买卖合同不属于.docx
《买卖合同不属于.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《买卖合同不属于.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
买卖合同不属于
买卖合同不属于
篇一：
4-6买卖合同
第六单元买卖合同
一、买卖合同
1.交付的法律效力
（1）所有权
买卖合同标的物的所有权自标的物“交付时”转移，但法律另有规定的除外。
【解释1】
（1）不动产的所有权肯定自“登记”时转移；
（2）动产的所有权自“交付”时转移，但当事人约定了所有权保留条款的除外。
【解释2】20XX年教材并未提及“所有权保留条款”，但在《买卖合同解释》中则有详尽规定。
（2）风险
标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（20XX年案例分析题）
【解释1】如果当事人没有特别约定，无论不动产还是动产，均自“交付”时转移风险。
【解释2】
（1）不动产的所有权自“登记”时转移，但其毁损、灭失的风险自“交付”时转移；
（2）在未约定所有权保留条款的情况下，动产的所有权、孳息均自“交付”时转移。
由此可以看出，标的物的所有权转移与风险的承担可能不一致，因此，所有权转移与否不是确定风险转移的标准。
（3）孳息
标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有，交付之后产生的孳息归买受人所有。
（4）先占有后订立买卖合同
标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
（20XX年新制度多选题）
【解释】动产的所有权、风险和孳息的转移均与“交付时间”有关，考生应区分两种情况：
（1）先订立买卖合同后交付设备，直接找到交付时间，与合同的订立时间无关；
（2）先占有设备后订立买卖合同，不用再交付了，则合同生效的时间为交付时间。
【相关链接】简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。
【例题·多选题】20XX年5月12日，甲因农忙借用邻居乙的一头耕牛耕地三天。
5月14日，甲、乙两人又以2500元价格达成购买该耕牛的买卖合同，双方约定甲应在5月31日前付清价款。
5月14日晚，当地爆发泥石流，导致耕牛灭失。
根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有（）。
（20XX年新制度）
a.甲在5月12日取得耕牛的所有权
B.甲在5月14日取得耕牛的所有权
c.耕牛灭失的损失由甲承担
d.耕牛灭失的损失由乙承担
【解析】
（1）选项aB：
标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间（5月14日）为交付时间，标的物的所有权自5月14日转移；
（2）选项cd：
标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
在本题中，标的物毁损、灭失的风险自5月14日转移。
2.交付的具体规定
（1）交付地点
出卖人应当按照约定的地点交付标的物，当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，适用下列规定：
①标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。
②标的物不需要运输的，出卖人和买受人在订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在“出卖人”订立合同时的营业地交付标的物。
【解释】所谓“标的物需要运输”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者。
（2）单证和资料
出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付“提取标的物单证以外的有关单证和资料”。
【解释】根据《买卖合同解释》的规定，“提取标的物单证以外的有关单证和资料”主要包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。
（20XX年新增）
（3）电子信息产品（20XX年新增）
标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依《合同法》有关规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。
3.付款地点
对支付地点没有约定或者约定不明确，依照《合同法》的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付；但是，当事人约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。
4.标的物的风险负担
【解释】标的物的风险负担，是指由于不可归责于双方当事人的事由（如不可抗力）导致标的物发生毁损、灭失，应当由谁负担由此造成的损失。
可归责于一方当事人的事由（如一方当事人的过错）导致标的物毁损、灭失，不属于风险负担，应当按照违约责任或者侵权责任处理。
（1）标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
（2）因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
（3）出卖人出卖交由承运人运输的“在途标的物”，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由买受人承担。
（20XX年新增）但是，如果出卖人出卖交由承运人运输的“在途标的物”，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却没有告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失风险的，人民法院应予支持。
（4）当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
（20XX年案例分析题、20XX年案例分析题）
【解释】
（1）当事人“约定”交付地点的，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；
（2）当事人未约定交付地点或者约定不明确，双方可以协议补充，不能协议补充的，可以按照合同的有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。
出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
（5）出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
（6）出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险
的转移。
（7）因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
（8）标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。
（9）债务人将标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。
5.标的物的检验
（1）当事人约定检验期间的
买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人；买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
（2）当事人未约定检验期间的
买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用2年的规定。
【解释1】根据《买卖合同解释》的规定，“合理期间”的确定，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。
其中，“2年”是最长的合理期间，该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。
在超过合理期间或者2年期间后，出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由反悔的，人民法院不予支持。
（20XX年新增）
【解释2】出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，不受上述时间的限制。
6.买卖合同的特别解除规则（20XX年案例分析题）
（1）因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物；标的物的从物因不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
（2）标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
（3）分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20%的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的，双方应当互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
【解释】根据《买卖合同解释》的规定，分期付款买卖合同是指买受人将应付的总价款在一定期间内“至少分3次”向出卖人支付的买卖合同。
（20XX年新增）
7.试用买卖合同（20XX年新增）
（1）对试用期间没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，由“出卖人”确定。
（2）视为购买
①试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
②在试用期内，如买受人已支付部分或者全部价款，应视为同意购买。
③在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，应当认定买受人同意购买。
（3）买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：
①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；
②约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；
③约定买受人在一定期间内可以调换标的物；
④约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
8.招标投标
（1）招标公告属于要约邀请。
（2）投标人投标属于要约。
（3）招标人定标属于承诺。
（4）中标人在接到中标通知后，在指定的期间、地点与招标人签订书面合同，买卖合同正式成立。
二、商品房买卖合同的司法解释（20XX年多选题、20XX年案例分析题）
1.销售广告的性质认定
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。
2.商品房预售合同的效力
（1）商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。
出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。
（2）商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同的生效条件，当事人另有约定的除外。
3.被拆迁人的优先权
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
4.法定解除条件
（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；
（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用；
（3）房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的；
（4）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；
（5）约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
5.可以适用惩罚性赔偿金的情形
在下列情形下，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”（而非合同金额）1倍的惩罚性赔偿金：
（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
【例题·多选题】甲房地产开发公司在预售某住宅小区的广告中，宣称其“容积率不高于1.2”、“绿地面积超过50%”，引起购房者的热烈关注，所预售的商品房一售而空，价
格也比周边小区高出20%。
但是，该小区商品房的预售合同中未对容积率和公共绿地面积问题作约定。
甲公司交房时，购房者乙却发现小区的容积率超过2.0，绿地面积只有20%，并且在调查后得知，甲公司报经批准的规划就是如此。
根据合同法律制度的规定，下列关于甲公司和乙之间的房屋预售合同的表述中，正确的有（）。
（20XX年）
a.合同无效
B.乙有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同并请求甲公司赔偿损失
c.乙有权请求甲公司承担违约责任
d.乙有权请求甲公司支付不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金
【答案】Bc
【解析】
（1）选项aB：
开发商的行为构成欺诈，但不损害国家利益，该合同属于可撤销的合同；
（2）选项c：
就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约，该内容即使未订入合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，承担违约责任；（3）选项d：
甲公司的行为不属于“买受人可以要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金的五类法定情形”。
6.商品房买卖合同与贷款合同的效力关系
（1）贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同，并分析贷款合同未能订立的原因，在可归责于一方当事人的情况下，由该当事人赔偿损失。
（2）商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保人和买受人。
7.违约金
（1）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30％为标准适当减少；
（2）当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
篇二：
房屋买卖合同纠纷是否属于不动产纠纷1
房屋买卖合同纠纷是否属于不动产纠纷
案情简要：
原告邹某与被告刘某于20XX年6月3日签订房屋转让合同，约定被告刘某将位于株洲B区的房屋转让给周某，并约定如双方因合同履行发生争议，由原告所在地（株洲a区）人民法院管辖。
后被告履行合同不能，原告以房屋买卖合同属于不动产纠纷应属不
动产所在地法院专属管辖为由向B区法院起诉，要求被告承担违约责任。
对于B区法院对本案是否有管辖权存在以下几种不同观点：
第一种观点认为，房屋买卖合同纠纷涉及到不动产，应属不动产纠纷，故按照我国民事诉讼法第33条第一款“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的规定，该案属于B区法院专属管辖。
第二种观点认为，房屋买卖合同纠纷本质上就是合同纠纷的一种，按照我国民事诉讼法第三十四条的规定，当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，该案双方当事人在签订合同时约定了争议由a区法院管辖，故该案应由a区法院管辖。
笔者认同该案的管辖权属a区法院。
理由如下：
房屋买卖合同纠纷本身是合同纠纷的一种，但其又确实涉及到了房屋这一不动产标的，而目前法律上亦没有对其属于合同纠纷还是不动产纠纷定性。
但是我们应当看到，我国民事诉讼法第三十三条第一款规定的“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”其立法目的应是为了便于法院对不动产标的进行调查、保全，以及方便案件后期的执行。
而本案的诉讼请求并没有涉及到不动产房屋物权的变动，而只是主张一般的合同违约责任，其诉讼请求的实质与普通的合同纠纷并无两样，故应使用合同纠纷的管辖规定。
另一方面，笔
者同时认为亦不能一概的认定房屋买卖合同纠纷都不属于不动产纠纷，应根据具体案情加以区别对待，其涉及物权变动的纠纷应作为不动产纠纷范畴适用专属管辖，以方便管辖法院对不动产进行调查、保全或执行。
所以，笔者认为民事诉讼法第三十三条规定的“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷，其针对的应是可能动摇不动产物权的纠纷。
后语：
目前司法界对该问题做了明确规定的只有北京市高级人民法院，其20XX年12月22日出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十九条规定：
因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。
该规定虽没有全国实施效力且针对的是老民诉法，但其如此规定的用意与解释精神值得我们参考与借鉴。
篇三：
买卖合同的概念
买卖合同的概念
买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
转
相关书籍
升级会员 