邓州时代国际项目分析分析.docx

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邓州时代国际项目分析分析

时代国际项目

一项目简介2

二宏观形势分析2

三邓州当地房产形势分析3

四主要竞争对手分析10

五客户分析14

六时代国际项目分析17

一项目简介

项目名称：

时代国际

项目地址：

邓州市北京大道与雷锋路交汇处

开发单位：

邓州远东企业发展有限公司

·建筑形态：

高层、

·物业类型：

住宅、

·主宣传语：

白马之畔邓东门户

·规划设计：

广东启源建筑工程设计院有限公司

·建筑单位：

河南四建股份有限公司

·总占地面积：

38亩

·总建筑面积：

150000平方米

·绿化率：

51%

·容积率：

4.6

·主力户型：

浪漫两房、温馨三房、宽敞三房

二宏观形势分析

1、国家经济形势分析

2014年年初李克强讲话时指出，中国经济增长已进入从高速到中高速的“换挡期”，2015年第一季度中国经济增长放缓，同时房地产投资增速降低，成为拖累经济发展的因素之一，有些经济发展学者指出，国家下一步会继续利用房地产的发展来保证经济的增长。

2、房地产政策和对房地产行业的影响

国家出具了3.30政策来刺激房地产发展，近期一线城市房价有部分回升，二线城市房地产价格趋于稳定，对于政策反应较慢和库存压力较大的三四线城市和部分二线城市，房价依然处于下跌趋势，同时部分城市销量在5月出现小幅度反弹之后，六月形势依然不容乐观。

三邓州当地房产形势分析

3.1城市发展与宏观经济形势概述；

邓州市享有中原天府，丹水明珠之称。

总面积2369平方公里，辖28个乡镇（街、区），邓州市总人口188万，其中城市人口40多万。

邓州地处豫西南、湖北交界部位，位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角附近，起着承东启西的“桥梁”作用。

1988年11月17日，经中国国务院批准，撤销邓县，设立邓州市（县级），由南阳代管。

2004年省政府批准邓州市享有全部省辖市经济及社会管理权限，为经济单列市。

2011年被省政府确定为十个省直管试点县市之一。

2014年全面由河南省直管。

3.2城市经济数据

从上图可以看出，邓州经济总量较地级市南阳和襄阳都偏低，但是人均可支配收入处于中等水平。

3.3城市发展规划；

3.4城市交通情况；

最新消息郑州到重庆万通高铁站将在邓州设置站点，邓州在未来几年可能进入有高铁的日子。

3.5小结

3.6邓州房地产市场发展；

第六阶段；14年末，以价换量阶段；

以东滨华苑2600价格打响了邓州房地产公开降价第一枪，邓州房地产从此开始明暗争相降价，抢夺客户。

3.7邓州房地产价格表现

年份

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015（预测）

房价

1600

1800

2400

3000

3500

3700

4000

3500

3000

房价增长幅度（%）

12.50%

33.33%

25.00%

16.67%

5.71%

8.11%

-12.50%

-14.29%

2013年的宏杰第一城均价在4500左右，好一点的位置和楼层价格高达5000元，但是进入2014年随着国家宏观调控慢慢深入三四线城市，邓州房价只涨不跌的历史也被打破，房价进入下跌周期。

同时可以看出，国家调控房地产时间从2011年大规模开始，一线城市和二线城市房价上涨趋势受到影响，2013-2014年出现不同程度下跌，2015年开始出现局部转好的迹象，由于邓州位于4线城市（或者叫五六线城市），三四线城市对政策反应具有滞后性，2013年邓州房价不仅没有出现下跌，同时出现上涨，但是同时要看到，2015年，随着3.30政策的出台，一二线城市房价出现局部上涨，部分稳定，同时，4线城市对政策反应的滞后性，4线城市房价依旧开始下跌。

3.7邓州当地政治环境

国家出台的3.30新政，真正落实到三四线城市，需要时间，就像银行房贷利率根本没有优惠，还是保持基准利率上浮20%，这给大部分农村客户带来的还是经济上吃力。

这边小开发商过度开发，政府管理不严，导致小开发商房价偏低，对正常开发商利润造成影响，

对我们项目冲击不小。

四主要竞争对手分析

4.1财富置业

南阳财富置业有限公司（以下简称“公司”）成立于2006年10月16日，是河南宛西制药股份有限公司的控股子公司，国家房地产开发一级企业资质。

公司总部位于宛西制药南阳总部，现有员工200余人。

公司设有房产营销部、工程技术部、材料设备部、物业管理部、成本管理部、财务管理部、综合管理部、规划设计部、商业运营部等部门，主要从事房地产开发与销售、建材销售、商业管理、酒店管理、家政服务等业务。

自成立以来，公司依托宛药集团资源优势，内强素质，外树形象，向管理要效益，以项目为平台，诚信经营，打造财富置业自身品牌，努力实现“营造精品社区，改善人居环境；提升城市形象，创建品质生活”的企业使命。

近年来，公司先后成功开发西峡财富世家、邓州财富世家、邓州财富名家等一系列精品小区，产品在项目区域市场始终处于一流行列，连续多年被南阳市住房和城乡建设委员会评为南阳市房地产开发先进单位，所开发的小区荣获南阳市政府“园林小区”、河南省园林单位、河南省物业管理示范住宅小区等优秀称号。

目前，上缴利税已位于南阳市400余家房地产公司的前三名。

选择财富，拥有幸福。

财富人正以饱满的工作热情、务实的工作作风、诚信的职业操守和追求完美的精神，致力于把财富置业打造成为南阳区域市场讲诚信、重品牌、尊重客户、回馈社会的一流品牌房产企业。

简评；该企业是国有控股公司，具有政府背景，资金实力充裕，在邓州开发楼盘有，财富世家，财富名家，财富家天下，财富书香人家等；该企业在邓州具有很好的口碑，是实力品牌，也是邓州销售风向标之一，即使行情不好，也有很多客户愿意选择它，因为相信它的品牌

4.2东正皇马

2011年4月，中国东正基业控股集团（简称东正集团）将旗下多家项目公司进行整合重组，正式成立集团公司。

东正集团是以金融、地产、酒店、实业为一体的跨行业经营的集团公司，自2007年开始运营以来，集团内部管理日趋科学规范。

目前集团运行两大平台即控制平台和运营平台，确定了“金融、地产、酒店、实业四元鼎立”的战略方针，短短6年内成功运作了20万平方米唐河东正雅典阳光水岸阳光式会所住宅，2.5万平方米的超4星级唐河东正蓝湾国际酒店，15万平方米唐河东正和美国际、和美步行街住宅商用一体化的城市综合体，26万平方米邓州东正皇马国际、皇马国际广场顶级商住综合生活街区，30万平方米邓州东正香溪美地城市新中心高档住宅，26万平方米邓州皇马观邸景观式阔景华宅，260万平方米邓州东正中央新城，25万平方米东正ＭＯＣＯ新世界，被誉为南阳地产界的一匹黑马。

公司目前土地储备资源丰富，储备土地包括了高档住宅、大型商业综合体、酒店等多种功能用地，为集团的可持续发展奠定了坚实的基础，东正将以更完善的集团体系深耘辉煌的未来。

集团旗下全资或控股公司

河南东锋房地产开发有限公司

南阳市嘉阳酒店管理有限公司

南阳市和美物业服务有限公司

河南正瑞商业管理有限公司

2007年4月：

  东正集团前身东锋置业公司注册成立。

2008年10月：

  20万㎡唐河东正·雅典阳光项目隆重开盘。

2010年8月：

  嘉阳酒店管理公司成立。

2010年12月：

  15万㎡唐河东正·和美国际项目举行隆重的奠基典礼。

2011年4月：

  整合各项目公司，正式成立中国东正基业控股集团。

2011年10月：

   2.5万㎡超四星级唐河东正·蓝湾国际饭店正式营业。

2012年4月：

26万㎡邓州东正·皇马国际项目隆重奠基。

2013年9月：

  南阳市区、唐河、邓州三地四个大型项目共计收储土地1300余亩。

2013年10月：

  30万㎡邓州东正·香溪美地项目隆重奠基。

2014年6月：

26万㎡邓州东正·皇马观邸项目隆重奠基。

2015年6月；

25万平方米东正ＭＯＣＯ新世界开盘，

简评；东正集团虽然在邓州是进入较早的开发商之一，但其名声确是臭名昭著，在皇马国际规划楼盘中肆意加盖，造成高达8的容积率，大大降低小区舒适度，开发商为了金钱泯灭良心，根部不顾及业主。

同时也不得不佩服皇马国际的营销能力，虽然名声很差，但是该团队营销能力很强，非常舍得广告费的投入，在邓州确是坑了一批老实人。

4.3星河湾

·总占地面积：

60亩·总建筑面积：

150000平方米

2014年杀出的一条黑马，售楼部高大上，最大的优势是紧靠着在建的湿地公园，紧邻邓州唯一湍河，称为居住舒适的小区，再加上该楼盘价格均价在3300元，销量还不错。

4.4总结

其他规模不一的开发商邓州也非常多，楼盘总数估计在50个左右，一个小小市级有如此多楼盘项目，可谓供给大大过剩，5年都难消化完，竞争激烈，而且偏远楼盘和无证小开发商价格偏低，对我项目稍有影响。

五客户分析

5.1购房者来源分析

2013年前

2014年年末后

分析：

随着城市化进程的加快，邓州开始城中村改造项目，城市居民买房需求下降，同时随着农村收入增加，农村进程买房比例不断提升，返乡置业的比例也大幅度提升。

同时购房面积以三房为主。

5.2购房目的

客户特征

区域来源

由城市转向农村

面积选择

以110一下居多，100平方左右最佳

户型选择

三方为主，二房为辅

5.3客户分析总结；

随着,邓州房价不断下跌，投资买房客户占比已经趋近于0，买房主力也从城市转向了农村客户，买房目的也多是自用或者婚房的刚需为主，三房为主的形势依然未改变，同时，农村客户受教育程度低，并不真正了解大产权和小产权的区别，而且经济能力有限，因此只关注价格，刚需客户想买小三房的现房。

六时代国际项目分析

6.1项目进展情况

项目一期共有462套，主要户型87平两房,102平三房,130平三房

一期开始于2013年8月份开始销售，正值邓州房地产最繁荣时期，一期有代理商负责销售，开盘当月销售达到近70%，至今一期基本完成，剩余不足40套，销售均价在3500左右，同时一期也即将交房，与2015年10月交房。

个人认为一期销售较好，一方面是位置好，另一方面是赶上了邓州房地产一片打好的形势。

二期500套左右，主要户型98平小三房，116平大三房

二期于2015年1月开盘，此时正值4线城市房地产形势恶化，购房者观望态度浓厚时期，二期至今开盘5个多月，销售不足70套，开盘均价3600，后期看销售情况不佳，即使进行了调价，销售还是慢，最大的问题还是工程进度，从置业顾问反馈得知，很多着急买房的客户要小户型的现房，二期工程进度慢，看看就走了，损失不少客户。

6.2项目优势与劣势分析

项目优势；

①处于邓州最东边位置，是政府大力发展的商业核心位置，位置可以说在邓州处于最好的位置之一，交通便利发达。

②施工质量邓州第一，基础设施良好，二期户型较好，满足广大客户需求。

项目劣势；①近期附近又有几座楼盘拔地而起，我方施工进度较为缓慢。

二期工期受天气原因，进度慢，从开盘到现在半年了，未出正负零。

②有纯北户型，在北方地区可能部分人难以接受。

两梯六户型，比较拥挤，电梯压力较大。

6.3邓州楼市大环境

近期，尤其是2014年年末，以东滨华苑打出2600价格战开始，①邓州房地产可以说进入了以价换量的阶段，②由于邓州处于4线城市，对国家政策反应迟缓，③当地居民教育水平较低，更是形成中国人特有的“追涨杀跌”的浓厚观望态势，和只看价格不看品质的“实用原则”。

个人观点认为，邓州居民已经形成了对楼市浓厚的观望态势，楼市将继续降价也成为了大家的共识，因为大家从新闻和报纸上看到的都是一片降价趋势。

6.4目前待解决问题

由于前期拿地，我集团付出了较大的资金成本，同时近期银行贷款坏账持续走高，贷款情况继续恶化，致使我集团资金压力成本不断上升，加上二期施工进度缓慢，销售情况也不容乐观。

我方随想进行众筹项目，来快速提高销量，为企业发展提供现金流，但是我方担忧二期的前期买房客户，当然要进行补偿，如何补偿，补偿多少；下一步销售情况如何布局，如何确定价格，如何进行营销，如何和前期客户解释等一系列问题。