浅谈面积误差比处理原则的适用范围.docx

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浅谈面积误差比处理原则的适用范围

浅谈面积误差比处理原则的适用范围

近年来，商品房买卖纠纷不断，其中以商品房买卖面积差异居多，虽然最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），由于对《解释》第十四条规定的面积误差比处理原则适用范围的理解不一，造成了法律适用的不一致，一方面造成了涉诉信访不断，“房闹”时有发生，另一方面也造成了开发商苦不堪言，丧失办企业的信心，最终损害了司法公信和权威，为此笔者试对面积误差比处理原则进行粗浅的探讨，以期抛砖引玉。

一、众说纷纭的典型案例

（一）典型案例

按建筑面积计价预售的商品房，交付使用的房屋总建筑面积与商品房预售合同约定的建筑面积误差不超过3%，但公摊面积增加、套内建筑面积变小的，如何处理？

（二）众说纷纭的观点

1、某高级人民法院认为，按建筑面积预售的商品房，所交付的房屋虽然总建筑面积不变，但套内实际建筑面积小于合同约定的，有约定的按约定处理；没有约定的，可比照《解释》第十四条的规定处理。

套内建筑面积的单价按合同约定的总价除以合同约定的套内建筑面积计算。

2、某中级人民法院认为，出卖人交付商品房的总建筑面积符合合同约定，但公摊面积超出合同约定，导致套内面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同并返还已付购房款及利息的，应予支持；买受人同意继续履行合同的，应将商品房公摊面积与套内面积分别计算后，依照《解释》第十四条的规定分别处理。

3、某省会城市中级人民法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，购房款是按建筑面积计算。

同时合同规定：

“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。

当事人选择了以建筑面积（本条款中均称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：

（1）面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房……”……因此，买受人要求出卖人返还购房款及利息损失的上诉理由，本院难以支持。

原审判决驳回买受人的诉讼请求并无不当。

……判决如下：

驳回上诉，维持原判。

总之，各地对商品房面积误差如何处理观点不统一，处理方法也不一致，孰是孰非，迷雾重重！

（三）准确解读《解释》第十四条是拨开迷雾的关键

以上众说纷纭的观点，均来自对《解释》第十四条的不同理解，为此，有必要对《解释》第十四条进行准确的解读，以揭开面积误差比处理原则神秘的面纱！

1、面积误差比处理原则的概念。

面积误差比处理原则是指按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人未在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生差异时，法律规定的面积误差处理方式。

2、《解释》第十四条第一次从司法解释层面规定了面积误差比。

《解释》第十四条规定：

“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。

”该规定第一次从司法解释层面提出了面积误差比处理原则。

3、不能对《解释》第十四条规定的内容进行简单逻辑推理。

在司法实践中，存在除套内建筑面积或建筑面积误差外，还存在套内建筑面积不变，建筑面积误差；建筑面积不变，套内建筑面积误差；建筑面积与套内面积均发生误差等多种情形。

简单按《解释》第十四条规定从文字推理，当事人对面积误差处理方式有约定的，按约定处理；当事人无约定的，按面积误差比处理原则处理。

可能推演出除按套内建筑面积或建筑面积计价的两种情形适用面积误差比外，其余当事人无约定误差处理方式的，均可以适用面积误差比处理原则处理。

为此，有些法院认为分别按套内建筑面积和公摊面积计算，分别依照《解释》第十四条处理，有些法院明确不能直接适用《解释》第十四条规定，又搞一个可以比照《解释》第十四条规定处理等等。

如何准确解读《解释》第十四条的含义，正确适用法律规范，不仅是司法实践需要破解的课题，也是实现社会公平正义不可回避的课题。

为此，有必要从面积误差比的前身——商品房买卖合同（示范文本）内容、《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）第二十条等相关规定、《解释》第十四条立法主旨角度等方面探究面积误差比处理原则的“庐山真面目”。

二、从商品房买卖合同（示范文本）内容看，《解释》第十四条内容与《办法》第二十条内容一致。

（一）2000年9月13日，原建设部和国家工商行政管理局印发了商品房买卖合同（示范文本，GF-2000-0171）第一次确立了当事人约定优先、惩罚性赔偿责任条款、面积误差比平衡点、面积误差比计算公式等制度。

1、当事人约定优先原则。

是指在法律规定的框架内，尊重当事人意思自治。

当事人有权约定计价方式，当事人有权约定面积确认依据，当事人有权约定面积差异的处理方式等。

2、惩罚性赔偿责任条款有限使用原则。

商品房买卖合同（示范文本）第五条第一次引入了惩罚性赔偿责任条款。

惩罚性赔偿责任是指在民事损害赔偿中，恶意加害人除了要赔偿受害人的实际损失外，法律还强制恶意加害人加倍赔偿受害人的损失。

目的是对恶意加害人侵权或违约行为的惩罚。

但对该责任条款是严格限制使用的，据此，上述商品房买卖合同（示范文本）第五条载明：

“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。

”据此，当事人有权选择以建筑面积或套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理方式。

而且合同载明只有在当事人对计价面积误差处理方式未作约定的条件下，才适用面积误差比处理原则，除此之外，非计价面积的误差，未规定适用面积误差比条款，故使用惩罚性赔偿责任条款应严格限制使用。

面积误差比处理原则的实质是要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应承担惩罚性赔偿责任。

最高人民法院在制定《解释》时引进了惩罚性赔偿责任条款，但商品房出卖人承担惩罚性赔偿责任的，仅限于《解释》第八条、第九条规定的五种情况。

该《解释》第十四条第

（二）项房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的规定，也是出卖人应当承担惩罚性赔偿责任的情形。

除以上几种情形以外，即使出卖人有欺诈行为，也不承担惩罚性赔偿责任，而只能承担违约等责任。

据此，面积误差比处理原则的性质属于惩罚性赔偿责任。

只有法律明文规定时才能适用，而不能随意扩大其适用范围。

3、当事人利益平衡原则。

为了正确界定面积差异中误差的比值，合同载明了以绝对值为3%（含3%）作为计算的平衡点，以此划清合理差异与误差的界限，平衡了出卖人与买受人的利益。

4、当事人选择确定原则。

为了正确界定当事人约定优先原则，同时平衡当事人之间利益关系，上述商品房合同（示范文本）确立了选择确定原则，即当事人在约定前有权对多种可供选择的方案进行选择，一旦约定之后，这一选择具有排他性，既然选择了某一方案，就不能再选择另一方案。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：

“依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

”据此，当事人之间的约定，对双方均具有法律效力，非经法定程序不得随意改变，同时对已经平衡的当事人权利义务关系不能再作变更，否则将破坏交易的安全与稳定，因此，选择确定原则是对约定优先原则的补充。

例如：

面积误差比的计算方法，假使当事人选择了按套内建筑面积计价的，合同约定当事人一律按套内建筑面积作面积差异处理的依据，故面积误差比一律按套内建筑面积为计算依据，当事人选择了按建筑面积计价的，道理同上，则面积误差比一律按建筑面积为计算依据。

（二）从浙江省建设厅和浙江省工商行政管理总局2008年12月8日发布的浙江省商品房买卖合同（示范文本，浙F1-2008-1）关于计价方式和面积确认及面积差异处理内容看：

1、当事人有权选择按套内建筑面积计价或按建筑面积计价，按套内建筑面积计价的，总价款为单价×套内建筑面积；以建筑面积计价的，总价款为单价×建筑面积，在此公摊面积与套内建筑面积等价。

2、当事人有权选择按建筑面积或者套内建筑面积作面积误差比计算依据。

当事人一旦选择了建筑面积作计价方式时，则

面积误差比=

当事人一旦选择了套内建筑面积作计价方式时，则

面积误差比=

因此，选择以建筑面积计价，则排除以套内建筑面积计价；选择以建筑面积计算误差比，则排除按套内建筑面积计算误差比。

3、当事人有权约定面积差异处理方式。

根据商品房买卖合同第六条载明：

“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。

当事人选择了以套内建筑面积或者建筑面积（本条款中均称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：

……”据此，不管当事人选择以套内建筑面积或者建筑面积作为面积差异的处理依据，均应认为当事人已经约定了面积差异处理方式，而不是当事人没有约定。

4、当事人既然约定了“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。

”据此，买受人起诉的，应当以产权证上确认的面积作为依据。

（三）从2014年4月国家住建部和国家工商总局制定的商品房买卖（预售）（示范文本）关于计价方式和面积差异处理方式内容看，已针对上述对《解释》第十四条的误解进行了纠正，并设计更科学！

该合同载明：

“2、根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；

（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。

出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。

买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。

实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

建筑面积误差比=”

据此，以建筑面积计价的，则按建筑面积计算面积误差比，而不能再以套内建筑面积计算面积误差比。

总之，纵观历年来商品房买卖合同（示范文本）载明面积差异处理方式，除当事人特别约定而适用约定外，从未载明两次适用面积误差比来惩罚出卖人。

三、从《办法》相关规定角度看，面积误差比的适用范围仅限于按套内建筑面积计价或者建筑面积计价两种，且以计价面积作面积误差比计算依据。

（一）《办法》第二十条第一次从行政规章层面确立了面积误差比处理原则。

2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》，该办法第二十条对面积误差比处理原则作出明确的规定。

一是明确提出了适用面积误差比的前提是按套内建筑面积或建筑面积计价。

按套内建筑面积计价的，适用面积误差比的计算依据均以套内建筑计算。

按建筑面积计价的，面积误差比均以建筑面积计算。

二是明确从部委规章确