城市更新单元编制技术规定征求意见稿汇总.docx
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城市更新单元编制技术规定征求意见稿汇总
深圳市城市更新办法实施细则
（征求意见稿）
第一章总则
第二章城市更新规划与计划
第三章综合整治类城市更新
第四章功能改变类城市更新
第五章拆除重建类城市更新
第一节一般规定
第二节单元规划制定计划的申报与审批
第三节单元规划的编制与审批
第四节项目实施主体确认
第五节项目实施计划及相关审批事项
第六节政府组织实施类项目
第七节其他事项
第六章其他规定
第七章附则
第一章总则
第一条[目的和依据]为贯彻落实《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》），规范本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条[适用范围]本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
第三条[指导思想]城市更新应当坚持以人为本，保障社会和谐稳定，推进特区一体化和现代化国际化先进城市建设，促进经济发展方式转变，支持战略性新兴产业发展，加强民生工程建设，实现公共服务均等化，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。
第四条[市领导小组]市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。
市城市更新办公室设在市规划国土部门。
市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。
第五条[市规划国土部门职责]市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。
市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：
（一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。
（二）组织拟订全市城市更新专项规划。
（三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。
（四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。
（五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市更新项目。
（六）负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。
（七）指导、协调和监督各区城市更新工作。
（八）市政府交办的其他工作及本细则规定的其他职责。
第六条[区政府职责]区政府（含新区管理机构，下同）负责辖区内城市更新项目的组织实施和全程监管。
区政府及其有关职能部门承担以下职责：
（一）组织、协调、实施辖区内拆除重建类城市更新项目：
1.受理城市更新单元规划制定计划（以下简称“单元规划制定计划”）申报。
2.对城市更新单元规划的编制提出意见。
3.组织进行项目拆除重建区域内建筑物的清理。
4.组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。
5.确认项目实施主体。
6.与项目实施主体签订监管协议并进行项目实施监管。
（二）组织实施辖区内的综合整治类城市更新项目：
1.组织拟定、申报综合整治类项目计划；
2.编制综合整治类项目规划，制定实施方案；
3.安排项目扶持资金。
（三）维护辖区内城市更新活动中的社会秩序，保障社会和谐；
（四）本细则规定的其他职责。
第二章城市更新规划与计划
第七条[全市城市更新专项规划]市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市范围内城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。
全市城市更新专项规划根据城市发展现状与形势，提出城市更新的整体目标与策略，从用地规模、用地布局、重点区域、改造强度、配套设施和城市设计等方面对全市的城市更新工作进行总体引导，并确定相应的实施机制。
全市城市更新专项规划的期限一般为五年。
第八条[城市更新的具体管理依据]拆除重建类城市更新的具体管理和实施以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为基本依据。
综合整治类城市更新依照项目规划和实施方案进行。
功能改变类城市更新依照法定图则等现行生效规划进行。
第九条[城市更新单元的定义]城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。
第十条[法定图则中城市更新单元的划定]法定图则在编制过程中应当开展城市更新研究，对片区内特定城市建成区开展城市更新的必要性和可行性进行判定，科学划定城市更新单元。
第十一条[城市更新单元划定的原则与技术要求]城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技术要求：
（一）城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。
（如果包括综合整治，有没有要求比例）
（二）城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。
城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。
（三）政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。
政府土地整备区范围内原则上不得划定城市更新单元。
（四）城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护范围内的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。
（五）城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。
（六）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。
按照整村范围划定城市更新单元的，不受本条第一项限制。
（七）已纳入本市综合整治计划或近五年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。
第十二条[单元边界划定原则]城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。
第十三条[拆迁范围边界划定原则]城市更新单元内拆迁范围的边界应当按照以下要求划定：
（一）拆迁范围边界涉及道路的：
1.规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围；
2.规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围；
3.规划道路与现状道路不一致或现状无道路，且规划道路现状为建成区的，原则上以规划次干道及以上级别道路的中心线或规划支路的边界为界，规划道路用地纳入拆迁范围；
拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。
（二）拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。
（三）已建设完成的用地，拆迁范围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。
第十四条[城市更新单元规划的定义]城市更新单元规划是指依据已批准的城市总体规划、城市更新专项规划及其他各类专项规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的更新目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等方面作出规定的更新改造方案。
第十五条[城市更新单元规划的编制原则]城市更新单元规划的编制应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各方利益的平衡。
鼓励增加城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率。
第十六条[城市更新单元规划的内容]城市更新单元规划应当包含以下主要内容：
（一）更新目标与定位。
（二）更新方式。
包括各种方式及对应的区域。
（三）更新范围。
包括更新单元范围、拆迁范围和建设用地范围、土地与建筑物清理的相关成果。
（四）土地利用和规划。
包括用地布局、地块功能及相容性、开发强度、地下空间开发利用、建筑总量及各类建筑量、覆盖率、绿地率及绿化覆盖率等。
（五）专项研究。
包括配套设施、道路交通、市政工程、城市设计的专项研究。
（六）权利与责任。
1.拆迁与配建责任：
明确更新单元内项目实施主体必须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任及土地移交的相关要求；配建保障性住房及创新型产业用房的相关要求；项目配建的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房和创新型产业用房的产权管理要求。
2.利益平衡：
包括更新单元内各个项目依据各自的用地布局、规划指标及捆绑拆迁建设责任，经协商谈判形成的利益平衡方案。
3.实施方案：
包括分期实施计划、拆迁和实施进度以及相关配套措施。
第十七条[城市更新单元内的未建设用地]未建设用地原则上不划入城市更新单元。
对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的国有未出让用地，可以作为零星用地出让给实施主体的土地总面积不超过该项目总用地面积的10%且不得超过3000平方米；对于超出部分，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换，由城市更新单元规划对其规划条件进行统筹研究。
对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的已批未建用地，在征得土地使用权人同意后，可结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换。
第十八条[城市更新单元规划与已批法定图则]城市更新单元规划在编制过程中，应当研究、细化已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量。
涉及改变法定图则强制性内容的，应当重新校核城市基础设施和公共服务设施的容量，经论证后按照城市更新单元规划的审批程序报批。
城市更新单元规划应当深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地，在保证规模和合理服务半径的前提下，允许对其位置和范围在更新单元内进行适当调整，必要时可以在法定图则规定的基础上新增各类城市基础设施和公共服务设施。
第十九条[计划体系]全市城市更新计划包括单元规划制定计划、拆除重建类项目实施计划和综合整治类项目计划等内容。
第二十条[拆除重建类计划申报]单元规划制定计划实行常态申报机制。
拆除重建类项目实施计划与近期建设和土地利用规划年度实施计划同步编制，按照年度确定的总用地规模及用地结构纳入近期建设和土地利用规划年度实施计划。
第二十一条[拆除重建类计划调整]市规划国土部门可以根据规划编制情况对单元规划制定计划进行调整，经市政府批准后在10个工作日内在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。
市规划国土部门可以根据项目推进情况，在拆除重建类项目实施计划确定的总用地规模内，对具体项目进行调整并在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。
调整后的实施计划总用地规模超过原规模的，应当报市政府审批。
第二十二条[综合整治类计划申报]未划入城市更新单元或者按照已批准城市更新单元规划，需单独实施综合整治的区域，按照本细则第三章的规定纳入综合整治类项目计划。
按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报。
第二十三条[功能改变类项目申报]未划入城市更新单元或按照已批准城市更新单元规划，需单独实施功能改变的区域，按照本细则第四章的规定直接申请实施。
第三章综合整治类城市更新
第二十四条[职能分工]综合整治类城市更新主要由市、区政府统筹推进。
市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。
市发改部门负责综合整治类项目概算审批和市级建设资金安排。
各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。
第二十五条[综合整治内容]综合整治类城市更新的内容主要包括：
（一）消除片区安全隐患。
（二）改善城市基础设施、公共服务设施和无障碍设施等。
（三）改善建筑外观和片区环境，进行建筑节能改造。
（四）提升片区城市功能。
第二十六条[费用承担]单独实施的综合整治类项目，如涉及改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境，相关费用按照现行财政体制规定由市、区财政共同承担；其余部分的实施费用由区政府与权利主体、业主委员会、原农村集体经济组织等协商，按照一定比例共同承担。
纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，实施费用由项目实施主体承担。
第二十七条[计划管理]区政府应当结合申报情况，按年度制定本区综合整治类项目和资金安排计划草案。
由区发改部门对具体项目的项目建议书进行审批，并将项目审批文件抄送市发改部门备案。
已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目，应当优先纳入计划。
第二十八条[项目规划与实施方案]综合整治类项目的项目建议书经批准后，区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。
区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、住房建设、公安消防、城管、环保等部门的意见。
市发改部门根据需要安排前期工作的必要经费。
市规划国土部门派出机构对综合整治规划进行审批。
第二十九条[资金管理]综合整治类项目总概算由市发改部门进行审批。
建设资金的下达和管理，按照市政府综合整治项目投资管理的有关规定执行。
第三十条[加建附属设施]综合整治类项目原则上不增加建筑面积。
加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。
第四章功能改变类城市更新
第三十一条[实施条件]按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门派出机构申请实施功能改变类城市更新。
具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：
（一）申请实施后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求；
（二）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；
（三）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；
（四）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；
（五）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；
（六）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求的或者造成建筑物剩余部分使用不便的；
（七）建筑物由业主区分所有，未经全体业主同意的；
（八）其他法律、法规、规章规定不得改变建筑物使用功能的情形。
第三十二条[申请材料]申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。
建筑物由业主区分所有的，申请人还应当提交全体业主同意申请的证明文件。
第三十三条[初审与公示]市规划国土部门派出机构受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行初审。
不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。
第三十四条[规划与用地手续]公示结束后，市规划国土部门派出机构应当对相关意见进行汇总和处理。
项目符合功能改变条件的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人通过补签土地使用权出让合同或者签订合同补充协议（或增补协议）的方式完善用地手续。
第三十五条[相关行政审批]申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新。
项目实施涉及规划国土、住房建设、城管、环保、公安消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定进行办理。
第三十六条[房地产变更登记]项目实施完成后，相关权利主体可以向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。
申请时应当提交申请表、申请人身份证明文件、房地产权属证书、规划许可文件、土地使用权出让合同或者合同补充协议（或增补协议）、地价缴纳证明等有关材料。
项目实施经有关部门批准涉及局部改建和加建的，还应当提供改建或加建批准文件、竣工验收文件、消防验收文件、规划验收文件、测绘查丈报告等有关材料。
第三十七条[实施费用]功能改变类项目实施费用全部由申请人自行承担。
第三十八条[加建附属设施]功能改变类项目原则上不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《更新办法》第二十七条的规定补缴地价。
加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。
第五章拆除重建类城市更新
第一节一般规定
第三十九条[拆除重建适用范围]特定城市建成区具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以申请以拆除重建方式实施城市更新：
（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。
城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。
包括：
1.环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；
2.房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；
3.消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；
4.经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。
包括：
1.所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；
2.属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；
3.其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。
第四十条[危险房屋拆建]无法按照相关要求划定为城市更新单元的区域，因消除安全隐患确有必要进行危险房屋拆建的，不纳入拆除重建类城市更新，其处理办法由市规划国土、住房建设部门会同有关部门另行制定，报市政府批准后实施。
第四十一条[实施方式]拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：
（一）权利主体自行实施。
包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施、项目拆除重建区域内的多个权利主体将房地产权益移转到其中一个权利主体后由其实施。
（二）市场主体单独实施。
项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益移转到单一市场主体后由其实施。
（三）合作实施。
城中村改造项目中，原农村集体经济组织与单一市场主体合作实施。
（四）政府组织实施。
政府通过公开方式确定项目实施主体，或由政府城市更新实施机构直接实施。
第二节单元规划制定计划的申报与审批
第四十二条[单元规划制定计划申报指引]拟以拆除重建方式实施更新的区域应当申报纳入单元规划制定计划。
市规划国土部门应当在相关政府公众信息网站上发布单元规划制定计划申报指引。
申报指引可以对本细则规定的申报情形、城市更新单元拟定技术要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求等内容进行细化、调整与补充，并对申报途径、相关证明材料等事项作出规定。
市规划国土部门根据全市城市更新工作需要对申报指引内容进行调整的，应当及时向社会公布。
第四十三条[单元规划制定计划申报要求]申报单元规划制定计划应当同时满足以下条件：
（一）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十九条规定的情形确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。
（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。
（三）已形成计划申报主体。
（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。
第四十四条[城市更新意愿]城市更新单元内权利主体的城市更新意愿符合下列条件时，方可进行单元规划制定计划申报：
（一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。
拆迁范围内用地包含多个地块的，占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新的地块，其总用地面积应当不小于拆迁范围用地面积的80％。
（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本款第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
城市更新单元内用地属旧住宅区的，须经业主大会决定进行城市更新；或者符合本款第一项的规定。
在单元规划制定计划申报阶段，城市更新意愿是权利主体是否同意进行城市更新的意思表示，但不作为确定规划指标、拆迁补偿安置方式与标准等事项的依据。
第四十五条[单元规划制定计划申报主体]计划申报主体按照以下方式确定：
（一）权利主体自行申报。
其中，城市更新单元内用地属城中村、旧屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用地范围外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报。
城市更新单元内用地属旧住宅区的，可由业主委员会进行申报。
（二）权利主体委托单一市场主体申报。
（三）市政府相关主管部门或区政府申报。
计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。
城市更新单元内具体项目的实施主体按照本章第四节的规定形成并确认。
第四十六条[旧住宅区改造中市场主体接受委托的准入条件]符合有关情形确需进行拆除重建类城市更新的旧住宅区，由市场主体接受权利主体委托进行计划申报的，该市场主体自身或其控股股东应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位。
上述排名以市规划国土部门在相关政府公众信息网站上正式公布的为准。
符合相关条件且有意向成为受托方的市场主体向区城市更新主管部门备案后方可开展旧住宅区城市更新意愿调查、征集及接受申报委托等工作。
区城市更新主管部门应当在完成备案后5个工作日内，在旧住宅区现场及相关政府公众信息网站上就备案情况进行公告，公告费用由该市场主体承担。
第四十七条[旧住宅区改造受托方的确定]旧住宅区的权利主体可以设立业主大会、选举业主委员会、制定议事规则，通过召开业主大会会议、公开招标、集中投票、集中谈判等方式，从经备案的市场主体中共同选定受托方，并委托其代为申报。
第四十八条[委托申报的监管与协调]区城市更新主管部门应当会同相关部门对上述委托申报工作进行组织、协调、监管。
街道办、社区工作站、业主委员会等单位或组织应当依照相关法律、法规和工作规则，在上述委托申报过程中开展协调、服务工作。
第四十九条[其他多权利主体的情形]对于其他存在多个权利主体的城市更新单元，有多个市场主体有意向成为计划申报受托方时，权利主体可以参照本细则第四十七条的规定共同选定计划受托方。
第五十条[单元规划制定计划申报]计划申报主体向区城市更新主管部门申报单元规划制定计划。
区城市更新主管部门在受理申请之日起5个工作日内对申报材料进行预审，申报材料不完整或明显不符合申报指引相关要求的，书面答复申请人并说明理由；申请材料完整的，向市规划国土部门派出机构征求意见。
市规划国土部门派出机构对城市更新单元范围内土地和建筑物的性质及权属、城市规划和土地利用规划等情况进行核查，在20个工作日内将书面意见反馈至区城市更新主管部门。
区城市更新主管部门对城市更新单元内的更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报更新单元进行城市更新的必要性及其范围的合理性进行综合判断，在收到市规划国土部门派出机构的书面意见后的20
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