等多功能附赠空间外，还设计了N1空间，85-88平米的两房可改三房，充分考虑了白领精英在不同时段的成长家庭需求。

交交通通项目周边已有42路、51路、76路、81路、210路和350、396路等公交线路开通，距离世界之窗约20分钟车程。

随着地铁1号线延长线、五号线等轨道交通的建成，将大大提升项目出行的交通便捷度。

配配套套首层架空层泛会所，挑高4.8米，既能满足业主雨季休闲娱乐需求，又与中庭园林完全融合，空间无阻隔。

项目周边有四座公园月亮湾公园、大南山郊野文化公园、青青世界、荔林公园；购物场所有家乐福和人人乐等超市；教育配套有小区内部的幼儿园及紧邻的深大附中。

医院可至南山医院及南山妇幼保健医院。

2.2.户型分布户型分布户型特点户型特点项目东南向规划成完全开敞式的空间，户户窗前尽揽美景；66-81平米的两房可改三房；附赠空间有观景阳台及入户花园；户型方正，使用率高。

3.3.户型配比户型配比户型户型面积区间面积区间套数套数套数比套数比单身公寓42154.0一房48-5316544.4两房66-8117647.2三房85-88164.3合计42-88372100此次开盘推出3栋1单元A-F户型，2单元A-F户型，4栋1单元A-L户型。

其中42㎡的单身公寓占4，48-53㎡的一房占44.4，66-81㎡的二房占47.2，85-88㎡的三房占4.3。

三、

三、项目分析项目分析1.1.项目卖点分析项目卖点分析aa景观价值景观价值整体布局以“围而不死，环抱有情”的理念，将项目东南向规划成完全开敞式的空间，使其面向资源较好的大南山及青青世界，使东南亚风情园林景观与城市景观完全融合。

bb区位价值区位价值地处南山前海路，是中海阳光棕榈园的姊妹篇，项目紧邻深圳名校深大附中，拥有青青世界、月亮湾公园、大南山郊野公园、前海湾海景等稀缺的自然景观资源。

项目周边有多条公交线路经过，随着地铁1号延长线和5号线的开通，片区交通的便利性会得到极大提升。

cc产品价值产品价值大部分单位都带精装修；项目东南向规划成完全开敞式的空间，户户窗前尽揽美景；66-81平米的两房可改三房；附赠空间有观景阳台及入户花园，每户都有2-3个阳台。

2.2.关键营销节点回顾关键营销节点回顾2009-03-25中海阳光玫瑰园预计于2009年5月推出二期3-4栋，可参观一期类似户型的样板间2009-3-31加入中海会可以享受开盘总价减1万元的优惠2009-5-1参加春交会展览，开放样板房2009-5-6办理VIP卡2008-5-23正式开盘，推出372套户型

四、户型和样板房展示

四、户型和样板房展示11、户型介绍、户型介绍aa）四栋）四栋A1A1户型户型1*2*11*2*1建筑面积47.47-49.60平米；套内面积36.19-36.45平米温馨提示3、4、5、15、16层因立面设计的需要，局部露台立柱稍有差异；A1户型在不同位置，局部剪力墙稍有差异产品亮点一房面积两房空间让阳台变身卧室或书房，小空间大作创享。

移步式凸窗更多实惠，拓展生活层面。

灵动空间清风穿堂而过，灵动的空间会唱歌。

bb四栋四栋A2A2户型户型1*2*11*2*1建筑面积53.61-60.58平米；套内面积41.01-41.77平米温馨提示3、4、5、15、16层因立面设计的需要，局部露台立柱稍有差异；A2户型在不同位置，局部剪力墙稍有差异；四单元一楼类似户型房号为A、B产品亮点一房面积两房空间让阳台变身卧室或书房，小空间大作创享。

移步式凸窗更多实惠，拓展生活层面。

无敌园景山景尽揽大南山绿海苍翠，陶醉东南亚浪漫风情。

cc））44栋栋A3A3户型户型1*2*11*2*1建筑面积50.48-52.54平米；套内面积38.61-38.77平米温馨提示3、4、5、15、16层因立面设计的需要，局部露台立柱稍有差异；A3户型在不同位置，局部剪力墙稍有差异；产品亮点一房面积两房空间让阳台变身卧室或书房，小空间大作创享。

移步式凸窗更多实惠，拓展生活层面。

无敌园景山景尽揽大南山绿海苍翠，陶醉东南亚浪漫风情。

d4d4栋栋A4A4户型户型1*1*11*1*1建筑面积41.34-43.03平米；套内面积31.62平米温馨提示3、4、5、15、16层因立面设计的需要，局部露台立柱稍有差异；A4户型在不同位置，局部剪力墙稍有差异；产品亮点一房空间自我空间任意布局，自由舒适生活由我精巧户型方正实用，干湿分区，阳光清风恣意飞扬。

e3e3栋

一、二单元栋

一、二单元BB、、CC户型户型2*2*12*2*1建筑面积79.83-80.43平米；套内面积63.23-63.40平米温馨提示3、4、5、6层因立面设计的需要，局部露台立柱稍有差异；此图展示为一单元B户型，一单元C、二单元B、C户型结构基本类似，露台立柱因楼层不同及立面设计需求，稍有差异。

产品亮点两房面积三房空间畅阔空间，惬意舒适生活体验。

移步式凸窗延伸室外风景，健康生活每一天。

宽大露台畅享大南山翠海林峰，生活与山相望。

f3f3栋二单元栋二单元DD户型户型2*1*12*1*1建筑面积74.32㎡套内面积58.58平米温馨提示3、4、5、6层因立面设计的需要，局部露台立柱稍有差异；产品亮点入户花园回家先进入户花园，每天都是盛开的心情。

两房面积三房空间畅阔空间，惬意舒适生活体验。

移步式凸窗延伸室外风景，健康生活每一天。

园景宽大露台畅享大南山翠海林峰，生活与山相望。

gg））33栋

一、二单元栋

一、二单元EE、、FF户型户型2*2*12*2*1建筑面积77.63-78.22平米；套内面积61.49-61.66平米温馨提示3、4、5、6层因立面设计的需要，局部露台立柱稍有差异；此图展示为一单元E，一单元F、二单元E、F户型结构基本类似，露台立柱因楼层不同及立面设计需求，稍有差异。

局部剪力墙长度及位置稍有差异。

产品亮点两房面积三房空间畅阔空间，惬意舒适生活体验。

移步式凸窗延伸室外风景，健康生活每一天。

园景宽大露台畅享大南山翠海林峰，生活与山相望。

hh））33栋

一、二单元栋

一、二单元AA户型户型2*1*12*1*1建筑面积77.46-77.84平米；套内面积61.36平米温馨提示3、4、5、6层因立面设计的需要，局部露台立柱稍有差异；此图展示为一单元A，二单元A户型结构基本类似，露台立柱因楼层不同及立面设计需求，稍有差异。

产品亮点入户花园回家先进入户花园，每天都是盛开的心情。

两房面积三房空间畅阔空间，惬意舒适生活体验。

移步式凸窗延伸室外风景，健康生活每一天。

园景宽大露台尽享东南亚风情浪漫时光。

南北通透在草木的芳香中，心随着山风一起飞扬。

ii））33栋一单元栋一单元DD户型户型3*1*13*1*1建筑面积86.60㎡套内面积68.59平米温馨提示3、4、5、6层因立面设计的需要，局部露台立柱稍有差异；产品亮点入户花园拥有自己的入户花园，幸福像花儿一样。

两房面积三房空间畅阔空间，惬意舒适生活体验。

移步式凸窗更多实惠，延展生活空间。

园景宽大露台尽享东南亚风情浪漫时光。

南北通透每一个角落都能感受山风轻唱。

22、样板房图片、样板房图片中海阳光玫瑰园运用现代简约装修风格，小巧的家具点缀着空间的灵动。

餐厅与客厅一同构成阔绰尺度空间，和客厅浑然一体。

顶部装饰吊灯，既美观又简约时尚。

客厅和餐厅一起大面积使用白色，突显室内阳光充足，配以黑色点缀避免了同色系使用过多带来的单调。

卧室简单的家具，突显空间的简洁和开阔感，小房住出大房感觉。

厨房厨房面积大小合适，功能齐全，又不浪费空间。

厕所厕所设计合理，空间虽小，却不失高雅，空间利用最大化。

五、销售情况分析

五、销售情况分析11、整体销售小结、整体销售小结此次项目推出总套数为372套，截止到2009年5月23日下午1点50分，项目共销控367套，总销售率为98.7％。

截止5月24日下午530，国土局网站公示已签约3栋88套，4栋85套。

a）各单元销售情况楼栋单元楼栋单元33－－1133－－2244－－11总计总套数总套数9696180372已售套数已售套数9691180367剩余套数剩余套数0505各单元销售率各单元销售率10094.810098.7现象4栋1单元销售速度最快，销售率最高，截至1230前，已全部售罄；截至1230前，3栋剩余30套，1单元剩余5套，2单元剩余25套；3栋1单元销售速度较3栋2单元快；截至1230前，3栋1单元只剩余b户型，其他户型已售罄；3栋2单元剩余b、c、d单元，集中在高层；截至1350，全部单位已基本售罄，剩余3栋2单元5套高层。

原因价格是本楼盘考虑的最重要因素，4栋1单元面积较小、总价较低，成为本次开盘的一大亮点，销售速度快；截至1230，3栋1单元b户型、3栋2单元b、c、d单元的户型存在西晒问题，并且高层单位价格比低层单位高，因此销售速度较慢；3栋1单元是毛坯房，价格比精装修单位低，基于价格是本楼盘客户最重要的考虑因素，3栋1单元销售速度快。

各户型销售情况指标单房一房二房三房总计总套数1516517616372已售套数1516517116367剩余套数00505各户型销售率10010097.210098.7现象单房、一房、三房销售最快，并最终完成了100销售，而二房销售速度较慢，并截至5月23号1350，仍有5套未售。

原因价格是客户考虑的关键因素，有客户表示，“和宝安部分楼盘价格相当，买关内肯定好过买关外。

”单房和一房面积较小、总价较低，符合在场客户心理预期；单房和一房均价低，吸引了大批客户；本次开盘三房数量少，需求量相对较大；二房和单房、一房、三房相比，房源多。

22、价格分布及折扣、价格分布及折扣项目整体对外宣称均价为12000元/平米，开盘实收均价为11000元/平米（含800－1000元/平米的装修标准）。

优惠内容优惠内容优惠方式优惠方式加入中海会优惠折前总价优惠1万元办理资金冻结优惠折前总价优惠2万元团购优惠额外99折一次性付款付款方式优惠按揭付款额外99折认购3日内签署买卖合同并办妥按揭额外98折33、各户型、楼栋折扣情况、各户型、楼栋折扣情况各楼栋均价和折扣情况（根据现场算价情况推算）楼栋楼栋3栋1单元41－60103003栋2单元74－80118004栋1单元77－871060044、销售情况小结、销售情况小结截至开盘当天下午1350，整体销售率达98.7；小户型、低楼层消化较快；此次中海阳光玫瑰园开盘的价格制定，引导效果十分明显开盘量大却销售速度快，价格对客户的吸引力很大。

六、

六、开盘流程开盘流程11、选房流程平面图、选房流程平面图22、开盘流程及分析（亮点、问题）、开盘流程及分析（亮点、问题）33、现场照片、现场照片签约等候区签约等候区签约区签约区签到区签到区抽签等候区抽签等候区沙盘展示沙盘展示舞台表演舞台表演亮点亮点→采用抽签方式，客户按顺序成批选房，前批客户选房间隙有节目欣赏，现场秩序稳定；→设置选房序号，保持现场客户有序进行选房；→现场即时通报销控情况，制造紧张效果，促进成交。

存在问题存在问题→车辆停在路边，现场秩序比较混乱；→事先预测失误，选在雨天开盘，造成场面混乱；→现场座位不足，部分客户没有座位而站在通道处，阻碍交通。

七、客户分析

七、客户分析11、客户到场情况、客户到场情况1〕930，开盘正式选房，现场座位基本坐满，约500人左右，周围围观客户约100人。

2〕1100，现场等候区人数持续增加，约700人左右，根据抽签顺序成批选房，前批客户选房间隙安排有节目观赏，间隔约510分钟。

3〕1200，全部单位已销售绝大部分，现场等候区的客户基本散去，内厅签约等候区客户约100人，付款区约20人，签约区约100人。

22、客户访谈、客户访谈1〕x先生32岁，在罗湖上班，租房，从事的是景观行业，买了2单元B栋13楼68平米两房，觉得有升值潜力。

客户语录从沙盘上看小区内的景观配套设施还行，就是不知道施工后怎么样。

2〕x女士35岁左右，家住附近，朋友介绍来的，买了一套87平米的两房。

客户语录觉得户型不错，对比了一下觉得价格也比较合理，就是面对着月亮湾大道，噪音可能会很大。

3〕x先生30岁左右，在车公庙上班，和女朋友一起来看房，买了一套70多平米的两房。

客户语录喜欢这样的建筑外型，看颜色就感觉高档，有品位。

4〕x先生28岁左右，在龙岗上班，要结婚了，想买一套50平左右的小户型。

客户语录我也是朋友介绍过来的，他买了这里，我过来转了几次，确实可以。

5〕x先生50岁左右，家住南山，和老婆，女儿一起来看房，想买一套小户型给自己养老。

客户语录我的要求也不多，只要能保证采光，通风，安静就行。

6〕x女士（未成交客户）40岁左右，家住福田，由于来的比较迟只剩下最后几套，自己不太满意。

客户语录不知道为什么卖的这么火，这里地段偏僻，周边配套设施几乎没有；没有购物点，公交车又少，地铁也没有规划，听朋友说这里不错就过来看看，买不到也无所谓，再看看其他的楼盘喽。

33、客户概况、客户概况1、到场的客户辐射面广，深圳各区都有；对周围环境比较满意，有部分人觉得有升值前景。

2、客户平均年龄主要集中在2540岁之间；小部分为首次置业的年轻人；具有一定的经济势力。

3、到场的投资客户中，主要考虑项目位置距离南山科技园工业区较近，看好出租前景及升值前景。

八、车辆统计

八、车辆统计1、截止到中午12点左右，现场车辆约130辆，均为本地牌照。

车辆价值在40万以上的约5辆，价值3040万之间的车辆约20辆，价值在30万以内的车辆约100辆。

2、车辆品牌有丰田、本田、尼桑、别克、福特、现代、马自达、大众、长安铃木、奇瑞、标致、起亚等，有少量高端品牌，如奥迪、宝马。

九、

九、项目营销总结及借鉴项目营销总结及借鉴11、、营销推广策略营销推广策略户型特点；户型特点；在前期推广中，重点宣传项目为带精装修的小户型为主，并且在前期推广中，重点宣传项目为带精装修的小户型为主，并且可以由可以由22房变房变33房，旨在吸引年轻白领阶层；房，旨在吸引年轻白领阶层；以户外广告牌的形式进行宣传，并在以户外广告牌的形式进行宣传，并在33月底开始认筹积累客月底开始认筹积累客户，达到在开盘时引爆市场的效果。

户，达到在开盘时引爆市场的效果。

22、、价格策略价格策略阳光玫瑰园的均价与同区域的其他楼盘相比，价格较低，并阳光玫瑰园的均价与同区域的其他楼盘相比，价格较低，并且还带有且还带有标准为标准为800800－－10001000元元//平米平米精装修；精装修；对外宣称的价格为带精装修的均价对外宣称的价格为带精装修的均价1200012000元，现场算价的元，现场算价的价格相对较低，多在价格相对较低，多在1000010000元到元到1100011000元的范围之内，满足元的范围之内，满足了客户的心理预期，促进客户落定。

了客户的心理预期，促进客户落定。

33、、客户定位策略客户定位策略周边有泛海拉菲和依云伴山两个以大户型为主的项目，阳光周边有泛海拉菲和依云伴山两个以大户型为主的项目，阳光玫瑰园把主要客户定位在年轻的首次职业者以及投资客户，避玫瑰园把主要客户定位在年轻的首次职业者以及投资客户，避开了与另外两个项目的竞争；即使泛海拉菲有部分小户型单位，开了与另外两个项目的竞争；即使泛海拉菲有部分小户型单位，但是售价为但是售价为1200012000元元//平米，而且不带装修，相比之下阳光玫平米，而且不带装修，相比之下阳光玫瑰园带装修的价格更有优势。

瑰园带装修的价格更有优势。

代理业务一部代理业务一部20092009年年55月月2424日日