城市规划管理技术规定.docx

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城市规划管理技术规定

城市规划管理技术规定

第一章总则

第一条为加强建德市城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》、《杭州市试行》及《建德市域总体规划》，制定本规定。

第二条凡在《建德市域总体规划》规划区范围内的规划管理活动，均按本规定执行。

详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，应符合本规定。

第二章建设用地的分类和适建范围

第三条规划区内的建设用地，根据其主要用途和功能分区，并遵照《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137—90进行分类。

第四条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按照批准的控制性详细规划执行。

尚无控制性详细规划的，应按分区规划、中心镇总体规划和本规定附录五《各类建设用地适建范围表》执行，并编制选址论证报告。

凡须改变规划用地性质，且超出附录五规定范围的建设项目，应先提供调整详细规划，按规定程序报批后执行。

第三章建筑容量控制指标

第五条新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标，根据已批准的控制性详细规划执行。

控制性详细规划尚未批准的，且建设用地面积大于等于3ha公顷的建设项目市政基础设施除外，应编制修建性详细规划，经批准后核定建筑容量指标;建设用地面积小于3ha公顷的建设项目，应编制选址论证报告，并参照表3-1《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。

但办公、商业建筑与居住建筑混杂时，办公、商业建筑的容积率，应通过选址论证报告进行分析并且原则上不大于3.5。

第四章建筑间距

第八条新建建筑间距，应当综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、视觉卫生、管线埋设、土地合理利用等要求，还必须符合本章的规定。

第九条低、多层建筑不含高度5m以下的门卫、变配电房、电信交接间、小库房、车库等附属建、构筑物，下同之间的间距

一居住建筑正面间距应当符合下列规定：

注：

1、表中方位为正南向0°偏东、偏西的方位角

2、L为南侧东、西侧遮挡建筑高度1.2倍

3、两幢建筑非平行布置，当夹角小于等于30°时，按平行关系控制;当夹角大于30°时,其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的1.05倍，且不应小于12m。

二居住建筑与北侧非居住建筑建筑的间距，不应小于居住建筑高度的0.8倍且不应小于12m。

三当位于居住建筑两侧的建筑与居住建筑垂直布置，且对居住建筑主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与居住建筑垂直布置的建筑高度的0.8倍，且不小于12m。

四新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房时，与南东、西侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度最多扣除5m，且不应小于12m;当新建建筑为遮挡建筑时，间距不得扣除被遮挡现状住宅不包括同步规划先行建造的住宅底层非居住建筑的高度。

五老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置时，间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍，且不应小于15m;与其正面垂直布置的建筑的间距，不应小于南侧建筑高度的1.2倍,且不应小于13m;当方位为非正南北向或与南侧建筑有一定夹角时，参照居住建筑的相关规定折减后确定间距。

同一地块内自身遮挡可根据用地情况适当放宽。

六宾馆客房、科研办公等建筑与南侧建筑平行布置时，外墙间距不应小于遮挡建筑高度的0.7倍，且不应小于10m;相互垂直布置时，间距不应小于遮挡建筑高度的0.6倍，且不应小于6m;集体宿舍非居住用地内间距应适当扩大。

宾馆客房、科研办公和集体宿舍非居住用地内等建筑之间的山墙间距参考居住建筑山墙间距控制。

第十条高层建筑与周边建筑的间距

一高层建筑与北侧、东侧、西侧居住建筑的间距，应满足被遮挡的居住建筑大寒日有效日照不少于3小时，并需由具有相关资质的专业技术部门采用计算机分析软件进行日照分析,日照分析参数要求：

1、地理位置：

杭州市，东经120°10′，北纬30°19′。

2、有效时间段：

上午8时至下午16时。

3、时间统计方式：

按《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》第5条日照标准。

其中建德市被遮挡的居住建筑大寒日有效日照不少于3小时

4、时间间隔：

不超过5分钟。

5、计算高度：

以已经确定的日照计算基准线为依据，计算高度含落地门窗均按离室内地坪0.9m的高度计算。

6、采样点间距：

采样点间距不超过0.6m。

二高层建筑与北侧居住建筑的间距应符合下列规定：

1、居住建筑的朝向为南北向的，而面宽大于30米的高层建筑与其北侧的居住建筑的间距不得小于南侧高层建筑的高度的1.2倍，并且最小间距应大于30米。

2、面宽不大于30米的高层建筑与北侧居住建筑之间的间距不应小于南侧高层建筑的0.6倍，并且最小间距应大于24米。

三高层建筑与南侧居住建筑的间距应符合下列规定：

1、高层建筑与南侧南北向布置的低层居住建筑外墙的间距，不应小于12Qm，与南侧南北向布置的多层居住建筑外墙的间距，不应小于18Qm;与南侧东西向布置的低、多层居住建筑北山墙的间距，不应小于12Qm。

2、高层建筑与南侧高层居住建筑外墙的间距，不应小于24Qm。

四老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑，按居住建筑与高层建筑间距标准控制，并应进行日照分析满足《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》的要求。

五高层非居住建筑之间的间距，应符合下列规定：

1、平行布置时，与地块外建筑外墙间距不应小于20Qm，与地块内建筑外墙间距不应小于15Qm。

2、相互垂直布置，南侧建筑山墙朝北时，应大于等于13Qm;南侧建筑外墙朝北时，应大于等于15Qm。

第十一条建筑山墙之间间距，应符合下列规定：

一低、多层建筑山墙间距

1、低、多层居住建筑山墙间距

1相对建筑山墙均不开窗或设阳台时，外边线距离不宜小于4m。

2相对建筑山墙仅一侧开窗或设阳台、均开窗或均设阳台时，外边线距离不宜小于6m。

2、低、多层老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与山墙两侧其它建筑的间距参照居住建筑控制。

二高层建筑山墙间距

1、高层建筑与低、多层建筑山墙相对时，或平行布置前后错开时，间距不应小于9Qm。

2、高层住宅建筑与高层建筑山墙相对，或平行布置前后错开时，间距不应小于13Qm。

3、高层建筑山墙之间间距不应小于13Qm。

第十二条高层建筑裙房，应满足多层建筑与其它建筑的间距要求。

第十三条建筑间距的其它规定

一高度6m以下的单层传达室、变配电房、泵房、小库房和车库等建筑，或面向住宅一侧不开窗的单层商业建筑，与住宅外墙间距在满足消防、卫生、环保要求情况下不应小于6m。

二学生宿舍与其它建筑的间距及日照标准参照住宅建筑控制。

三在非居住用地内的集体宿舍，外墙间距可参照第九条第六款并适当扩大，山墙间距参照居住建筑山墙间距要求。

四工业、仓储、市政及特殊用地内的建筑之间的间距按相关的消防、环保、绿化和安全的有关规范控制。

五经具法定资质的机构鉴定为危房，需翻建、排危的低、多层居住建筑，可按原有的位置、高度、规模、性质翻建，不执行上述间距规定。

第十四条上述条款以外的其他建筑布置方式，间距要求参照《杭州市》。

第五章建筑退让

第十五条沿建设项目用地边界线和城市道路、公路、河道、铁路、电力线、地下管线等的距离，除符合消防、日照、通风、防汛、交通安全、市政管线、景观、环保和文物保护等方面的要求外，必须同时符合本章的规定。

第十六条地上建筑物后退用地边界线的距离

沿建设项目用地边界线的建筑物，其退让用地边界线的距离按表5-1要求控制，但离界后与建筑物间距小于建筑间距或消防间距时，应按建筑间距或消防间距规定控制。

一当本地块或周边用地为居住、教育用地时，应同时按照《杭州市建筑工程日照分析技术管理规则》的要求模拟日照分析，以确保周边地块能按照规划要求进行开发建设。

二当界外是现状或已通过方案设计的永久性建筑时，地块内建筑物与界外建筑及地界的距离，应按第四章建筑间距有关规定确定。

三当相邻地块两个或两个以上建设项目谋求上部建筑联体建造时，可不按表5-1控制离界距离，但各地块应满足各自的技术经济指标限制和其它相关规范要求。

四当相邻地块之间为共同征用的双方公用通道时，边界按征地分界线计算;当界外是城市道路、绿化等公共用地时，离道路和绿化等公共用地中心线边界的距离也应符合表5-1的规定。

第十七条建筑物后退城市道路红线距离

一沿城市道路新建、改建、扩建建筑，其后退规划道路红线的最小距离，应按批准的详细规划执行;尚未编制详细规划的，应根据道路的性质、道路红线宽度、交叉口视距以及建筑物性质、建筑物高度来确定，具体见表5-2。

当城市道路含部分桥梁时，后退桥梁的距离应适当加大满足市政管线布置要求，编制城市设计时可合理调整建筑后退距离。

1、道路交叉口四周的建筑退让道路红线距离，在表5-2规定的退距的基础上，低、多层建筑含高层建筑裙房增加2m，高层建筑主体增加5m均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起

2、建筑后退道路红线的计算，以建筑底层最突出的外墙边线为准。

允许台阶、雨棚、飘窗等突出部分在后退距离的1/3内安排，但突出部分后退道路不应小于2米。

当建筑上部外挑凸形成大体量时，应以外挑外缘计算后退距离。

3、有下列情况之一的，经城市规划行政主管部门核定，其退让距离可适当调整。

1城市景观设计要求、文物保护需要等包括城市重要标志。

2传统街道上的扩建或改建工程。

二沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路边缘的距离除符合表5-2外，尚应按表5-3《建筑物离高架和匝道的最小距离》控制。

三新建、改建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、体育场、展览馆等大型公共建筑，其后退道路红线距离以根据建筑性质、功能、主要出位置等特殊要求具体确定的规划设计条件为准。

建筑主要出方向后退道路规划红线的距离不应小于10m，并应妥善安排好出位置和停车场地，不得影响城市交通。

在市中心旧城区，执行以上两款规定有困难时，由城市规划管理部门根据实际情况编制城市设计核定，或组织论证确定。

四围墙中心线后退道路红线不少于0.5m。

后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定：

当界外为已征用地时，围墙中心线应与用地线吻合;当界外为未征用地时，围墙基础不得逾越地界;当界外是耕地时，围墙中心线后退地界不少于1m。

五大门及单层门卫设施，后退30m及以上宽度道路红线不应少于3m，后退30m以下宽度道路红线不宜少于2m。

第十八条公路沿线的建筑物后退控制

沿公路的建筑物按后退公路两侧边沟，建筑控制区的具体范围：

一级公路不小于30m、二级公路不小于20m、省道不少于15m、县道不少于10m、乡道不少于5m，其中高速公路不少于30m、互通立交和特大型桥梁不少于50m;公路弯道内侧及平交道口附近的建筑控制区还须依照国家规定满足行车视距或者改作立体交叉的需要。

公路在城市规划区范围内的路段，沿公路两侧的建筑物须同时满足后退城市道路红线的要求。

第十九条铁路沿线的建筑物后退控制

铁路沿线建筑物后退最近一道轨道中以线的距离：

铁路干线两侧的建筑工程铁路设施除外与轨道中心线不得小于30m;铁路支线.专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20m，铁路两侧的围墙离轨道中心线的距离不得小于10m，围墙的高度不得小于3m。

在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的规定。

第二十条沿架空电力线路两侧新建建筑物，建筑后退电力线地面投影边线的距离在满足电力安全相关规范的前提下，按表5-4《建筑物与电力线的距离》控制：

均从杆路中心算起