旺角小区修建性详细规划doc.docx
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长岭县旺角公共社区修建性详细规划
第一章 总论
一、规划原则
本次为旺角公共社区写字楼项目编制的修建性详细规划，是一个城市标准化公共社区；是城市形象塑造的重要工程项目，规划编制坚持以下原则。
1、小区总体规划
在规划方案中应立足当地实际情况和房地产市场状况，积极运用创新的理念和定位，同时充分考虑市场的需求和项目的经济性，把适用性、经济效益与超前性、美观性良好结合以作为项目的成功要素，确保本项目的竞争和对市场的引导作用。
具体规划中应重点根据环境、建筑形式和景观、美观协调，体现地块规划的科学性超前性等特点，重复发挥环境的优势，结合地块形状考虑建筑布局的采光、景观视距和风向要求。
总体布置应符合科学、合理、经济、美观的要求，各项技术经济指标符合国家有关规范、文件及《长岭县城市总体规划》的规定。
小区建筑同周遍建筑协调，结合本区域环境合理布置路网，便捷流畅，按规定配置好停车场、车库。
2、景观规划要求
景观设计应有明确的主题、绿化、环保、休闲必须体现以人为本的宗旨，绿化应从纯观赏性向功能化转变，做到人与自然、建筑与环境在色彩、形态上的和谐统一，动静结合，同时考虑空间层次的丰富性。
在景观设计上要求重复考虑立面和外观，注意建筑材料的选用，力求美观大方，但又相对经济实用。
3、城市设计特点
1）注重该区域与城市整体及周边地区及其小区内各部分之间空间形态的营造；
2）重复考虑人在室外公共活动空间的视线直觉感受和空间尺度，营造宜人的环境；同时局部处理以人为本，体现人文关怀，创建和谐公共社区。
二、规划目标
通过该公共社区的规划设计,营造健康宜人、舒适便捷的城市居住环境和现代化的、特色鲜明的城市形象。
1、写字楼建筑的布置方式采用东西走向、南北朝向布置方式，所有办公用房均为方正，采光良好，无论从整体规划上还是单体户型设计上，充分体现“以人为本”的基础观念，根据业主意愿，规划户型面积40-100平方米。
2、烘托城市形象，使建筑空间布局在保持相对独立的同时，尽可能多的享受到与自然生态环境的对接，体现尺度宜人、节奏鲜明、层次丰富、韵律动感的城市空间。
3、规划小区内路网的结构采用方格网形式，依托现状道路骨架，强化长岭街、长兴路主轴，建立等级功能明确、布局合理的道路网系统，便捷、通畅、科学、有序的组织小区对外交通联系。
4、完善功能配套、充分利用现有市政设施，公共、市政的配套水平是衡量小区居民生活质量的重要标准，因此必须从新的高度审视小区的配套设施，在规划过程中加以重视，建设现代化的城市基础设施和高质量的公共服务配套设施，保证为业主提供完善、高效的服务。
第二章小区现状及区位条件分析
一、小区地块现状
旺角公共社区拟开发建设位置位于长岭县城中部，土地现状用途是行政办公用地、现状占地面积2102.30平方米，地面上有建筑物、等附属设施。
《长岭县城市总体规划》2010版确定该地块为商务设施用地。
小区西侧长岭街、南侧长兴路城市基础设施比较完善、有给水、排水、电力、电讯、热力、燃气等管线。
二、区位条件分析
旺角公共社区位于长岭县城中部，该区域交通便捷，人气旺盛。
公共社区北部是县城商业金融中心，西部是长岭街、南侧是长兴路。
公共社区与长岭实验小学相距200米，小区距长岭一中800米，公共社区距城市商业金融中心步行在10分钟生活圈内，区域及自然环境非常突出。
三、建筑场地概述
1、地形地貌：
长岭县旺角公共社区位于长岭街东、长兴路北，地势较平坦，规划小区地块绝对高程在189.36—189.66米之间，中部最高点绝对高程189.66米，
2、小区周边情况：
旺角公共社区位于县城建成区中部，小区南部是城市道路长兴路，西部是长岭街。
地块西侧设一个出入口，业主出行极为便利。
3、小区竖向设计，住宅楼±0.00高程；道路节点高程等详见旺角小区总平面图。
4、场地地层条件
根据地块勘察表明，在钻探所达深度范围内，拟建场地下部岩土大体可分3层，自地面向下各层分别为①杂填土层、②粉土层、③粉土层；现分述如下：
①杂填土层：
杂色，以粉土为主，含少量植物根茎及少量建筑垃圾，全场地分布，平均厚度1.5米左右。
②粉土层：
深黄色、黄色至浅黄色，全场地分布，平均厚度6.00米。
③粉土层：
浅黄色、浅灰色，全场地分布，平均厚度为3.37左右米左右。
各层土的承载力特征值表
表2—1
地层编号
岩土名称
地基承载力特征值（Kpa）
①
杂填土
②
粉土
180-200
③
粉土
180--230
5、规划建议
根据长岭县城区域地质资料，旺角小区选址地块地基稳定，没有滑坡、塌陷、地震断裂带等不良地质现象，适宜进行本工程的建设。
第三章规划依据、规划范围
一、规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《城市规划编制办法》
3、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2003年版）
4、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
5、《建筑防火设计规范》GB50016-2006
6、《长岭县城市总体规划》（2010版）
7、长岭县住房和城乡建设局批准的建设项目选址意见书
8、长岭县国土局批准的建设用地批准书
9、《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）
10、其他有关技术规范和调研资料。
二、规划范围
旺角公共社区位于长岭县城中部，地块位于长兴路北、长岭街东侧和小区北侧规划新建道路围合的区域内，规划用地总面积2647.11平方米。
第四章土地利用规划
一、用地分类及用地规模
旺角公共社区用地规模不大，所处地理位置却极其优越，长岭县城市总体规划（2010版）确定用地性质为商务设施用地（B2）。
地块规划用途为写字楼属于（B29）小类，规划地块占地面积2647.11平方米。
相应的小区商务设施用地、小区道路用地、小区绿化用地等详见旺角小区用地指标（表4-1）。
一、商务设施用地（B29）
商务设施用地包括写字楼建筑用地，小区道路、停车场及小区附属绿地。
小区道路规划依托现状道路骨架，完善细部网络，包括道路用地、公共停车场用地，规划用地面积663.80平方米，占规划总用地面积的25.08%。
小区公共绿地包括街头行道树绿地和小区内部绿地，规划用地面379.80平方米，占规划总面积的14.35%。
二、小区公共设施用地
该规划地块位于县城商业金融中心位置，规划用地范围内不设置商业金融等公共服务设施，利用县城公共服务设施。
旺角公共社区用地指标
表4-1
名称
单位
数量
所占比重
备注
规划总用地面积
平方米
2647.11
100%
一、商务设施用地
平方米
2647.11
100%
（B29）
1、写字楼用地面积
平方米
1603.51
60.57%
2、道路停车场面积
平方米
663.80
25.08%
3、绿地面积
平方米
379.80
14.35%
二、小区人均占地
平方米
18.91
第五章规划定位与规模
一、规划定位：
本规划对本项目定位为集人性化、生态化、节能化、安全化等多种优秀品质于一体的中高档项目，力争成为长岭县名符其实的一流高尚现代化城市公共社区。
二、规划规模
用地规模：
规划公共社区的总用地面积2647.11平方米，城市建设用地面积2647.11平方米，占总用地面积的100%，其中写字楼用地1603.51平方米，占总用地面积的60.57%，道路停车场占地面积663.80，占总用地面积的25.08%，绿地面积379.80平方米，占总用地面积的14.35%。
三、建设规模
长岭县旺角公共社区共建设一栋楼房（三层带阁楼），使用功能为商务写字楼。
总建筑面积2818.24平方米，主要经济技术指标如下。
旺角公共社区综合技术经济指标系列一览表
表5—1
项目
计量单位
数值
所占比重
（%）
规划总用地
㎡
2647.11
100%
一、商务设施用地
平方米
2647.11
100%
1、写字楼用地面积
平方米
1603.51
60.57%
2、道路停车场面积
平方米
663.80
25.08%
3、绿地面积
平方米
379.80
14.35%
二、总建筑面积
㎡
2818.24
100%
1、写字楼建筑面积
㎡
2818.24
100%
容积率
万㎡/h㎡
1.06
停车位
辆
12
绿地率
%
14.35
—
四、建筑设计
1、层数：
写字楼3层1栋（带阁楼）。
2、层高：
一层3.6M、二层3.0M、三层2.80M。
3、总建筑面积：
2818.24M2。
4、总间数间。
第六章道路交通及空间景观规划
一对外交通规划
本公共社区对外交通主要依靠长岭街、长兴路，一横一纵两条城市干道及小区内道路。
二、小区道路系统规划
规划路网结构采用方格网形式。
建筑物后退城市红线距离，长岭街后退距离16.50米、长兴路后退距离11.00米，小区内规划一条东西方向道路与长岭街、长兴路形成环向交通，小区内道路宽度4米。
三、静态交通
本小区内机动车辆采用集中为主、分散为辅的方式，集中停车主要结合建筑围合的中间场地设置生态停车场，楼前部分地块可临时分散停车。
保障小区道路交通功能的正常发挥。
四、道路竖向规划
规划区内地势较为平坦，规划小区内现状地面绝对高程在189.36—191.66米之间，中部最高点绝对高程191.66米。
规划道路高程以长岭街、长兴路现状标高作为控制点，按道路纵坡最大不大于3‰-2.5‰的原则，确定道路设计高程，道路高程确定基本以现状路面高程为准。
场地平均控制高程的确定以周围道路设计高程为依据，按场地规划高程比周边道路的最低路段高程高出0.2米以上为原则确定。
规划地面形式采用平坡式，场地雨水就近排入长岭街、长兴路市政雨水管网。
五、公共设施规划
规划中依照本公共社区周边现状配套资源以及本地区相关配套标准对公共社区的公共设施进行配套，并与片区中的公共绿地等协同建设，既提高了土地利用率，又起到真正为业主服务的功能。
规划公共配套设施一览表
表6—1
序号
类别
项目
数量
所在地块
1
社区管理
物业服务中心
1
2
环卫
垃圾收集站
1
3
道路交通
小区停车场
1
六、绿化及空间景观系统规划
结合县城绿地规划，建设人与自然和谐共生的城市发展目标、强调绿化功能，创造舒适宜人的生活工作环境。
规划以长岭街、长兴路为绿化主轴，强调小区绿地、小区花架等立体绿化，通过多方位绿化提升小区的建设品质。
（一）、绿化系统规划
以当地乡土树种为主，适地适树，尽量体现地带性植物景观，注重季相变化，丰富植物种类，根据不同的立地条件种植不同的、稳定的群落结构，适宜的树种有云杉、樟子松、杜松、黑松、侧柏、单桧（球）；落叶乔木以垂榆、山杏、金叶榆、白桦、京桃、辛树等；花灌木以连翘、榆叶梅、红刺玫、黄刺玫、四季锦带、丁香等。
增加蜜源植物、招引蜂蝶鸟的植物，高大乔木结合花灌木、草坪地被，形成一个稳定的植物生态群落，承担起小区“绿肺”的功能。
1、居住区公共绿化
本次规划中小区用地较少，地理位置却极其优越，属于城市中心区的标准形象公共社区，绿地率达到14.35%。
以观赏性较好、姿态优美的乔木2-3种作为基调树种，考虑到色彩和季相的变化，常绿和落叶、针叶与阔叶品种相结合，加以香花种类，形成格调高雅、清新自然的绿色空间。
2、道路绿化
道路绿化由行道树和后退绿地两者构成，形成道路绿色框架。
在长岭街、长兴路两侧控制2-3米宽的街头绿地、以植物造景为主，乔木、花灌木结合，此区域和城市绿化、庭园绿化相互联结，相互渗透。
选用当地冠幅宽广、病虫害少、抗性强的乡土树种作为行道树，结合耐修剪的花灌木进行组合造景，地被以色叶植物形成斑块背景，共同构成完整的道路-小区绿化系统，并与周围自然环境融为一体。
（二）、建筑间距控制
1、指标控制
规定性指标包括用地性质、用地面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑控制高度、停车泊位及其他需要配置的公共设施。
各地块控制性指标具体见附表。
指导性指标包括人口容量、建筑形式/体量/风格、建筑色彩的要求、其他环境要求等。
2、建筑间距控制
1）、建筑后退
长岭街路中心后退16.5米、长兴路后退11米，长岭街临街建筑物高度控制必须满足H≤1.0（W+S）,H为建筑最大度,W为道路红线宽度,S为建筑后退红线距离。
建筑物后退工程管线的距离应符合有关的其它规定和要求,具体参照相关专业的规范规定等执行。
临街建筑不设置围墙,特殊情况时,围墙高度不得超过2米,且应后退道路红线,并将围墙处理成通透式和种植绿化。
2）建筑间距
根据《长岭县城市总体规划》、《长岭县人民政府办公室关于加强城市规划管理工作的通知》长政办发【2006】42号，中对建筑间距控制的有关规定，本次规划对建筑间距进行严格控制。
按《城市居住区规划设计规范》大寒日满窗日照时数不少于连续3小时控制；并满足消防要求。
第七章给排水工程规划
一、给水工程规划
旺角公共社区根据总体布局及国家相关规范，确定小区
水量。
旺角公共社区用水量预测表
表7—1
编号
用地性质
用地面积
（公顷）
用水定额
（立方米/日•公顷）
用水总量（立方米日）
1
写字楼
140人
200升/日•人
28.00
2
道路广场用地
0.067
20
1.34
3
绿地
0.038
20
0.76
4
未预见水量
（1+2+3+4）×15%
4.52
合计
34.64
设计中，日变化系数取1.7，规划区最大小时用水量58.89立方米。
消防用水按同一时间内火灾次数二次，一次消防用水量25L/S确定，小区道路每120米设置一处消防栓井，保证消防用水。
本规划公共社区范围内的水源由长岭街DN300城市给水干管城市给水干管供给。
给水干管采取环状方式布置，辅以局部枝状网，以保证供水安全性。
设计管径为DN100-DN150。
管道主要埋设于人行道上，部分埋于车行道上的其覆土深度不得小于2.0米，室外消火栓由给水管直接引出，间距不得大于120米，接管管径不得小于DN100。
二、排水工程规划
根据《长岭县城市总体规划》确定的排水体制，本规划区采用雨污分流的排水体制。
按公共社区的地形条件和道路竖向高程规划排水管道，小区内排水管主要通过东西向沿小区道路布置，分别汇集地面雨水径流和生活污水，长岭街、长兴路铺设的市政排水干管，将污水送至城西污水处理厂处理达标后排入龙凤山水库溢洪干渠，雨水通过雨水管道直接排入龙凤山水库溢洪干渠。
雨水量计算采用长岭县城暴雨强度公式：
长岭县雨水设计流量计算采用的暴雨强度公式为：
1722（1+0.85LgP）
q=─────────（L/s·万m2）
（t+1.59）0.91
其中：
P--重现期为1年
t--降雨历时t1=t1+mt2t1取10分钟
ψ--径流系数取0.6
污水量按给水量的90%计算。
排水量统计表
表7—1
编号
用地性质
用水量
（立方米/日）
折算系数
污水量
（立方米/日）
1
写字楼
28.00
0.9
25.20
2
其他用地
6.62
0.9
5.96
合计
31.16
规划区污水总量为31.16立方米/日，送于污水处理厂处理后排放。
第八章电气工程规划
（强电部分）
一、规划设计范围
1、变配电系统及供配电网络的设计
2、室内外电力、照明系统设计
3、防雷、接地系统设计
二、高压供配电系统
1、负荷等级
本公共社区供电负荷等级为三级负荷。
2、本方案箱式变电站的一次电源引自小区外10KV开闭所，采用放射式供电，每回路带1个箱式变电站，项目内10KV电缆线路直埋敷设，过路及与其它管线交叉处穿镀锌管保护，箱式变电站的布置在适当考虑美观的条件下，尽量放置在负荷中心。
三、负荷计算
该方案写字楼楼共有业主140人，建筑面积2818.24平方米，采用箱式变电站供电，并在箱式变电站内进行无功补偿，功率因数补偿到0.8以上，系数采取0.9。
每户安装4KW，同期使用系数取0.4-0.5，采用0.4。
负荷计算表
表8—1
项目名称
用电总负荷（KW）
Kx
总计算
负荷
Sjs（KVA）
箱变容量（KVA）
写字楼
2818.24×40=112.73
0.4
50.10
100
合计
112.73
50.10
根据负荷及总平面图情况，写字楼采用1台100KVA箱变，变压器负荷率控制在65%～70%之间。
四、低压供配电系统
低压配电系统采用放射式由箱变引入本楼，箱变负荷分布见下表
箱变负荷分布表
表8—2
箱变
编号
共用一台箱变的建筑物
安装负荷
（KW）
Sjs（KVA）
箱变
容量
台数
1
①号楼
45.09
50.10
100
1
合计
50.10
1
引到用户电缆一律采用直埋方式敷设，埋深1.0m，穿越主要道路时采用DN100钢管保护。
五、室外照明
长岭县旺角公共社区内道路设置路灯照明，光源全部采用节能型高杆路灯，电源引至附近箱式变电站。
人行主入口处设置景观照明，景观照明电源取自箱式变电站，路灯照明采用三相供电，电缆穿PVC管直埋敷设，埋深1.0m，穿越道路穿镀锌钢管保护。
六、用电计量
采用在各单元集中计量方式；景观照明及路灯采用在箱式变电站内计量方式。
七、防雷接地及安全
根据《建筑物防雷设计规范》，防雷等级按二级设计，防雷采用在屋面设置避雷带方式，防雷引下线利用建筑物构造柱内主筋，并与接地极连接，防雷接地与电气设备接地共用接地体。
设人工接地体，接地电阻不大于1欧姆，当达不到时增加人工接地体。
八、单体设计
1、写字楼由箱变引来一路进线，电源进户箱至其他单元，采用放射式供电。
2、用电负荷计量为一户一表，集中在一定位置，楼梯灯、有线电视、网络设共用电表。
3、每套进户线均为BV-3X10-SC25-F（W）C，用户分支回路导线截面为2.5m㎡
4、业主配电箱设在楼梯间内，箱内按使用功能分设四个回路，即照明、空调插座及共用电源插座。
5、业主配电箱主开关选用相线和N线同时分断的保护器，除照明及空调插座回路外，其他配电回路的设漏电保护装置。
6、写字楼办公室配置普通型裸灯座、卫生间、等潮湿场所配置防潮型裸灯座。
楼梯间设声控灯。
7、有线电视、电话通讯线路预埋管到业主户内。
（弱电部分）
九、规划内容
１、住宅通信网设计
２、住宅有线电视网设计
３、住宅对讲电话
４、网络施工图设计甲方另行委托
十、小区有线电视网
有线电视网信号由长岭县电视台提供，系统采用分支—分配方式。
入口信号电频不能低于70dB，主干线路采用SYV—75—9同轴电缆与通信地埋管道同沟敷设占用一孔。
线路中分支器设于入孔和手孔内，分支器防尘防水外壳保护。
各住宅前端内放大器采用分段调节放大器，用户前端箱信号输出电频不低于90dB，干线放大器电流引自就近住宅楼内的公共电源。
射频主干电缆进户用SC50钢管保护，地埋敷设，埋深1.0m。
第九章管线综合规划
本规划主要有给水、雨水、污水、电力、通信、五个专业的管线，管线综合包括平面综合和竖向综合，主要用来合理安排工程管线的空间位置。
一、平面综合
本小区范围内有给水管、排水管、电力电缆和电信电缆沟等管线，各管线主要沿长兴路、长岭街布置，其布置原则参照《城市工程管线综合规划规范》确定。
根据规划区具体情况，地块管线从长岭街引入布置于小区人行道上，给水管、电力电缆和电缆沟分别布置于道路南侧人行道上，电信电缆和电缆沟分别布置于道路北侧人行道上。
管线平面布置沿道路红线由近及远的次序依次为：
电力电缆、电信管沟、给水管、排水管。
二、竖向综合
由深至浅的位置宜为：
污水、雨水、给水、通信、电力。
当工程管线在竖向位置发生矛盾时，宜按下述规定处理：
压力管线让重力自流管线、可弯曲管线让不宜弯曲管线、分支管线让主干管线、小管径管线让大管径管线。
考虑该区地势平坦，排水管起端覆土深度采用1.2米。
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