房地产按揭贷款市场分析报告.docx

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房地产按揭贷款市场分析报告

2017年房地产按揭贷款市场分析报告

图表目录

表格目录

第一节银行个人按揭贷综述

一、首套房贷利率稳中略有下行，优惠利率占比再创新高

6月份首套房贷款利率继续呈现稳中微降态势，再次下行至历史新低。

融360监测显示：

6月份35个重点城市的531家银行首套房平均贷款利率为4.48%，环比上个月小幅微降0.01个百分点，相当于基准利率（4.90%）的9.14折，折扣力度与5月相比略有加大。

具体到城市来看，融360监测的35个城市中，天津的首套房平均贷款利率依旧最低，仅为4.14%（5月份为4.16%），平均折扣约8.46折，北京和佛山紧随其后，平均贷款利率均为4.17%，平均折扣约8.51折，珠海平均贷款利率为4.18%，成都平均贷款利率为4.20%（5月份为4.26%）。

从银行首套房折扣利率的变化趋势来看，融360监测数据显示，在全国35个城市的531家银行中，本月折扣利率变化不明显，大部分银行折扣利率与上月持平，共486家，环比上个月增加了45家，占比约为91.53%。

与上个月相比提升首套房折扣利率的共有10家，环比减少了3家，共占比为1.88%；32家银行下调折扣利率，环比减少了42家，占比约6.03%；此外暂停房贷业务的银行有8家，环比上个月减少了3家。

整体来看，绝大多数银行的首套房贷款利率保持平稳，目前信贷环境继续保持宽松态势，但未来向下调整的空间有限。

从具体的利率分布来看，在融360监测的531家银行中提供优惠利率的银行有454家，环比上月增加了10家，占比从上月的83.77%提升至85.31%，优惠占比再创历史新高。

其中有153家银行提供9折以下优惠利率，环比上月微增1家，占比28.81%。

而在提供9折以下优惠利率的银行中，提供8.5折优惠利率的银行数量环比上月增加了3家，达到了122家。

此外，提供9折优惠的银行有211家，占比39.74%。

图表1：

35重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

从提供优惠银行的城市分布来看，一线城市以及重点二线城市提供优惠的银行数量较多，其中一线城市北京、上海、广州、深圳提供优惠的银行数量均与上个月持平。

上海和北京提供优惠银行的数量均为30家，并列第一。

深圳紧随其后，提供优惠的银行数量为24家，广州仍然位居第四位，提供优惠的银行数量为22家。

二线城市方面，苏州、南京、天津和重庆提供优惠银行数量较多，分别为17、17、16和16家，其中除重庆与上月相比减少1家外，其余三个城市优惠银行数量环比上月保持不变。

紧随其后的是成都、大连、无锡、杭州、珠海、青岛，6个城市均有15家银行提供优惠。

图表2：

531家银行首套房利率变化情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表3：

531家银行首套房利率分布

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表4：

454家提供优惠利率的银行分布情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

表格1：

6月份全国十大首套房贷款平均利率最低城市排行

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

具体到各个银行来看，融360中统计的19家主要银行中，6月份汇丰银行优惠力度依然为最大（8.59折），华夏银行力度仍最小（9.31折），本月首套房利率优惠力度最大和力度最小的银行与上个月相同。

从变动情况看，6月份下调首套房贷利率的共有12家银行，环比上月减少了2家，3家银行上调了首套房贷利率，分别为交通银行、广发银行和浦发银行，上调银行数环比上月增加了2家，其余4家则与上月保持持平，分别为建设银行、渣打银行、汇丰银行、恒生银行。

其中，工农中建四大行的首套房折扣利率继续保持在9.2折以下，工商银行的优惠力度最大，折扣为9.06折。

整体来看，主流银行首套房贷利率继续保持稳中宽松的态势。

在首付方面，北上广深继续执行3成首付，重点二线城市中青岛、武汉、杭州、天津、长沙、重庆中的多数银行执行2成首付，天津、青岛的全部银行执行2成首付，南京的全部银行继续执行2.5成首付，而成都除了汇丰银行执行3成首付之外，成都其余银行均保持2.5成首付比例。

从首付比例具体分布来看，6月份执行首付新政的银行数进一步增加，在融360监测的全国531家银行中，执行2成首付比例的有306家，环比上月增加13家，占比从上个月的55.28%提高到57.63%。

除此之外，有89家银行首付比例为2.5成，环比上个月减少3家，128家银行首付比例为3成，环比上个月减少6家。

整体来看，6月份，随各地区去库存政策的持续发力，首套房个人按揭贷环境继续保持稳中微松的态势，平均贷款利率保持稳中略有下行趋势，银行优惠力度加大，优惠银行占比再创新高。

具体来看，由于银行间同业竞争以及贷款回收风险等的差异，一二线城市依旧存在一定的分化，相对来说一线城市的优惠力度更大。

而在首付政策方面，6月份，各大城市首付比例与上月相比，变动较为微弱，仍根据自身情况差别化执行首付比例政策，一线城市集中在5成和7成首付，二线城市集中在3成首付比例。

图表5：

531家银行首套房首付比例占比分布情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

表格2：

重点二线城市首套房首付比例分布

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

1、一线城市：

广州、深圳首套房信贷环境稳中微松，北京、上海保持稳定

分城市来看，6月份北京上海的信贷政策保持稳定，首套房贷利率与首付比例均与上月持平，而广州深圳呈稳中微松态势，各有一家银行加大了优惠力度，其余银行保持不变。

优惠占比方面，一线城市首套房贷利率优惠占比均高于全国平均水平，整体继续呈现宽松态势。

北、上、广、深的优惠利率占比分别为100%，100%，95.65%，92.31%，均与上月持平。

具体来看，融360监测数据显示：

北京6月份的首套房贷款利率与上月相比没有变化。

首套房贷平均利率为4.17%，平均折扣为8.52折，与上月持平。

利率分布方面，6月份北京提供优惠利率的银行占比100.00%。

具体到各个银行来看，本月执行最低利率的银行仍为浦发银行，为8折，其次为执行8.1折的民生银行和执行8.2折的汇丰银行，执行8.3折的农业银行、北京银行、交通银行，以及执行8.5折的17家银行。

而渣打银行和大华银行则均提供9折优惠利率，折扣利率最低。

整体来看，6月份北京首套房贷利率市场保持稳定，8.5折利率折扣依旧是市场主流。

上海方面，融360监测数据显示：

6月上海所有银行在“沪九条”的影响下依旧执行9折优惠，与上月相比没有变动，首套房贷平均利率仍然为4.41%。

6月上海共有30家银行提供优惠利率，优惠占比保持不变仍然为100%，提供优惠银行数量与北京并列为全国第一。

整体来看，6月上海首套房利率与上月持平，市场主流利率为9折利率折扣。

广州方面，融360监测数据显示：

6月份广州首套房贷平均利率为4.21%，平均折扣为8.58折，与上个月基本持平（5月份首套房贷利率折扣为8.60折）。

利率分布方面，在监测的23家银行里，本月有22家银行提供优惠利率，数量位列全国第四，优惠利率占比为95.65%，与上月持平。

除花旗银行增大了优惠力度，将利率折扣由5月份的9折降低至本月的8.7折之外，其他22家银行的首套房信贷政策维持稳定，与上月相比均没有变动。

其中汇丰银行提供的利率依旧最低，为8.2折，渣打银行最高，为基准利率。

整体来看，广州本月的首套房贷环境保持相对稳定，8.5折依旧为市场利率主流。

深圳方面，融360监测数据显示：

深圳本月首套房贷平均利率为4.41%，环比上月微降0.01个百分点，平均折扣利率为4.41%，与上海并列为一线城市中最高首付利率。

在融360监测的26家银行中，有24家提供折扣优惠，占比为92.31%，与上月持平。

从具体的银行来看，在提供折扣优惠的24家银行中，仅农业银行1家银行下调了房贷利率，由上月的9.2折调低至本月9折，其余23家银行的房贷利率均与上月持平。

整体来看，深圳首套房贷市场相对平稳，有微小的松动态势，9折折扣利率仍是深圳房贷市场主流。

图表6：

北京首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表7：

北京首套房贷优惠以及停贷占比情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表8：

上海首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表9：

上海首套房贷优惠以及停贷占比情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表10：

广州首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表11：

广州首套房贷优惠以及停贷占比情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表12：

深圳首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表13：

深圳首套房贷优惠以及停贷占比情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

2、二线城市：

主流首付比例为2成首付，重点城市首付政策仍存差异

整体来看，根据融360数据，6月份重点二线城市首套房贷款利率保持相对稳定，继续维持前期宽松态势，杭州、武汉、重庆优惠占比提升显著，均首次达到100%优惠占比。

而在首付政策方面，重点二线城市依旧执行差别化信贷政策。

大部分重点二线城市保持2成首付主流，而南京、成都则继续维持原有政策，南京全部银行执行2.5成首付，成都除了汇丰银行执行3成首付之外，其余银行均保持2.5成首付比例。

具体来看，南京方面，融360监测数据显示：

6月首套房贷利率为4.41%，环比上月微升0.01个百分点，平均折扣利率为9折，整体呈现平稳态势。

从利率分布来看，南京主要17家银行全部提供优惠利率，优惠利率占比保持100%，且全部提供9折折扣利率。

在利率调整方面，本月仅北京银行（由8.5折上调至9折）1家银行进行调整，其余16家银行的首套房贷利率均与上月持平，为9折优惠利率。

从首套首付方面来看，与上月相同，首付比例均为2.5成。

整体看来，南京首套房贷款政策保持平稳，全部银行均提供9折利率折扣、2.5成首付。

杭州方面，融360监测数据显示：

6月份杭州首套房平均贷款利率为4.47%，环比上月下降0.01个百分点，平均利率折扣为9.13折。

从利率分布来看，在融360监测的杭州15家银行中，从16年1月起停贷的平安银行本月开始执行9折利率折扣、2成首付的首套房贷款政策，本月15家银行均提供优惠利率，优惠利率占比首次达到100%，优惠占比创历史新高。

在利率调整方面，除杭州银行加大了优惠力度（利率折扣由上月的9.5调低至9.3折）之外，其余14家银行的首套房贷款利率均与上月持平。

而具体到各个银行来看，15家监测银行中，8家银行提供9折利率优惠，4家银行提供9.5折，提供8.5折、9.1折、9.3折利率优惠的银行各1家，9折利率优惠依旧为市场主流。

在首套房首付方面，杭州银行和汇丰银行仍执行3成首付政策，为杭州最高首付比例，广发银行为2.5成，其余11家银行执行2成首付。

整体来看，杭州6月份首套房贷政策继续保持稳中微松态势，主流房贷利率为9折利率优惠，主流首付比例为2成首付。

武汉方面，融360监测数据显示：

6月份武汉首套房贷利率为4.67%，环比上月下降0.07个百分点，平均折扣为9.52折。

从利率分布的情况来看，融360监测的1家银行全部提供优惠利率，环比上月增加4家，优惠利率占比首次达到100%。

在利率调整方面，4家银行降低了利率折扣力度，中国银行、邮储银行、农业银行和华夏银行分别从基准利率降到9.5折优惠利率，其他10家银行则与上月持平。

调整后，建设银行提供9.8折利率折扣，其余13家银行提供9.5折，为市场主流。

在首付比例方面，建设银行执行2.5成首付比例，为武汉地区最高，其余13家银行执行2成首付比例。

整体来看，武汉本月首套房贷利率稳中宽松，9.5折房贷利率、2成首付比例为武汉首套房市场主流。

长沙方面，融360监测数据显示：

长沙本月首套房贷利率稳中微松，由5月的4.5升高至6月份的4.54%，环比上升0.01个百分点，平均折扣利率为9.27折。

从利率分布来看，长沙本月有13家银行提供优惠利率，环比上月减少1家，利率优惠占比为86.67%。

在利率调整方面，本月长沙有2家银行下调了房贷利率，分别是浦发银行和兴业银行，均由上月9.5调低至9折利率折扣，2家银行上调了房贷利率，分别是农业银行从上月的8.8折调高至本月的9折，长沙银行从上月的9折调高至本月的基准利率，其余11家银行的房贷利率均与上月持平。

调整后，提供基准利率、9.5折利率折扣、9折的银行分别有2、4、9家，本月主流利率折扣为9折，与上月持平。

从首套房首付比例来看，仅长沙银行执行2.5成首付比例，其余14家银行执行2成首付。

整体来看，6月份长沙首套房政策稳中微紧，9折利率折扣和2成首付比例仍为市场主流

重庆方面，融360监测数据显示：

重庆本月首套房平均贷款利率为4.36%，与上月持平，平均利率折扣为8.90折。

从利率分布的情况来看，停贷数月的平安银行本月开始提供房贷，6月份全部16家银行均提供优惠利率，优惠占比为100%。

其中，最低折扣利率为8.5折，由汇丰银行、交通银行、中德银行和平安银行4家银行提供，其余12家银行均提供9折利率折扣。

在首套房首付比例方面，除汇丰银行、渣打银行、中德银行、平安银行4家银行执行3成首付比例之外，其余12家银行执行2成首付比例。

整体来看，重庆本月首套房贷政策保持稳定，市场主流利率折扣为9折，主流首付比例为2成。

图表14：

南京首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表15：

南京首套房贷优惠以及停贷占比情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表16：

杭州首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表17：

杭州首套房贷优惠以及停贷占比情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表18：

武汉首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表19：

武汉首套房贷优惠以及停贷占比情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表20：

长沙首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表21：

长沙首套房贷优惠以及停贷占比情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表22：

天津首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表23：

青岛首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表24：

成都首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表25：

重庆首套房贷利率和折扣情况

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

二、一、二线城市二套房信贷环境仍分化明显，3成首付政策进一步落实

6月份，在融360监测的531家银行中，有391家银行明确执行二套房首付4成及以下，占比73.63%，比上月增加0.8个百分点。

其中有273家银行执行最低的二套房3成首付比例，环比上月增加了20家，占比51.41%，二套房首付3成政策进一步落实。

此外，执行首付比例在4.5成至6.5成之间的银行数量相比上月减少3家，达87家，占比16.6%，而执行7成首付比例的银行数量共有46家，环比上月减少1家，占比为8.78%，依然主要分布在一线城市中的广州和深圳。

整体来看，全国一线城市与二三线城市二套房首付比例依旧呈现分化，一线城市仍集中在5成、7成的首付比例，二三线城市的首付比例则集中在4成及以下，以3成为主。

从具体的城市来看，融360监测显示，本月各重点城市的主流首付比例保持稳定，与上月相比没有变化。

在融360监测的35个重点城市中，21个城市主流首付比例为3成，占比达60%，执行3.5成的有2个，执行4成首付的有7个。

二三线城市中，多数城市的主流首付比例仍为3成，南京依旧是唯一一个主流首付比例为4.5成的二线城市。

一线城市中，北京、上海仍集中在5成首付，而广州、深圳保持在7成首付。

表格3：

35重点城市二套房主流首付比例一览

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

二套房贷利率方面，融360监测的35个重点城市二套房平均贷款利率自15年12月以来连续7个月保持不变，均为5.39%，折合约为基准利率的1.10倍。

从本月银行的变动情况来看，6月份二套房贷利率略有变化，3家银行出现松动，分别为中国银行（长春）、工商银行（乌鲁木齐）和邮储银行（乌鲁木齐），环比上月增加2家，2家银行出现收紧，分别为民生银行（武汉）和浦发银行（乌鲁木齐），环比上月增加1家，其他银行二套房贷利率与上月相比没有变化。

其中，中国银行从上月基准利率上浮10%降至本月基准利率，工商银行和邮储银行从上月基准利率上浮20%降至本月基准利率上浮10%，民生银行从上月基准利率升至本月基准利率上浮10%，浦发银行从上月基准利率上浮10%升至本月基准利率上浮20%。

从具体的二套房贷利率分布来看，融360监测的531家银行中，共有516家银行执行1.1倍基准利率，较上月增加了5家，占比97.37%，为当前二套房市场主流利率。

此外，有2家银行执行基准利率，与上月持平，1家执行基准利率上浮15%，2家执行基准利率上浮20%，环比上月减少1家，8家银行停贷。

整体来看，二套房贷利率相对稳定，1.1倍基准利率仍然是市场主流利率。

图表26：

35重点城市二套房贷款平均利率走势

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表27：

6月35重点城市二套房贷利率分布

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

表格4：

重点城市二套房贷利率松动银行一览

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

1、一线城市：

二套房信贷政策均与上月持平，主流保持为1.1倍基准利率

分城市来看，在二套房贷利率方面，四大一线城市的主流利率为1.1倍基准利率，在融360监测的109家一线城市银行中，执行1.1倍基准利率的有106家，与上月持平，占比97.2%。

而在首付政策方面，北京和上海地区首付5成为主流比例，而广州和深圳首付主流比例为7成。

同时，6月份北上广深所有银行的二套房首付比例与房贷利率政策均与上月保持相同。

具体来看，北京方面，融360数据显示：

6月份二套房信贷政策保持平稳，30家银行的二套房贷利率与首付比例与上月相比没有变化。

二套房首付方面，除了花旗银行执行7成，杭州银行执行6成首付比例外，其余28家银行均执行5成首付比例，为市场主流首付比例。

房贷利率方面，6月份北京二套房平均贷款利率为5.39%，与上月持平，30家银行均执行1.1倍基准利率。

整体来看，北京二套房市场主流为5成首付，1.1倍基准利率。

上海方面，融360数据显示：

6月份上海二套房首付政策继续呈现平稳态势，30家银行的二套房贷利率与首付比例均与上月持平。

二套房首付方面，恒生银行1家银行执行7成首付比例，继续保持上海最高首付比例，光大银行、广发银行、花旗银行、渤海银行4家银行执行6成首付比例，其余25家银行执行5成首付比例，占比83.3%，为上海主流二套房首付比例。

房贷利率方面，二套房平均房贷利率为5.41%，除新韩银行执行1.2倍基准利率外，其余银行均执行基准利率上浮10%。

整体来看，5成首付，1.1倍基准利率为上海二套房市场主流。

广州方面，6月份二套房贷款政策也保持不变。

融360数据显示：

所有银行继续执行7成首付政策，广州仍旧是全国唯一没有执行2015年4成首付政策的城市。

房贷利率方面，6月份二套房平均房贷利率为5.40%，与上月持平，折合约1.1倍基准利率。

具体到银行来看，除广州银行执行1.15倍基准利率外，其他23家银行则均执行1.1倍基准利率。

整体来看，7成首付，1.1倍基准利率仍然是广州二手房市场主流。

深圳方面，6月份二套房政策维持稳定，融360监测的26家银行的二套房贷款政策均与上月相同。

融360数据显示：

首付比例方面，6月份共21家银行执行7成首付比例，占比80.8%，为深圳市场主流，4家银行执行6成首付，分别为汇丰银行、广州银行、兴业银行、华夏银行，仅广发银行1家银行执行4成首付。

在房贷利率方面，本月深圳二套房平均贷款利率为5.45%，折合约1.11倍基准利率，与上月持平，为一线城市中房贷利率最高的城市。

具体到银行来看，全部银行房贷利率均与上月持平，广州银行提供基准上浮40%的房贷利率，为深圳二套房贷最高利率，也是全国二套房贷最高利率，其余25家银行均执行1.1倍基准利率。

整体来看，7成首付比例，1.1倍基准利率为深圳市场主流。

图表28：

北京二套房贷利率走势

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表29：

上海二套房贷利率走势

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表30：

广州二套房贷利率走势

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表31：

深圳二套房贷利率走势

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

2、二线城市：

信贷环境维持稳定，3成首付为主流，但南京继续维持4.5成

整体来看，6月份重点二线城市二套房信贷环境保持相对平稳，1.1倍基准依旧是市场主流利率。

首付比例方面，绝大多数银行执行3成首付比例，特别的是，南京仍旧是唯一执行4.5成首付比例的二线城市。

具体来看，南京方面，融360监测数据显示：

6月份二套房信贷政策继续保持稳定不变。

在首付比例方面，提供房贷业务的17家银行均执行4.5成的首付比例，房贷利率方面，6月份南京17家银行均执行5.39%的贷款利率，折合约1.1倍基准利率。

整体来看，4.5成首付，1.1倍基准利率仍为南京市场主流。

杭州地区，融360监测数据显示：

本月杭州所有银行继续保持房贷政策不变，二套房首付政策方面，在融360监测的15家银行中，除停贷的平安银行外，3家银行执行4成首付比例，11家银行执行3成首付比例。

而在房贷利率方面，提供房贷的14家银行均执行基准利率上浮10%的贷款利率，贷款利率自15年11月起至今未变化。

整体来看，3成首付，1.1倍基准利率依旧是市场主流。

武汉地区，融360监测数据显示：

6月份武汉二套房贷政策保持相对稳定，变动微弱。

根据融360数据，在首付方面，11家银行执行主流的4成首付比例，3家银行执行3成首付比例。

在房贷利率方面，仅民生银行1家银行将房贷利率由基准利率调高至1.1倍基准利率，其余14家银行的房贷利率均与上月持平。

调整后，本月武汉15家银行均执行1.1倍基准利率。

3成首付，1.1倍基准利率仍然为武汉市场主流。

长沙地区，融360数据显示：

6月份长沙二套房贷利率保持相对平稳，仅长沙银行将首付比例由4成调低至3成，其他14家银行的房贷政策均与上月相同。

首付方面，全部15家银行执行3成首付，3成首付比例为市场主流。

房贷利率方面，长沙二套房平均贷款利率为5.39%，折合约1.10倍基准利率。

具体到银行来看，长沙15家银行的二套房利率政策自15年11月以来保持不变，均执行基准利率上浮10%。

3成首付，1.1倍基准利率成为市场主流。

图表32：

南京二套房贷利率走势

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表33：

杭州二套房贷利率走势

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表34：

武汉二套房贷利率走势

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

图表35：

长沙二套房贷利率走势

数据来源：

融360，北京欧立信信息咨询中心

第二节房地产行业融资情况综述

统计局显示：

2016年1-5月，房地产开发企业到位资金5.68万亿元，同比增长16.80%，单月新增1.13万亿元，持续15年下半年来的高位增幅。

从具体来源看，1-5月，国内贷款8945亿，同比上升2.3%，虽增幅较3月高位时有所收窄，但仍维持3月以来的增长趋势。

2016年1-5