南昌市城市规划管理技术规定修订.docx
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南昌市城市规划管理技术规定修订
第一章总那么
第一条为了增强城市规划管理，保证城市规划实行，依据?
南昌市城乡规划管理规定?
，联合本市实质，拟订本规定。
第二条在市城市规划区内编制城市规划、实行城市规划管理、进行建设，合用本规定。
第三条建设工程的设计和建设应该切合城市规划、专业规划以及有关技术标准的要求，采纳一致的城市坐标系统和高程系统。
第二章建设用地的分类与适建范围
第四条建设用地分为居住用地、公共管理与公共效力用地、商业效力业设备用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设备用地、公用设备用地、绿地与广场用地。
第五条各种建设用地的使用和建设工程的选址，应该切合控制性详尽规划要求，依照土地使用兼容性的原那么，依照本市各种建设用地适建范围的规定履行。
第三章建筑容量控制
第六条建设工程的建筑容量应该切合控制性详尽规划要求，不宜高出本市建筑密度及容积率控制指标的规定。
第七条单栋建筑面积超出5000平方米或许两栋以上的房子建筑工程，需要依法编制修
建性详尽规划的，建设单位应该拜托有资质的设计单位编制。
修筑性详尽规划应该包含规划总平面图、表达规划设计与周边现状空间关系的
实景成效图（重要地段公共建筑还应该增绘夜景灯光设计图）、道路交通规划图〔含消防
剖析图〕、单项及综合工程管网规划图、竖向规划图和有关说明等。
第八条建设用地规模在旧城区未抵达
5000平方米、在新城区未抵达
10000
平方米的，
一般不得新建房地产开发工程。
第九条建设工程的建筑面积、容积率及建筑密度依照本市建筑工程建筑面积及容积率计算规那么计算。
可供民众使用的架空层，其公共局部经市城乡规划主管部门鉴定后，其建筑面积能够不计入建筑容积率，但应该计入总建筑面积。
第十条建设工程应该依照本市建设工程泊车配建标准配建相应的灵活车泊车场〔库〕
和非灵活车泊车场〔库〕。
第四章建筑间距
第十一条居住建筑应该综合考虑用地条件、集体组合和空间环境等要素，宜采纳南偏东15度至南偏西15度朝向部署，临湖、临江等有景观要求的地段除外。
第十二条居住建筑的间距应该依据本市日照、通风的要乞降建设用地的实质使用状况确立。
第十三条七层及以下居住建筑的间距应该切合以下规定：
〔一〕平行部署的，南北向〔包含正南北向和南偏东、西45度之内〕平行布
置〔包含两建筑夹角小于或许等于30度〕的，此间距在旧城区内不小于南侧建筑物高
度的倍，在新城区不小于南侧建筑物高度的倍，且不得小于9米。
〔二〕垂直部署的，相对的建筑山墙宽度小于或许等于16米，南北向垂直布
置的，此间距在旧城区不小于南侧建筑物高度的0.5倍，在新城区不小于南侧建筑物
高度的倍，且不得小于9米，山墙不该开窗、挑露台；东西向垂直部署的，此间距
在旧城区不小于较高建筑物高度的倍，在新城区不小于较高建筑物高度的倍，
且不得小于6米。
相对的建筑山墙宽度大于16米，依照平行部署的间距控制。
〔三〕既非平行也非垂直部署的，两栋建筑的夹角小于或许等于30度的，其
间距最窄处依照平行部署的间距控制；两栋建筑的夹角大于30度、小于或许等于60度
的，间距最窄处依照平行部署的间距的倍控制；两栋建筑的夹角大于60度的，间
距最窄处依照垂直部署的间距控制。
第十四条八层及以上居住建筑的间距应该切合以下规定：
〔一〕八层及以上居住建筑之间平行部署的：
1、建筑高度在50米及以下局部，南侧建筑面宽大于或许等于30米
的〔即条式居住建筑〕，此间距在旧城区不小于南侧建筑物高度的倍，在新城区不
小于南侧建筑物高度的倍，且不得小于24米；建筑高度在50米以上局部依照每4
米增添1米计算；
2、建筑高度在50米及以下局部，南侧建筑面宽小于30米的〔即点式居住建筑〕，此间距在旧城区不小于南侧建筑物高度的倍，新城区不小于南侧建筑物高度的倍，且不得小于24米；建筑高度在50米以上局部依照每4米增添1米计算。
〔二〕八层及以上居住建筑与七层及以下居住建筑平行部署的：
1、八层及以上居住建筑在七层及以下居住建筑北侧的，此间距依照
第十三条第〔一〕项履行，但最小间距不得小于13米。
2、八层及以上居住建筑在七层及以下居住建筑南侧的，此间距依照
本条第〔一〕项履行。
〔三〕八层及以上居住建筑与任何居住建筑南北向垂直部署的，此间距不小于
南侧建筑高度的倍，且不得小于13米；东西向垂直部署的，此间距不得小于13米。
第十五条居住建筑南北向平行部署，北侧居住建筑底部设有架空层、储蓄间的，应该
以南侧建筑高度减去北侧居住建筑底部架空层、储蓄间的高度计算间距，且不得小于9米；北侧居住建筑底部含公立功能的，住所局部间距应该以南侧建筑高度减去北侧建筑
底部公建的高度计算，公建局部间距依照非住所间距的规定履行。
对不一样性质的建筑分别计算建筑间距后，应该采纳能同时知足各间距要求的最大值。
第十六条居住建筑的山墙间距应该切合以下规定：
〔一〕九层及以下居住建筑的山墙间距不得小于6米，依照此规定不可以知足消
防间距或许通道要求的，应该依照消防间距或许通道要求履行；山墙有挑露台的间距算
至露台外边。
山墙有居室窗户的，其与相街坊住建筑的间距不得小于9米。
〔二〕十层及以上居住建筑与其余居住建筑的山墙间距不得小于9米，山墙有
居室窗户的，间距不得小于13米。
第十七条非居住建筑的间距应该切合以下规定：
〔一〕建筑高度在24米以上50米以下非居住建筑平行部署的〔含局部连体〕，
其南北向间距不小于较低建筑高度的倍，且不得小于21米，其东西向间距不小于
较低建筑高度的倍，且不得小于13米；建筑高度在50米及50米以上100米以下
局部，依照每4米增添1米计算。
〔二〕建筑高度在24米及以下非居住建筑平行部署的，其南北向间距不小于
较低建筑物高度的倍，且不得小于6米；其东西向间距不小于较低建筑物高度的
倍，且不得小于6米。
〔三〕建筑高度在24米以上非居住建筑与24米及以下非居住建筑平行部署的，
其南北向间距不小于较低建筑物的倍，且不得小于9米；其东西向间距不小于较低
建筑物高度的倍，且不得小于9米。
〔四〕建筑高度在24米以上100米以下非居住建筑垂直部署的,此间距不得
小于13米；24米以上非居住建筑与24米及以下非居住建筑垂直部署的，此间距不得小
于9米，24米及以下非居住建筑垂直部署的，此间距不得小于6米；相对的非居住建筑
山墙宽度大于18米，依照平行部署的间距控制。
〔五〕建筑高度在100米及100米以上的超高层非居住建筑的间距，由市城乡
规划主管部门另行拟订。
第十八条非居住建筑与居住建筑的间距应该切合以下规定：
〔一〕非居住建筑位于居住建筑南侧或许东、西侧的，此间距依照居住建筑间
距的规定履行；
〔二〕非居住建筑位于居住建筑北侧的，此间距依照非居住建筑的间距及让步
距离的规定履行，但最小间距不得小于9米。
第十九条医院病房楼、休〔疗〕养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教课楼与相邻建筑的间距，依照居住建筑与相邻建筑的间距要求履行；但其位于相邻建筑北侧的，在旧城区此间距还应该增添10％以上，在新城区此间距增添20％以上。
第二十条居住建筑的露台总长度超出露台所在建筑面宽长度的60％时，应该从露台外边沿计算间距。
第二十一条建筑间距的计算合用于无地形高差部署的建筑，对有地形高差的建筑间距，应该将其地形高差计入建筑高度。
第二十二条位于同一裙房之上的几栋建筑，计算建筑间距时，能够扣除裙房的高度；与其余相邻建筑计算建筑间距时，应该包含裙房高度。
第二十三条不一样地块建筑的间距，还应该知足用地界限让步距离的要求。
第五章建筑物让步
第二十四条建筑物让步距离应该切合以下规定：
〔一〕建筑物让步用地界限的距离不得小于规定间距的一半。
〔二〕建筑物相邻城市道路的，建筑物让步道路中心线的距离不得小于规定间
距的一半。
〔三〕建筑物相邻城市绿地的，建筑物让步绿线距离不得小于
3米；临绿线开
设进出口的，不得小于
5米；建筑物位于公园绿地南侧的，应该知足有许多于
1/3的绿
地面积在标准的建筑日照暗影线范围以外的要求，此中，建筑物高度超出
24米且平行
绿地部署的，建筑物让步北侧绿线距离还不得小于
10米。
〔四〕建筑物相邻河流的，建筑物让步河流规划蓝线距离不得小于
10米，蓝
线外侧有绿线的，依照绿线让步距离履行。
第二十五条临街建筑物〔含台阶、有柱雨棚、骑楼〕让步城市迅速路红线的距离不得
少于15米，让步骨干路、迅速路辅路红线的距离不得少于
10米，让步次干路红线的距
离不得少于8米，让步其余城市道路红线的距离不得小于
5米，此中让步
12米及以下
的城市道路红线的距离不得小于
3米。
建筑高度在
50米以上100米以下的建筑平行道路部署的，在前款规定的根基
上，建筑高度每增添
4米，让步距离增添
米。
建筑高度在
100米及100米以上的
超高层建筑的让步距离，由市城乡规划主管部门另行拟订。
围墙让步城市道路红线、城市绿线的距离不得小于
米，门卫、值班室等建
筑物让步城市道路红线不得小于
3米。
第二十六条临街影剧院、游玩场、体育馆、展览馆、大型商场等人流密集的多、低层
建筑〔含高层建筑裙楼〕，其主次进出口方向让步城市道路红线的距离不得小于
12米，
并应该留出与城市道路相连的暂时泊车或许回车的场所。
第二十七条道路交错口建筑物让步道路转角处红线距离，依照双侧道路较宽退距要求进行让步。
城市主次干路交错口周边的建筑应该预留地下通道或许二层过街天桥的接口。
第二十八条
地下建筑物让步城市道路红线、城市绿线及其用地界限的距离不得小于
5
米，让步12
米及以下城市道路红线不得小于
3米且应该知足管线的埋设要求。
第六章城市景观和环境
第二十九条城市道路双侧、临江、临湖等重要地段的建筑应该切合以下要求：
〔一〕临城市主、次干路双侧、临江、临湖建设住所的，其临街立面应该进行公建化设计，并与所处环境相协调；
〔二〕沿街不得设置锅炉房、烟囱、烧火道、垃圾道、污水池、化粪池、储蓄间等有碍市容景观的隶属设备；
〔三〕建筑物临街主墙面不宜设置空调机位，确需设置的，应该联合建筑立面一致隐蔽办理。
第三十条建设工程临街能够采纳花台、绿化带等建筑小品隔绝或许设计成透空型围墙；有特别要求需要修筑关闭式围墙的，应该对其进行美化办理。
第三十一条新建居住小区应该兼顾规划门卫、值班室、围墙、社区效力用房、物业管理用房、市政配套设备等用房。
第三十二条由城市规划确立的商业步行街双侧骑楼的建设，应该切合以下规定：
〔一〕骑楼建筑的基层外墙面至骑楼立柱外缘的距离不得小于米；
〔二〕骑楼地面应该与人行道地面同样，无人行道的应该高出道路界限处
米至米，表面铺装应该平坦，不得设置任何台阶或许阻碍物；
〔三〕骑楼净高不得小于4米，骑楼总建筑高度不得大于14米；
〔四〕骑楼立柱外缘距城市道路红线距离不得小于米，并设置防撞和安全
举措。
第三十三条在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其余无线电通信〔含微波通信〕设备的四周新建、改建、扩建建筑物，其高度应该切合有关规定。
第三十四条建设工程的绿地率应该切合城市绿化管理的规定。
计算绿地率指标的绿地面积，包含建筑基地中的集中绿地面积和建筑物周边、道路双侧的零星绿地面积。
第七章市政工程
第三十五条城市道路平面交错口的进出口宜设展宽段；新建、改建、扩建城市道路上的公交停靠站宜采纳港湾式布局。
第三十六条在道路一侧开设灵活车进出口应该切合以下规定：
〔一〕进出口宽度不宜大于10米；
〔二〕相邻两条或许两条以上道路的，宜在较低一级的道路上开设进出口；
〔三〕对须进行交通影响评论的建设工程，应该依照经鉴定的交通影响评论报告设置各种进出口；
〔四〕在道路交错口邻近开设进出口的，其地点距城市主、次干路交错口自道路红线交点起，不得小于70米且不宜设在道路展宽段上，在支路上的或许旧城区特别较小地块周边道路的，能够适合放低标准；
〔五〕在交通性主、次干路上开设进出口的，宜采纳右进右出的交通组织方式，并增设加减速车道。
第三十七条新建、改建、扩建市政工程应该编制管线工程规划，并切合以下规定：
〔一〕电力、电信等管线应该下地埋设，已有的城市架空线应该联合城市改造逐渐下地埋设；
〔二〕排水管线应该推行雨污分流；
〔三〕通信管线应该同沟共井埋设；
〔四〕管线工程应该与城市道路工程同步实行，且预留管线，并埋设市政接户管，新建桥梁应该依照规划要求，预留管线经过的地点。
第三十八条管线及市政设备的设置应该切合以下规定：
〔一〕管线干线应该部署在凑近主要负荷中心或许支管许多的一侧；
〔二〕管线穿越河流时，应该知足通航、河流整顿要求以及有关专业技术规定；
〔三〕燃气管道应该独自直埋，不得进入综合管沟。
严禁沿高压电线走廊、电缆沟道或许在易燃易爆物件、腐化性液体埋场下埋设燃气管道；
〔四〕给水、燃气等输送性质的干管宜布设于市政道路的灵活车道下；
〔五〕建设工程内的变配电设备、弱电设备宜室内设置。
第八章附那么
第三十九条本规定以下用语的含义：
〔一〕旧城区，是指洪城路、解放西路、洪都中大道、洪都北大道、沿江北大道、抚河北路、抚河中路所围合的范围。
〔二〕新城区，是指城市规划区范围内除旧城区以外的其余范围。
第四十条本市建设用地适建范围、建筑密度及容积率控制指标、建筑工程建筑面积及容积率计算规那么、建设工程泊车配建标准、建筑间距计算及建筑高度计算规那么和建筑物让步距离，由市城乡规划主管部门依据城市建设展开需要，另行拟订并向社会宣布。
第四十一条本市市城市规划区以外建制镇的城市规划管理参照本规定履行。
第四十二条本规定自2021年代日起实行。
2004年1月21日市人民政府公布的、2004
年8月30日改正的?
南昌市城市规划管理技术规定?
同时取消。
附件一建设用地适建范围表
物
公
居
工流
用
序
住
公共管理与
商业效力业
业仓
道路与交通
设
绿地广
用
公共效力用地
设备用地
用储
设备用地
施
场
类型
号
地
地用
用
地
地
R2A1A2A3A4A5A6B1B2B3B4B9
MWS1S2S3S4
U
G1G2G3
居住
√××××××××××××××○××××××
1
建筑
办公
○√○○×○○○○×××○○×○○×××××
2
建筑
文化
○√√○○×○○○○×××××○××××××
3
设备
中高
4等院×××√××××××××○○××××××××
校
5
中小
○××√××××××××××××××××××
学
6
体育
○×○○√×○××○××○○××××××××
设备
医疗
7卫生○×○○×√○○○○×○××××××××××
设备
社会
8福利○○○○×√√○×○×○××××××××××
设备
9
零售
○×××××○√○√○○×××○○×××××
商业
10
批发
×××××××√××××○○××××××××
市场
11
餐饮○○×××××√○√×××××○○×××××
12
旅店○××××××○○××××××○××××××
娱乐
13
康体○×××○××○○√××××××××××××
设备
其余
公用
14
设备○××××××○××√○×××○×××○××
营业
网点
15
一类
××××××××××××√○××××××××
工业
一类
16
物流××××××××××××○√××○×××××
仓储
加油
17
加气×××××××○○×√×○○××○○××○×
站
综合
18
交通××××××××××××××××√○××××
枢纽
社会
19
泊车○○○○○○○○○○○○×××○○√○○○○
场
公用
20○○○○○○○○○○○○○○××○○√○○○
设备
注：
√为适建；×为不适建；○为由城乡规划行政主管部门依据详细条件和规划要求确立。
A3中的中小学用地不行兼容其余类型。
表中未列出的建设工程，应由城乡规划行政主管部门依据对四周环境的影响和根基设备的条件，详细鉴定。
附件二建筑工程建筑面积、容积率计算规那么〔订正〕
为正确指引城乡规划管理，标准规划管理中建设工程的建筑面积计算方法，现
依照?
建筑工程建筑面积计算标准?
〔GB/T50353-2005〕，联合本市实践，对原?
建筑工程建筑面积、容积率计算规那么?
〔洪规技字[2007]第1号〕进行订正：
第一条各项建设工程设计应切合国家和本市的有关建筑设计标准和标准，不得任意虚假设计平面用途及性质。
第二条建设单位〔个人〕、设计单位应该依照诚信原那么，标准建筑面积计算，照实申报送审资料。
第三条以下各点按?
建筑工程建筑面积计算标准?
计算建筑面积并计入容积
率
〔一〕地上建筑物层高在米及以上者按全面积计入容积率〔含架
空层内楼递间、门厅、电梯间等〕；层高小于米者按1/2面积计入容积率〔含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房，及有围护构造的构造变换层、设备管道层、基层车库、杂
物间等〕。
〔二〕在室外处坪（含覆土）以上局部的高度超出米的集中地下室，其建筑面积计入容积率。
场所地坪标高不一致时，室外处坪以周边城市道路标高加上米计算〔周边城市道路标高不一致，以低的城市道路标高为标准〕。
〔三〕临街建筑基层架空层、基层临街商业的后半局部架空层应该计
入容积率。
〔四〕超高层建筑的其余非逃难空间〔如楼梯间、电梯井、其余功能性用房〕应该计入容积率。
第四条以下各点按?
建筑工程建筑面积计算标准?
计算建筑面积但不计入容
积率
〔一〕因特别原由〔人防、地质、管线等〕地下室整体抬高作为大空
间泊车使用的，应进行竖向设计并组织好排水并与相邻地块平接，抬高不超出
米。
〔二〕主体建筑下边在室外处坪以上局部的高度不超出
米的用于
泊车及设备用房的地下室。
〔三〕住所建筑下边在室外处坪以上局部的高度不超出
米的用于
储蓄功能的住所地下室或半地下室。
〔四〕层高不超出米、通透的、无围护构造的五层〔含五层〕以
上住所、中小学等公益性建筑的底部架空层；
临江、临湖的住所架空层层高，经规划局认同，可适合提升。
〔五〕无围护构造的构造〔设备管道〕变换层〔层高不超出米〕。
〔六〕超高层建筑的无围护构造的逃难间〔非逃难空间除外〕。
〔七〕出挑宽度大于米的公共建筑悬挑雨篷；出挑宽度大于米、高度大于6米的公共建筑有柱雨篷。
第五条建筑物露台、外廊、突出主体构造的外挑等按以下方法计算建筑面积并计入容积率
〔一〕南向或东西向进深不大于米的主露台、北向或东西向进深不大于米的次露台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积；高出此规定的局部按全面积计算建筑面积。
〔二〕高度为两层的露台，计算方法同上款；但建筑物北侧原那么上不设置高度为两层或两层以上的露台。
〔三〕北向外廊原那么上要求一致关闭，按其水平投影面积计算建筑面
积。
〔四〕入户花园为露台的一种形式，其计算方法同本条第一款。
进深
大于3米的入户花园按全面积计算建筑面积。
〔五〕与露台相接的隶属构件〔如花台等〕，其底板与露台底板高差
小于米、有围护构造、位于房子建筑构造围合范围之内、外挑宽大于米的，视
为露台，其计算方法同本条第一款。
第六条建筑层高计算标准
〔一〕一般住所建筑标准层层高最低不小于米，但最高不大于
米；当层高大于米时，不论层内能否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h÷3〔h为建筑层高〕。
〔二〕套型建筑面积大于144平方米的住所建筑标准层层高可适合提升，但最高不大于米；当层高大于米时，不论层内能否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积，k=h÷3〔h为建筑层高〕。
〔三〕办公、旅馆建筑标准层层高最低不小于米，但最高不大于
米；当办公建筑标准层层高大于米时，不论层内能否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，K=h÷〔h为建筑层高〕。
门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。
〔高档酒店、旅馆除外〕
〔四〕单层面积小300平方米或分开成小间的沿街商业〔含商业街〕
建筑层高不大于米；当建筑层高大于米时，不论层内能否有隔层，按该层水平
投影面积的K倍计算建筑面积，K=h÷〔h为建筑层高〕。
〔五〕单层面积大于300平方米小于1000平方米的商业建筑层高大
于米时，不论层内能否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积，K=h÷
〔h为建筑层高〕。
〔六〕单层面积大于1000平米的商业建筑层高不宜超出6米，且不
得切割；当建筑层高大于6米时，不论层内能否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的K倍计算，K=h÷〔h为建筑层高〕。
临街切割成小间的商业局部按本条
第四款标准计算建筑面积。
〔七〕电影院、剧场、体育馆、展览馆等公共建筑层高可按功能要求
适合加高。
第七条计入建筑占地面积的建筑物
1、单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上构造外头水平面
积计算。
2、地下室、半地下室等按其上口外墙〔不包含采光井等〕外头的水
平面积计算。
3、有柱雨篷柱外边线至外墙构造外边线的宽度超出者，应按
柱外边围合面积的一半计算占地面积。
4、有永远性顶盖无围护构造的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算占地面积。
5、建筑物外有围护构造的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应
按其柱的外边水平面积计算。
有永远性顶盖无围护构造的应按其投影面积的一半计算。
6、穿过建筑物的通道或两个建筑物间有围护构造的的架空通廊，按
其水平投影面积计算。
有永远性顶盖无围护构造的应按其水平投影面积的l/2计算。
7、无顶盖且无围护构造的室外楼梯，按水平投影面积的一半计算建
筑占地面积。
8、临城市道路骑楼按柱外边围合面积的一半计建筑占地面积。
第八条不计算建筑占地面积的建筑物
1、考虑南昌天气特点，地下车库进出口坡道应设置顶盖。
顶盖应尽
可能低矮，为轻盈的玻璃或联合绿化设置的，不计算。
2、高于室外处坪4米以上的悬挑露台〔不论凹凸〕、平台、过道等，
不计算。
3、二层出挑建筑按水平投影面积的一半计算占地面积，高于室外处
坪十米以上部位出挑不计算。
4、无柱雨篷及有柱雨篷柱外边线至外墙构造外边线的宽度不超出
者，不计算。
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