怀化市城区土地定级与基准地价.docx

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怀化市城区土地定级与基准地价

怀化市城区土地定级与基准地价

更新成果

怀化市国土资源局

怀化大地土地评估有限责任公司

湖南师范大学资源与环境科学学院

二O—三年十一月

一、土地定级与基准地价更新的必要性1

二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日2

三、土地定级与基准地价更新的主要依据3

四、土地定级与基准地价更新的工作步骤5

五、土地级别更新8

六、基准地价更新18

七、宗地地价修正体系更新33

八、基准地价成果分析34

九、主要成果38

一、土地定级与基准地价更新的必要性

1、是适应社会经济和房地产市场快速发展的需要中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。

怀化市城区上轮土地定级与基准地价成果是2009年8月21日由怀化市人民政府公布实施的，至今历时四年。

在此期间，怀化市城区房地产市场发生了巨大的变化，目前土地市场价格已有大幅度的提升。

2012年怀化市中心城区普通商品住房用地招拍挂出让均价达到了1399元/平方米，比2009年的579元/平方米翻了一番，也远远超过了上轮成果的一级住宅基准地价740元/平方米。

由此可见，随着社会经济和房地产市场的快速发展，怀化市城区上轮基准地价已与当前市场地价水平不相协调，亟待更新。

2、是适应城市建设用地规模扩大、城市土地质量空间格局变化的需要

上轮土地定级范围是根据《怀化市土地利用总体规划（2006—

2020年）》确定的建设用地规划区范围、《怀化市城市总体规划（2007—2020）》确定的近期建设规划区范围等综合确定的。

但2013年怀化市人民政府对鹤城区土地利用总体规划进行了修改，中心城区建设用地面积由原来的68.25平方公里增加到86.39平方公里，城市建设用地规模明显扩大。

此外，随着沪昆高铁车站和经济开发区的建设、市政府搬迁，怀化市中心城区功能区划和经济格局发生了明显变化，部分区域（如湖天和紫东新区）土地区位条件、商业繁华度、人口集聚度、综合配套等影响因素也随之发生了重大变化，原有的土地级别和基准地价水平已不能真实反映城市土地质量空间分异规律，亟待更新。

3、是适应土地政策与市场环境不断变化的需要基准地价是政府土地宏观调控的重要手段，政府可以通过基准地价对土地利用、流动进行引导。

自上轮基准地价成果实施以来，国土资源部先后下发了《关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）、《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）、《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）等文件，湖南省人民政府出台了《湖南省征地补偿标准（2012年修订）》。

国土资源部和省政府上述新的政策和标准陆续出台，对怀化市城区房地产和土地市场发展都产生了很大的影响，政策和市场环境的变化使上轮基准地价成果的调控功能受到了明显的制约和影响，不能满足宏观调控的需要，亟待开展新一轮基准地价成果更新。

二、土地定级与基准地价更新的地域范围及期日

依据《怀化市鹤城区土地利用总体规划（2006-2020年）》（2013年修改）确定的中心城区允许建设用地和有条件建设用地范围，并与《怀化市城市总体规划（2007—2020）》确定的城市规划区范围相衔接，本次土地定级与基准地价更新的地域范围东起绕城高速公路东段，西至钟坡山东麓，北起绕城高速公路北段，南至绕城线南段及三角滩水电站，总面积120.35平方公里（不含河流水面面积）。

土地定级与基准地价更新期日为2013年7月1日。

三、土地定级与基准地价更新的主要依据

（一）法规、政策依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）

4、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发〔2008〕308号）

5、《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）

6、《湖南省国土资源厅办公室关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》（湘国土资办发[2006]90号）

7、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）

8、《国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发[2009]101号）

9、《湖南省征地补偿标准》（2012年修订）

10、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）

11、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）

12、《国土资源部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、监察部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、铁道部、水利部、国家能源局关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知》（国土资发[2010]87号）

13、《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）

14、国家、省、市有关土地管理和土地定级估价的其它法规、政策

（2）技术依据

1、《城镇土地分等定级规程》（GB/T18508-2001）

2、《城镇土地估价规程》（GB/T18507-2001）

3、《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）

4、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）

5、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

6、《国土资源部及湖南省国土资源厅关于城镇基准地价更新和平衡的工作和技术方案》

（3）资料依据

1、土地市场资料（2008-2012）

2、土地利用现状资料（2012年）

3、城市规划资料

4、原怀化市土地定级估价资料

5、怀化市社会经济现状资料（2008-2012）

四、土地定级与基准地价更新的工作步骤

（一）准备阶段（2013年4月1日—4月30日）准备阶段的主要工作是：

1、成立土地定级与基准地价更新领导小组和技术小组为保证土地定级和基准地价更新工作的顺利进行，市人民政府成立了以主管副市长为组长，国土、物价、财政、规划、房地产、城建等部门参加的基准地价成果更新领导小组，对该项工作起领导和协调作用。

成立了怀化市国土资源局、怀化大地土地评估有限责任公司、湖南师范大学资源与环境科学学院等单位有关技术人员参加的技术小组，负责该项任务的技术工作。

技术小组对原土地定级估价成果进行了深入的分析与研究，确定了本次土地定级与基准地价成果更新应解决的主要问题，并在此基础上确定了土地定级与基准地价更新的技术路线和技术方法，制定了土地定级与基准地价成果更新的技术方案和实施方案。

2、制定调查方案

在收集相关基础资料和实地预察的基础上，划分调查区域，制定调查技术规范，设计并印制调查表格，准备工作底图。

本次土地定级

与基准地价更新的基本工作底图采用1:

10000的怀化市地形图。

在确定土地级别界限时还参考地籍图（1∶500）、城市交通旅游图、分区规划图及详细规划图等。

3、培训调查人员

本次土地定级和基准地价更新的调查任务，由课题组成员和湖南师范大学资源与环境学院土地资源管理专业的研究生共同完成，参与调查的人员30余人。

为了统一调查口径，保证调查质量，调查前对参与调查的人员进行了专门培训，学习土地定级与基准地价更新的有关理论与实务，学习调查方法与技巧，并在长沙市城区进行了2天的预调查。

（二）资料的收集与整理（2013年5月1日—6月15日）

1、外业调查

根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》的规定和怀化市的实际情况，定级资料主要调查收集了繁华程度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、自然条件优劣度、人口状况、产业集聚规模、城市规划等方面的资料，估价资料主要调查收集了房屋出租、商品房出售、房屋买卖、土地出让、土地转让、征地拆迁等地价样点资料与房屋重置价格、房地产税费项目及标准、房地产开发成本、物价指数等地价相关资料。

资料调查采用部门收集和实地抽样调查相结合的方法进行，调查资料要求在图上标注其位置，图表保持统一。

2、内业整理

将收集的资料进行归类和统一编号，通过数字化仪和键盘将图形和属性资料输入城市土地定级及基准地价动态更新信息系统，分别建立怀化市城市土地定级与基准地价更新图形库和属性数据库。

（三）土地定级更新（2013年6月16日—7月20日）土地定级更新采用综合定级和分类定级相结合的方法，分二步到位：

第一步，从地价影响因素入手，在单因素评价的基础上，采用多因素赋权加和法分别计算综合定级和商服、住宅、工业用地定级的评价总分值，并初步划分相应的土地级别；第二步，经市场交易价格验证和实地验证后，确定最终土地级别界线，并量算级别面积。

通过土地级别划分，从宏观上把握市区地价分布规律和变动趋势，为分类基准地价评估奠定基础。

（四）基准地价更新（2013年7月21日—9月15日）首先，根据城市规划及土地利用现状与变化趋势的要求，确定基准地价的内涵；第二，采用收益还原法、剩余法、市场比较法及成本逼近法等估价方法计算样点地价，并将其修正到基准地价内涵状态；第三，对样点地价进行同一性检验、总体分布类型检验及精度检验，剔除异常值；第四，以样点地价的实际测算结果为基准，并考虑政府的地价管理政策和区域地价平衡，确定基准地价。

（五）宗地地价修正体系更新（2013年9月16日—9月30日）宗地地价修正体系建立，主要根据替代原理，建立级别基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系和修正因素系数体系。

具体操作时，采用以市场地价资料编制修正系数表的途径，分四步到位：

首先按商服、住宅、工业用地分别选择地价影响因素；然后根据市场地价资料的统计分析确定修正幅度值；再通过因素的相关分析，确定各修正因素的作用程度；最后根据各因素的作用强度分解总修正幅度，按优、较优、一般、较劣、劣五个档次确定各种地价标准下的因素修正系数，并编制对应的修正因素条件指数说明表。

（六）成果整理与验收（2013年10月1日—11月30日）编写土地定级与基准地价更新技术报告和工作报告，编制土地定级与基准地价更新有关图件，并对所形成成果在征求意见的基础上进行修改完善，报上级主管部门验收。

（七）成果应用（2013年12月1日—）将验收合格的成果提请市政府公布实施，交付使用。

五、土地级别更新

（一）定级的技术路线

怀化市城区土地定级基本思路是以《城镇土地分等定级规程》为依据，在充分分析怀化市城区土地时空特点的基础上，采用“以多因素综合评价法为主，市场交易资料分析法进行验证”的技术途径，运用“土地定级与基准地价动态更新系统”对城区土地进行综合定级和分类定级。

其具体技术路线为：

以50米×50米网格为定级单元，以定级因素对定级单元的作用程度确定单元分值，以定级单元总分值的高低初步划分土地级别；经市场交易价格验证和实地验证后，对土地级别的范围和边界进行修订调整，最终确定土地级别。

（二）定级的工作程序

怀化市城区土地定级在充分遵循《城镇土地分等定级规程》的前提下，依据所采用的计算机辅助定级和分类定级的特点及要求，工作程序如下：

1、编写定级任务书，配置计算机软、硬件，准备工作底图和调查表格。

2、从地价影响因素入手，分别建立土地综合定级、商服用地定级、住宅用地定级和工业用地定级的定级因素体系，确定各因素的权重。

3、收集各类因素、因子的数据和资料，并经整理、分析按实地位置标注于工作底图上。

4、按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和影响距离。

5、采用数字化仪和键盘录入，将定级因素因子数据与图形输入计算机，并通过图形编辑、表格编辑将净化后的数据装入数据库。

6、在系统软件的支持下，经过栅格化、点线面扩散、区域赋值、因子（因素）复合等空间数据处理过程，得到各定级单元的因子、因素作用分值及单元总分。

7、按单元总分频率分布状况确定土地分级的总分值区间，初步划分土地级别；经市场交易价格验证、实地调研，在充分征求熟悉当地情况的有关领导、专家意见的基础上，对土地级别的范围和边界进行修订调整，最终确定土地级别。

8、量算各级土地面积，编绘土地级别图，编写土地定级报告。

（三）定级的指标体系与权重以《城镇土地分等定级规程》为基本依据，按定级因素选择的原则和对定级因素的分析，结合怀化市的实际情况，分别建立了怀化市城区土地综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级的因素层次体系，并采用特尔菲法确定各因素权重，结果分别见表1、表2、表3、表4。

基本因素及权重

因素及权重

因子及权重

繁华程度（0.401）

商服繁华度（0.401）

交通条件（0.235）

道路通达度（0.107）

公交便捷度（0.075）

对外交通便利度（0.053）

火车站（0.027）

长途汽车站（0.020）

港口/码头（0.006）

基本设施状况（0.207）

基础设施完善度（0.207）

供电（0.076）

供水（0.074）

排水（0.057）

人口状况（0.157）

人口密度（0.157）

表1怀化市商服用地定级因素因子权重

表2怀化市住宅用地定级因素因子权重

基本因素及权重

因素及权重

因子及权重

繁华程度（0.194）

商服繁华度（0.194）

交通条件（0.233）

道路通达度（0.085）

公交便捷度（0.097）

对外交通便利度（0.051）

火车站（0.025）

长途汽车站（0.019）

港口/码头（0.007）

基本设施状况（0.306）

基础设施完善度（0.171）

供电（0.058）

供水（0.065）

排水（0.048）

公用设施完备度（0.135）

中学（0.022）

小学（0.027）

幼儿园（0.025）

医院（0.023）

公园（0.016）

邮局（0.010）

文体设施（0.012）

环境状况（0.176）

环境质量优劣度（0.105）

大气状况（0.038）

噪声状况（0.031）

绿地覆盖度（0.036）

自然条件优越度（0.071）

地形状况（0.021）

洪涝灾害（0.021）

地质状况（0.029）

人口状况（0.091）

人口密度（0.091）

表3怀化工业用地定级因素因子权重

基本因素及权重

因素及权重

因子及权重

交通条件（0.403）

道路通达度（0.178）

对外交通便利度（0.225）

火车站（0.119）

长途汽车站（0.069）

港口/码头（0.037）

基本设施状况（0.293）

基础设施完善度（0.293）

供电（0.125）

供水（0.097）

排水（0.071）

环境状况（0.193）

自然条件优越度（0.193）

地形状况（0.066）

洪涝灾害（0.068）

地质状况（0.059）

产业集聚（0.111）

产业集聚影响度（0.111）

表4怀化市综合定级因素因子权重

基本因素及权重

因素及权重

因子及权重

繁华程度（0.302）

商服繁华度（0.302）

交通条件（0.215）

道路通达度（0.094）

公交便捷度（0.069）

对外交通便利度（0.052）

火车站（0.026）

长途汽车站（0.019）

港口/码头（0.007）

基本设施状况（0.202）

基础设施完善度（0.118）

供电（0.040）

供水（0.044）

排水（0.034）

公用设施完备度（0.084）

中学（0.013）

小学（0.015）

幼儿园（0.015）

医院（0.014）

公园（0.011）

邮局（0.007）

文体设施（0.009）

环境状况（0.139）

环境质量优劣度（0.081）

大气状况（0.029）

噪声状况（0.023）

绿地覆盖度（0.029）

自然条件优越度（0.058）

地形状况（0.017）

洪涝灾害（0.019）

地质状况（0.022）

人口状况（0.142）

人口密度（0.142）

四）定级结果

遵循综合分析原则、主导因素原则、定性与定量相结合的原则及土地收益差异原则，以深圳凯立德公司开发的土地定级与基准地价动态更新系统为技术支撑，通过对繁华程度、交通条件、基本设施状况、

环境条件、人口状况等定级因素的综合分析，依据怀化市城区土地质量空间分异的基本规律，采用综合定级和分类定级相结合的方法，对怀化市城区土地级别进行更新。

商服、住宅、工业用地划分为6、5、5个土地级别，综合定级划分为6个级别。

各级别范围及面积如表5～12。

表5怀化市城区商服用地级别分布范围

土地级别

分布范围

Ⅰ

怀北路、舞水路以东，湘黔铁路以南，榆市路以北，铁北路、人民北路、人民南路以西的区域

Ⅱ

1、一级地边界以外，北钟坡山路、怀西路、杨家田巷、舞水以东，

湘黔铁路、公园路小学和市国土资源局北边界以南，中叉里巷、三医院、飞鹤巷、新园巷、太平溪以北，顺天路以西的区域

2、河西德善路以北，黄家山路以东，舞水以南的区域

Ⅲ

1、二级地1片西边界以西，湘黔铁路以东、以南，舞水以北的区

域

2、湘黔铁路以北，钟坡山以东、英才学校、怀铁一小旁铁路以西，

铁北路口以南的区域

3、二级地1片北边界以北，焦柳铁路以东，迎丰公园、紫东路、

锦溪巷以南，板桥溪以西的区域

4、太平溪以东以南，东环路以西，天星东路、正清路以北的区域

5、二级地1片南边界以南，太平溪以西，天星东路以北，舞水以

东的区域

6、河西舞水以西、以南，天星西路以北、西环路以东的区域

Ⅳ

1、三级地1片西边界以西，沿河路口以东，湘黔铁路以南，舞水以北的区域

2、三级地2片边界以外，钟坡山以南，焦柳铁路以西、以北的区

域

3、三级地3片边界以外，焦柳铁路以东、北环路、紫东路以南，

东环路以西，太平溪以北的区域

4、紫东路以东，船林路以西，金海路以北，太平溪以南的区域

5、天星中路、东路，正清路以南，南环路以北，舞水以东，东环

路以西的区域

6、河西天星西路以南，舞水以西，西环路以东、以北的区域

Ⅴ

1、太平溪与舞水汇合口以北，南环路以南，太平溪以西，舞水以东的区域

2、江秀路以西，坨院路以南，天星东路以北，东环路以东的区域

3、坨院路以北，金海路、怀东路以南，东环路以东，市委党校旁

道路以西的区域

4、规划的四方路以南，太平溪、紫东路以北，顺天大道以东，五

溪大道以西的区域

5、北环路以北、以西，焦柳铁路、钟坡山以东，规划的四方路以

南的区域

6、太平溪以东，规划的沪昆高铁以北，南环路、天星东路以南，

杨村路以西的区域

7、规划的吉祥大道以北，西环路以南，舞水以西，定级边界以东

的区域

Ⅵ

定级区域内，一、二、三、四、五级地以外的区域

注：

级别范围需结合级别图确定

表6怀化市城区住宅用地级别分布范围

土地级别

分布范围

Ⅰ

1、怀北路、舞水路以东，湘黔铁路、迎丰西路以南，焦柳铁路以西，

天星中路以北的区域

2、湘黔铁路、太平溪以南，锦溪路、顺天大道以西，刘塘路以北，红

星路、太平溪以东的区域

Ⅱ

1、一级地1片区边界以外，铁北路、焦柳铁路以东，湘黔铁路以南，

红星路、太平溪以西，天星中路、刘塘路以北的区域

2、一级地2片区边界以外，府前路、紫东路、迎丰公园以南，东环路

以西，刘塘路以北，湖天北路、规划的红星北路以东的区域

3、刘塘路以南，太平溪以东，南环路以北，东环南路以西的区域

4、舞水以北，杨家田巷、怀西路、北钟坡山路以东，湘黔铁路以南，

舞水路以西

5、河西舞水以西、以南，天星西路以北，礼贤路以东的区域

Ⅲ

1、一级地1片北边界以北，翻身塘路以西、怀铁园艺场以南，北钟坡

山路、岩落坪巷以东的区域

2、二级地2片边界以外，府前路、紫东路以北，东环路以西，北环路、

四方路以南，湖天北路以东的区域

3、太庙路以北，规划的江秀路以西，东环路以东，四方路以南的区域

4、太平溪以东，南环路以南，东环路以西，沪昆高铁以北的区域

5、舞水以东，南环路以北，天星中路以南，红星路、太平溪以西的区

域

6、河西南山寨路以北，舞水、天星西路以南，礼贤路、舞水以西区域

7、渝怀铁路以南，南钟坡山路以东，北钟坡山路、怀西路、杨家田巷

以西，舞水以北的区域

Ⅳ

1、四方路以南，湖天北路、北环路以西，翻身塘路以东、以北的区域

2、坨院路以南，规划的正清路以北，江秀路以东，卢林路以西的区域

3、规划的四方路以南，江秀路以东，五溪大道、市委党校以西，坨院

路以北的区域

4、舞水以东，南环路以南，太平溪以西的区域

5、规划的吉祥大道以北，南山寨路以南，舞水以西，定级边界以东的

区域

6、渝怀铁路、湘黔铁路以南，舞水以北，三级1片区以西的区域

7、北环路以东，四方路以北，五溪大道以西，四方路与月池路中间规

划支路以南的区域

8、怀黔路、舞水以东，沪昆高铁、太庙路以南，定级边界以北，江秀

路以西的区域

Ⅴ

定级区域内，一、二、三、四级地以外的区域

注：

级别范围需结合级别图确定

表7怀化市城区工业用地级别分布范围

土地级别

分布范围

Ⅰ

怀北路、舞水路、舞水以东，太平溪、天星东路、天星中路以北，湘黔铁路、

迎丰中路以北100米的范围以南，锦溪路、红星路、太平溪以西的区域

Ⅱ

1、一级地北边界以北，渝怀铁路，北钟坡山路、怀北路以东，

铁北路口以南，焦柳铁路、铁北路以西的区域

2、焦柳铁路、迎丰公园、锦溪巷、紫东路以南，太平溪以北、

以西，焦柳铁路以东的区域

3、红星路以东，锦溪路以西，正清路以北，太平溪以南的区域

4