物流园区建设项目可行性研究报告.docx
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物流园区建设项目可行性研究报告
某物流园区项目
可行性研究报告
一、概论…………………………………………………………………1
（一）项目概况………………………………………………………1
（二）编制过程………………………………………………………1
（三）编制依据………………………………………………………2
（四）设计年限………………………………………………………3
（五）主要研究结论………………………………………………3
二、**市社会经济及交通运输概况………………………………13
（一）项目所在地社会经济发展概况………………………………13
（二）交通运输发展状况及特点……………………………………17
（三）**市公路货物运输存在的主要问题………………………22
（四）项目建设的必要性……………………………………………23
三、功能分析和适站量预测…………………………………………28
（一）市场需求分析…………………………………………………28
（二）站场功能研究…………………………………………………33
（三）社会经济及货运发展预测……………………………………37
四、建设规模需求…………………………………………………45
（一）设计生产能力…………………………………………45
（二）建设规模需求……………………………………………47
五、场址选择……………………………………………53
（一）项目选址………………………………………………………53
（二）建设条件………………………………………………………55
六、总平面布置及生产工艺设计……………………………………58
（一）生产流程………………………………………………………58
（二）总平面布置………………………………………………60
（三）主要生产作业的工艺流程……………………………………61
七、工程设计……………………………………………64
（一）建设规模………………………………………………………64
（二）建设方案设计…………………………………………………65
（三）配套工程………………………………………………………75
八、节约能源……………………………………………81
（一）建筑节能………………………………………………81
（二）节水……………………………………………………………81
（三）节电……………………………………………………………81
九、劳动、安全、卫生与消防……………………………………83
（一）劳动、安全与卫生……………………………………………83
（二）消防……………………………………………………………84
十、组织机构与人力资源配置………………………………………86
（一）建设管理机构…………………………………………………86
（二）机构设置与人力资源配置…………………………………88
（三）法人机构………………………………………………………89
（四）管理经营模式…………………………………………………89
十一、环境影响评价…………………………………………90
（一）环境影响及保护措施………………………………………90
（二）评价结论………………………………………………………94
十二、投资估算与资金筹措………………………………………96
（一）投资估算…………………………………………96
（二）资金筹措……………………………………………99
（三）资金使用计划…………………………………………………100
十三、项目实施进度安排……………………………………………101
（一）建设工期………………………………………………………101
（二）项目实施进度安排……………………………………………101（三）项目招标……………………………………………………102
十四、社会经济效益评价……………………………………………104
（一）概述……………………………………………………………104
（二）财务分析………………………………………………………105
（三）国民经济评价…………………………………………………110
（四）社会效益综述…………………………………………………111
（五）评价结论………………………………………………………111
十五、结论与建议……………………………………………………113
（一）结论…………………………………………………………113
（二）建议…………………………………………………………113
一、概论
（一）项目概要
1、项目名称：
某物流园区
2、项目业主单位：
金阳新区三浦村委会
**诚智贸易有限公司
3、项目主管单位：
金阳新区管委会
4、项目投资：
本项目投资估算总金额为5909.6万元。
5、项目建设期：
工程于2010年6月开工，2011年12月竣工，2012年初开始运营，建设期18个月。
6、项目地址：
金阳新区金华镇三浦村，占地80000m2（约120亩）。
（二）编制过程
随着社会经济发展，**市作为贵州省商贸中心和贵州省以及全国交通枢纽的主要组成部分，各种货物的流通量不断增大，物资的集、疏、运等市场运作活动更加频繁，货物运输量稳步快速增长。
加之运输网络形成和运输条件的改善，**市运输事业取得了较大的发展，对**市国民经济的快速发展起到了积极的促进作用。
但是目前道路运输还存在着一些不足，已无法进一步满足社会发展的需要，随着城市道路运输管理的不断加强，货运车辆出入市区通行将受到更加严格的限制。
金华镇是**市的重要门户，也是货物从出入**的必经之地。
因此，在金华镇建设物流园区势在必行。
受项目业主单位的委托，东风设计研究院有限公司承担了《**市某物流园区建设项目可行性研究报告》的编制任务，编制单位在**市金阳新区管委及相关部门的大力支持下，进行了有关资料的收集、调研，对项目选址现场进行了实地考察，形成了**市某物流园区的选址方案，在选址方案的基础上，对本工程的平面布置、功能配置等进行了反复推敲，于2010年5月编制完成了本可研报告。
（三）编制依据
《**市某物流园区建设项目可行性研究报告》主要依据以下标准、规范及文件资料进行编制：
1、交通部拟颁布的《公路站场建设项目可行性研究报告编制办法》；
2、国家发改委、建设部2006年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
4、《**市公路运输枢纽货运枢纽总体规划研究报告》；
5、**市志、**市统计年鉴；
6、国家现行的有关政策、法规、规章、规范、标准等；
7、建设单位提供的有关资料。
（四）设计年限
**市某物流园区计划于2010年6月开工建设，2011年12月工程竣工验收，建设期18个月。
2012年初投入运营。
根据交通部有关标准的规定，设计年限为园区建成投入使用后的第20年。
因此，其工程设计年限确定为2021年。
亦即**市某物流园区建设工程的主要生产设施和设备需按照2021年的生产能力进行设计，兼顾其它配套设施的远期发展需求。
（五）主要研究结论
1、项目建设的理由
**作为贵州省交通的中心城市，是西南地区重要的交通、通信枢纽和中心城市之一，目前已具备运载能力强大的区域交通网络中心和信息通讯网络处理中心。
湘黔、川黔、黔桂、贵昆四条电气化干线交汇于此，并有321国道横贯东西，210国道纵穿南北，加上贵黄、贵遵、贵毕、贵新等高等级公路，以及随着株六复线工程的建成，国道主干线上海至瑞丽、重庆至湛江公路，主干光缆重庆——**——南宁工程的全面完成，西南地区通向东部沿海和东南沿海地区的货物和电信通行能力大大增强，进一步增强了**的枢纽地位。
金阳新区东临黔灵山脉，南接三桥马王庙，西靠百花山脉，北与白云区相接。
全区总面积198平方公里，总人口18余万，下辖金阳街道办事处、金华镇、朱昌镇和阳关农场，共33个行政村、4个社区（居委会）。
新区气候环境宜人，属亚热带湿润温和型气候，年平均温度15℃，年平均降雨量1200毫米，天气环境质量保持国家二级标准，声环境质量达一类标准。
交通、区位优势突出，贵遵、贵黄高等级公路及321、210国道穿境而过，**环城高速公路全面覆盖，黔灵山路、北京西路等让新区与老城实现无缝链接，已经开工的贵广快速铁路和正在规划修建的沪昆、成贵、渝黔、湘黔、黔桂等快速铁路在此汇集，**城际快速铁路、城市轻轨等从金阳始发，快捷、高效的现代交通道路网络正在形成。
**新客站和客运站的建设及启用，将使金阳新区成为一个纵贯南北、横接东西的交通枢纽和运输重镇。
西部大开发的契机和优惠政策及我国加入WTO的机遇，使金阳新区国民经济发展速度快速增长，综合实力逐年增强；交通运输业也得到了较大的发展，为发展现代物流提供了优越的条件。
但目前金阳现有道路货运业还缺少专业化的运输组织、信息化程度不高，运输能力较差，缺乏应对市场的经营实力。
客观上严重影响着道路运输的社会效益发挥和经济效益的提高。
因此，适时新建物流园区已刻不容缓。
2001年底，我国制定了未来5年物流配送发展计划，以推动物流业的快速发展，国家商务部于2010年2月下文将贵州省省会城市**列入全国首批“流通领域现代物流示范城市”，明确城市统一配送作为**市物流业优先发展主题。
在《**市现代物流业发展规划（2008-2020）》《**市物流振兴和发展实施计划（2009-2012）》等文件精神中，**市委、市政府提出“现代物流业要实现突破性发展的要求”，由此可看出，政府对物流业的重视和关注，也给物流业主带来利好的信息，增强物流业发展的信心，因此也带动整个贵州经济的发展。
根据《**市城市总体规划（2009-2020）》成果公告中在第三产业发展与布局里提到要加快建设二戈寨、金阳、扎佐、清镇等四个物流园，而物流园的建设可以把在市内造成交通严重堵塞的物流市场和停车场进行统一管理和安置，2010年五月**市客车站的搬迁和禁止大货车入城等措施都说明在金阳建立一个大型的物流货场和物流统一配送中心势在必行。
因此，为适应新经济发展和运输形势发展的需求，加快金阳新区物流运输基础设施建设，积极构筑区域性货运服务网络体系，在符合城市总体规划要求的前提下，尽快建设一个功能齐全、设施完善、规模化、信息化的物流园区，对进一步规范市场经营行为，改善**市交通运输基础设施条件，建立“统一、开放、竞争、有序”的道路运输市场机制，加快地方经济发展等都具有十分重要的意义，所以，项目的建设是十分必要的。
2、功能定位及功能配置
（1）功能定位
在项目建设环境、运输量发展预测、市场需求分析的基础上，结合贵州省国民经济和社会发展“十一五”规划和输枢纽货运枢纽《**市公路运输枢纽货运枢纽总体规划研究报告》的要求，确定该项目的功能定位为：
作为今后**市及其辐射影响区内的物流枢纽，依托境内具有较强辐射功能和快捷运输能力的交通网络体系，从设施服务功能上应满足区域经济发展对货运的需求、集货物代理、货物中转、公铁集装箱联运、货物配载、仓储理货、拼装加工、代办结算、保险、交易信息服务、停车、汽车检测维修以及现代物流业等多项专业货物运输服务功能为一体的物流园区。
（2）功能配置
结合拟建的**市某物流园区的功能定位、功能特征、货流量及货物构成等因素分析，本项目应具备以下各项功能配置。
①运输组织功能：
对货物运输经营进行组织，为运输市场管理服务，并对进出**市的货运车辆和货流进行组织、管理；
②中介代理功能：
承担运输代理，为货主和车主双向服务，提供货运配载服务、组织多式联运、代理保险和结算、开具运输票据等中介服务；
③信息服务功能：
为社会提供车、货信息服务，与市辖各县区及贵州省运输服务中心货运市场联网运作；
④仓储、装卸功能：
为货物中转换装、储运、提供仓储装卸服务；
⑤提供包装、组装、拼装加工等增值服务；
⑥开展“快货”运输、集装箱运输、公铁联运等服务；
⑦开展汽车检测、维修保养及车辆停放业务；
⑧其它功能：
提供商品零售、餐饮、住宿等服务。
**市某物流园区可根据市场实际需求，以本地企业和市场为依托，在建设初期主要为当地企业及车主、货主提供货物储存、配载、拼装及车辆保养、停放服务，同时以园区为基地、建立起与周边主要城市之间的快速货运通道，为发展联合运输提供可能；随着园区功能配置的进一步完善，为企业提供增值加工、组装服务，为供需双方提供物流信息，同时满足企业的特殊要求，积极开展多项增值服务和现代物流服务业务。
3、组织量、适站量预测结果
在分析拟建项目所处的地位位置、服务区货源环境、城市内外交通等特点，参照本项目的功能定位和服务范围，采用定性分析和专家咨询相结合的综合分析方法对拟建项目的组织量和适站量进行预测结果如下：
**市某物流园区组织量预测值
特征年份
货运量（万吨）
组织量
占货运量的比重（%）
2012
298
20
2013
319.6
20
2018
350.6
20
2023
385.2
20
2028
423.6
20
**市某物流园区适站量分类预测值
特征年份
零担量
储运量
联运量
集装箱
合计（万吨）
2012
9.4
26.8
5
18.4
59.6
2013
9.7
29.1
6
19.12
63.92
2018
10.8
32.0
7
20.32
70.12
2023
11.9
35.1
8
22.04
77.04
2028
12.9
38.4
9
24.42
84.72
4、设计生产能力
根据对**市某物流园区的功能分析研究，物流适站量的定性分析和定量预测，综合考虑本项目的货源生成环境，货源结构、资金约束、建设条件及外部协作条件等因素，同时参考国内外同类型物流园区的建设经验，以及本园的设计年限来确定本项目的设计生产能力。
根据不同货运形式对站场作业的需求，以及站场各项作业所占比例和各项功能要求的不同，分别测算货运设施的需求规范。
**市某物流园区生产能力测算表
名称
2012
2013
2018
2023
2028
零担和快运货物
作业
库内堆存量（万吨）
6.11
6.31
7.02
7.74
8.39
场内堆存量（万吨）
3.29
3.39
3.78
4.16
4.51
小计
9.4
9.7
10.8
11.9
12.9
储运货物作业
库内堆存量（万吨）
6.7
7.28
8.0
8.78
9.6
场内堆存量（万吨）
20.1
21.82
24.0
26.32
28.8
小计
26.8
29.1
32.0
35.1
38.4
联运作业
库内堆存量（万吨）
1.5
1.8
2.1
2.4
2.7
场内堆存量（万吨）
3.5
4.2
4.9
5.6
6.3
小计
5
6
7
8
9
集装箱
作业
场内堆存量（万吨）
18.4
19.12
20.32
22.04
24.42
**市某物流园区生产能力（万吨）
59.6
63.92
70.12
77.04
84.72
5、建设内容及规模
**市某物流园区工程建设内容主要包括满足各项生产能力需求的设施、设备，均按照国家和部门有关标准、规范配备。
本项目工程总占地为80000m2（约120亩）,工程主要建筑物和构筑物包括:
办公、货运、信息综合楼1980m2，招待所3000m2，冷藏保鲜库3600m2，包装加工车间840m2，锅炉房225m2，汽修车间480m2，配电室90m2，厕所90m2，门卫值班室和地磅房76m2，仓库6516m2；货物堆放及集装箱作业场12907m2，道路及停车场23198m2，安检台200m2，清洗台200m2，以及蓄水池、化粪池、垃圾池和冷却塔配套构筑物及室外各类配套管网工程。
6、投资估算及资金筹措
申请上级专项支持700万元，占总投资11.8%，申请银行贷款1000万元，占总投资13.67%，企业自筹1000万元，占总投资13.67%，其余由社会集资3209.6万元，占总投资54.31%。
7、建设安排
**市某物流园区建设工程建设安排为：
（1）2010年5月以前完成可行性研究报告、初步设计、施工图设计以及通过相应的审查；完成项目征地、拆迁和招标等各项前期准备工作；
（2）2010年6月开工建设，2011年12月底以前工程全面竣工通过验收，2012年初项目投入运营。
8、环境影响评价
项目在建设施工期间，由于挖土方、混凝土拌和、物料、设备等在运输时，易引起扬尘污染，局部空气质量受到影响。
该工程在施工期会产生大量土方，短期内会导致土壤结构的破坏；各种运输车辆、施工机械、排出的燃烧废气、噪声也会对环境造成污染；施工中的生活污水、垃圾和建筑垃圾均会对环境造成一定程度的污染。
施工期间对环境的影响属短期影响，工程竣工后，其影响将随之消失。
项目在运营期主要存在生活废水和生活垃圾等污染，对环境影响较小。
综合评定：
本项目属轻微污染项目，建设期及建成后的运营期对周围环境的影响较小，采取必要的防治措施后，可使负面影响降至最低水平。
从环境角度考虑，项目可行。
9、社会经济效益评价
（1）财务评价
本项目财务评价按国家发改委发布的“方法与参数”（第三版）中的有关规定进行。
主要财务评价结果见下表，详细计算分析见“财务现金流量表”和“损益表”。
财务评价指标表
财务净现值（万元）
（FNPV）
财务内部收益率（%）
（FIRR）
动态投资回收期（年）
（FN）
826.93
5.26
14.05
财务分析结果表明：
项目的财务内部收益率为5.26%，大于4%的行业基准收益率，动态投资回收期为14.05年，小于15年，财务净现值达到826.93万元。
各项财务评价指标均满足国家对公路基础设施建设项目可行性研究的需求，因此，在此种筹资方式及收费标准下，本项目在财务上是可行的。
财务敏感性分析，本项目对财务敏感性分析主要针对由于适站量达不到预值，致使营业收入降低和运营期由于受物价上涨的影响，造成营运费用增加两种因素变动引起的财务评价指标变化进行了计算，结果详见财务敏感性分析表。
敏感性分析表明：
本项目具有一定的财务抗风险能力，但应注意严格控制财务成本。
贷款偿还能力分析：
本项目利用银行贷款1000万元，贷款的还本付息，遵照“方法与参数”中的规定，贷款的有关原则并结合本项目的实际，确定按3.82年（以运营年开始）还清贷款计算，采用最大偿还能力偿还本利的方法。
详细分析计算见财务分析基本报表“借款偿还表”。
计算表明：
本项目具有偿还贷款的能力。
（2）国民经济评价
本项目国民经济评价亦按“方法与参数”（第三版）中的有关规定进行，评价结果见下表，详细计算分析见“国民经济效益费用流量表”。
国民经济评价指标表
经济净现值（万元）
（ENPV）
经济内部收益率（%）
（EIRR）
1145.63
13.25
国民经济评价结果表明:
本项目的经济内部收益率为13.25%，大于8%的社会折现率，经济净现值达到1145.63万元，各项经济评价指标均满足国家对公路基础设施建设项目可行性研究的要求。
因此，本项目具有较好的国民经济效果。
由于项目有许多不确定性因素，难以预测。
本研究针对最敏感的两个因素即由于运输量变化所引起的效益变化及受物物价上涨和许多不可预见因素的干扰引起的建设费用变化对项目做敏感性分析。
敏感性分析表明：
本项目具有较好的抗风险能力，从国民经济角度分析、项目可行。
10、结论与建议
（1）结论
从项目选址、建设条件及建设方案等方面分析，本项目在工程方案上具有实施的可能性；
财务评价结果表明：
本项目具有一定的财务盈利能力；
国民经济评价结果表明：
本项目具有良好的国民经济效果；
贷款偿还能力分析表明：
本项目具有较强的还贷能力；
敏感性分析表明：
本项目具有一定的抗风险能力；
社会效益分析表明：
本项目具有显著的社会效益；
环境影响评价表明：
本项目属轻微污染项目，采取必要的防治污染措施后，对当地环境无不良影响，项目可行。
综上所述：
从项目建设的必要性、技术的可行性、经济的合理性和实施的可能性等方面进行综合论证，本项目是可行的。
（2）建议：
①本项目建设规模大，基建投资多，建设时间紧，涉及范围广、部门多、希望市政府、市交通局等有关部门给予大力扶持和给予相应的优惠政策；同时项目建设单位应按照物流园区建设的程序，做好项目前期各项准备工作，确保项目的顺利实施。
②由于本项目采取、的方式进行建设。
因此，建设单位和承建单位应详细制定出实施计划，并定期检查项目进度完成情况，适时做出调整，力争工程按期完工。
③按照市场经济规律，采取灵活多样的经营形式，使物流园区的企业均按市场规律办事。
即可独立经营业务，也可实行合作和联营，物流园区本着“谁投资，谁所有，谁受益”和“自主经营、自负盈亏，分工合作，鼓励竞争”的原则，做到资金来源社会化、市场主体多元化、物流经营专业化、服务设施公用化、规划管理一体化、营运机制现代化。
④提高认识，加大物流宣传力度，大力培养物流人才，采取走出去参观学习，请进来专家传授、指导的方法获得知识，培养人才，以适应现代物流飞速发展的需求。
二、**市社会经济及物流概况
（一）项目所在地社会经济发展概况
**市是贵州的省会，地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至26°55′之间。
东南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。
土地总面积8034平方千米，占全省面积的4.56％。
**市城区（云岩、南明、小河3个区）面积220.31平方千米，占全市面积的1.97％。
其中，云岩区在城区北部，面积67.5平方千米；南明区在城区南部，面积89.68平方千米；小河区在城区南部，面积63.13平方千米。
郊区（花溪、乌当、白云）面积2194.5平方千米，占全市面积的27.99％。
其中，花溪区在市西南部，面积957.6平方千米，乌当区（包括**国家高新技术产业开发区）在市东北部和西部，面积964.9平方千米，白云区在市西北部，面积272平方千米。
**市立足于“环境立市、工业强市、科教兴市”，按照“十一五”计划目标，坚持以经济结构调整为主线，以改革开放和科技发展为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，与时俱进，开拓创新，努力克服国内外经济发展的不利因素，实现国民经济持续、快速、健康发展，各项社会事业全面进步。
2008年全年实现生产总值811.05亿元，比上年增长13.1%。
分产业看，第一产业增加值47.21亿元，增长7.2%；第二产业增加值380.95亿元，增长12.1%；第三产业增加值382.89亿元，增长15.0%。
三次产业结构5.8:
47.0:
47.2，第一产业比重比上年下降0.8个百分点，第二产业比重上升0.6个百分点，第三产业比重上升0.2个百分点。
全市人均生产总值达20638元，比上年增长12.6%。
（二）**市物流业发展现状
1、**市物流业发展概况
**市传统物流业发展始于1926年，经八十多年的发展已形成铁路、公路、航空运输网，联接城乡，沟通全省；以商业储运、供销储运、物资储运为主的仓储业以及以公路运输公司为主的公路运输逐步建立，为发展全省经济发挥了巨大作用。
从社会经济发展速度来看，货运量的增长速度高于经济增长速度，1978年至2006年**市的货物运输量年均增长率为14.05％（国内生产总
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