住宅小区工程项目可行性研究报告.docx

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住宅小区工程项目可行性研究报告

住宅小区

第一章总论

1.1项目名称

*********************

1.2承办单位概况

单位名称：

*************

单位住所：

*************

业务范围：

*************

1.3可研报告编制依据

1、国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

2、《城市房地产开发经营管理条理》；

3、《房地产项目经济评价方法》。

1.4编制原则

1、科学发展观的原则：

*************·米兰花园项目的建设要坚持落实科学发展观、坚持可持续发展、构建社会主义和谐社会的原则。

要将开发的社会效益与经济效益有机统一，创造舒适、和谐、人文的生态居住环境。

2、以人为本的原则：

坚持以人为本的发展核心，坚持人性化设计的理念和无障碍设计的要求，从环境组成、景观元素、整体布局等角度出发，采用多种手段应营造归属感强、标识性好的区域空间环境，达到具有居住优美、人文关怀、陶冶情操的高层次要求。

3、整体性原则：

坚持对用地整体开发的原则，做到“先规划后建设、先配套后开发”，将居住生活、景观绿化、市政建设、公共配套、环境保护、消防防灾统一规划，最大限度的实现*************·米兰花园项目的整体效益。

4、弹性原则：

*************·米兰花园项目的建设是一个长期、分阶段的过程，从规划内容、建设时序等都要具有一定的弹性，满足城市新区开发建设的阶段性要求、市场变化的调整和与城市整体建设的关系。

1.5编制内容

依据国家有关政策、法律、法规、规范，对*************·米兰花园项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、投资估算、财务分析等方面进行全面精心论证和研究。

第二章项目背景

2.1项目背景

*************是中国钼业之都、中国无公害蔬菜基地、中国少华山所在地、中国皮影之乡；

*************是一座自然条件优越、生态环境优美、具有丰厚历史文化底蕴和红色革命精神内涵的城市；

*************是一座城市化发展建设、社会和谐、适宜居住的城市。

2.1.1城市综合环境与自然资源

*************位于秦岭中部、渭河南岸，是国务院印发的《西部大开发“十一五”规划》中提出的三个重点经济区之一“关中-天水经济区”的重要组成部分。

距世界四大文明古都之一的西安85公里，距国家级风景区华山30公里，距世界八大奇迹之一秦始皇陵及兵马俑博物馆40多公里。

东接华阴市，西临渭南市政府驻地临渭区25公里，南依秦岭与洛南县、蓝田县交界，北临渭河与大荔县相望。

*************县城范围内，自然特征地势南高北低，土地构成上是一个“六山一水三分地”的半山区县。

属暖温带半湿润气候区，年平均气温13.3℃，降水量583.4毫米，无霜期283天。

陇海铁路、西潼高速公路、310国道横贯东西，西南铁路、华金和华洛公路沟通南北，郑西高速客运铁路专线建成通车。

有地方公路131条，通达里程1000多公里。

年末固定电话用户达4.7万户，移动电话用户11万余户，互联网用户达7000多户。

有线电视覆盖率达到90%以上。

公元前806年西周宣王之庶弟郑桓公受封于此，建立郑国。

春秋时，秦国设置郑县，南北朝西魏设置华州，中华民国三年设*************。

1928年爆发震惊全国的渭华革命起义。

1949年5月23日中共和平解放*************。

现辖10镇，242个行政村，17个居委会。

政区人口面积到2010年底，全县总人口为366703人（其中公安户籍人口为357993人）。

国土面积1139.5平方公里。

耕地面积41.2万亩。

*************钼储量居世界第三、亚洲第一，钼资源矿石量达14亿吨，钼金属128万吨，是世界六大钼矿床之一。

*************的钼产品85%以上出口，年可出口创汇8.5亿美元，出口创汇占到陕西的1/5，占世界钼冶金炉料市场的8%—10%，产品遍布欧洲、美国、日本、韩国、南非、澳大利亚、印度等世界各地。

*************享有“中国钼业之都、中国无公害蔬菜基地、中国少华山、中国皮影之乡”四张名片美誉。

2.1.2城市经济发展概况

在产业发展方面，形成金堆钼采矿区、莲花寺钼炉料加工区、陕化精细化工产业区、少华山旅游产业区四大项目板块格局，钼、精细化工、石板材、菜畜果、生态旅游、现代服务业“六大产业”。

*************为“国家级无公害蔬菜基地县”，马铃薯、山药、大葱、番茄通过农业部农产品质量安全中心无公害农产品认证，16种蔬菜通过西安市场检测认证。

2010年全县生产总值完成51.104亿元，较上年增长15.3%。

其中第一产业增加值4.291亿元，增长8.2%；第二产业增加值39.076亿元，增长16.4%；第三产业增加值7.737亿元，增长12.3%。

第一产业增加值占生产总值的比重为8.4%，较上年提升1.1个百分点；第二产业增加值占的比重为76.5%，下降0.6个百分点；第三产业增加值占的比重为15.1%，下降0.5个百分点，三次产业的比例为8.4：

76.5：

15.1。

2.1.3城乡建设与文化教育

在“东接、西靠、南开发、北提升、中城建”和“城市中心南移”发展战略指引下，全县基础设施建设和城乡建设取得显著成效和发展，开通了站南路，完成了东环路、子仪大街、杏林南路、吴溪路、少华北路的改造工程，建成了东西排污渠，完成南山大道管网铺设和路基平整工程。

落实创卫工作责任制，完成了吴溪路、咸林路等城区主干路人行道硬化，更新改造了华州路、咸林路、少华路路灯，实现了主干道全天保洁、主要街道人行道硬化和所有街道的亮化。

杏林农贸市场建成使用，吴家农贸市场开工建设，县城中心农贸市场完成征地工作。

城区乱停乱放、乱倒垃圾、占道经营等行为得到整治，县城硬件设施和环境面貌明显改善。

农村道路建设取得重大进展，全年完成投资1.6亿余元，其中县财政投资3000余万元，共新建通村公路312公里，硬化巷道路216公里，在全省率先基本实现了“乡乡、村村、巷巷”通水泥路目标。

水利电力　全县有12座水库，6条南山支流，水资源总量为3.3亿立方米。

“华州秧歌、华州背花鼓、东峪孝歌、*************皮影制作工艺”列入省级文化遗产保护名录之中，被确定为全国100个“文化信息资源共享工程试点县”之一。

“*************皮影”列入国家首批非物质文化遗产名录。

现有各类学校284所，在校学生49990人。

其中：

小学在校学生21088人。

2.2项目的提出

2.2.1项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊快速发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适性方向转变，截止2010年底，我国城镇居民人均建筑面积将达到28平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。

因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

2.2.2项目对城市建设将起到促进作用

本项目将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅，进一部提高客户的人居水准。

本项目引进先进住宅开发理念，推动*************房地产业的发展。

通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升*************整个老城区楼盘的建设品味，总体改善*************城区的面貌，为*************房地产的产品类别提供新的定义。

项目建成后将彻底改变*************老城区面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效的提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升*************城市建设档次与水平，改善区域环境，提升*************地区的城市理念，具有十分重要的意义。

2.2.3解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。

因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业就会有着不可忽视的作用，而本项目在*************的开工建设，必将为增加*************当地社会就业岗位作出一定的贡献。

第三章项目投资环境

3.1国家政治经济形势及有关政策

2010年是实施“十一五”规划的最后一年，我们需要为“十二五”规划启动实施创造良好条件。

除了保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策外，我们还需要根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性。

更加具体地来说，我们的政策更加注意以下五个方面：

1）提高经济增长的质量和效益；2）推动经济发展方式转变和经济结构调整；3）推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力；4）改善民生、保持社会和谐稳定；5）统筹国内国际两个大局，从而确保经济稳定、快速发展。

3.2项目开发地区的经济社会情况

据统计，截止2010年10月底，*************规模以上工业企业产值再度攀升，首次突破百亿元，实现产值104.2亿元，同比增长51.3％，实现销售产值98.08亿元，同比增长46.4％，企业产销衔接正常，产销率93.4％，其中：

县属企业产销率91.5％，全县工业实现主营业务收入100.3亿元，增长53.73％：

实现现利税总额4.9亿元，增长29.41％，实现税金2.4亿万元，下降6.77％。

3.3区域房地产市场

*************地产市场区域分布及特点：

（1）主区域板块

主城区为*************老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，但主要是以自建民房居多（村庄）,有少量的多层住宅开发项目，住宅均价目前在1800元/平方米左右。

老城区比较有代表性的有盛世水安，四季花城等。

主要特征：

市区中心位置，规模较小，占地面积有限，没有绿化空间、居住环境一般，面积以中、大户型为主，均价多为1800元/平方米左右。

（2）子仪路新行政区板块

子仪路新行政区板块是*************规划新行政中心，县委、县政府等行政事业性单位大部分已在建设中，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作将使得区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。

片区规划较好，路网建设已完成，生活配套设施正逐步完善，生活便利程度有待进一步的提高，由于片区拥有良好的区域优势和优美的片区环境，现已成为*************居民购房置业的又一区域。

主要特征：

普遍的楼盘规模大，档次相对老城区域要高，户型面积上相对而言设计比较合理，以三房为主力，120——130平方米的三房旺销，四方面积一般在145——160平方米。

均价约2200元/平方米左右，销售情况良好。

3.4*************房地产市场特征分析：

综上所述，完全可以对近几年*************房地产市场特征总结如下：

1、房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。

2、增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。

3、商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

4、不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等方面，任何项目尚不具有非常明显的优势。

第四章建设规模与建设条件分析

4.1建设规模

本项目总占地约95亩，建设总面积率为1.5，总建筑面积约为10万平方米的多层花园洋房住宅社区。

4.2项目概况现状

本项目位于*************少华广场东侧，高速路以北，总占地约95亩，小区西侧紧邻四季绿城，距县中心3分钟车程，行政中心、经济中心、金融中心、医疗文化中心等，5分钟可达，距西潼高速3分钟车程，地理位置优越，交通十分便利，是一个理想居家的风水宝地。

4.3项目建设条件

4.3.1地形、地貌、气候情况

*************位于秦岭东部、渭河南岸、因处于华山的姊妹山少华山脚下而得名，距世界四大发明古都之一的西安85公里，距国家级风景名胜华山30公里。

距世界八大奇迹之一秦始皇及兵马俑博物馆40多公里。

东接华阴市，西邻渭南市政府驻地临渭区25公里，南依秦岭与洛南县、蓝田县交界，北临渭河与大荔县相望。

4.3.2交通运输条件

陇海铁路、西潼高速公路、101省道横贯东西，西南铁路、华金和华洛公路沟通南北，郑西高速客运铁路专线已贯通。

有地方公路131条，通达里程1000多公里。

4.3.3施工条件

本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。

城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。

而陕西省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工所需场地、施工道路、用水、用电均不难满足，故施工条件较好。

4.4.4政策环境

已查明本宗土地为住宅建设用地，本项目的建设符合*************城市建设总体规划，贯彻了*************政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

第五章、建设方案

5.1设计依据

1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）

2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005

3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95

4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

5、《城市规划编制办法》

6、《渭南市城市规划行政技术准则》

5.2项目设计主题和开发理念

项目建筑设计由中国设计院（上海）承接，在建筑节能设计上，考量*************当地居民生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均匀性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然风景。

在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。

项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造*************高尚居所典范工程。

项目规划为经典简欧风格电梯花园洋房，景观引入原生坡地与水景相结合的自然风格，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。

5.3项目总体规划方案

5.31规划设计原则

挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；

以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；

节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；

人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。

5.3.2项目结构和布局

本项目总体规划领先于*************众多楼盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性。

本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动态有机结合，社区停车方式多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在*************地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。

更多的广场和绿化开放的空间。

小区内曲径通幽、步步为景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。

充分考虑*************的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。

采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

5.4建筑设计

5.4.1主要规范及标准

《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]

《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]

《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]

《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]

《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]

《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]

《砌体结构设计规范》GB50007-2002

《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002

《人民防空地下室设计规范》GB50038-94

5.4.2建筑风格及立面特点

依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。

在建筑立面上采用对比分明的双颜色，用简约的线条表现出优美、动感、多变的视觉效果；群楼部分用外墙砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学。

建筑立面体现简约的时尚风格，采用大尺度的阳光露台，景观退台，私家花园布局，让整体建筑在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。

5.4.3建筑户型特色

细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。

充分考虑*************的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。

住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。

户型设计新颖，增加品味空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。

如：

阳光的电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。

5.5结构设计

5.5.1指导思想

在结构设计中充分考虑以下内容：

使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。

具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。

对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。

5.5.2结构设计

结构的安全等级二级，设计使用年限50-100年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。

第六章环境影响分析与评价6.1环保设计依据和标准依据中华人民共和国国务院令《建设项目环境保护管理条例》中的有关内容和要求，采用的标准如下：

1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《建设项目环境保护管理条例》（国务院253号令）；3、《建设项目环境保护管理办法》（87）国环字002号；4、《开发建设项目水土保持方案管理办法》；5、《开发建设活动环境管理人员行为规范》；6、陕西省人民政府关于颁布《陕西省建设项目环境管理细则》的通知【陕政发（1988）186号】；7、《环境空气质量标准》（GB12348-90）；8、《污水综合排放标准》（GB89788-1996）；9、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；10、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008）；11、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）。

6.2主要污染源确定1、废气本项目采暖及热水供应采用城市供热，不会产生废气污染。

2、废水本项目建成后，污水主要为生活污水。

3、噪声本项目噪音主要来源于备用发电机组、加压泵房等产生的机械噪声以及项目施工过程中的机械噪音、车辆噪音。

4、废弃物废弃物主要是生活垃圾和项目建设过程中的建筑垃圾。

6.3项目建设及营运对环境的影响6.3.1建设期施工期废水主要为施工人员生产的生活污水及混凝土搅拌产生的少量生产废水。

施工期由于地基处理土方挖掘、堆放及清运过程，建筑材料的装卸堆放及混凝土搅拌过程，车辆运输等过程均会产生扬尘，对周围环境空气质量带来暂时性的负面影响。

施工期间使用打夯机、振动棒、混凝土搅拌机、升降机等机械设备和运输车辆，可使施工现场100米范围内受到不同程度的噪声影响。

项目建设过程中特别是室内外装饰装修过程将产生大量的有害建筑垃圾，对周围环境可能造成污染。

6.3.2营运期项目营运期对周围环境可能造成影响的主要因素为生活污水、生活垃圾。

6.4环保措施6.4.1污水处理施工期废水污染控制措施：

①施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁污水遍地横流；②严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。

排水采用雨、污分流制。

污水以生活污水排放为主，经化粪池处理达标后，排入市政污水管网。

6.4.2扬尘控制项目施工期内扬尘控制措施：

①施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护板围护，减少工地扬尘对环境的影响；②保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘，并尽量减缓行驶速度；③加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。

6.4.3噪声控制施工期噪声污染控制措施：

①执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）对各施工阶段噪声限值的要求。

合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼间时间，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，获批准后方可在指定日期内进行；②将施工现场的固定噪声源，如搅拌机（车）、临时加工车间、建筑料场等相对集中，并尽可能布置于远离周边声源敏感点处；③工地周围设立围护；④规定运输车辆出入路线，尽量避开居民区。

备用发电机组、泵房设备应选购低噪音设备，并设置减震装置，以减少固体传声。

对计算机控制中心等对噪声控制有特殊要求的场所，可采用双层密封玻璃窗和隔音装饰材料。

6.4.4废渣处理施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，流入水体。

废渣分区集中堆放，定期清运处理。

6.4.5清洁生产施工期清洁生产与综合污染防治对策：

①用先进的施工技术；②加强施工管理；③采用预制装配施工方案；④采用先进的施工机械设备；⑤采用优质、环保型的工程材料。

在施工时，积极采用这5种对策，可将施工造成的影响减少并限定到较小范围内。

6.4.6绿化与景观本项目绿化采用点、线、面相结合的方式进行全方位、立体化绿化。

除建筑物占地和道路外，对所有未被建筑物占用的地面、边角地带全部实行绿化，绿化地表应人工造型，有起伏；草皮应选择耐寒优良草种，并具有多样性，使草皮能在正常的气候条件下保持四季常青。

同时引进一些常年绿的灌木、乔木和针叶、阔叶树种，选择分别在各个季节开花的花木、花草，有比较好的立体绿化景观。

6.5环境影响评价从该项目污染的分析可知，该项目对环境的影响主要是生活废水、生活垃圾、固体废弃物、噪声和施工过程中的不利影响，通过以上环境保护措施对其各种污染源的治理，均可达到国家规定的标准，且项目拟选地址环境质量良好，利于项目建设；项目的选址整体布局合理，因此项目在环保方面是可行的。

第七章节能分析与评价节约能源是我国经济建设中的一项基本国策。

“十一五”规划纲要提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节约型、低碳型、环境友好