上海虹桥万科中心商业综合体设计.docx

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上海虹桥万科中心商业综合体设计

上海虹桥万科中心商业综合体设计

　　摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。

　　关键词商业综合体公共空间设计手法

　　1战略定位

　　2000年，上海成立虹桥商务区，与上海浦东新区、上海浦西共同形成上海经济圈三足鼎立、多极发展之势。

　　虹桥商务区，位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。

虹桥商务区是实现上海“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快上海与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进上海服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。

虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。

　　2011年底，万科拍得上海虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。

　　2项目概述

　　项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南苏虹路以北地段，基地面积为32170m2。

地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。

该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域内又一标志性建筑。

地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。

　　3规划目标

　　贯彻落实以人为本和可持续发展的思想，充分发挥交通枢纽和商务功能的集聚整合作用，着眼长远，面向未来，突出低碳设计和商务社区的规划理念，将本社区建设成为：

功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效、具有较强发展活力和吸引力的低碳商务社区。

　　4规划设计

　　为了打造虹桥商务区独特的城市规划特色，形成个性鲜明的城市空间及建筑人文风貌，虹桥管委会制定了详细的《虹桥商务区规划导则》，对建筑风貌、建筑沿街贴线率、建筑高度、业态构成、地下空间设计及动线连接等诸多方面，均提出了具体的限制及要求。

　　设计给出的解答是以七栋单体通过裙房、连廊等建筑要素，以及架空、悬挑等建筑手法，围绕地块周边布置，化零为整，将七栋建筑有机塑造成一个整体，形成围合之态，构成了外紧内松、具有完整临街界面的建筑场所；然后通过单体间留出的通道，实现与周边街道的流线衔接。

场地西南侧有一处城市绿地公园，设计给予了充分重视，在此处以一个高达7层的空中连廊和大尺度的外立面倾斜，形成了一个雄伟的空中之门，将绿地景观巧妙纳入入口广场的视觉范围，将人的视线直接引入内部中央庭院，创造建筑向城市开放的整体形象。

面对外部街道的多切面立面将七栋建筑单体有机地塑造成一个整体，但同时面向中央庭院的内部立面却保持相对的视觉独立性。

在不降低办公空间有效使用率的前提下，利用外立面的简单折叠将各建筑单体融和在一起。

建筑群屋檐高度的起伏变化使建筑立面和沿街视角都呈现出动态的张力，充分满足了商业和办公租户对建筑空间的使用需求，更为虹桥开发区营造了一个富于生命力的新建筑地标。

　　建筑外表以玻璃幕墙为主，通过面的斜切、拼接、折面处理以及上、下部的悬挑、退台、肌理变化，形成了仿若漂浮于此若宝石般的璀璨晶体；蓝灰色玻璃幕墙，形成水墨晕染的效果，反映天光云影的四季意象，整体效果流畅完整。

建筑物内院局部重点部位设置明快的点缀色，以表达不同季节变化的色彩氛围。

　　七颗钻石形象组成的建筑群具有统一的建筑形象，加强了从虹桥火车站角度看项目的视觉冲击力，同时也具有独立运作的灵活性。

　　5商业创新

　　在规划布局上，针对传统商务区功能单一、尺度过大、公共空间少、配套服务缺乏等问题，突出宜人的尺度，强化功能混合，增加交往空间，加强社区认同感和归属感。

　　5.1亲切宜人的街坊尺度

　　规划在空间尺度方面突出了路网高密度、街坊小尺度、建筑低高度的特点，在保证适宜的开发强度、利于实施的同时，创造亲切宜人的环境品质。

同时，增加支路及步行道，提高道路网密度：

对于较宽的路面通过建筑贴线、增加绿化隔离带等措施减小空间尺度，优化道路景观，形成亲切宜人的街道空间。

　　5.2多元混合的功能业态

　　多元混合是低碳商务社区在功能业态方面最为重要的特征。

在功能构成上，核心区主体功能为商务办公，配套功能包括零售商业、文化娱乐、体育休闲、高端会议、精品展示、餐饮、办公等。

在规划布局上，摒弃传统的功能分区模式，采取了混合渗透、有机结合的高效模式。

商务与办公相对均匀布置，商业功能以零售商业为主，主要包括高、中档和日常购物区，其中高、中档购物区结合下沉庭院布置，日常购物区结合商务、办公布置于街坊内部公共空间。

文娱休闲功能主要包括餐饮、咖啡酒吧、健身房等，结合办公混合布置。

　　5.3均质统一的空间形态

　　规划在空间形态方面突出了整体均质的特点，通过对建筑高度、建筑密度、街巷布局、建筑形态等方面的控制，强调核心区细腻丰富的城市肌理，连续统一的界面树立起虹桥商务区的鲜明特征。

街巷布局收放有序，并通过街坊内部的围合空间形成人性化的交流场所。

　　5.4丰富多样的公共空间

　　规划在塑造统一、均质空间序列的基础上，强调空间构成的多样性和人性化。

结合功能布局和空间尺度，以地面步行道系统为主，串联步廊和地下空间，构建立体分层步行网络。

由绿地、广场、公共设施和步行道形成公共空问系统。

按照分层、分级布局的原则，设置尺度、规模不等的绿地、广场和人行活动空间，配置相应服务设施，形成亲切宜人、功能复合的活动场所，增强了区域空间的吸引力。

　　6技术措施

　　在现今多维度设计审查，多方、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师要以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足各方的要求。

为保障设计及技术落地，在设计的宏观控制上采取了一系列的技术措施，为项目保驾护航。

（1）立意为先

　　虹桥核心商务区有严格的航空限高约束，建筑女儿墙高度控制在38m，最高点不能突破43m。

因此，项目的地标性就无法从高度上体现，业主又基于运营及营销的诉求，要求控制每栋单体的面积规模，最终形成了7栋接近方块形状的单体。

设计师在此不利条件下，顺势而为，将此组体块衍生为一盘有着多重切割面的钻石，破土而出，辉映云天，整个项目立刻被赋予了灵魂和内在主题，也在造型上取得了地标性的效果。

（2）同步推进

　　与概念方案同步的设计深化推进，从核心筒设计、柱网梳理、层高控制、消防布局、管线路径、系统设置、材料选择等诸多方面同步推敲，保障了每一个构想发展的逻辑性与可实施性，为项目的快速推进，赢得了宝贵的时间。

　　（3）借花献佛

　　由于贴线率的束缚，场地内沿红线退界周边基本无法解决消防登高场地的设置，经多方沟通协调，最终利用市政道路解决了这一问题，合理妥善解决了导则要求的贴线率与消防登高场地间的矛盾，将内部场地最大化地留给了景观广场及商业人流，从而保证了内部商业气候的实现。

　　（4）合纵连横

　　通过10m宽的三组地下连通道的设置，将虹桥万科中心与相邻地块的地下商业――北侧的金臣地产、西侧的红星美凯龙、南侧的瑞安地产有机联系为一个整体，并且充分利用与虹桥枢纽紧邻的便利条件，在地下车库二层开设连通道，经由虹桥枢纽的既有下沉庭院与虹桥枢纽的地下停车库相连，将虹桥枢纽汇集的客流直接引入项目区域，整合了整个虹桥核心区域的人流，为后续的商业运营提供了充分保证。

与此同时，结合项目本体，合理规划为连通道而设置的疏散楼梯，保证了楼梯数量的合理以及位置的科学性。

　　（5）分进合围

　　将设计经验转化为经济效益。

运用经验积累，合理利用规范条文，通过设置防火隔间、开辟下沉庭院、划分商业街等设计手法与措施的灵活运用，打组合拳，妥善解决了地下大型商业空间的设置限制，解决了餐饮区防火分区细碎、疏散口、疏散距离及楼梯数量众多与商业布局矛盾的难题。

通过防火墙、防火卷帘、防火门、疏散通道等防火措施和手段的合理组合、巧妙安排，保障了商业区的空间品质与视觉效果，为商业运营提供了基础保证。

　　（6）优化布置

　　本项目7栋办公建筑均采用内筒外框的结构体系，通过多次优化来合理排布管井及设备用房，充分利用边角空间，安排送、排风井，合理压缩设备占用的空间，将核心筒的面积控制在最低范围，从而提高了办公区域的得房率，最终控制在80%左右。

　　（7）提升净高

　　通过结构构件优化及管线布局优化，控制净高：

办公区吊顶净高达3m，确立了与同类产品的竞争优势。

商业区域公共走道净高也保证在3m，商铺装修净高在3.4m左右。

　　（8）明修栈道

　　由于在地下一、二层均既有商业，又有车库与设备用房，空间布局较为复杂，流线易交叉。

通过设置后勤通道的策略，分隔与界定了车库与商业的边界，一举解决了多功能复杂空间下的流线处理等多重矛盾，同时为防火分区的合理划分创造了有利条件，并为商业的灵活划分、运营提供了多种可能。

　　（9）暗度陈仓

　　合理利用边角及闲置空间：

地库部分利用电梯不下地库留出的井道，设置风井，解决地库三层的通风问题，也解决设备的通风路径。

利用下沉庭院大楼梯下部空间，设置雨水泵房和垃圾间；利用夹层设置自行车库等，提高了空间利用率。

　　（10）假道伐虢

　　结合主体建筑外廊、借助吊顶等合理设置送排风系统，保证场地上无独立风井，外部空间全部留给景观及广场，净化环境效果。

将后勤供给、商业供货、垃圾收集、垃圾清运均置于地下一层，为此专门设计了高度、坡度均符合要求的货运坡道，保证坡道及货车通行区域的净高在3.5m，使货车在此区域畅行无阻。

　　（11）未雨绸缪

　　根据虹桥管委会的导则要求，本地块停车数量设置上限为850辆机动车。

但经项目组分析判断，结合上海市的城市规划技术管理规定，为将来的运营留出余地，通过挖掘空间潜力，在不增加地下室面积的情况下，将停车数量提高到1100辆，并预留一定的空间为将来改造为双层机械停车位成为可能。

　　（12）高屋建瓴

　　设计之初就确立按照绿色三星标准及LEED金奖标准进行（目前已获得绿色三星设计认证及LEED金奖的预认证），为此设计增加了雨水回用系统及太阳能系统，立面也由纯玻璃幕墙，演变为幕墙+竖向铝板遮阳格栅，整体造型更具有层次和韵律。

本项目更已获得了万科2014年度商办类项目设计金奖。

　　（13）李代桃僵

　　项目因复杂而存在众多分包商，对这些分包商的协调管理也是重头戏。

虽然不是设计总包，但设计在全程都注意通过业主，加强对分包设计的成果控制（幕墙、钢构、内装、景观、电梯、防火卷帘等），对分包商的图纸细心校核，及时发现问题，并提请修改，从而保证了各分项分部工程的无缝衔接，保障了设计的整体效果。

　　（14）沟通无敌

　　还有一点必须要强调的就是沟通。

在实际工作和项目推进过程中，设计、业主、审图、消防、规划、交通、绿化等部门，往往对问题有不同的解释或见解，尤其在某些涉及消防法规方面甚至有分歧，这就需要多方沟通，达成共识。

例如，在地库商铺的防火分隔设置方式上，防火卷帘影响了商铺的分隔及疏散，经主动牵头审图及消防等多方专题商讨，最终既解决了防火分区的划分，又保证了商铺的通透性，保障了原创设计意图的还原实现。

　　7结语

（1）商业综合体设计较之普通的住宅、办公等，有着极为不同的特点，其构成复杂、形态多变、带有不确定性。

同时，其区域、人流、定位、业态构成、配套指标的制定是否合理，往往决定了项目的成败。

（2）在项目推进过程中，设计随时可能会有调整与改变，对设计综合协调解决问题的能力和水平是极大的考验。

如今每个项目都是在与时问赛跑，为了保证审批和开工，施工图设计往往是在很多相关要素未确定的情况下就匆忙完成的“急就章”。

因此完成图纸设计往往只是万里长征走完了第一步，在整个施工过程中，处理随时发生的现场问题，后续分包商介入后的衔接管理，设备型号变化对设计的影响、协助后期运营介入后对业态的调整，才是“老鼠衔木铲――大头在后头”，也是检验团队真实水平和服务能力的阶段。

　　（3）产品最终是需要靠利润、业绩说话的。

因此，从一开始就要确立成本意识，从场地的布局、空问的使用效率，交通流线的组织，到钢筋、混凝土用量的控制，再到设备选型、系统设定，需要设计师“斤斤计较”。

仅仅合理、满足规范是远远不够的，还要优中选优，做到人无我有，人有我优，人优我精。

　　（4）设计的真正价值，在于帮助业主实现预期目标，而不是仅仅完成图面设计。

因此，少说或尽量不说“NO”，多想想“怎么办”，运用设计智慧，集思广益，给业主提供选择和方向、出路，最终解决问题、实现盈利，才是硬道理。