最新徐州项目投资估算.docx
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最新徐州项目投资估算
项目投资估算
第一节项目的大体概况
一、项目概况
1、项目概况
项目占地50亩，总用地33350m2，暂定容积率1.8。
（附表:
1）
（表：
1）【项目主要技术经济指标】
内容
指标
内容
指标
建设地点
市区
规划总用地面积
33350m2
计划容积率
1.8
计划容积率面积
60030m2
建筑密度
%
绿地率
30%
实际容积率
1.8
总建筑面积
60030m2
其中:
住宅面积
50030m2
其中:
商业面积
10000m2
可销售住宅面积
50030m2
可销售商业面积
10000m2
第二节项目投资估算及资金筹措计划
一、项目投资与成本费用估算
（一）开发成本估算
（1）土地使用权出让金、契税、评估费、拆迁安置补偿费及取得土地净地前的其他费用，共计投入资金5665万元人民币。
附（表2）
（表2）【土地成本估算表】（单位:
万元）
序号
A.SELECT专业ASSUBS（学号,3,2）,平均分ASAVG（成绩）FROM选课WHERE课程号=”101”GROUPBY专业项目
return计算依据
计价（万元）
USE1
return土地出让金
【答案】字段，筛选110万/亩×50亩
【答案】B5500
2
3.“项目管理器”的“文档”选项卡用于显示和管理________。
契税
土地出让金×税率（3%）
165
22、既可应用于局域网又可应用于广域网的以太网技术是3
拆迁补偿费用
C.UPDATED.ALTERTABLE0
合计
楼面地价:
成本/可销售面积=5665/60030m2=944元/m2
5665
（2）前期工程费：
1169万元，详见本项目前期工程费估算表（附表：
3）。
（表：
3）【前期工程费估算表】（单位:
万元）
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
勘探费
26
1.1
地质勘探费
20
可谈
1.2
文物勘探费
1.8元/m2×33350m2＝6
2
设计费
177
2.1
主体工程设计费
20元/m2×60030m2＝120
2.2
供电设计费
984万×4.6%＝45
2.3
绿化设计费
120万×10%＝12
可谈
3
施工图审查费
1.5元/m2×60030m2＝9
9
4
可行性研究费
自行研究
0
5
环卫费
150元/户×500户＝7
7
6
招投标费
3万+20万＝23
23
7
城市基础设施配套费（扣除物流）
80元/m2×60030m2＝480
480（可谈）
8
建设规费
374
8.1
白蚁防治
2元/m2×60030m2＝12
8.2
气象监测费
0.2元/m2×60030m2＝1
8.3
教育附加
10元/m2×60030m2＝60
8.4
工程质量监督费
2元/m2×60030m2＝12
8.5
新型墙体材料专项费用
6元/m2×60030m2＝36
8.6
人防工程易地建设费
40元/m2×60030m2＝240
可自建
8.7
工程定额测定费
建安工程造价×1.3‰
争取免交
8.8
散装水泥费
1.5元/m2×60030m2＝9
8.9
劳保统筹基金
建安工程造价×3.5%
施工单位缴纳
8．10
规划放样费
2600元/幢×15幢＝4
9
试桩费
考虑在桩基成本中
0
10
空气检测费
1.2元/m2×60030m2＝7
7
11
四证办理费
3元/m2×60030m2＝18
18
12
平整场地、临时设施费
8元/m2×60030m2＝48
48
合计
转为单方造价：
成本/可销售面积=1169/60030m2=195元/m2
1169
（3）建安工程费：
6852万元。
（见表：
4）
（表：
4）【建安工程费用组成】（单位:
万元）
序号
项目名称
计算依据
计价（万元）
1
主体土建/室内/外装修
小高层住宅1100元/m2×27000m2＝2970
多层住宅900元/m2×33030m2＝2973
5943
2
主体给排水
30元/m2×60030m2＝180
180
3
主体电气
50元/m2×60030m2＝300
300
4
主体消防
10元/m2×60030m2＝60
60
5
电梯
8部×25万/部
200
6
监理费
0.8%*（12105+300+500+100）＝104
104
7
审计审查费
（5%*5%+1‰）*（5943+180+300+60）＝23
23
8
产权测量费
商业2.46元/m2×10000m2＝2
住宅0.8元/m2×50030m2＝4
6
9
产权交易费
6元/m2×60030m2＝36
36
10
其他建安成本
合计
转为单方造价：
成本/可销售面积=6852/60030m2=1141元/m2
6852
（4）基础设施费（红线内外工程费）：
1769万元，（详见表：
5）。
（表：
5）【基础设施费估算表】（单位:
万元）
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
给水、排污配套工程
15元/m2×60030m2+20万（增容费）
110
2
供电工程费
984
2.1
小区内室外供电配套
18元/m2×60030m2＝108
2.2
供电配套工程（专线）
估300
2.3
供电配套工程（设备）
估450
2.4
供电增容费
300元/千伏安×6000千瓦×70%＝126
3
煤气管道
2800户×500户＝140
140
4
通讯工程
6元/m2×60030m2＝36
36
5
绿化景观工程
120元/m2×33350m2×30%＝120
120
6
小区道路费
150
7
有线电视费
17元/m2×60030m2＝102
102
8
小区智能化
12元/m2×60030m2＝72
72
9
环卫设施费
5
10
热水供应工程费
不考虑
0
11
暖气供应工程费
不考虑
0
12
小区照明费
50
13
空调设施费
暂不考虑中央空调
0
合计
转为单方造价：
成本/可销售面积=1769/60030m2=295元/m2
1769
（5）开发期间税费：
15万元,（详见表：
6）
（表：
6）【开发期间税费一览表】（单位:
万元）
序号
类别
计算依据
交纳税额（万元）
1
物业管理基金
暂按2.5元/m2×60030m2＝15
15
合计
15
（6）不可预见费。
294万元,取上面1-4项之和。
不可预见费=（0+1169+6852+1769）×费率（3%）=294万元
（注：
第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不考虑不可预见性）
（7）开发成本。
15764万元,以上1-6项小计:
开发成本=（5665+1169+6852+1769+15+294）=15764万元
二、开发费用估算
1、管理费用：
315万元,取上面1-6项之和的2%
（5665+1169+6852+1769+15+294）×税率（2%）=315万元
2、销售费用：
675万元,详见（表：
7）。
（表：
7）【销售费用估算表】（单位:
万元）
序号
项目
计算依据
计价（万元）
1
销售费用
（25760）销售收入×1%
258
合计
258
3、财务费用：
630万元.
（直接开发成本的4%）:
15764×费率（4%）=630万元
4、开发费用：
1203万元,前面1-3项之和
315+258+630＝1203万元
三、销售收入：
销售收入25760万元，详见（表：
8）
（表：
8）【销售总收入预测】（单位:
万元）
项目
可销售面积
建议销售单价（元/平方米）
销售收入（万元）
住宅项目
50030m2
50030*（3300*50%+3800*50%）
17760
商业项目
10000m2
10000*8000元/平方米
8000
车位
合计
25760
第三节建设项目的财务评价
一、税金计算
1、住宅销售税金及附加估算4943万元,详见住宅销售税金及附加估算表（表:
8）
（表：
8）【住宅部分销售税金及附加表】（单位:
万元）
序
号
项目
名称
计算依据
合计
1
销售收入
25760
2
销售税金
2.1
营业税、城市维护建设税、及附加税
2.2
交易印花税
2.3
水利建设基金
2.4
预征土地增值税
2.5
城镇土地使用税
实际税金:
住宅17760×10.98%＝1950
商业8000×11.98%＝958
2908
合计
2908
三、毛利润5885万元:
销售收入-开发成本-开发费用-税金+政策返还＝毛利润
25760-15764-1203-2908＝5885万元
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