武汉市规划管理技术规定最新试行版.docx

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武汉市规划管理技术规定最新试行版

武汉市规划管理技术规定

（二稿）

武汉市城市规划管理局

二○○八年六月

目　　录

第一章总则

第一条　为了加强规划管理，保证规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《武汉市城市规划条例》的有关规定，制定本规定。

第二条　本市城市、镇规划区内的各项建设用地以及建设工程规划管理适用本规定。

在乡、村庄规划区内进行建设以及个人建设居住的规划管理规定，由市人民政府另行制定。

第三条　编制详细规划涉及建筑高度、建筑间距等建筑规划管理以及市政规划管理内容的，应当符合本技术规定。

第四条建筑工程的规划设计必须由具备相应资质的设计单位承担，建设用地面积大于3万平方米的建筑工程必须编制修建性详细规划，并根据外部市政条件编制市政工程修建性详细规划。

地形起伏较大的地区，还必须进行工程竖向设计；小于3万平方米的，必须做总平面规划设计。

第五条符合本规定附表1-1的建设项目需要进行交通影响评价，交通影响评价报告应由具备相应资质的规划咨询单位编制，并作为建设项目选址、建设用地许可、建设工程许可的依据。

备注：

乡村规划管理结合试行的《武汉市镇域村庄布局规划编制要点》及《武汉市村庄建设规划设计技术导则》另行制定

第二章建设用地分类和适建范围

第六条本市城市建设用地，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），结合本市的实际情况，分类如下：

（一）居住用地；

（二）公共设施用地；

（三）工业用地；

（四）仓储用地；

（五）对外交通用地；

（六）道路广场用地；

（七）市政公用设施用地；

（八）绿地；

（九）特殊用地。

具体城市建设用地分类和代码标准，按照《武汉市城市建设用地分类和代码标准（试行）》（表2-1）的规定执行。

第七条城市建设用地的使用，应当依据城市总体规划，符合控制性详细规划要求，并遵循土地使用兼容性的原则，具体按照《武汉市各类建设用地适建范围表》（表2-2）的规定执行。

凡超出以上规划和规定范围的建设项目，不予批准建设，确需调整规划的，应按规划调整的有关程序和权限执行。

第八条规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。

第三章建设强度控制

第九条　为实施建设强度控制，将本市城市建设用地划分为生态景观控制区和五级强度分区（详见《武汉市主城区强度分区区划图》（附图一））。

纳入五级强度分区管理的居住用地、商业金融业用地、商务办公用地、其他公共服务设施用地和工业仓储用地的建设强度控制按照本章规定执行；生态景观控制区内的城市建设用地和未纳入五级强度分区管理的其他城市建设用地，其建设强度控制按照批准的控制性详细规划和相关专业规范执行。

第十条编制控制性详细规划时应按照用地所在强度分区，并参照《武汉市主城区强度指标控制表》（表3-1）的基准容积率确定各类建设用地的建筑总量。

第十一条　成片建设地区的建设强度控制指标按批准的控制性详细规划执行。

单个建设项目的建设强度控制指标根据批准的控制性详细规划，结合《武汉市主城区强度指标调整系数表》（表3-2）进行综合测算和论证后确定。

第十二条单个建设项目应满足最小开发单元的要求。

居住用地的最小开发单元为8000平方米；其它用地的最小开发单元，参照居住用地的要求并结合相关技术规范确定。

特殊情况下，单个建设项目用地规模未达到最小开发单元面积，但符合以下条件之一，经规划主管部门审核后可予以建设：

（一）因街区内邻近土地已经建成，规划期内不具备扩大建设可能性的；

（二）因街区内邻近用地实施特殊功能控制（如市政公用、公益设施等），不宜扩大、合并实施的；

（三）被鉴定为危险房屋，在保证原址、原高度、原建筑面积的前提下进行拆除重建的；

（四）按照批准的总平面规划或修建性详细规划，进行分期实施的；

（五）因其他特殊情况确需建设的，经规划主管部门认定符合要求的。

第十三条　混合类型建设用地的建设强度指标，按不同用地性质分类测算；对用地性质难以划分的，应按不同建筑功能的建筑面积比例测算。

第十四条　对“城中村”改造、危旧房改造、城市轨道站点周边开发项目等特殊情况，如建设强度指标确难满足建设要求，确需进行调整的，由规划主管部门批准后，可按强度分区确定的上限容积率控制，或按批准的控制性详细规划执行。

第十五条　经批准取得规划设计条件的建设项目，因规划调整需在用地内安排公益性服务设施、市政公用设施或提供公共开敞空间的，在符合交通、景观、消防、卫生等有关规定，经规划论证可行的前提下，按原批准可开发建筑规模不变的原则，将相应建筑规模转移到剩余用地或该项目建设单位的其它用地上。

第十六条同一建设单位取得相邻的两块或多块用地，在规划论证可行前提下，允许统一规划建设，其建设规模不应超过各地块原批准建设规模之和；若各地块规划性质不同，应保证各功能建筑面积的比例不变。

第十七条经批准取得规划设计条件的建设项目，因规划调整造成净用地面积增加的，应优先考虑安排公益性服务设施、公共开敞空间和市政公用设施等；在规划允许的情况下，经规划主管部门批准可适当增加建筑规模。

第十八条鼓励建设单位在建设项目中，向社会提供公共开敞空间。

已经取得设计条件的规划用地，为社会公众无偿提供开敞空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表3-3的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（规划用地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。

核定建筑容积率由规划主管部门根据有关规定确定。

第十九条鼓励城市地下空间的综合开发利用，提高土地集约利用效率。

地下空间开发利用应遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则。

第二十条地下空间的开发建设应符合下列要求。

（一）地下空间的开发建设应保证地面及地下各类市政管线、交通设施等的安全使用要求，满足绿化种植的覆土要求；

（二）核心商务区、连片开发商务功能区块、交通枢纽设施以及其他公共活动较为集中地块的公共空间，应统一规划、合理布局，连通建设；

（三）单个地块的地下空间离建设用地地面界线的水平距离应满足相关退界要求，多个地块统一建设的地下空间退界要求按照批准的详细规划设计方案执行。

第四章建筑规划设计

第二十一条　建筑工程的规划设计必须符合国家颁布的各项规范、标准和建设用地规划许可证确定的规划设计条件，涉及消防、抗震、人防、环保、风景名胜、绿化、交通、防洪、文物保护、信息网络等，还应当符合国家和本市的有关规定。

第二十二条　规划设计方案报请城市规划行政主管部门审查时,总平面规划图和修建性详细规划应当包含下列内容：

（一）总平面规划图的主要内容

1、用地周边城市规划道路名称、规划道路红线及中心线、用地红线及其他各类规划控制线；

2、新建建筑与各类规划控制线的位置关系；

3、相邻用地的现状地形地物，拟建建筑与周边现状建筑的位置关系；

4、新建建筑的名称、编号、轮廓线尺寸，形状、层数、高度以及场地标高；

5、广场、绿地位置及数量；

6、停车场、出入口位置及交通流线组织；

7、配套设施、辅助用房及构筑物的布局；

8、图纸比例、指北针、经济技术指标。

（二）修建性详细规划的主要内容

　1、总平面规划图和三维数字地图；

　2、建设条件分析及综合技术经济论证；

　3、医院、学校、托幼和老年人公寓等建筑必须进行日照分析，居住等其他建筑应当根据需要进行日照分析；

　4、提出交通组织方案，位于城市特殊地段的需进行交通影响评价；

　5、市政工程管线规划设计和管线综合；

　6、竖向规划设计；

　7、估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

第二十三条　临城市规划道路（红线宽度30米及以上）布置的建筑工程项目，应当编制其临城市规划道路两侧的景观工程规划设计方案。

景观工程规划设计方案应当妥善处理建筑与景观的关系，满足人流疏散、消防、场地排水、无障碍设计等方面的要求，并不得影响临街建筑的正常使用。

景观工程规划的主要内容应当包括：

（一）总平面规划图，标明地形、地物、规划道路红线、材质、各部分尺寸、场地标高以及经济技术指标；

（二）平面图以及表达设计理念的剖面设计、节点设计等；

（三）三维数字地图。

第二十四条　阳台等附属设施的建筑设计应当符合下列要求：

（一）阳台、入户花园、阳光花园等建筑面积的总和不得超过单套套内建筑面积的15%。

（二）凹阳台围护结构外围水平投影面积不得大于8平方米且其进深（阳台围护结构外围至外墙轴线的最大垂直距离）不得大于2.4米。

（三）凸阳台和复合型阳台围护结构外围水平投影面积不大于10平方米且其进深（阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离）不得大于2.4米。

（四）入户花园建筑面积不应大于8平方米且进深不得超过2.1米。

（五）阳光花园、阳光室应当采用透明材料建造，建筑面积不应大于8平方米，且不能超过两面围合。

（六）花池不得与建筑物连通，且围护结构高度不得大于0.3米。

（七）空中花园应当按照露台的要求进行设计。

第二十五条　建筑的层高应当符合下列要求：

（一）居住建筑的层高

1、普通居住建筑

（1）首层层高不得超过3.3米，标准层层高应当控制在2.8—3.0米。

（2）平屋顶建筑顶层层高应当控制在2.8—3.3米；坡屋顶建筑顶层到屋脊线的高度无论是否有楼板均不得超过5.5米。

（3）利用坡屋顶内空间作为卧室、起居室（厅）时，其1／2面积的室内净高不应低于2.2米。

（4）建筑夹层、结构层、技术层、设备层、转换层、避难层层高不得超过2.2米。

（5）建筑底层架空作为公共通道、休闲廊、绿化景观等使用功能时，层高不得低于4.5米。

2、酒店式公寓的建筑标准层层高应当控制在2.8—3.6米。

（二）公共建筑的层高

1、办公建筑的层高不得超过4.5米。

2、居住区内的配套及小型商业建筑首层层高不得超过5.1米，二层及以上层高不得超过4.8米，其他商业建筑单一空间达到2000平方米以上的（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房），建筑高度不得超过9米。

第二十六条　四层以上的居住建筑不得设置内天井，且开口天井内不得设置挑阳台、梯平台等影响采光、通风的设施。

第二十七条　建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市规划道路空中廊道的，应当符合下列要求：

（一）廊道的净宽度不应大于6米，廊道下的净空高度不少于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不少于4.6米。

（二）廊道内不得设置商业设施。

第五章建筑间距

第二十八条　建筑间距应当符合本章规定，同时符合消防、交通、卫生、环保、工程管线、城市景观和建筑保护等方面的要求。

第二十九条　居住建筑的间距应当以满足日照要求为基础，其日照标准应当满足下列要求：

（一）普通新建住宅不低于大寒日日照2小时的标准。

（二）旧区改建的项目内新建住宅不低于大寒日日照1小时的标准。

（三）老年公寓不低于大寒日日照4小时的标准。

第三十条居住建筑纵墙面的间距，按下列方法计算：

（一）建筑南北向平行布置的，以南侧建筑高度为计算标准；东西向平行布置的，以较高建筑高度为计算标准。

（二）建筑不同方位平行布置的，按日照标准确定的不同方位的日照间距系数计算，也可采用《不同方位间距折减换算表》（表5-1）不同方位间距折减系数换算。

第三十一条建筑之间既非平行也非垂直布置的间距，按下列要求确定：

（一）建筑之间夹角小于、等于45度的，最小间距按平行布置计算；

（二）建筑之间夹角大于45度的，最小间距按垂直布置计算。

第三十二条居住建筑的间距，按下列要求确定：

（一）建筑高度10米以下（含10米）的间距为：

1、满足大寒日日照不低于3小时的标准；

2、纵墙面的间距，南北向平行布置时不少于15米，东西向平行布置时不少于10米；

3、山墙面的间距，不少于6米。

（二）建筑高度10－18米（含18米、不含10米）的间距为：

1、纵墙面的间距，不少于南侧建筑高度的1.2倍；

2、山墙面的间距，不少于8米。

（三）建筑高度18－33米（含33米、不含18米）的间距为：

1、纵墙面的间距，不少于南侧建筑高度的1.2倍；

2、山墙面的间距，不少于20米。

（四）建筑高度33－100米（含100米、不含33米）的间距为：

1、南侧为条式建筑的，纵墙面的间距在满足第二十九条日照标准的前提下，33米以下部分不少于南侧建筑高度的1.2倍，33米以上部分按不少于所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算；南侧为点式建筑的，纵墙面的间距在满足第二十九条日照标准的前提下，最大可以不超过45米；

2、山墙面的间距，不少于20米。

（五）建筑高度100米（不含100米）以上的间距为：

1、纵墙面的间距应当满足第二十九条规定的日照标准；

2、山墙面的间距，不少于25米。

（六）不同高度区间建筑山墙的间距，按较高高度区间山墙面的间距确定。

（七）建筑纵墙面与山墙面的间距应当符合本规定第二十九条的日照标准，且最小不得少于15米。

（八）点式建筑的间距按照满足本规定第二十九条的日照标准计算。

第三十三条非居住建筑的间距，按下列要求确定：

（一）纵墙面的间距，建筑高度24米以上（含24米）的建筑之间不少于24米；建筑高度24米以上与建筑高度24米以下建筑之间不少于13米；建筑高度24米以下的建筑之间不少于9米；

（二）山墙面的间距不少于6米；

（三）纵墙面与山墙面的间距不少于13米。

医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼应当满足大寒日日照不低于5小时的标准；幼儿园、托儿所主要活动场地应当满足大寒日日照不低于2小时的标准。

第三十四条居住建筑与非居住建筑的间距，按下列要求确定：

（一）纵墙面的间距，非居住建筑位于居住建筑南侧时，按照本规定第三十二条计算；非居住建筑位于居住建筑北侧时，按照本规定第三十三条计算；非居住建筑位于居住建筑东、西侧时，非居住建筑高于居住建筑的，按照本规定第三十二条计算；居住建筑高于非居住建筑的，按照本规定第三十三条计算；

（二）山墙面的间距，按照本规定第三十二条不同高度区间山墙面的间距计算；

（三）纵墙面与山墙面的间距，在居住建筑满足本规定第二十九条日照标准的基础上，最小不得少于13米。

第三十五条新建建筑与相邻用地建筑之间的间距满足本规定第二十九条的日照标准，且其退让用地红线符合本规定第三十二条、三十三条、三十四条规定间距的一半时，新建建筑与相邻用地建筑之间的间距可适当减少，由城市规划行政主管部门据实核定。

第三十六条相邻用地权属单位协商同意后，相邻用地可以统一规划、联合建设。

第三十七条在现状建筑外增加任何设施均不得降低相邻居住建筑的日照标准。

第六章建筑退让

第三十七条建筑退让应当符合本章规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。

第三十八条建筑退让距离按建筑底层凸出外墙起算，外挑部分垂直投影线超出底层凸出外墙的，按外挑部分的垂直投影线起算。

第三十九条　建筑后退城市规划道路红线的距离，按下列要求确定：

（一）除经批准的相关规划另有规定外，后退距离不少于附表6-1的规定，且其后退城市规划道路中心线的距离应当符合本规定第三十二条、三十三条、三十四条规定间距的一半。

（二）高度100米以上的建筑，其后退距离需经专项城市设计分析论证，但最小不少于附表6-1中高度60-100米建筑的后退距离。

（三）影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散建筑的后退距离不少于20米，并应留出临时停车或回车场地。

（四）围墙、挡土墙、地下室、基础、台阶、管线、阳台、雨蓬、化粪池及其它附属设施，不得超越城市规划道路红线。

围墙、挡土墙中心线后退红线宽度25米以下城市规划道路不少于0.5米，后退红线宽度25米以上城市规划道路不少于1.5米；大门后退城市规划道路红线的距离应当适当加大，并不得影响城市交通。

（五）历史街区及历史地段内的建筑在满足消防、交通、管线敷设等前提下，后退距离可适当减少，由城市规划主管部门依据相关专项规划和具体情况核定。

第四十条　建筑后退城市规划道路交叉口的距离，高度24米以下的不少于10米，24米以上的不少于15米（均自城市规划道路红线直线段与曲线段切点的连线算起）。

第四十一条建筑后退高架道路主线边缘线的距离不少于30米；后退匝道边缘线的距离不少于15米。

（参照上海市）

第四十二条建筑退让地面、地下和高架轨道交通线的距离应当符合轨道交通管理的有关规定。

第四十三条建筑后退城市公共用地边线的距离不少于5米。

第四十四条建筑后退城市规划道路红线范围内绿化控制线的距离不少于5米。

第四十五条建筑后退城市公共绿地的距离，高度18米以下的不少于10米，18—60米的不少于15米，60米以上的不少于20米。

第四十六条建筑后退用地红线的距离，按下列要求确定：

（一）相邻用地红线内建筑双方各自后退用地红线的距离不小于本规定第三十二条、三十三条、三十四条规定间距的一半。

相邻用地红线范围内为空地，且经相邻用地权属单位同意后，建筑后退用地红线的距离可适当减少，由城市规划行政主管部门据实核定。

（二）地下室后退用地红线的距离，不少于地下室高度（自室外地面至地下室底板的底部的距离）的0.7倍。

按上述要求后退确有困难的，经相关行政主管部门认定后，其后退距离可适当减少，但最小不少于5米。

经相邻用地权属单位同意后，地下室后退距离可适当减少或者越界，由城市规划行政主管部门据实核定。

（三）围墙后退相邻用地红线的距离，视相邻地块权属等情况确定：

界外为已征用地的，围墙中心线可与用地红线重合；界外为未征用地的，围墙基础不得逾越地界；界外为耕地的，围墙中心线后退地界不少于1米，今后如相邻土地征用，围墙可重新按征地界线建设。

第四十七条临湖建筑后退湖泊蓝线的距离不少于10米，其用地用于绿化建设；后退湖泊外围绿线的距离不少于7米。

第四十八条临山体建筑后退山体保护绿线的距离不少于20米。

第七章建筑高度和景观

第四十九条　建筑高度应当符合本章规定，并同时符合日照、建筑间距、消防、抗震等方面的要求。

第五十条　在有净空高度限制的飞机场、气象台、广播电台、电视台以及其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的建（构）筑物，其高度应当符合净空高度限制的规定。

第五十一条　除经批准的详细规划或城市设计另有规定外，沿城市规划道路两侧建筑的高度应当符合下列要求：

（一）一般建筑的高度（H）不得超过城市规划道路红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：

H≤1.5（W+S）；

（二）高层组合建筑的高度，按下式确定：

A≤L（W+S）；

式中：

A—沿路高层组合建筑以1：

1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L—建筑基地沿城市规划道路红线的长度，W—城市规划道路红线宽度，S—沿路建筑的后退距离。

第五十二条　历史风貌区内建筑的高度应按经批准的保护规划确定。

尚无经批准的保护规划的，应当先行编制城市设计或建筑设计方案。

文物保护单位、优秀历史建筑、历史街区建设控制地带内建筑的高度应当符合建筑和文物保护的有关规定，由相关行政主管部门依法核定。

第五十三条　临湖建筑的高度不得超过该建筑与湖泊绿线距离的1倍。

山体周边建设控制区内建筑的高度不得超过15米。

第五十四条　除经批准的详细规划另有规定外，建筑的面宽应当符合下列要求：

（一）建筑高度18米（含18米）以内的，其最大连续展开面宽的投影不得大于120米；

（二）建筑高度18—60米的，其裙房部分应当符合本条第一项规定，主体部分最大连续展开面宽的投影不得大于70米；

（三）建筑高度60米以上的，其裙房部分应当符合本条第一项规定，主体部分最大连续展开面宽的投影不得大于50米；

（四）不同高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度确定。

第五十五条　规划用地范围内沿湖开敞面不得少于湖泊沿路长度的40％，其中沿40米以上（含40米）城市干道一侧开敞面不得少于湖泊沿路长度的50％。

规划用地范围内临山体开敞面不得少于山体占地总周长的40%。

第五十六条　城市重点地段及核心控制区应当结合城市设计进行城市天际轮廓线设计。

第五十七条　建筑的立面设计应当符合城市设计要求，遵循经济、节能、环保和以人为本的原则，创造美观、整洁、协调的城市景观。

第五十八条　建筑外立面色彩应当根据建筑所处的城市色彩控制管理区、建筑主导功能、建筑体量、形式和材料的不同以及本市地理特点和气候条件合理确定，并与周边建筑以及城市环境色彩相协调。

第五十九条　除因通行及消防必需外，不得在沿城市规划道路红线范围内控制的公共1绿化带上开设出入口。

公共绿化带内不得设置机动车或非机动车停车位以及非公共用途的建、构筑物。

第六十条　规划用地范围内主体建筑的附属建筑，如变（配）电房、信息管线交换间、泵房、空压机房、锅炉房、烟囱、烧火廊、邻居间（道）、污水处理池、煤气调压装置等不得临城市主、次干道布置。

第六十一条　城市规划道路两侧不得修建围墙，使用功能确有必要的，应当采用绿篱、通透式或半通透式围墙。

任何单位或个人不得在环湖路一侧修建封闭式围墙。

第八章城市交通工程

第六十二条　本规定所指城市交通工程主要包含道路交通、公共交通（含轨道交通）、对外交通、场站设施等四类，上述工程的规划和建设，应符合城市规划和国家相关规范及本规定的要求。

第六十三条城市道路应分为快速路、主干道、次干道、支路四个等级；城市道路用地面积应占城市建设用地面积的15%～20%；城市道路网的规划设计指标应满足附表8-1《城市道路网规划设计指标》的要求，特殊情况，若有合理的技术措施并经过专家论证的可适当降低标准。

第六十四条城市道路交叉口的控制形式应符合附表8-2《城市道路交叉口控制形式》的要求；平面、立体交叉口的用地控制规模应分别符合附表8-3《平面交叉口规划用地面积》、附表8-4《立体交叉口规划用地面积》的规定，在用地条件紧张区域，可以通过方案优化论证，适当减小规模。

第六十五条城市道路横断面的规划和设计，应因地制宜，依据交通流量预测结果，合理安排各种交通流行驶空间、绿化设施、地上及地下市政管线布置空间等；桥梁的路面宽度宜与路段除绿化带外路面宽度（包括车行道、人行道、）相同。

第六十六条　城市人行过街天桥或地道的规划布局应结合城市道路网规划和慢行系统规划，适应交通的需要，统筹考虑，逐步实施，在有条件的地方，应进行无障碍设计和与周边建筑结合设计，并应符合现行《城市人行天桥与人行地道技术规范》（CJJ69-95）和《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）的规定。

第六十七条　城市常规公共交通应依据城市的发展，适时的进行公交网络优化，支撑和服务城市开发建设；次干道及以上等级道路应设置港湾式公交车站；常规公交客运走廊（公交线路10条及以上）且机动车道为单向3车道及以上的城市道路应设置公交专用道；公交线路比较密集的商业区、老城区，设置公交专用道的条件可适当放宽；设置公交专用道的道路沿线交叉口宜采取公共交通车辆优先通行措施。

第六十八条城市轨道交通包括地铁、轻轨、有轨电车和城际铁路，其线路敷设方式应根据城市总体规划和轨道线网规划的要求，结合城市现状以及工程地质、环境保护等因素选择地下线、地面线或高架线建设。

第六十九条城市轨道交通用地控制分为用地控制线和建设影响线两种，分别规定如下：

（一）轨道交通线