文山别墅市调报告.docx
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文山别墅市调报告
文山别墅市场调查报告
调查参与者：
纪天、储伟、甘伟刚
二零一零年十二月三十一日
一、调查目的
为了更好的了解文山房地产市场的最新动态，确保对产品及客户需求的认知更为实际，使项目前期的定位更为准确，项目部对已售、在建、在售项目开展了一次调查。
本次调查的信息来源以同行咨询、采盘、现场观察为主，由于时间方面的限制，调查主要对借鉴性很强的个案进行调查。
二、调查项目
中天世纪、炬隆艺墅、巴厘岛、尚都紫荆、三鑫别墅苑、丽水龙庭、世纪龙城、鹏群山庄、加洲花园、秀峰苑、三笑园、华宇印象、金色水车
所调查项目分布图如下：
丽水龙庭
炬隆艺墅
华宇印象
中天世纪
文山北部区域
三笑园
秀峰苑
鹏群山庄
加洲花园
世纪龙城
文山中部区域
三鑫别墅苑
尚都紫荆
巴厘岛
金色水车
文山南部区域
（1）中天世纪
1、项目基本情况
项目基本数据
项目名称
中天世纪
售楼部位置
七花广场民族村旁
开发商
文山州兴博进房地产开发有限公司
开发历史
中天国际、世纪花城、中天花园、樱花廊庭、芙蓉庭
施工单位
文山宏建建筑工程有限公司
代理公司
源码传播机构（昆明）
设计单位
文山州商业建筑设计所
物管公司
恒泰物业
占地面积
1170亩
总建面积
93608.8平方米
容积率
0.81
绿化率
41%
物管费用
0.8元/平米/月
住宅及商业总户数
一期近500户
销售电话
0786—21597772159888
项目情况图如下：
中天世纪二期
中天世纪一期B组
中天世纪一期A组
休闲娱乐场所
2、项目概况
项目坐落于文山城北部——卧龙新城，北面靠山，南面向水。
西面为州政府新址。
项目紧临卧龙路与普阳路。
项目共分为两期开发。
一期分为A组团和B组团，其中一期对外销售，二期是各种企事业团体的团购房，二期将于2011年一月份开始动工。
产品
建筑风格、外立面
现代简约风格
项目总平图
如图所示
户型类型配比及数量
双拼、联排、
车位数量及配比
1：
1
单体建筑尺寸
4.5米X10米
户型图及面积区间
主力户型由177㎡－289㎡不等
公摊系数
无公摊
楼层数
2+跃层
入住情况
未交房
客群来源
文山县、昆明市及外省等地客群
商业模式及业态分布
社区商业
商业层高
4．5米左右
商业数量
二期22间商铺
商铺面积区间
40平米左右
墙体外立面及项目模型如下图：
图一图二
图三图四
占地1200亩的中天世纪别墅采用现代简约风格设计，项目一期住宅类型有双拼和联排别墅，其中一期A组团有别墅160多套，二期有别墅150多套。
共300多套纯别墅住宅，联排别墅占80%。
中天世纪二期将在明年1月份开始动工，预计明年年底完工。
销售
面市时间
2009年中
蓄客方式
购买购房卡
开盘时间
二期2009年8月29日
销售周期
一年半
畅销户型
双拼
销售均价
2700元/㎡（住宅）7000元/㎡（商业）
促销活动
一万元“金钻卡”冲抵三万房款
五千元“铂金卡”冲抵两万房款
一千元“尊荣卡”
日进斗金—100元
总价区间
70万—90万（住宅）
30万（商铺）
优惠方式
一次性付款优惠2个点（住宅）
分期付款优惠1个点（住宅）
商铺优惠4个点
广告诉求
拥山纳水，自然美地
新州政府旁，凤凰山下，盘龙河畔景观别墅
分析：
中天世界目前一期A组团销售完毕，B组团剩20多套。
目前剩余房源位置和户型比较差，出售速度缓慢。
现在，销售人员对外宣称二期为企事业单位团购房。
但根据市场调查和判断，估计这是开发商为促进销售进行的手段，待一期销售完毕后，还将会对二期进行销售，预计将于后年上市。
配套
内部景观类型
欧式园林中央水景观体系
景观排布
集中式景观配少量绿化带，缺乏入户景观。
灰空间、休闲区、户外健身及娱乐配套
健身中心、娱乐会所
路网及路宽
主干道7—8米
景观路网1米左右
照明系统
楼体射灯、走道路灯
（如图所示）
内部商业配套
小型社区商业
小区入口设计
简约型
周边景观
人工湖、100亩森林公园
周边配套
超市、双语幼儿园、县一中、县人民医院、妇幼保健院
3、项目分析
该项目在文山的别墅市场上属于3级畅销类型，项目所在地虽然接近州政府，周边景观配套未来将会完善，但片区发展速度缓慢，项目价值需要时间积累。
所以项目虽然有价值，但不等于就能够马上兑现价值。
集中式景观
楼间绿化带
商墅型商业
安防系统
照明系统总平图
联排别墅双拼别墅人工湖
产品分析：
（1）整个小区绿化排布不合理，绿化景观少并且单一，不具有任何意义。
且只有较少部份别墅有入户景观区。
（2）楼与楼之间，楼间距太窄，缺乏别墅应该拥有的私密性，两栋楼之间能够相互对视。
（3）建筑风格没有任何标新立异的特点，与市场上的常规别墅大同小异。
（4）通过对户型的观察，功能分区不明显，空间利用率低。
但在户型设计上开创了天井这一特点，增加了住宅内部的透光性。
（5）在商业配套上，社区商业区较小，商业类型属于商墅集合体。
周边的人工湖，高尔夫球场等休闲、景观配套均都尚未开工建设，所以升值空间还须持观望态度。
（2）炬隆艺墅
1、项目基本情况
项目基本数据
项目名称
炬隆艺墅
售楼部位置
普阳路延长线
开发商
炬隆地产
物管公司
炬隆物业
占地面积
48.5亩
数量
120多套
容积率
0.81
绿化率
32%
销售电话
0786—26711882671199
产品
建筑风格、外立面
如图所示
项目总平图
如图所示
数量
100多套
面积区间
200—300平米
类型配比及数量
双拼、联排
车位数量及配比
1：
1
公摊系数
无公摊
楼层数
4—5层
入住情况
30%
客群
地区：
文山、麻栗坡
职业：
公务员、教师、医生
开盘时间
一期2008年8月
畅销户型
E和D户型，有20-30平方米的自管绿地
商业
临街底商
商业层高
4.2米左右
商业数量
63间商铺
商铺面积区间
120——140平米
该项目属于文山早期开放项目，经过两年的销售时间也未能销售完毕，还剩余两套别墅未卖。
从市场角度看，销售的难度应该在于销售时片区荒凉，周边不成熟，价格偏高。
配套
内部景观类型
园林式景观体系
景观排布
多高树绿草
景观
高树绿草，人造水景、石景
内部配套
一个娱乐会所
照明系统
楼体射灯、走道路灯
主干道、支干道路宽
主干道7-8米宽
支干道5-6米宽
周边配套
七乡农贸市场、城北小学、青少年活动中心、新县医院、新县一中、县政府、图书馆
2、项目分析
该项目绿化较好，小区内还配备一个娱乐会所，增添了项目附加值。
项目周边通过近两年的发展，市政、教育、休闲生活配套得到补充。
产品分析：
户型单一，房间较多，内部空间相对变小，大多数是联排别墅，楼间距离小，私密性差。
建筑风格缺乏代表性和昭示性，内部景观及休闲空间少。
在销售过程中个别别墅有私家花园，比较受欢迎。
整个小区外围建筑全部是商墅型，如此设计虽然在价值上得到了最大化，但别墅的整体质感显得较差。
并且别墅临商业街，使别墅失去私密性与舒适性。
楼间绿化中央水景联排
照明项目总平图小区入口
（三）巴厘岛
1、项目基本情况
项目基本数据
项目名称
巴厘岛
售楼部位置
文山州体育场旁
开发商
云南锡业地产
开发商及开发过的项目
丽水龙庭、砚山山水康城
施工单位
文山交通建司
广告及代理公司
深圳天方云南风驰文山威客
设计单位
云南省设计院
物管公司
华联物业
销售电话
0876--2199111
经济指标
占地面积
400亩
绿化率
38%
容积率
1.4
住宅总户数
241
产品
建筑风格、外立面
详见照片附件
车位数量及配比
别墅满足1：
1
户型类型配比及数量
独栋、双拼、小高层、花园洋房
楼层数
独栋四层、双拼三层
入住情况
二期还没全部建完
商业层高
大约8米左右
商业形态
花园洋房一、二层商铺
单体建筑尺寸
13米X7米
销售（已全部销售完）
面市时间
2008年
蓄客方式
蓄客量
1500人左右
开盘时间
2008年
销售周期
1个月左右
总价区间
66—110万
销售均价
一期：
1600-1800元/平方米二期：
2300元/平方米
该项目在文山别墅中属于畅销产品，仅用一个月左右的时间完成全部销售。
产品价格便宜是其畅销的主要原因之一。
其次，当时在文山市场别墅放量有限，面市后普遍市场所接收。
配套
内部景观类型
详见照片附件
景观排布
一期绿化较少，二期还没开始做绿化
路网及路宽
主干道7米左右、支干道4—5米
休闲、娱乐配套
休闲活动广场
周边景观
盘龙河
小区入口设计
还在施工阶段
周边配套
州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院
2、项目分析：
巴厘岛分为一二期开发，其中一期部分已经入住，二期也即将在2011年交房。
整个小区的周边比较发达，有州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院等重点市政配套。
今后发展潜在空间大。
二期别墅以双拼为主，有部分独栋别墅、小高层、花园洋房。
在小区内部，路网分布合理，道路宽敞。
在景观上，小区内部景观少，并且几乎没有水景。
每一栋别墅之间的楼间距比较小，私密性差。
由于建筑密度大，所以在每一栋别墅的屋顶，都能看到四周的每一户。
在临盘龙河一侧，别墅采用商墅型设计。
从河道上看，小区整体质感不能体现出来。
别墅在户型设计上较宽敞，整个户型窗台设计宽大，多阳台、卫生间设计，楼顶设大露台，客厅中空设计，高有九米（独幢）。
也有联排别墅客厅层高比较矮，装修后的层高估计只有2.5米，与独栋中空客厅相比较品质上形成了较大的差距。
此外在设计上缺乏细节，出现空中横梁，使得卧室很难使用。
通过整体观察，每一户别墅都没有入户花园或后花园之类的私家花园。
中空客厅设计（高9米）小区道路联排别墅
双拼别墅入户设计
沿河商业阳台+露台卧室横梁
通过与文山其余别墅小区相比，在整体设计上有一定特点，但内部结构设计也有一定问题。
小区北面有一个休闲活动广场。
但在小区内部的水景、绿化较少，建筑密度大，导致入住的舒适感不强，脱离了别墅的入住舒适感。
（四）尚都紫荆
1、项目基本情况
项目基本数据
项目名称
尚都紫荆
售楼部位置
文山州盘龙体育馆旁（项目地）
开发商
云南明都房地产开发有限公司
广告及代理公司
开发商自营
绿化情况
38%
住宅及商业总户数
500户（住宅）
200户（商铺）
销售电话
0786—2627777、2628888
产品
建筑风格、外立面
现代简约
项目总平图
如图所示
类型配比
及数量
别墅：
100多套
多层：
400多套
车位数量及配比
1：
1
公摊系数
多层：
15平米左右
户型图及面积区间
如图所示
客群来源
文山、马关、富宁
楼层数
3—4层（别墅）
6层（花园洋房）
商业模式及业态分布
小区内街
小区外街
商业层高
4.5米
商业数量（商业建筑面积及商铺数量）
200户
14000平米—18000平米
商铺面积区间
70平米—90平米
销售（已销售完毕）
面市时间
2009年12月8日
蓄客方式
来访登记
开盘时间
2010年4月8日
销售周期
至今8个月
销售均价
2600元/平米（别墅）
1500—1600元/平米（花园洋房）
8100—8200元/平米（外街商铺）
5000—6000元/平米（内街商铺）
总价区间
60—100万左右（别墅）
50万—74万（商铺）
售卖模式
小区内街商铺每年返租2万，
共返租3年
广告诉求点
阳光生态，健康运动
我家住在公园旁，运动就在家门口
尚都紫荆目前正在动工建设中，不允许进入工地，内部景观不能实地进入拍摄。
获取资料主要是通过销售人员和宣传单，所以对该项目别墅的宣传信息可信度仍有所保留。
2、项目分析：
尚都紫荆自今年4月份开盘，只用8个月的时间住宅已经全部售完，目前仅剩下10多间商铺，在整个文山市场属于畅销产品。
值得关注的是该楼盘并没有进行任何广告推广，仅靠市场口碑传播便实现即将清盘佳绩。
其销售速度之快有几大因素：
（1）价格适中，市场能够接收。
（2）沙盘与宣传资料上看，户型利用率高，分区明显。
（3）中间联排别墅建筑密度低，楼间距，私密性高。
（4）拥有中央水景区，且绿化面积大，真正实现原生态别墅。
（5）因为项目占地面积大，采用围合设计，别墅在中间，多层和商业在外围。
使业主在别墅中享受安静，生活购物方便。
（6）在销售过程中，付款方式或购买数量都没有任何优惠，由此可以看出开发商资金雄厚，没有快速回笼资金的需要。
（7）周边氛围成熟，市政配套较多（州体育场、风情商业街、城南客运站、州中医院）。
加上周边小区（巴厘岛、金色水车）都属于文山的富人居住区，使其价值更加得到体现。
效果图
别墅水景效果图外围商业效果图
临街效果图
户型图（230平米）
户型图（230平米）
区位图
（五）三鑫别墅苑
1、项目概况：
云南三鑫集团有限公司开发的产品，位于建禾西路，在道路的两旁摆放刻有历史名人诗词的石碑，增加人文气息。
以道路为界，分为东西两苑，东苑都是独栋别墅，其南面有8间商住一体的商铺（无空缺，都在营业）。
（别墅入口）（道路旁石碑）
配套
内部景观类型
中式园林景观体系
路网及路宽
干道5—6米
灰空间、休闲区、户外健身及娱乐配套
池塘景观、图书馆、幼儿园
景观排布
池塘园林景观，街道两旁单一绿树，
入户景观增强绿化效果
照明系统
街道路灯
周边配套
文山学院、体育场
小区入口设计
如图所示
内部商业配套
商铺、足浴会所
（园林池塘图书馆）（路灯道路绿化）
2、产品分析：
该小区多数是独栋别墅，层高从三层加跃层，一层层高较高，客厅中空设计，突显别墅主人尊贵的身份。
虽然每个户型风格各有不同，但也有共同的相似处，比如房门口都采用双圆柱设计，尽显气派和美观；窗台采用大落地窗设计，增加采光和突显大气。
成为此项目的最大特点。
楼与楼之间，楼间距太窄，缺乏别墅应该拥有的私密性，甚至有一部分别墅与别墅之间只有一条缝隙，别墅摆放位置也较为错乱。
区内安保措施较差，都是住户自己安装防盗门或者自家门口安装摄像头。
绿化情况较差，住户自己私家花团的绿化才较为美观。
（六）丽水龙庭
1、项目概况：
云南锡业房地产开发经营有限公司文山分公司开发，本项目是其在文山开发的第一个房地产项目，之后还开发过巴厘岛、砚山山水康城。
本项目分为一期与二期，一期是2007年开售，因为逾期交房加上房子层高缩水，被媒体曝光，导致社会名声不好。
二期2009年开盘，主要是独栋，双拼别墅，商住一体房，多数已经销售出去。
配套
内部景观类型
欧式景观体系
景观排布
一期少树，少景，中心有一水景。
二期假山石景，溪水环绕，多高树
小区入口设计
如图所示
路网及路宽
干道5—6米
照明系统
街道路灯
周边配套
州政协、州人大、县一中、城北小学
二期：
入口景观花园路灯及景观
一期：
中心水景水景及雕像路灯及路宽
2、项目分析：
本项目位于卧龙片区，一期与二期只是相隔一条公路，沿街周围都是商住一体房，大多数商铺空缺，无人经营，考虑到此地段的位置较偏，除了本小区住户，很少有其他行人经过，将会有一段时间其商铺都是无人经营状态。
且一期与二期都缺少内部商业配套设施。
一期绿化情况比较差，且比较单一，有一中心水景及雕像，缺少其他景观布置，只有一部分住户拥有私家花园。
二期绿化情况较好，有溪水环绕的假山庭院。
道路也较宽敞。
项目周边缺少自然或人工景观，但整个卧龙片区都有在发展，金光傲城、图书馆、军供酒店、龙泉园商务中心及餐馆，等其他商业设施，未来可能会对丽水龙庭形成加成影响。
产品
建筑风格
现代简约欧式风格
外立面
一期：
以红色面砖为基底，配以黄色涂料。
二期：
以黄色面砖为基底，配以淡紫色涂料。
户型类型
一期：
联排、叠加、花园洋房、多层、小高层、商住一体房。
二期：
双拼、独栋、商住一体房
车位配比
一期别墅满足1:
1的车位，多层和小高层部分有车库及露天车位。
二期每户有2个车位
入住情况
一期多数已入住
二期刚交房
楼层数
一期别墅三到四层
二期别墅四层
一期联排别墅
一期联排别墅
二期独栋、双拼别墅
3、产品分析：
一期户型较多，能满足不同客户的需求，多数都已经入住，但是对于别墅来说就显得杂乱，对别墅住户也形成安全隐患，而且楼间距较窄，无法保证住户的私密性，缺少安静的、舒适的环境。
二期户型设计成四方型，在外形方面可以说是文山独此一家，门口采用双圆柱设计，尽显气派。
室内空间宽敞，客厅中空设计，且与厨房、车库形成错层。
整个小区内楼间距都较宽，保证住户的私密及独立性，这方面也是在文山不多见的。
世纪龙城
周边及项目概况：
本项目位于秀峰路上，此片区多住宅，像鹏群山庄、加洲花园、秀峰苑都集中在这条路上。
州一中、县第三幼儿园、文山财院都在附近，教育配套完善。
周边商业配套设施已经成形，这些都会对附近住宅形成有利条件。
本项目住户入住已有好几年。
区内分为银泉花园、临溪书院及小高层住宅。
银泉花园多数都是独栋别墅，临溪书院多数都是双拼别墅。
（七）龙城花园
1、项目情况
配套
内部景观类型
中式景观体系
景观排布
有一条长溪和池塘，池塘周边景观带较多
小区入口设计
如图所示
路网及路宽
干道5米左右
照明系统
街道路灯
周边配套
州一中、大同中学、文山财院、县第三幼儿园
小区入口景观景观
路宽景观
2、项目分析：
本项目多溪水、园林景观布置，银泉花园和临溪书院有入户景观区，且美化布置情况良好，与区内景观构成美丽的绿化环境。
整体绿化情况是目前文山别墅里较好的。
在安防方面，小区安保措施较差，无监控系统，只有个别住户在自家门口安装摄像头。
周边住宅一楼是沿街商铺，但多数都是空置状态，无人经营。
产品
建筑风格
现代简约欧式风格
外立面
银泉花园：
米白色面墙，配以银灰色线条。
临溪书院：
淡黄色面墙，配以砖红色线条。
户型类型
独栋、双拼、小高层
车位数量及配比
别墅满足1：
1的停车位
小高层住宅一楼停车库。
入住情况
多数住户已入住
楼层数
三层
独栋双拼高层
独栋双拼高层
3、产品分析：
别墅户型空间较大，房门口双石柱设计，客厅采用落地窗户，增加美观及采光。
部分户型客厅采用中空设计，楼顶都有露台。
别墅都有入户景观区，且绿化较好，为小区内绿化增添色彩。
小区内路网分布合理，但主干道只有5米，较为狭窄。
楼与楼之间楼间距稍窄，缺少私密性及独立性，此情况可以说是文山别墅的通病，多数都是楼间距较窄。
在小区最里面有一排独栋，目前没有客户入驻，单体尺寸较小，绿化较差。
（八）鹏群山庄
1、项目概况：
项目位于秀峰路上，润丰房地产开发。
周边住宅项目较多，像世纪龙城、加洲花园、秀峰苑等都集中在这条路上。
州一中、大同中学、文山财院都在附近，完善的教育配套，有利于家长会倾向于在这边购房。
周边商业配套设施已经成形，这些条件都会对附近住宅形成有利条件。
配套
内部景观类型
简单的景观绿化带
景观排布
中心花园、少量绿化
小区入口设计
中间保安室，左右出入口
路宽
主干道6-7米支干道5米多
照明系统
街道路灯
周边配套
州一中、大同中学、文山财院、县第三幼儿园
支干道路宽主干道路宽
中心花园正在做收尾工作的联排别墅
2、项目分析：
本项目入口就有小高层住宅，一楼是底商，不过还没开始售卖。
小区内景观绿化尚可，部份别墅带私家花园。
在小区最里面有一部分住宅还在做最后的收尾工作，绿化景观还没有铺设。
产品
建筑风格
西式风格
外立面
以红色面砖为基底，配以黄色涂料；
以白色面砖为基底，配以蓝色涂料。
户型类型
联排、双拼、小高层、叠加
车位配比
别墅满足1：
1的停车位，
一部分住户只能停在路边
入住率
少部分住户已入住
楼层数
三层半，层高3.2米
独栋联排
双拼联排
3、产品分析：
楼间距尚可，多数都是联排别墅，外立面设计较差，户型设计不合理，存在较大的空间浪费。
现在还没有安装监控系统。
蓝色别墅每户都有入户景观区。
现阶段只有少数住户已经入住。
最后一排户型，并不是按照正规的叠加户型设计，却多数采用叠加的构造进行建造，文山别墅多数都存在类似的情况，不全按照正规的户型结构进行设计，而是采用多种户型结构拼凑在一起，形成自己户型结构。
（九）加洲花园
1、项目概况：
文山维和房地产开发有限公司开发的“加洲花园”位于秀峰路上，小区入口不临秀峰路干道，此片区多住宅，如“世纪龙城”、“鹏群山庄”、“秀峰苑”等均集中在该路段。
州一中、大同中学、文山财院都在附近，教育配套完善。
周边商业配套设施已经成形，这些条件都会对附近住宅形成利好形势。
配套
内部景观类型
简单的景观
景观排布
水景、树景
小区入口设计
有2个入口，正门入口位于石海螺。
路宽
主干道7-8米
支干道6米左右
照明系统
街道路灯
周边配套
州一中、大同中学、文山财院、县第三幼儿园
内部水景娱乐配套
2、项目分析：
一期是纯住宅，无商业，已经售完。
二期位于环城西路，与一期相对，其将于2011年3月份开盘，临街有89个商铺，楼上是多层住宅。
一期区内部配有少量健身设施和儿童娱乐设施，小活动广场。
该小区整体绿化情况较好，较多绿化景观，大部份别墅均有私家花园。
产品
建筑风格
北美式的别墅外观，立面设计线条简洁，色彩清新淡雅
外立面
以红色面砖为基底，
配以黄色涂料
户型类型配比及数量
独栋、联排、双拼、小高层
车位数量及配比
别墅满足1：
1的停车位，
路边有停车位
入住情况
多数住户已入住
楼层数
三层
4、产品分析：
多
升级会员 