物流园区建设项目建议书.docx
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物流园区建设项目建议书
第一章项目基本情况
项目名称：
***
建设性质：
新建
建设单位：
***
项目负责人：
***
编制单位：
***
资格证书编号：
***
发证机关：
内蒙古自治区发展和改革委员会
一、乌兰浩特市概况
乌兰浩特市座落于大兴安南麓，科尔沁草原腹地。
是兴安盟政治、经济、文化、交通中心，现辖四镇、七街，总面积865.15平方公里，人口28万，是蒙、汉、满、朝鲜等17个民族聚居地，是新中国第一个少数民族区域自治政权——内蒙古自治区的诞生地。
乌兰浩特市地处东北经济区，地理位置优越，自然资源丰富，这里交通通讯较发达快捷，111国道、302国道和正在修通的省际大通道贯穿全境，乌兰浩特民航机场可起降大中型客机，已开通至北京、呼和浩特等地的往返航班，铁路开通了直达北京、长春、哈尔滨等大城市的客运和旅游列车，现代化通讯设施一应俱全，通讯网络联通海内外。
乌兰浩特市国内生产总值为29亿，社会零售总额17.7亿元，固定资产投资16.7亿，财政总收入2.77亿元，居民人均可支配收入6551元，农民人均纯收入2618元，国内贸易总额17亿元，进出口贸易总额700万美元。
乌兰浩特市是全盟钢材水泥重工业产品和轻工业产品的主要产地，是全盟原煤的最大消费地。
二、承办单位概况
***注册资金30万元，现有职工50人，公司占地30万平方米，主要经营空车配货、搬运、仓储、车辆停放，汽车修理及汽车配件的销售。
为了发展兴安盟物流业，经乌兰浩特市人民政府批准[乌政发（2003）46号]批文，由该公司开发建设乌兰浩特市物流园区。
三、编制依据
1、兴安盟国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；
2、兴安盟物流服务业“十一五”专项规划；
3、乌兰浩特市国民经济和社会发展“十一五”规划；
4、《投资项目可行性研究指南》（电力出版社）；
5、建设单位提供的其他资料。
四、项目概况
1、建设地点
本项目拟在兴安盟乌兰浩特市建设。
2、建设规模和目标
项目占地总面积30万平方米，建设总面积117900平方米。
建成设施完善、设备先进、管理规范的现代物流园区。
3、主要建设条件
（1）符合规划要求。
该项目拟在乌兰浩特市经济开发区建设，该开发区的建设，已列入兴安盟国民经济和社会发展“十一五”规划纲要。
（2）市场容量大，乌兰浩特市是内蒙古自治区东部区主要的农副产品集散地，其周边地区均为全国商品粮基地，农副产品产量大，同时，兴安盟属工业欠发达，当地经济社会发展所需大宗工业产品均需从外地采购，因此，流入、流出量大。
（3）城市依托条件好。
项目所需的基础设施均依托乌兰浩特市，可节省投资，加快实施进度。
（4）交通便利。
项目地点位于G302国道北侧，距乌兰浩特市火车站10分钟车程，距飞机场20分钟车程。
交通便利。
4、项目投资及效益情况
该项目计划总投资24000万元。
其资金来源为申请自治区服务业引导资金200万元，中央预算内专项资金7000万元，企业自筹及银行贷款16800万元。
项目投入使用后，年营业收入4553.6万元，项目财务内部收益率10.54％，从财务评价角度分析，项目是可以接受的。
五、主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标如表1－1所示
主要技术经济指标表
表1－1
序号
名称
单位
指标
备注
1
占地面积
㎡
300,000
2
建筑面积
㎡
117,900
3
总投资
万元
24,000
4
资金来源
万元
24,000
（1）
自治区服务业引导资金
万元
200
（2）
中央预算内专项资金
万元
7,000
（3）
企业自筹及银行贷款
万元
16,800
5
营业收入
万元
4553.6
第5年
6
利润总额
万元
2100
第5年
7
财务内部收益率
％
10.54
8
财务净现值
万元
743.54
ic＝10％
9
投资回收期
年
9.7
第二章项目背景与建设的必要性
一、项目背景
物流，就是物品的空间移动，即按照用户的要求，将物品从供给地向需求地转移的过程。
现代物流是建立在信息网络平台基础上，对各种物流资源和物流运作主体的整合和优化配置，以最大限度地降低物流成本、提高物流效率，满足客户需要，实现物流活动的区域化（全球化）、信息化、标准化、系统化和社会化。
在现代物流营运中形成新的价值链、供应链、产业链，开发新的利润源泉，促进经济和社会快速发展。
1、世界现代物流业发展的总体态势
全球范围内（主要体现在西方发达国家和地区）物流从20世纪50年代初步形成，到90年代末进入成熟发展阶段。
当今世界现代物流业的发展，主要呈现如下趋势：
（1）持续增长。
2000年，全球物流业务总量（总支出）达3.75万亿美元，预计到2002年，全球物流支出将达到4万亿美元，平均增长3.33%，比全球经济增长（GDP）高出1到2个百分点。
预计今后五年间，世界物流业务总量将保持4%的增长速度。
物流业成为拉动世界经济增长的重要力量。
（2）全球整合。
现代物流网络目前已经遍布全球，物流跨国公司已将物流网络系统向全球延伸，物流企业间的并购风潮迭起，各个国家和地区物流企业的合作在更深层次的领域展开，具有互补性的大型物流公司结成战略联盟。
物流活动及生产要素的配置日益走向区域化和全球化。
（3）热点东移。
西方发达国家的现代物流业已经进入成熟发展阶段。
有的国家和地区随着加工业的转移，物流增长速度趋缓，而中等发达国家和发展中国家在快速发展中物流需求迅速增大，都在积极推进现代物流业，发达国家和地区的物流企业纷纷将物流业务向发展中国家和地区转移，使发展中国家成为当今发展现代物流业的热点。
（4）服务社会化。
仓储、运输、配送、代理、咨询等各种物流活动实现有效链接，商流、物流、信息流、资金流进行系统集成，形成一体化、开放式的服务体系；第三方物流公司的迅速发展和物流服务的个性化，使物流服务社会化程度明显提高。
2、中国现代物流业发展的现状
我国从20世纪80年代开始引进物流理念，90年代开始在沿海开放地区引进中外合资的物流企业。
2001年3月，国家经贸委等六部委联合下发了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行[2001]189号），并于同年6月召开了全国现代物流工作座谈会，促使全国现代物流业发展进入了全面起步阶段。
目前，全国的现代物流业发展有以下几个特点：
（1）全面起动。
经过近几年的理论研讨、媒体推动和政府倡导，发展现代物流业已经成为各级政府和各类企业普遍关注的热点问题。
深圳、上海、广州、天津等地对发展现代物流业高度重视，制定出发展现代物流业规划，一批现代物流重大项目已经开始起动。
深圳市将现代物流业作为三大支柱产业之一，上海市把现代物流业列为四大新兴产业之一。
其他一些省市也都在制定现代物流业发展规划，并积极推进现代物流的实际工作。
（2）快速增长。
未来10年，现代物流业是成长最快的产业之一。
据预测，未来10年中国现代物流业增加值的增长将超过GDP的增长，中国将发挥后发优势，用15年左右的时间，完成发达国家半个世纪所走过的发展历程，快速推进中国物流进入成熟的发展阶段。
（3）潜力巨大。
据测算，中国目前的物流成本约占GDP的20%左右。
发达国家的物流成本仅占GDP的10%左右。
按2001年全国GDP计算，全社会将有近1万亿元的物流市场空间。
如果“十五”期间物流费用降低到占GDP的15%，每年可节约物流成本1000亿元以上。
（4）基础薄弱。
首先表现在思想认识相对落后，政府和企业界的多数人员对现代物流业的内涵和作用认识不清。
二是物流设备和技术相对落后，特别是物流服务商和企业的信息化水平不高。
三是人才短缺，培养和形成一支专业化的物流人才队伍还需要相当长时间。
四是市场化程度较低，市场机制作用不强，地区封锁、部门分割现象仍较突出，构成现代物流业发展的体制性障碍。
二、项目建设的必要性
1、发展现代物流业是推动兴安盟经济快速增长的需要
现代物流业的发展，可以进一步改善和提高兴安盟投资环境，吸引更多的中外投资，培育新的经济增长点。
现代物流业发展，提高了物流运作效率、降低了流通费用，实现了物流资源的优化配置，使现代物流业成为“第三利润源”。
2、发展现代物流业是兴安盟优化产业结构、提高经济运行质量的需要
现代物流业的发展必然促进第三产业总量的增长和服务水平的提高，加快兴安盟产业高级化的进程；供应链的形成及其作用的发挥，可以引导各类企业按照市场需求调整产品结构和企业的组织结构；现代物流技术的广泛应用，可以有效提高企业生产经营集约化程度和管理水平。
3、发展现代物流业是进一步提升兴安盟农副产品集散地功能的需要
现代物流业的快速充分发展，能够充分发挥兴安盟在东北经济区、东北亚地区的集散和辐射功能，顺利实现和充分发挥乌兰浩特市物流中心和阿尔山口岸物流中心的功能作用。
4、发展现代物流业是推进兴安盟经济走向国际化和市场化的需要
发展现代物流业必须与国际市场接轨，按照WTO的规则，提高物流运作的国际化水平。
大批国外物流企业的引进，必将推动兴安盟经济参与国际循环的深度和广度。
现代物流业发展必然打破地区封锁和行政分割，推进经济的市场化进程，促进兴安盟的体制创新和机制创新。
第三章项目功能与需求分析
一、项目功能
物流业既是其他产业发展的派生需求，也是其他产业发展的前提条件；现代物流业是通过信息化、标准化、系统化对传统相关产业改造后形成的新兴产业；现代物流业以其快速成长、比重提升和对产业群的影响作用而成为支柱产业，并对其他产业发展发挥以下功能作用：
1、牵动功能。
通过物流业的充分发展，带动加工业、农业及商贸、金融、运输业的快速发展。
2、集散功能。
更大范围地为其他产业的发展提供生产资料和生活资料的配送业务。
3、整合功能。
对各产业和企业的物流资源进行系统整合，提高资源的配置效率。
4、服务功能。
为用户提供多功能、标准化和个性化的服务，促进其他产业的专业化发展。
二、区位分析
兴安盟地处内蒙古东北部，西边与蒙古共和国接壤，近邻本区城市有通辽市、呼伦贝尔市和赤峰市，南面与东三省的省会长春、沈阳、哈尔滨相距都在500公里左右。
按照联合国开发计划署的规划，修通“两山”（阿尔山－蒙古乔巴山）铁路，可以使阿尔山－图们铁路成为东出图们江口，南通蒙古而北联西伯利亚大铁路的横贯东北地区的第三条国际铁路联运干线，并可经白城南下通辽、赤峰、通锦州港、营口市鲅鱼圈海港；通大连港，或经丹东通朝鲜；经白城市北上通齐齐哈尔、哈尔滨，或修通“两伊”（伊尔施－伊敏）铁路，北上通海拉尔，与滨洲线联结，从而形成－“一口通七口”（阿尔山口岸－图们江口、大连、丹东、营口、锦州、满洲里、缓芬河）的局面，从公路运输上可以通过111国道北上至扎赉特旗－扎兰屯市－阿荣旗－加格达奇，南下至通辽－赤峰－北京；通过302国道东北至白城市－长春市－图们江；通过202省道至阿尔山－呼伦贝尔市；通过通辽、白城等城市直达沈阳、哈尔滨、大连、丹东、齐齐哈尔等东北各大城市，从而使兴安盟从东北经济区东北亚地区中封闭的死角一路而成国际交通要冲，“七口通商”的枢纽通衢，形成对外开放的良好发展环境。
修通“两山”铁路，则可形成图们江口西行联结西伯利亚大铁路，比原有西伯利来亚大铁路近1000多公里，比滨洲线近上百公里，而且联接中、俄、朝、蒙四国的国际铁路路线，不仅可有效提高东北亚地区的国际铁路联运能力，而且能够有效地改变东北地区铁路运输的不合理状况，缓解满洲里、缓芬河口岸饱和仓储积压的矛盾，又可有效地发挥阿尔山－图们铁路的运输潜力，从而使我国东北地区的交通条件得到显著改善，有效地提高在东北亚地区国际竞争中的实力地位。
中蒙、中俄经济的互补性，决定了在兴安盟设立阿尔山一类口岸的必要性。
蒙古资源丰富，特别是草场资源和畜牧业资源。
蒙古经济处于调整时期，缺乏轻工、粮食、机电产品。
而我国东北地区是国家重要的冶金、机电、轻工、粮食产品基地。
产品物美价廉，很受蒙古的欢迎。
开放阿尔山口岸，即为兴安盟以及东北三省的产品打入蒙古市场，进而北上俄罗斯，进入东欧提供了一条更为便利、直接的通道，对于吉林、辽宁及兴安盟的经济发展必将起到极大的促进作用。
同时，蒙古畜产品，矿产资源丰富，与我国具广泛的经济技术合作领域。
联合开发计划署认为，设立阿尔山口岸，对振兴整个东北亚经济，特别是蒙古经济有着极其重要的作用，给予了高度评价。
蒙古曾把设立阿尔山一类口岸作为接受东北亚经济圈的辐射，振兴经济的重要手段。
三、兴安盟物流分析
1、兴安盟及乌兰浩特市客货运输指标
兴安盟主要年份客货运输综合指标
表3－1
项目
计量
单位
1980年
1985年
1990年
1995年
2000年
2001年
2002年
1980年－2002年平均增长％
公路客运量
万人
101.6
261.2
251.3
586
632
637
8.4
公路货运量
万吨
82
110.4
170.5
178.2
1063
1230
1250
10.5
公路客运周转量
万人公里
1053.9
1419.4
15135.7
47688
45321
48764
17.9
公路货运周转量
万吨公里
854.7
2978.5
6802.3
6778.8
86618
86350
99626
25.3
乌兰浩特市主要年份客货运输综合结构
表3－2
项目
计量单位
1980年
1985年
1990年
1995年
2000年
2001年
1980年－2002年平均增长％
公路客运量
万人
30
78
62
177
186
9.1
公路货运量
万吨
46
61
90
94
426
478
11.8
公路客运周转量
万人公里
630
5272
5481
14102
14800
16.2
公路货运周转量
万吨公里
247
1057
2805
2133
35730
37200
27
2、兴安盟物流分析
（1）经济总量
1）社会总产出165亿元，国内生产总值86亿元，社会零售总额50亿元，固定资产投资100亿元。
2）财政总收入8亿元，城镇居民人均可支配收入6000元，农民人均收入1294元。
3）国内贸易总额40亿元，进出口贸易总额1000万美元。
（2）地方主要产品情况
1）粮食400万吨
2）畜禽产品80万吨
其中：
奶类20万吨
3）林产品（木材）100万吨
4）原煤300万吨
5）饲料200万吨
6）轻工业产品300万吨
7）钢铁100万吨
8）水泥100万吨
9）饲草100万吨
10）其它400万吨
总计：
2100万吨
（3）生产资料投入
1）煤（工业加生活用煤）600万吨
2）铁100万吨
3）石灰石100万
4）化肥100万吨
5）砂石100万吨
6）烟草10万吨
7）粮食200万吨
8）其它500万吨
总计（进出口商品总量3810万吨）1710万吨
（4）盟内主要商品消费
1）粮食：
盟内消费120万吨，外销量280万吨
2）钢材：
盟内消费品50万吨，外销50万吨
3）木材：
外销80万吨
4）水泥：
内销30万吨，外销70万吨
5）饲草：
外销80万吨
6）奶业：
外销15万吨
（5）产品物理特征与需求特点
产品物理特性：
1）固体物多，粮食多，不耐储存品种多。
2）物状变化小，重量损失少。
3）轻状物多，重状物少。
产品需求特点：
季节性需求变化大，季节性销售变化大，季节性生产变化大，主要为农牧业经济。
（6）产品运输方式
铁路20％，公路80％
（7）运输成本和国内其它地区持平，国家统一定价，内蒙较低。
（8）运输批量
1）粮食集中在秋、冬一次性批量外运。
2）煤炭在秋、冬大部分一次性运入。
3）木材外运在冬季。
4）水泥运输集中在春、夏两季。
5）全年进入运输综合平衡，进出平衡。
6）存储特点
露天存储占65％，封闭存储20％，散棚存储10％，冷冻存储5％。
从上述可以看出，在兴安盟很有必要设立一个集仓储、运输、加油、信息配载、停车、汽车维修、检测、餐饮住宅等多功能为一体的物流中心，以确保东三省、兴安盟和蒙古及俄罗斯等国的产品有一个较大的物流集散地。
乌兰浩特市做为兴安盟政治、经济、文化和交通的中心，承担着全盟1/3以上的客货运输任务，是全盟的交流枢纽和中转站，因此很有必要把物流中心建在乌兰浩特市。
目前，兴安盟的物流发展已完全落后于发达地区，首先从供应物流角度考虑，全盟没有形成完整的供应物流需要的因素如：
供货品种、数量、频率、运输方式、包装标准化、搬运装卸设备、经营费用及信息网络；其次，没有生产物流，没有高的生产物流管理水平是无法实现生产物流的目标，也无法实现全盟高效的物流管理水平；再次，销售物流面对的大部分客户是各级经销商和最终用户即消费市场，就必须有其统一和规范的运作模式，才能使乌兰浩特市物流市场规范动作，并提升到相应的物流管理水平。
为了彻底解决兴安盟物流发展所存在的问题，结合乌市物流发展的实际，必须高标准建设乌兰浩特物流中心。
第四章建设规模与建设内容
一、建设规模
该项目占地面积30万平方米，建筑面积11.79万平方米。
二、建设内容
该项目主要建设内容包括：
1、物流中心办公楼7500平方米，一层为货运中心和展厅，二层为网络信息中心，三层为综合办公室。
2、司乘休闲公寓15000平方米，包括休闲、娱乐、餐饮、商业、旅店共5层。
3、汽车配件维修城（包括汽车保养厂、汽车配件城、汽车美容城、车辆检测站共计20000平方米）。
4、在临道处建一大型加油站，占地面积10000平方米，建筑面积3000平方米。
5、仓储区占地面积80000平方米，分自动化仓储区、普通仓储区、农用物资仓储区、超载卸货区，共有仓库50个，其中保暖库10个、冷库10个，建筑面积70000平方米。
6、停车场占地面积40000平方米，其中货车停车场30000平方米，农用停车场10000平方米，全部硬化。
7、消防占地3000平方米，建筑面积2000平方米。
8、大门处设安全保卫室占地200平方米，建筑面积100平方米。
9、锅炉房占地800平方米，建筑面积300平方米。
10、硬化其它设施处地面，包括仓储区、办公楼、消防等处加上停车场、堆场共计12万平方米，其它地面为砂石地面。
11、堆场2万平方米，全部硬化。
第五章建设条件
一、乌兰浩特物流园区地理位置
乌兰浩特物流中心位于乌市东南部，国道111线与302线交汇处，规划控制面积为30万平方米，首期启动11.79万平方米。
二、自然地理条件
1、地理位置
乌兰浩特市位于内蒙古自治区东部的大兴安岭南段东麓。
东经121°50′－122°20′，北纬45°55′－46°18′。
乌兰浩特市属寒温带大陆性气候，特点是冬季寒冷漫长干燥，夏季酷热短促多雨，春季多风，秋季温降急剧。
多年平均气温4.4℃，极端气温最高39.3℃，最低－33.9℃，多年平均降水量430.4mm，降水集中于六、七、八三个月，占全年总降水量的75％左右。
年均降雪日数16.2日，最大积雪日数102日，最大积雪厚度260mm，年均蒸发量1820.2mm，主导风向为西北及西北西，年均日速3.2m／s，最大风速28.3m／s，最大冻土深度2.49m，冻结时间多在10月下旬。
2、地形、地貌、地震
乌兰浩特市位于罕山脚下，是洮儿河、归流河的冲击平原，两条河流分别环绕城东和城西，地形东西向地势平坦，南北向呈北高南低态势。
乌兰浩特市城区中心地貌类型为冲击平原和河漫及河床阶地，北边及东边为丘陵地区。
乌兰浩特地区地震烈度小于六度。
3、工程地质
项目区地质结构简单、主要是中生代火成岩和新生代第四纪冲积层。
在市区内，冲积层为填土，厚度为0.5－1米，下层为卵石层，厚度10－11米，卵石层中局部有亚粘土薄层,分层极不规律，卵石层可作基础持力层，基本承载力一般600KPA。
三、公共设施条件
1、给水
乌兰浩特市地下水资源丰富，且水质优良符合GB5794－85《生活饮用水卫生标准》。
由市自来水公司供给。
2、排水
该项目生活用污水排放采取设置化粪池沉淀处理，其中，污水排入市政排污管网统一处理。
3、供电：
乌兰浩特市由东北电网调度供电。
该项目用电，直接从供电主干线接入。
4、供热：
该项目供热由乌兰浩特市热力公司供应。
5、通讯条件
乌兰浩特市通讯设施齐备，网通、联通、移动、传呼服务网络覆盖全市。
四、交通条件
乌兰浩特市距北京1200公里，距大连900公里，距沈阳620公里，距长春435公里，距哈尔滨510公里，距阿尔山284公里。
地理位置优越，交通十分便捷。
111、302国道纵贯全区，市内兴安路与其相通，有直达北京、哈尔滨、长春、白城、阿尔山的旅客列车。
有直通北京、呼和浩特的民航班机，民航机场可购买全国联程机票。
第六章项目建设方案
一、总平面布置
1、平面布局
本项目为乌兰浩特市物流园区，西靠111国道，南临G302国道，东侧是乌兰浩特经济技术开发区。
北与乌兰哈达镇相连。
根据物流园区规模及特点，分库房区、停车场、服务区和办公区四大块，其中仓库为单层建筑，布局按6块布局，各大块之间配套有停车场和园区道路，除满足总平面布置规范要求外，还满足了消防安全要求。
2、方案及特点
（1）物流园区功能组成：
根据兴安盟物流业“十一五”发展规划的要求，园区除了设有仓库、汽车服务中心以外，园区内配套有邮电通讯、银行、医疗、卫生、信息中心、保安、停车场等设施。
（2）交通运输及消防
物流园区设二个汽车和人流出入口，并设有停车场与环形车道，便于疏散出入。
（3）方案特点。
该方案基本做到安全、适用、经济、美观，节约用地，努力提高土地利用率，美化城市环境在分区布局上，布局合理，联系紧密，方便实用。
3、竖向布置
该地块与市区微有落差，竖向布置采用微坡式，室外标高129m，管网坡向111国道，地表雨水采用明沟。
4、主要技术经济指标
总用地面积：
300000平方米；
建筑物占地面积114900平方米；
建筑面积117900平方米；
建筑系数：
38％；
绿化率：
20％；
建筑层数：
1－5层。
二、建筑方案
1、指导思想
坚持以人为本的原则，即坚持以人为本，注重生态环境，坚持经济效益、环境效益、社会效益相结合的原则。
（1）坚持以人为本，充分考虑本地块的自然环境优势和区位优势，给人以最大的关怀，从改善城市形象和客户工作条件，满足客户多方面、多层次的需求出发，力求创造即具有商业效益，又满足物流园区功能配套，环境舒适，具有时代气息和浓郁地方特色的现代物流园区。
（2）坚持注重生态的原则
乌兰浩特市正在创建国家园林城市，为体现地方特色，本园区结合本市独特的环境优势，以创造优良的物流园区环境为目标，依托临滨河公园绿化改善环境，体现环保及城市生态的规划理念，将该园区引入自然，使人们有拥抱自然，融入自然的感受。
（3）坚持经济效益、环境效益、社会效益相结合的原则，沿302国道布置综合楼、餐饮服务、加油站等设施，园区规划了10000平方米的公用绿地，并设有水池喷泉等。
2、立面设计
立面采用现代建筑材料，运用在门口、窗眉、屋檐上，运用传统尺寸和构图程式，结合功能要求，构成建筑整体形象，从而强烈地体现建筑唯美的个性。
3、供配电工程
该工程电源由城市供电网供电，供电配电系统从市导电导入，项目设计最大用电负荷500kw。
拟设置2台250KVA干式变压器，供配电系统设计要求合理，力求安
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