广东中山新龙基花园市场调研及项目定位策划报告.doc

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新龙基花园策划报告

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第一部分项目市场分析研究

一、中山城市定位与本项目社区定位的关系和价值对接

二、中山社会经济发展状况

（一）中山市社会经济状况

1、总体

2、地理、气候

3、人文、旅游

4、2001年经济发展情况

5、2002年中山市经济发展情况

（二）中山市的产业构成

（三）中山市的人口发展现状及评述

（四）中山市人均收入与支出情况

（五）小结

三、中山市住宅市场研究

（一）2002年中山市整体住宅市场发展状况

（二）中山市房地产买卖市场总体交易情况

1、一手商品房销售

2、二手房市场

3、纯土地转让情况

4、2002年中山市房地产市场总体成交情况

5、2002年中山市一手商品房销售情况

6、2002年中山市二手房销售情况

7、1998-2002年中山市房地产市场总体成交情况

8、1998-2002年中山市一手房总体成交情况

9、1998-2002年中山市购买区域情况

10、1998-2002年中山市购买目的及置业次数情况

《中山市房地产消费需求总量分析图》

（三）结论：

中山市房地产住宅需求状况

1、后五年需求状况

2、前五年的购房特征

3、后五年的购房趋势

（四）中山楼市供应情况

1、预计中山市2003年及以后在售楼盘供应量状况

2、未来潜在楼盘供应情况表

3、产品特征分析

4、消费者特征

5、区域市场发展程度

（五）项目竞争环境分析

四、中山市商业市场研究

（一）中山市商业市场发展状况

（二）项目周边商业、娱乐休闲业发展状况及经营特点

（三）其它商业圈发展状况及对本项目商业的影响

（四）中山市商业市场开发经营的趋向预测

（五）小结：

本项目商业的价值定位

《中山市城区商业分布图》

《项目位置及周边设施分布图》

第二部分项目分析研究

一、项目区域分析

（一）区位价值

（二）区域各类物业的潜在顾客及要求分析

1、住宅

2、商用物业

（三）区域居住条件分析

（四）区域居住趋势分析

二、项目SWOT分析

（一）SWOT分析、决策模型

（二）项目优势---Strengths

（三）项目劣势---Weakness

（四）项目机会---Opportunities

（五）项目威胁---Threats

（六）影响项目发展的其他因素分析

三、项目竞争力分析

（一）各板块现状及趋势

（二）板块间竞争分析及竞争趋势

《重点考察楼盘分布图》

《重点考察楼盘一览表》

《主要竞争对手后五年销售量对比图》

《中山房地产业后五年销售量预测图》

（三）板块内竞争分析

1、本区域在售楼盘对比表

2、在售楼盘的优势

3、本项目的竞争策略

4、中长期竞争对手分析

5、本项目的中长期竞争策略：

（四）主要竞争对手分析

四、项目目标客户群分析

（一）消费群定位

1、功能定位

2、年龄定位

3、职业定位

（二）消费群群体分类特征

1、各年龄段的消费特征

2、各置业次数的消费特征

（三）消费群行为特征

五、项目核心价值体系的建立

（一）项目核心竞争力分析

《本项目核心竞争力分析图》

（二）项目核心价值体系的建立

（三）项目核心竞争力体系的表现

（四）产品核心价值体系的实施策略

第三部分项目发展定位研究

定位原则

一、项目市场定位

二、项目形象定位

三、项目主题定位

四、首期项目价格定位

（一）市场比较法

（二）成本分析法

（三）总结

五、首期项目产品定位

六、发展商定位

《发展商核心竞争力分析图》

七、商业物业定位

八、项目差异化定位

九、项目发展的总体方向性定位

第四部分项目规划定位研究

一、项目产品类型设定及基本依据分析

（一）项目产品类型设定

（二）基本依据分析

二、项目产品档次设定及基本依据分析

（一）项目产品档次设定

（二）基本依据分析

三、主要经济技术指标设定及基本依据分析

1、项目规划主要技术经济指标设定

2、基本依据分析

第五部分规划、建筑概念设计

一、项目地块基本特征概述

二、项目总体建筑风格设定及基本依据分析

（一）项目总体建筑风格主题设定

（二）基本依据分析

（三）主题定位在规划中的体现

三、项目规划、建筑设计相关建议分析

（一）规划设计相关建议

1、规划设计提示

2、相关建议

（二）建筑设计相关建议

1、楼型

2、层高

3、立面

4、组团入口

5、单元入口

6、屋顶

7、其他

（三）停车系统设计建议

1、停车方式

2、停车位的建设及使用顺序：

3、相关分析

（四）道路系统设计相关建议

1、步行道路系统设计

2、车行道路系统设计

四、项目产品户型设计相关建议分析

（一）户型设计原则

（二）现代优秀户型设计基本特征描述

（三）户型创新建议

（四）首期产品户型定位

1、户型定位基本依据

2、首期户型定位

五、项目总体景观园林风格主题设定及基本依据分析

（一）项目总体景观园林风格主题设定

（二）基本依据分析

六、项目景观设计相关建议分析

（一）绿化设计建议

（二）项目水系、水景设计建议

1、多级绿化

2、项目水系设计建议

3、项目水景设计建议

（三）景观小品设计建议

（四）运动岛设计建议

（五）组团院落特色及差异化设计

（六）项目各组团院落过渡设计相关建议

七、项目公共配套设施设计相关建议分析

（一）项目公共配套设施设计基本原则

（二）主要公共配套设施设计相关建议分析

1、运动配套的设置

2、泛会所的设置

3、教育配套的设置

4、商业的配套

5、相关分析

（三）其他公建配套设施设计相关建议

1、各种管线：

2、智能化设施：

3、环卫设施：

八、项目产品价格设定及基本依据分析

（一）项目产品价格设定

（二）基本依据分析

第六部分结论与建议

一、项目主要经济技术指标

二、项目销售收入估算

三、项目投资估算

四、项目发展的可行性

五、项目分期开发策略

六、今后发展应当关注的问题

（一）应当关注的问题

（二）几点建议

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第一部分

项目市场分析研究

一、中山城市定位与本项目社区定位的关系和价值对接

中山市在经历了九十年代末的经济高速发展阶段之后,进入二十一世纪以来,进入了一个调整阶段,全市经济发展由以前的粗犷式发展进入到集约式发展.目前中山市领导班子着手找准中山的城市功能定位。

长期以来,中山市就以其优越的地理环境和良好的城市配套成为国内最适合人居的城市之一.随着整个珠江三角洲经济的崛起,有了一定经济基础的人们理所当然要追求更好的居住环境,这必须要具备两个条件:

一要有良好的经济环境；二要具备优越的生态环境。

中山市刚好位于珠三角经济圈的中南部,位于广州与香港之间，连通了珠三角地区的经济重心，经济重要性十分明显.所以从其城市的功能定位上来看,中山市良好的生态环境刚好弥补了香港、深圳等经济更为发达地区居住环境跟不上的弱点，从而为港、澳、台、深等地区提供了一个非常适合的旅游和度假区，随着东莞等地区制造业经济的强势崛起，中山市良好的居住环境则显得更为重要。

中山市位于珠三角经济区重心位置，生态环境优美，空气清新、气候宜人，城市基础设施完善，配套齐全，人文气息浓厚，城市整体环境非常适合人居，本项目正是对诸多居住利好因素的进一步整合。

中山市

环境优美、气候宜人

人文气息浓厚

城市建设规划较好

位于经济区重心

适合人居

与本项目价值对接

从以上的分析我们可以看出，中山市的城市功能定位重心不在于重工业发展，而在于第三产业和轻工业的定位，其环境优势决定了其功能定位更适合于一个集居住、休闲、娱乐、科教文卫等为一体的人居城市，而良好的生态环境和优越的城市生活配套刚好迎合了以下定位:

“在适合居住的城市打造适合居住的社区”。

二、中山社会经济发展状况

（一）中山市社会经济状况

1、总体

中山市位于广东省中南部,珠江三角洲中部偏南的西北江下游出海处,北接广广州市和顺德市,西临江门市区新会市和斗门县,东南连珠海市,东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望.是广东省省辖地级市,下辖一个国家级高新技术产业开发区,4个城区办事处,19个镇,总面积1800平方公里,常住人口130多万,其中外来劳动人口100万,有旅居海外60个国家和港、澳、台地区的同胞80多万,是著名的侨乡.中山市全境位于北纬22011,-22047,,东经113009,-113046,之间.市中心陆路北距广州市区86公里,东南至澳门65公里,由中山港水路到香港共52海里.中山市政府设于东区松苑路1号.

2、地理、气候

中山市地形以平原为主,地势中部高亢,四周平坦,平原地区自西北向东南倾斜.五桂山主峰海拔531米,为全市最高峰,水系划分为平原河网和低山丘陵河网两个部分,平原地区河网深受南海海洋潮汐的影响,具典型河口区特色，全年平均气温为摄氏21.80。

3、人文、旅游

中山市是伟大革命先行者孙中山先生的故乡，旅游资源丰富，集名人胜地、新颖的城市人文景观和水乡田园风光于一体，是一座山明水秀、风光优美、具有悠久历史并充满现代气息的崭新城市。

中山市还是全国唯一一个以人名为名字的城市，有国家级重点文物保护单位孙中山故居，新兴的影视拍摄基地中山影视城，新型农业型观光旅游景点海上庄园，繁华热闹而又具有岭南骑楼建筑特色的孙文西路商业步行街，广东最大的郊野公园紫马岭公园，保存珠江三角洲水乡自然生态环境的岭南水乡，闻名遐尔的中山温泉以及五桂山逍遥谷、泉林山庄、长江乐园、孙文纪念公园等。

4、2001年经济发展情况

2001年中山市实现国内生产总值359.4亿元,增长15.5%,增幅高于广东省平均水平6个百分点;工业总产值、固定资产投资、外贸出口、财政收入等各项经济指标全面增长,实现工业总产值1046亿元,（不变价）,增长31.6%;工业增加值188.3亿元,增长20.2%;工业综合效益指数111.18点,比上年提高12.28点,新增工业企业1500多家,工业经济拉动国民生产总值10.2个百分点;财政收入25.55亿元.全市第三产业增加值达到130.6亿元,增长9.9%.

5、2002年中山市经济发展情况

中山市2002经济社会发展的主要以预期数据,国内生产总值增长12%,达到415.53亿元,工业总产值增长18%,达到210亿元;工业增加增长16%;农业总产值增长4%;固定资产投资增长13%;外贸出口增长8%，实际利用外商直接投资增长6%；社会消费品零售总额增长12%，居民消费价格指数上升约3%；地方财政一般预算收入增长13.5%；年末户籍人口增长1.19%，人口自然增长率0.6%，城镇居民人均可支配收入增长6.5%，农民人均年可支配收入增长5%。

（二）中山市的产业构成

中山市目前的产业结构为以工业为主导,同时巩固提高第一产业，大力发展工业，加快发展第三产业,其中服装、房地产、电子、包装印刷和医药、制造业五大支柱产对国内生产总值贡献明显.2001年工业经济对国民生产总值的贡献达31.6%,三次产业结构为6.8:

56.9:

36.3;到2002年三次产业结构调整明显,为6.2：

58.7：

35.1.

（三）中山市的人口发展现状及评述

中山市2001年末全市总人口134.83万人,比2000年末增长0.8%;其中居民人口42.69万人,农业人口92.14万人;男性67.73万人,女性67.10万人.人口自然增长率0.43%.全年全市出生13660人,出生率1.02%;死亡7867人,死亡率0.59%.迁入人口20748人,迁出人口16517人.外来人口100.04万人,增加21