生态环保城建设项目可行性研究报告.docx
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生态环保城建设项目可行性研究报告
生态环保城建设项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
某某生态环保城项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目承办单位
新加坡某某集团
1.1.4项目建设地址
位于某某县城东部，某某以北、某某以东、某某以南、黄河金岸以西，交通便利，地理位置优越。
1.1.5项目建设内容及规模
项目总占地面积6211.5亩，规划以中央大道和经三路为界，分为东、南、北三个地块建设，北部地块规划用地面积为1835亩，南部地块规划用地面积为3031亩，东部地块规划用地面积为1345.5亩。
主要建设生态环保城的具有地标性的五星级酒店及休闲度假区、高档别墅住宅区、穆斯林文化交流区、商业教育及医疗服务中心区、居民安置区。
1.1.6发展目标
充分运用具有生态特征的适用技术手段把穆斯林生态环保城建设成可持续的、符合自身生态特点并与区域生态系统相协调的、人与自然社会和谐的宜居城镇，其基本内涵是循环经济发展、生态环境健康、集约紧凑有序、节能节水高效、低炭低排环保、安全和谐宜居、区域协调融合的生态文明示范区。
1.1.7项目实施进度
该项目规划到2020年前全部建设完成，其中：
一期建设经营期为5年，自2017年1月至2015年12月建成销售完毕。
1.1.8项目总投资及资金来源
项目总投资超过103.55亿元，本项目拟采用滚动开发方式，分期开发分批投入。
项目前期需投入资金20亿元，主要用于项目流动资金、土地出让金、基础建设等前期资金，这部分投入基本由投资方自有资金投入，可保证项目启动的正常进行。
一期投入39.4亿元，占总投资的38.05%二期投入44.39亿元（不含设备投资），占总投资的42.87%。
项目所需资金来源有以下几种：
（1）企业自筹，投资方自有资金；
（2）销售回款，别墅住宅及商贸用房的租售回款；（3）合作方出资，自建项目投资；（4）银行贷款；（5）资本市场募集，引入风险投资基金，并积极利用资本市场筹措资金，解决资金不足的问题。
1.2可行性研究报告编制单位
编制单位：
某某
法人代表：
xx
资质等级：
xx
证书编号：
xx
1.3承办单位概况
新加坡某某集团自1992年起在中国多个地区的城市进行了大规模的投资与业务发展活动，取得了良好的成效和信誉。
迄止2016年1月，已经完成并投入运行的主要项目包括：
福建省安溪县120华亩的“新加坡花园”住宅、别墅、商场等综合开发项目；江苏省常州市2000华亩的“新加坡城”高级共管公寓、外宾俱乐部等项目；山东省即墨市3000华亩的“青岛华山国际高尔夫乡村俱乐部”综合项目；上海市以及周边地区专业物业管理项目；山东省青岛“胡姬花园”共管公寓项目；山东省青岛“九重葛花园”共管公寓项目等。
除此之外，该公司在建的项目有：
辽宁省沈阳“狮城花园”16万平方米内销房项目；山东省青岛3808华亩的“创新龙源高科技智讯工业园”和天津市国家滨海新区第一期6500华亩的“中新两国生态环保城”项目。
近期即将进入实施阶段的项目有：
中国国务院大力推动的吉林省珲春市《东北亚大发展项目》等。
迄今为止，新加坡某某集团已在新加坡及其它国家和地区投资建设了数个功能齐全设备完善高标准的具有国际水准的集度假休闲娱乐为一体的大型旅游项目，在国际乡村俱乐部的建设与管理上集聚了强大的实力和丰富的经验。
自2015年起，该公司始终坚持有在某某市某某县黄河岸边（湿地公园内）建造某某国际穆斯林生态俱乐部的愿望。
1.4某某市某某县概况
某某县位于某某中部区域，南与首府某某融为一体，北与塞上煤城某某紧紧相连，镶嵌于巍巍某某山与滔滔黄河水之间。
面积1600平方公里，总人口20.4万。
某某县物产资源丰饶，水电气供应充足，其境内的某某山地带盛产的无烟煤、某某石、石灰岩、粘土、芒硝、硅铁、盐等,储量大,品质高，为某某县的工业发展奠定了坚实的基础。
对外开放的交通大动脉为某某连通全国，通往世界提供了便捷条件，纵横交错的高等级公路、国道109线、河东机场、包兰铁路构筑起四通八达的立体交通网络，成为某某硬环境最好的地区之一。
十三五”期间，全县经济保持持续快速发展势头，综合经济实力显著增强，成功跻身全国县域经济基本竞争力提升速度最快百强县（市）、全国最具投资潜力中小城市百强县和西部百强县行列，获得“国家卫生县城”、“国家园林县城”、“全国文明县城”等国家级荣誉称号。
2016年全县预计实现地区生产总值53.1亿元，是“十二五”末的3.1倍，年均递增18%，人均地区生产总值达到27393元。
全社会固定资产投资达到53亿元，“十三五”期间累计投资140亿元，年均递增29%。
经济增长质量和效益明显提高。
全县财政一般预算收入达到5.5亿元，是“十二五”末的7.5倍，年均递增51%。
全社会消费品零售总额达到41亿元，是“十二五”末的13倍，年均递增67%。
大某某战略的实施，把某某市与某某县紧紧连在一起，109国道的拓宽改造和某某北环高速公路的开工建设更是为某某县的城市发展拓展了广阔空间，某某人将目光盯在软硬环境的建设上，按照某某加快沿黄城市群建设，打造黄河金岸的总体要求，依托临近首府某某的区位优势和沿黄地区优越的自然地理条件，全力打造沿黄城市明星城。
某某县正是走了一局“环境”大棋，以优美环境吸引人、留住人、增加人，从而推动了城市建设和经济发展。
当整座县城犹如葱翠洁净的园林般悦目时，某某县也逐渐成为某某乃至周边地区群众置家立业的最佳选择。
放眼今日的某某县城，到处绿阴连绵、青翠环绕。
公园、广场百花争奇斗艳妍，街头花坛遍地、雕像耸立、喷泉增辉。
整个城市处在花园绿林中，渗透于市民生活空间，漫步其中，不觉心旷神怡，犹如置身于一个大花园。
正是这种人居环境的整体合理搭配，给一个卫星县城赋予了无限绿色生机和希望。
大某某战略的实施，给某某的发展带来了前所未有的历史机遇，引的八方宾客纷至沓来，各路商家正倾力打造着西部最佳人居环境，某某县城正以飞快的速度与某某市区融为一体。
“筑得暖巢引群凤，大鹏展翅翔某某。
”某某将奉献万年灵气，千年辉煌，踏着西部大开发滚滚热浪，致力于建设“诚信某某”、“创业某某”，构筑平等竞争创业平台，创建投资者理想乐园，实施项目带动战略，优化投资环境，以通衢八方之便，以物产丰富之利，抢抓机遇，与时俱进，为一切有志参与某某经济建设的有志之士搭建投资兴业发展平台，以开放型经济的辉煌业绩在某某这片希望的热土上共创美好未来。
1.5可行性研究依据
Ø国家、省有关法律、法规及相关房地产政策规定要求
Ø国家现行有关建筑技术设计规范和标准
Ø国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求
Ø某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
Ø某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
Ø国家发展改革委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
Ø建设部《房地产开发项目经济评价方法》
Ø承办单位提供的基础资料
1.6可行性研究范围
根据某某穆斯林生态环保城项目初步规划方案，本研究工作范围主要为：
项目建设的背景及必要性；市场分析；项目建设地址及条件；建设方案；环保、消防及节能；项目进度建议；投资估算与资金筹措；效益分析；风险评价；结论及建议。
1.7研究结论及建议
本项目属房地产开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
某某穆斯林生态环保城项目定位于发展低碳经济、立足生态环保的基础上，建设具有国际地标性穆斯林民族风格、并结合民族产业、民族经济、宗教教育、休闲、居住等为一体的综合社区。
某某穆斯林生态环保城项目为中国和世界阿拉伯国家的经贸文化交流与合作提供平台，符合双方人民的利益。
本项目开发有市场销路，财务分析结果也表明，项目经济效益可行。
项目开发对推进某某县城镇化进程，带动地方经济发展和实现产业结构调整，具有积极的意义。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
1.8主要经济技术指标
某某穆斯林生态环保城项目主要经济技术指标见表1—1。
表1-1主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
总占地面积
亩
6211.50
其中：
主要建设开发用地
亩
4866
不含景观渠绿化带
2
总建筑面积
万平方米
411
3
平均容积率
1.3
4
绿化率
%
40以上
5
建设投资
亿元
103.55
5.1
其中：
一期投资
亿元
39.40
不含设备投资
5.2
二期投资
亿元
44.39
不含设备投资
6
建设平均投资强度
万元/亩
213
不含景观渠绿化带
7
综合投资强度
万元/亩
168
8
项目全部建成后产值
亿元
60
9
居住及就业人口
万人
5.5
10
总投资收益率（税前）
%
16.6
11
项目利润（息税前）
亿元
17.2
12
全部投资投资回收期（税前）
年
6.02
不含建设期
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1城市房地产的发展背景
某某市是中国十大新天府之一，位于西北某某平原北部，处于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依某某山，自古就是丝绸之路上的商埠重镇。
是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，是辐射宁蒙陕甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十二五”西部总体规划中，确定某某为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。
作为西北地区东部的重要城市，某某市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着某某的政治、经济、文化和信息中心的职能。
某某市将成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽，成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能，承担我区最重要的国家级大型能源化工基地建设的职能。
根据某某市城市发展规划，到2016年，某某市区域总人口将达到165万人至175万人，2020年达到205万人至215万人；某某市中心城区人口2016年达到100万人，2020年达到130万人。
2016年，某某市中心城建设用地规模控制在1175平方公里，人均建设用地117平方米；2020年，某某市中心城建设用地规模控制在152平方公里，人均建设用地117平方米。
根据某某县的城市发展规划，2015年全县城镇人口达到30万人，城镇化水平达到65%，县城规划区面积达到45平方公里。
以打造“两宜”县城为目标，科学规划和有序建设居民住宅区及其生活配套用房，吸引某某市及周边地区人口到某某县购房置业，增强城市聚集功能。
以提高住宅档次和改善居住环境为重点，提高住宅的规划与建筑设计水平，建设品位高、设施全、有一定规模的住宅小区。
积极引进国内外房地产开发知名品牌企业进驻和提升某某县房地产开发经营水平。
引进一批有实力、上档次、善经营、会管理的物业管理公司进驻我县物业管理行业，提升小区物业管理水平和城市居住环境。
2.1.2沿黄城市带的建设背景
古往今来，世界主要城市群都是依靠大江、大河、大海而建设、而兴旺、而发展。
有水就有灵气，就有生机，就有活力。
建设跨区域的城市群是城市化和现代化发展的必由之路。
黄河自甘肃出山入川，进入某某，流经397公里。
俗话说，天下黄河富某某，某某唯黄河而存在，依黄河而发展，靠黄河而兴盛。
近年来，某某党委、政府确定了向黄河靠拢的发展思路，大力实施中心城市带动战略。
目前，某某沿黄河分布的某某、某某、某某、中卫、平罗、青铜峡、灵武、某某、永宁、中宁10个城市以43%的国土面积，集中了某某全区57%的人口、80%的城镇、90%的城镇人口，创造了某某90%以上的GDP和财政收入，已初具城市带雏形。
今后，某某将全面推进这一地带的城市化进程，着力打造生命保障线、抢险交通线、经济命脉线、特色城市线、生态景观线和文化展示线。
发展目标为将沿黄城市带（群）打造成为“黄河金岸，塞上明珠”——具有某某特色的精品城市带；某某经济发展新的增长极；西北地区人与自然和谐发展的示范基地，西部大开发新的战略支点；全国十大新天府，中国面向穆斯林国家的经济文化交流中心。
大力推进某某沿黄城市带（群）建设、打造黄河金岸，是某某党委、政府的重大决策，有利于提升沿黄城市的就业吸纳力和人口承载力，使更多中南部地区人口向沿黄城镇流动，有效解决贫困问题；有利于提升沿黄城市的综合经济实力和辐射带动能力，带动中南部更好地融入全区发展格局之中，不断缩小城乡、山川差距；有利于巩固提高本地区生态环境质量，构筑西部生态屏障；有利于提升民族和地方文化软实力，扩大某某在穆斯林世界的影响力，促进内陆开放型经济的发展，对于推进某某跨越式发展具有深远的战略意义和重大的现实意义。
2.1.3城市旅游业的发展背景
某某是中国优秀旅游城市。
浓郁的回乡风情，雄浑的大漠风光，秀丽的塞上水色，古老的黄河文明，神秘的西夏文化，构成了某某多姿多彩的旅游资源。
域内高山、大漠、黄河、草原等多种自然景观并存，田园如织、沟渠纵横的水乡景色与大漠孤烟、长河落日的塞北苍凉交相辉映。
悠久的历史，留下了丰富的文化遗存，古城池、清真寺、佛塔、楼阁、古长城遍布市内各处。
距今约1.6亿年前的恐龙化石群落、原始文化艺术长廊--某某山岩画、被誉为东方金字塔的西夏王陵、某某伊斯兰标志性建筑--南关清真寺、西夏佛教圣地--承天寺塔以及有中国电影从这里走向世界之称的镇北堡影视城等名胜景区驰名中外。
为深度挖掘和整合自然、历史、文化资源，突出发展旅游精品项目和线路，加快推进沿山（某某山）、沿河（黄河）旅游带发建设，整合优势景区、景点，强化市场开发，延长旅游产业链，完善旅游区的各项服务功能。
某某市政府十二五规划中提出大力发展特色文化旅游业。
围绕“雄浑某某、多彩某某”主题形象，整合某某独具特色的某某文化、西夏文化等旅游资源，全面提升某某山东麓、黄河金岸、穆斯林文化旅游区功能，提升西夏王陵、某某山岩画、镇北堡影城、水洞沟、中华回乡文化园等历史人文景区文化品位，加快发展黄沙古渡、苏峪口、滚钟口等运动休闲旅游景区，推动生态度假、乡村农家乐等新兴旅游发展，把某某打造成全国知名的旅游休闲目的地城市。
某某县利用自身区域优势，深入挖掘黄河、穆斯林、某某山、西夏等文化内涵和地域特色，开发建设精品旅游景区，构建“一山、两河、一中心”的旅游发展新格局，将某某县打造成休闲渔业基地、特色餐饮基地、旅游商品基地、农家乐基地、运动健身基地、度假休养基地。
依托某某山鹿盘寺、某某山岩画、拜寺口双塔等旅游资源，打造沿山旅游文化产业带。
依托黄河金岸、长河湾国际休闲度假中心建设，打造具有中东特色的休闲度假中心，吸引国内外穆斯林游客来某某观光旅游。
依托爱伊河打造爱伊河畔度假旅游区和湿地田园乡村旅游区，积极引导、鼓励民间资本投资建设农家乐，预计5年累计发展农家乐100家。
构筑沿河都市农业休闲带。
依托宏佛塔、如意湖、某某园艺产业园打造休闲、娱乐、健身为一体的旅游服务核心区。
加快发展旅游住宿餐饮业，规范旅馆服务，形成良好的旅游接待环境。
积极开发旅游产品，扶持旅游商品生产企业，开发以清真食品、穆斯林用品等为代表的旅游产品。
2.1.4某某市特色产业的发展背景
某某是中国最大的某某聚居区，某某人口占全区人口的36％。
某某拥有“中国清真美食之乡”和“中国清真食品穆斯林用品产业基地”等美誉。
截至目前，某某已初步形成了清真食品、清真餐饮、穆斯林用品、某某服饰、回乡文化等为重点的现代清真产业集群。
目前共有清真食品、穆斯林用品生产经营企业近万家，清真食品年工业产值已达70多亿元，清真食品产业占到全区食品产业的80％，形成了300余件专利。
作为某某的首府，某某充分发挥“某某之乡”品牌优势，大力发展牛羊肉深加工、乳制品、食品、调味品、保健品等清真食品，挖掘穆斯林风味小吃，打造某某清真菜系，着力开发饰品、日用品和工艺纪念品等穆斯林用品，发展一批具有较强竞争力的优势骨干企业和项目，将某某打造成为全国重要的清真食品及穆斯林用品产业基地。
积极利用欧亚大陆桥已开通的货运直达专列，逐步开拓中东、中亚、东南亚市场，提高清真食品、穆斯林用品在国际市场的占有率。
2.2项目建设必要性
2.2.1符合国家及地方战略规划
国家“十二五”规划纲要中，将“建设资源节约型、环境友好型社会，提高生态文明水平”做为“十二五”时期主要任务，并加大了对生态环境保护和政策扶持力度。
某某市“十二五”规划指出，将“打造黄河金岸特色产业集群，加快推进城镇化进程”做为“十二五”时期一项重要的发展战略。
某某县也在“十二五”规划纲要中，明确将某某穆斯林生态环保城项目做为发展现代服务业中重要特色旅游项目来抓，某某穆斯林生态环保城项目，符合某某市及某某县沿黄经济区发展规划。
2.2.2城市发展的需要
随着国家西部大开发战略向纵深推进，呼包银重点经济区、银榆鄂能源化工金三角、某某沿黄城市带建设上升为西部大开发的发展重点，国务院支持某某经济社会发展一系列政策的全面落实，为某某市借机借力，加强区域合作，加快经济社会发展提供了宝贵机遇。
国内经济结构调整，东部地区产业转移步伐加快，城镇化进程加速推进，为某某市调整优化产业结构、发展壮大优势特色产业提供了有力支持。
全力发展内陆开放型经济，加快面向阿拉伯国家和穆斯林地区开放，为某某市加速资源优势向经济优势转化和对外开放提供了更加广阔的发展空间。
“十三五”时期某某市经济社会持续快速发展积累了较为雄厚的物质基础，跨越式发展思路更加清晰，经济社会发展的动力不断增强，为某某市推进发展方式转变创造了条件。
某某县作为某某市推进城乡一体化的龙头，充分发挥区位优势，全面加强对接融合，以面向“呼、包、银”、承接“大某某”、服务能源‘金三角’、打造沿黄城市群制高点为方向，进一步高标准高水平完善城市建设发展规划，突出“生态、特色、现代、活力”元素，创造“宜居、宜商、宜业、宜休闲”环境，全面推进城市步入更宽领域、跨上更高层次。
南融北拓，拉大城市框架。
合理布局教育、医疗、广场公园、商业网点等服务功能，完善城市功能分区。
进一步扩大城市水系，增加城市绿量，建设景观精品工程，挖掘文化内涵，突出建筑特色，打造生态花园之城；充分利用各种文体设施，提升现有场馆的服务功能，发展休闲运动产业，打造休闲运动之城；积极发展高层建筑楼群、高端商业中心、高档酒店宾馆等，体现现代都市风格。
探索政府购买服务模式，积极尝试管理社会化、市场化运作，创新市政管理养护新机制。
加强城市保障性住房建设，支持农民进城置房创业就业。
本项目全部采用环保、生态、特色的理念，创造一个“宜居、宜商、宜业、宜休闲”的城中城环境，将对某某的城市发展起到巨大的促进作用。
2.2.3沿黄城市带建设的需要
建设沿黄城市带是某某党委、政府提出的一个大战略，经过一年来的建设实施，全区上下打造黄河金岸的理念不断深化、内涵不断丰富，外延不断延伸，建设势头很好。
胡锦涛总书记考察到某某视察工作时明确要求：
“某某要牢牢把握国家深入实施西部大开发战略的重大机遇”，“努力走出一条符合某某实际、具有某某特色的兴区富民发展路子”。
李克强副总理到某某视察工作也强调指出：
“某某是西部开发的重要支点”、“加快建设现代产业发展的重要聚集区、统筹城乡改革发展的示范区、生态文明建设的先行区”。
中央领导的指示要求，为某某的科学发展、跨越发展进一步指明了方向，充分说明某某党委、政府实施黄河金岸战略的决策部署是完全正确的。
为此，某某党委、政府再次提出在经济全球化的大背景下，坚持差异化发展战略，充分发挥某某的政治、资源、人文、产业等独特优势，以沿黄城市带和黄河金岸建设为平台，积极打造内陆开放型经济区，扩大开发开放，充分利用两种资源，更广范围、更宽领域参与国际、国内市场分工、合作与竞争，更大规模、更高质量吸引资金、技术、人才、管理等先进要素，将黄河金岸建设成中国与穆斯林世界经济和文化交流的重要平台。
本项目的建设，适应了黄河金岸的环保、生态文明的建设理念，适应了某某党委、政府的差异化发展战略，故项目的建设是必要的。
2.2.4产业发展的需要
《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出抓住某某市成为国家服务业综合改革试点城市的契机，围绕“三个中心，一个目的地”（区域性物流中心、生活服务中心、现代服务业中心，旅游休闲目的地）建设目标，加快发展服务业。
其中提出的发展“四优”产业之一是清真食品和穆斯林用品产业：
重点发展清真牛羊肉制品、乳品、调味品、保健品、休闲方便食品等清真食品以及穆斯林用品，把某某打造成为全国重要的清真食品及穆斯林用品生产基地与集散地。
黄河金岸区域之一某某县重点发展适水产业、现代农业和房地产业，做大做强清真食品和穆斯林用品产业，彰显塞上江南风貌。
本项目适应了某某市十二五规划的需要，项目建成后将为某某穆斯林用品产业发展起到巨大的促进作用，故项目的建设是十分必要的。
第三章市场分析
3.1房地产市场分析
3.1.1土地市场
从2016年以来截止7月21日某某市国土资源局的交易公告上总结可以得出以下土地情况：
商业服务土地某某市10宗共303334.01平方米，永宁县6宗700719平方米，灵武市商业服务土地6宗共749556平方米。
城市住宅土地某某市16宗共1808034.21平方米，永宁县2宗共48837平方米，某某5179.2平方米。
工业用地某某市18宗共1082126.56平方米，永宁县8宗共379706平方米，灵武市8宗共675621平方米，某某县31宗共1458784.5平方米。
从以上数据及交易信息可以看出，土地的使用，住宅主要集中于某某市内，而其他县市则主要偏重于工业用地。
住宅开发集中于市内，考虑到居住环境，交通，文化生活等因素。
工业集中于开发区及工业园区，如某某，xx开发区等。
今年上半年某某市住房用地比去年同期增长了28.09%，增幅显著。
3.1.2商品房市场
开发投资与施、竣工面积的不断增加带来了市场销售持续旺盛。
1―5月份，某某全市商品房销售面积133.10万平方米，实现销售额55.92亿元，分别增长74.9%和1.1倍。
其中，住宅销售面积110.58万平方米，实现销售额44.00亿元，分别比上年同期增长75.5%和1.2倍，占全市商品房销售面积和销售额的比重分别为83.1%和78.7%。
随着国家调控政策威力渐显，某某住宅市场观望情绪渐浓，住宅市场成交量不断走低，相比之下，商业地产行情却非常稳定，5月成交面积甚至和商品住宅相当。
一时间，万达广场、绿地21城、逸家财富广场、万商国际汽车城等销售达到了空前规模。
就目前而言一线城市商业地产已经趋于饱和，商业地产向二、三线转移已是大势所趋。
那么，作为二线城市中的主力军，在这种发展趋势和当前政策形势下，某某的商业地产将迎来新的发展契机。
对于某某的开发商和投资客来说，也意味着新的掘金时机。
近几年某某市就先后有龙盘家私城、副食品批发市场、新华商城、温州商城等一批专业市场和综合购物商厦出现，再加上许多商住楼下的街边营业房，如此大的供应量却始终有市无场，供大于求。
但近两年来，随着某某市政府把某某建设成为西部区域中心城市战略目标的不断实施，两个“适宜”工作的不断推进，某某商业地产在宏观调控中经受着市场的考验！
尤其伴随着某某市住宅居住区的不断分散与扩容，较为明显的多个板块居住区域逐渐形成，商业地产也开始围绕这几个板块分散开来。
以往商铺“扎堆”的现象也得到了缓解，目前某某商业地产已摆脱早期的单一业态，多元化、规模化特点尤为明显。
可以说，商业地产是迈向现代化的加速器。
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