房地产企业拿地标准工作内容及流程修改版.docx

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房地产企业拿地标准工作内容及流程修改版

第一篇：

房地产企业拿地标准工作内容及流程

房地产企业拿地标准工作内容及流程：

一、拿地标准工作流程：

主要流程：

发展部目标地块信息分析---提供总经理核准（通过）---组建临时前期工作小组---分析、研讨、测算---形成报告报总经理审批---向投委会汇报。

二、前期主要工作及参与人员：

1、地块的信息收集、初步调研；

工作内容：

1）信息收集：

取得意向红线、地形图、区域控规、地块规划指标；

2）初步调研：

地块现状、周边现状、周边规划、土地权属、周围重要信息调查、地块竞争对手；

3）完成发展部地块调研表；

参与人：

发展部项目责任人、发展部投资分析专员、发展部经理

时间要求：

3个工作日。

2、区域公司总经理审批；

内容要求：

1）向地区公司总经理汇报目标地块情况；

2）总经理对发展部地块调研表进行审批；

3）如果审批通过则纳入前期工作小组研讨范围；

参与人：

发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、地区公司总经理；

时间要求：

2个工作日。

3、目标地块分析研讨；

内容要求：

1）对地块的地形、地貌、地质、坡向、景观进行分析，并分析地块与周边道路、规划的关系，根据地块规划指标，确定地块适合的产品形态及可能的产品组合；

2）根据市场现状及竞争情况，明确项目的目标客户，确定项目的市场定位，提出市场能够接受的产品形态；

3）确定项目预案设计的思路，提出项目独特的营销亮点；

参与人：

发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理；

时间要求：

5-10个工作日。

4、项目预案实施；

内容要求：

1）项目规划预案：

根据项目预案设计的思路，提供两种以上的产品组合预案，包括总平面图、鸟瞰图、分区及道路布置考虑、经济指标；

参与人：

发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理；

时间要求：

10个工作日。

2）市场调查分析：

区域经济、区域产业、区域规划、区域比较、目标人群、消费习惯、消费心理、市场定位、价格预测等；

参与人：

发展部项目负责人、发展部投资分析专员、研发部设计总监、营销部经理、营销市调组；

时间要求：

15个工作日。

5、项目预案研讨；

内容要求：

1）对项目预案成果进行分析研讨，结合市调结论，调整规划预案；

2）确定项目分期原则；

3）确定项目切入点和推盘进度；

4）确定项目销售及价格策略；

参与人：

发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理；

时间要求：

5个工作日。

6、编制汇报材料；

内容要求：

项目专题报告：

项目区域介绍、目标地块介绍、项目SWOT分析、市场调查报告、项目定位及目标客户、项目规划预案、项目经济测算；

参与人：

发展部项目负责人、发展部投资分析专员、计财部投资分析专员；

时间要求：

5个工作日。

7、向投委会汇报；

内容要求：

1）发送项目专题报告；

2）带投委会成员踏勘现场；

参与人：

发展部项目负责人、投委会成员

时间要求：

3个工作日。

第二篇：

房地产开发商怎样拿地

1、房地产开发商怎样拿地？

拿地的程序？

要办些什么手续，准备什么材料？

需跑的部门？

需要办的手续等等

答：

第一部分房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。

此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

2、房地产开发商拿到土地直到开发完成一个住宅小区这一过程需要办理哪些手续？

需要五证齐全就可以了

五证：

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

3、

第三篇：

浅析房地产公司拿地技巧

浅析房地产公司拿地技巧

前言：

在土地挂牌过程的不同环节，均存在竞争，如何以最低的成本确保竞得目标地块，是参与竞拍的首要目的，因此，本文根据土地市场的相关竞买规则，总结了以下各个环节的要点：

一、竞买准备期（挂牌公告发布后）

一般情况下土地部门会提前30日发布挂牌公告，在公示可以咨询后，可根据挂牌文件到现场了解地块情况，包括周边产业环境等价值点。

对于符合企业发展的地块，可形成实用性强的可行性报告，研究地块的价值、可接受的地价及开发风险等。

此阶段应该为土地竞买的准备阶段。

在此阶段，企业首要应该关注的是土地的价值，以及相关限制条件，如用地瑕疵以及规划限制等，这些资料可从多方进行了解，包括土地部门对外的咨询窗口、挂牌文件、现场踏勘及调查等。

同时可根据对周边市场以及地块开发项目定位的研究，形成可行性报告，根据企业的实际情况研究适宜的开发模式，各种开发模式在一定的市场预期下可接受的市场价格，并进行各阶段的项目风险评估等。

二、报价阶段

定好心理价位之后，可以根据要求提交竞买申请并交付竞买保证金，此时土地部门会告知地块的挂牌起始价，在报价过程中，该价格将成为地块的最初起始价，基本上该价格均达到了土地挂牌的底价，如果是首个报价企业，只需以起始价应价即可，而后续的加价企业则需以规定增价幅度的倍数进行加价。

在此环节有一个要点较为重要，根据土地市场的操作规律，一般可以容许企业在取得竞买申请并缴纳保证金后不需要立即报价，地块在挂牌期截止前有人报价即可，因此在此环节保存实力，随时关注挂牌情况，不失为较好的方式。

三、揭牌当日

对于希望拿地的企业而言，揭牌日是相当重要的环节，应当注意的要素点也较多。

首先要确保已经做好了详细的地价预估以及风险评估，对本企业的价值承受度有全面的估计（事先应由专业的土地前期机构提供服务）。

此外熟悉和深刻理解竞买规则也是相当重要的一点。

许多企业由于对竞买规则不熟悉，重复多次报价或错失报价良机的情况均有发生。

事实上，企业对于地块的报价应分为两个层次分别对待：

第一：

地块报价人数不多，或者其余企业仅为试探性的参与，因此，事先不报价、少报价，均为较好的回避正面竞争的方式。

有的城市的土地挂牌交易规则规定，在挂牌截至前十分钟收到多家企业有效报价的以最高报价取。

因此，此时企业只需在当日9：

50前提交超过当前挂牌价的增价即可。

实事上，过早的频繁报价还会引起其他竞买企业的关注，增加加价频度和幅度。

第二：

如果地块资源优越，优势突出，有较多的企业均参与了报价和竞争，而本企业对于地块也极为钟意的前提下，势必会进入现场竞价阶段。

地块在挂牌截至前的最后十分钟的报价则是决定地块是否需要进入现场竞价环节的关键。

对此，有的城市的挂牌规则明确为“在最后十分钟有一个有效报价”即可进入现场竞价。

对此款不熟悉的企业可能理解为挂牌期的报价，认为只有报价方可参与竞价，或者此阶段也有报价的高低之分，甚至出现在最后十分钟多家或某家企业重复报价的情况，实事上是完全没有必要的。

四、现场竞价阶段

此环节是短兵相接，资本对决，有实力的企业往往成为最终的赢家。

对于此阶段而言，已经进入到了竞争的最后环节，实事上对决的除了资本以外，可能就是心理的对峙。

在现场拍卖过程中，竞买者应冷静观察场上的竞价情况，稳定自己的竞价心态，守住心理价格。

竞价时，一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受拍卖场上竞价气氛的影响，盲目超出心理价位的界限。

如果拍卖场上气氛平淡，竞买人可不急于出价，稍后，可出其不意地跳过加价幅度，一下子提高出价，摆出一幅志在必得的架势。

几轮出价后，常会吓退一些经验不足的竞买人，使竞价获得成功。

还有一种比较省力的竞价方式是，在竞价低潮时，竞买人直接报出心理价格数，使他人一下子被出价气势所迷惑，在犹豫不决时成交。

当然如果企业具备相当的实力并对地块志在必得，则可以避开前期试探性的小幅加价，在对手淘汰至最少时切入，此时对方一般已经身心疲惫，且战胜多个对手后容易放松警惕。

则无论是一次性的大幅加价，还是持续的小幅跟进都将取得较好的战绩。

总结而言，拍卖应该理性，认清自己的心理价位。

当然，在公开拍卖中竞买者也可以凭其它人出价的行情，对目标地块的价值进行重新的预估，从而评估自己所订下的价值是否过高或过低，但事实上，这也需要相当的经验和魄力，也更显示出事先做好地块价值评估工作的重要性.

第四篇：

房地产拿地即开工操作模式

房地产拿地即开工操作模式

传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。

关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例：

报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件

光这么多事项你说得多少天吧？

这还是仅仅只是一个证。

所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势：

标准化：

产品标准化复制，大大减少设计图纸时间；

政府支持：

政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼；违法硬开工：

没有施工证，继续开工，政府默认。

当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。

1、规划设计前置

在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法：

第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点（要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标），保证不踩政府红线;

第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。

第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批（主要地方领导认同）。

2、勘探先行进场

为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤：

第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。

因此，需要尽可能取得周边建筑物地质

勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。

第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。

一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。

在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。

通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。

3、招标前置

为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。

招标立项方面要前置的工作包括：

一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当地的定额及材料信息资料、了解项目现场的特殊情况;二是将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等提供给成本管理中心，便于招标文件快速编制;三是明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。

其次，在条件允许的情况下，为保证顺利开工，示范区应将桩基础或其它基础类型与总包工程招投标分开进行。

再次，为保障展示区按时完工，为营销创造蓄客条件，需要优先确定展示区基础施工单位及总包单位。

4、报建前置

为满足合法施工要求，现场动工前应尽量办理好先行，为此，报建分为两大阶段：

第一阶段：

预报批阶段

在新进入城市时，首先要到政府各部门行政服务窗口，了解所有的报建报批验收流程，了解需要提供的资料和当地的特殊要求，提前做好一切准备，特别是规划方案先与规划部门沟通调整好，在土地立项10天内完成规划设计方案编制，协调政府及各相关部门召开规划提报会，获得规划主管部门及当地主要领导支持。

施工图纸提前送到建设部门初审好，一切能准备的办理国土证、立项、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证等送件资料提前交到相关部门审查好。

与此同时，提前通知施工单位准备报建所需的配合资料并积极协助完成一些与政府相关的手续。

第二阶段：

正式提报阶段

在摘牌后，马上提交规划报建文本，办理四证

首先，最理想的状态是到摘牌当天就可以马上补齐剩下的文件办理施工许可证。

其次，如果达不到理想目标，则能后补的资料尽量跟政府协商，如立项、环评等等，或与建设部门商量好签发预开工证的模式。

再次，特殊情况下同政府沟通，单独就基础图进行报建，确保摘牌后能够达到基础施工的“最低底线”。

5、设计、报建、招标多线条穿插

在工作前置的同时，还要针对开发环节从原来按部就班的方式改为多线条穿插进行，最大限度的节省时间。

比如规划方案基本确定时，即同步展开桩基单位及总包招标;在规划方案确定后，展示区选址及方案即要马上确定下来等等。

如下图示范区建设实例，为保障体验式营销效果，促进销售，特别强调前期示范区的建设，从而为蓄客提供强大支持，因此，在主路径大节点约束下，各专业线同步开展相关工作。

第二式：

缩短阶段周期

除了优化关键开发路径以外，减少每个关键环节的操作时间，也可以达到缩短工期的目的，为此，主要是从以下三个方面入手：

1、处理好政府关系，缩短报建周期

为达到快速开工的目的，在前期土地谈判时，要会充分借力打力，利用项目对当地政府税收、产业支持、城市环境改善、政府形象的提升等筹码，争取开通绿色通道及开发证件的快速办理。

另外，如有条件还积极争取政府相关领导挂职项目，争取报批报建绿色通道。

2、严格实施标准化，缩短技术决策周期

为缩短前期设计周期，项目严格采取标准化的方式来操作。

针对刚需及改善客户，要求选择标准化产品，区域范围内全面快速复制，特别是同一区域，如果客户定位相同，必须选择标准化产品，在区域范围内快速复制，通过标准化，设计周期平均缩短超过50%，如下图所示：

另外，为保障展示区尽早完工，要求展示区采用已有标准户型，这样可以做到套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。

3、发展战略合作伙伴，缩短招标时间

优秀的供应商队伍也是快开盘的必要条件，为节省招标时间，针对新老项目都有特别的管理措施。

对新项目，可考虑寻找已经合作过的优秀施工单位做展示区、示范区，计价方式按后续货量区定标价格约定点数上浮。

对旧项目、新地块，若相近时间刚招过标，则可以直接以扩标的方式确定单位。

对使用原有图纸且已施工的工程，可以由总包单位按原有合同造价原则进场施工。

第三式：

简化决策节点

除了改变关键路径及缩短关键工作项工期外，对于前期重要成果的决策确认也是影响整体开发速度的关键环节，往往很多企业由于决策主体不明确，决策流程复杂，导致前期成果出现经常性的反复，从而延误开工进度。

为此，通过前期预备会议包的方式来进行决策，优化了决策方式，同时，为提升效率，大部分决策事项下放到集团专业线和区域公司来进行，保障了决策质量和效率。

三、保障措施：

标准化体系保驾护航

为保障有序开工，形成一整套的标准化体系来支撑，如下图所示：

通过提前设立前期工作小组，实现有责;通过流程再造，以优化关键路径、缩短阶段周期、简化决策点三大方式，实现有序;通过标准化，有效地提升了快开发能力，实现高效;最终，“有责有序高效”，从而为摘牌即开工打下了坚实基础。

第五篇：

百货沙龙流程及标准内容

沙龙致辞内容

欢迎：

各位美丽的女士（以及陪伴你们而来的绅士）们，下午好……非常感谢你们能够抽出宝贵的时间，来参加丸美沙龙，参加这个为丸美会员能够聚首相识而特地举办的优雅下午茶。

此刻我们能够相聚于此，我首先要感谢丸美总部的支持，同时，我也要感谢（代理商名称）公司各位同仁，正是因为你们的辛勤与付出，才最终促成了这一次的聚会。

感谢会员对丸美的支持：

而我最后要感谢的，就是在座的以及由于各种原因而无法到场的每位我们丸美的忠实会员，正是因为你们的支持，丸美才能在（区域）生根，丸美才能在（区域）成长。

如今丸美在（区域）取得了巨大的成就，这一切都源自于咱们广大丸美会员的鼎力支持！

谢谢……

祝会员享受这美好的下午时光：

所有的一切都来之不易，因此我更加珍惜与各位的相处。

今天下午，除了有节目表演、各种奖品回馈大家，（代理商名称）公司还等地从台湾请来了著名的美容讲师Ｖicky老师来到现场。

说起Vicky老师，（）公司可是请了她两年，才把Vicky老师邀请过来。

我曾经在电视节目上见过Vicky老师，老师的风采让我留下了深刻的印象，没想到今天我能和各位一起，亲眼目睹真人风采，此刻我内心也有些小激动啊！

好了，我不再多说，就请各位美丽的女士（和身边的绅士）们一起期待着待会儿Vicky老师的登场，同时一起享受这轻松美好的沙龙下午茶时光！

谢谢！