硕辉1龙山花园研究报告.docx
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硕辉1龙山花园研究报告
龙山花园项目
可行性研究报告
第一章总论………………………………………………………………………4
一、项目概况………………………………………………………………4
二、建设单位概况…………………………………………………………4
三、可行性研究的依据及范围……………………………………………5
四、项目主要经济技术指标………………………………………………6
五、可行性研究结论………………………………………………………7
六、问题与建议……………………………………………………………7
第二章项目的提出背景…………………………………………………………8
第三章市场分析…………………………………………………………………9
一、青岛市概况……………………………………………………………9
二、即墨概况………………………………………………………………10
三、即墨房地产发展状况…………………………………………………11
四、项目市场定位及营销策略……………………………………………13
第四章项目建设方案与规划……………………………………………………18
一、项目地块的位置………………………………………………………18
二、土地权属类别及现状…………………………………………………18
三、规划方案………………………………………………………………18
四、建设方案………………………………………………………………20
五、项目外部配套条件……………………………………………………21
第五章环境保护…………………………………………………………………22
一、废水处理………………………………………………………………22
二、施工中的环境保护……………………………………………………22
第六章消防………………………………………………………………………23
一、防火设计依据…………………………………………………………23
二、消防措施………………………………………………………………23
第七章管理机构与经营管理……………………………………………………24
一、经营管理………………………………………………………………24
二、项目管理机构设置……………………………………………………25
第八章投资估算与资金筹措……………………………………………………26
一、项目投资估算…………………………………………………………26
二、资金筹措与运用………………………………………………………28
第九章项目财务评价……………………………………………………………33
一、销售收入及预测………………………………………………………33
二、项目损益表……………………………………………………………34
三、现金流量表……………………………………………………………35
四、财务指标………………………………………………………………35
五、财务指标分析结论……………………………………………………36
第十章项目综合评价……………………………………………………………36
第一章总论
一、项目概况
项目名称：
龙山花园项目
开发建设单位：
青岛硕辉置业有限公司
法定地址：
即墨市长江二路136号
法定代表人：
王敦桥
国籍：
中国
项目简介：
该项目位于青岛即墨市东部新社区。
地处青岛市北部距市中心40公里，东依崂山，南临胶州湾，交通便捷，距离南部的青岛市中心仅需30分钟车程。
区域内有青岛市流亭国际机场，仅20分钟的路程。
即墨市的基础设施配套水平高，供应充足，可充分满足基地发展需要。
该项目建设用地面积100743平方米（折合151亩），设计建筑面积为121070.23平方米，其中住宅110479.15平方米，综合用房10591.08平方米，住宅区停车位数694个，项目计划总投资为29187万元。
计划一次性开发，工程建设周期为3年，自2009年1月至2011年12月，现对该项目工程进行各项经济指标分析报告如下：
二、建设单位概况
青岛硕辉置业有限公司成立于2007年2月，公司地址位于即墨市长江二路136号。
现注册资金6000万元，是一个拥有暂定资质，以房地产开发为主的私营企业。
青岛硕辉置业有限公司为青岛永利房地产开发有限公司投资成立的全资子公司。
近几年来，青岛永利房地产开发有限公司不断深化内部改革，狠抓基础管理，走上了一条管理科学、技术领先的发展道路。
拥有职工150人，技术人员100余人。
先后施工建造了大同商业街、布匹市场、城北一路商住楼、幸福苑小区等16万平方米，永合花园19万平方米，永合硕丰苑二期21万平方米，永合硕丰苑二期18万平方米，永合硕丰苑三期32万平方米，永合硕丰苑三期C区278000平方米，西元庄旧村改造70余万平方米，盛合花园18万平方米，永合硕辉苑16万平方米，公司连续三年被评为一级强企，近三年被银行评为AAA+级企业。
龙山花园为青岛硕辉置业有限公司投资开发项目，地处青岛最具经济活力的卫星城市——即墨市，公司将借助青岛房地产行业的蓬勃发展的契机，坚持“房地产业为主，多种经营并举”的方针，努力打造即墨房地产的精品楼盘，为即墨的经济发展做出更多、更大的贡献。
三、可行性研究的依据及范围
1、可行性研究的依据
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《青岛市规划管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《民用建筑设计防火规范》
（9）《中华人民共和国国有土地使用证》
（10）《龙山花园规划及设计方案》
（11）项目总平面规划图、单体规划设计图。
（12）建设工程施工许可证。
2、可行性研究的范围
（1）通过对即墨市房地产发展状况及龙山花园项目当前销售情况的调查研究，论证该项目市场定位、营销策略论证该项目的可行性。
（2）通过对该项目的总体规划、建筑规模、消防、环保等分析，论证该项目的技术可行性。
（3）依据该项目的建设规模，提出管理机构设置及人员配备的建议。
（4）通过对该项目建设投资估算，提出住宅项目总投资额，论证项目融资方案的可行性。
（5）对该项目财务的各项静态指标、动态指标进行计算，从财务的角度分析该项目的经济效益、盈利能力与抗风险能力分析。
四、项目主要经济技术指标（见下表）
主要技术经济指标
序号
项目名称
主要技术经济指标
备注
1
建设占地面积
100742.69平方米
2
总建筑面积
121070.23平方米
3
其中：
住宅建筑面积
110479.15平方米
4
网点建筑面积
7591.08平方米
5
公建面积
3000平方米
6
住宅区停车位数
694个
7
总户数
1256户
8
建筑密度
24.60%
9
容积率
1.20
10
绿地率
35.90%
五、可行性研究结论
1、龙山花园项目建成后，对即墨市的城市建设，东部城区投资环境和生活环境的改善，将起到补充、促进、延续和增加效益的作用并具有很好的社会效益。
2、龙山花园项目能够为公司创造利润8510.02万元，投资利润率29.15%，内部收益率为49%，静态投资回收期为2.21年，有很好的投资收益；且上缴税金合计4791.33万元，利息2332.8万元，社会效益明显。
通过分析，本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，整体项目可行。
是一个比较好的投资项目。
六、问题与建议
l、目前，大批具有相当规模的外资项目在即墨市上马，外商及消费层次比较高的白领纷纷在即墨落户，同时即墨市房地产市场出现供需两旺的大好局面，公司应该抓住这一契机，尽快上马此项目。
2、目前，资金市场成本相对较低，开发商应抓住这一机会，采用低成本扩张的策略，拓展融资渠道，加强资金运营，扩大经营业绩。
3、做好设计规划及市场定位工作，努力控制建安成本是规避市场风险的有效措施。
开发商应充分借鉴国内外先进的开发经营理念，优化设计方案，降低开发成本，创造出精品工程。
4、由于该项目的投资规模较大，周期较长，资金回笼相对较慢，开发商应采取积极有效的营销策略，努力加大项目前期的宣传、推销工作以求进一步加快资金的回收。
第二章项目的提出背景
随着中国加入WTO和奥运会成功举办，青岛经济的飞速发展，给青岛的城市建设提出了更高的要求，而即墨市以其优越的地理位置和市政府多年的市场经营优惠政策，奠定了其独特的经济地位。
在经济得到迅速发展的同时，即墨市房地产业也日趋蓬勃兴旺。
依据青岛市和即墨市的有关数据统计，即墨房地产市场购买力强大。
截止2008年12月底，即墨市城乡居民的储蓄存款余额为260亿元，居青岛市各县市之首。
现即墨市委、市政府提出要把即墨建成“大青岛都市新区，发展成为青岛重要一极”，要加快城市化进程，2005年已开工建设投资3亿元的中国即墨服装市场及环保装饰材料城、即墨物流中心等，随着14个专业市场的相继建成，大量人才涌入即墨务工经商，这将给商品房市场提供更大的消费空间。
政策形势喜人。
针对即墨市住房市场的活跃局面，二00一年三月六日起，中共即墨市委出台了新的户口管理政策，所有非即墨市区内户口居民只要在市内购买商品房，其本人与家属户口的迁入不再缴纳城市增容费，并且还可就近办理子女入学，使外地和乡镇购房者的热情空前高涨。
多种付款方式。
除分期付款外，各大银行与住房资金管理中心的个人住房贷款业务已使购房者“用明天的钱住今天的房屋”变成现实。
2004年以来，即墨的房地产市场异常火爆。
在利好政策的大环境下，即墨城西、城东两大板块凭借各自的区位优势，房地产经济迅猛发展，以瑞纳鳌园、名都苑、御墅临枫、海都嘉苑等楼盘为代表的西部扳块和以名仕雅苑、金盟山庄、东方汇景、上海花园、万科四季花城为代表的东部板块呈比翼双飞之势，共同演绎了即墨市城区房地产市场的繁荣。
而即墨市委、市府提出“要把即墨建设成为大青岛重要一极”的战略要求，已经加快了东部旅游度假区与滨海公路的对接。
东部沿海旅游开发呈现新的态势，温泉镇的天泰山海泉综合开发项目和麒麟山庄星级酒店已投入使用，鳌山港项目和和田横岛旅游度假区及女岛港在深化建设，鳌山天逸海湾、港中旅旅游度假区、颐中体育城已在开工建设，使鳌山、田横城市组团总体规划进一步实施；而北部则要深化建设省级高新区、华山镇总体规划区和启动区。
这一总体趋势使韩、日等外资企业纷纷在即墨东部建厂投资，市场潜在的购买力很大，而东部的房地产业与即墨城区、西部相比，相差比较大，没有大的精品楼盘，制约了即墨东部经济发展和招商引资的进行，龙山花园小区项目正是在通过对即墨市经济发展现状和社会需求的充分调查验证后提出的，为东部的乡镇居民及周边大型外资企业的职工提供了居家、经商的良好选择。
该项目符合即墨市城市建设规划，外部配套设施齐全，市场销售前景良好。
在即墨市良好的投资环境下，龙山花园项目推行的让购房者自己设计户型布局、严格的工程质量管理和完善的物业管理定会吸引购房者的目光。
项目建成后，不仅美化了即墨市东部环境，同时也将大大的改善即墨东部的投资环境，为招商引资创造良好的条件，这对扩大城区规模，加快即墨市城市建设步伐，将起到积极作用。
第三章市场分析
一、青岛市概况
青岛市位于山东半岛南端，黄海之滨，是中国东部重要的经济中心城市和沿海开放城市；青岛是国家计划单列城市，享有省一级的经济管理权限，是中国重要的国际会议城市及海洋科研基地。
青岛依山傍海，风景秀丽，气候宜人，是国家历史文化名城和闻名中外的风景旅游胜地。
青岛地处北温带季风区域，年平均气温12.3摄氏度，最冷月月平均气温—0.9摄氏度，最热月月平均气温25.3摄氏度，气温的日差较小，具有海洋气候的特征。
降雨量年平均值680.5mm,全年雨量集中于7、8月份。
终年多东南和西北两风向，年日照时数为2541小时，其宜人的气候和优美的环境很适合人们居住生活。
随着青岛成功举办2008年奥帆赛，青岛将为更多的国际友人所熟悉。
二、即墨概况
城市概况：
即墨位于山东半岛南部，东临黄海，南倚崂山，北与莱西、莱阳相连，纵长36公里，横长76公里，有183公里的海岸线，面积1780平方公里。
下辖鳌山卫、温泉、蓝村、华山等18个镇及环秀、通济、北安、龙山4个街道办事处和山东省即墨经济开发区、田横岛省级旅游度假区、即墨省级高新区。
即墨属沿海暖温带季风气候。
夏天没有酷暑，冬天没有严寒，四季分明，年平均气温12℃，降水量750.4mm，日照时数2726.4小时。
即墨城是市委、市政府驻地，是公元596年从原址平度朱毛村迁至现址的，已有1400年历史。
现城区总面积约80平方公里。
南距青岛市区约30公里，距流亭国际机场15公里，距烟台、威海180多公里。
横穿市区的鳌蓝公路与纵横半岛的烟青公路在此交汇，并以此为中心。
济青高速、青银高速公路和青威一级路穿境而过，构成了即墨四通八达的交通枢纽。
即墨城也是南北交通之咽喉，有着重要的经济地位。
2008年底，全市共有居民约140万人，城区人口达到50万人，外来暂住人口30万人，流动人口约60万人。
经济发展状况：
2008年是即墨国民经济自改革开放以来发展又快又好的一年。
在全国最发达百强县（市）中列38位,初步核算,全市完成国内生产总值358.15亿元，比上年增长18.6%。
农民人均纯收入7285元，年均增长15.7%。
被评为全省农民增收先进市,县城经济基本竞争力，居青岛五市之首。
即墨确立了巩固提高第一产业，突出发展第二产业，加快发展第三产业的思路，把经济结构调整工作不断向前推进。
2008年，全市引进外资项目成果斐然，引资结构调整优化,直接利用外资8亿美元，完成出口创汇20亿美元。
实际利用内资90亿元。
2008年引进大项目有所突破，全市新引进投资1000万美元的外资项目中世界500强企业5家。
民营经济是即墨最具活力的经济增长点。
通过调整所有制经济结构，增加数量，扩大规模，提高档次和效益，2008年全市民营企业个体工商户达8.6万户，民营经济税收18.2亿元,即墨市2007年及2008年两年被评为全省发展民营经济先进市。
三、即墨市房地产发展状况调查
1、项目投资环境
随着北京2008年奥运会的成功举办，作为奥运会帆船比赛承办城市的青岛，城市规划建设已经步入了快车道。
作为青岛市的外资经济强市即墨市的城市基础设施建设继续加强。
修建、完善了城区交通网络，并进行了大规模城区绿化工程。
城市供水、供气、供热能力继续加强，生产生活环境进一步改善，城市化步伐加快。
市政府在2006年初的工作会议上已承诺在3到5年的时间内使即墨市的居住条件和环境将有进一步的改善。
即墨市政府对房地产行业发展的鼓励与支持，为房地产行业的发展提供了强有力的政策支持。
即墨市良好的市政基础设施，为房地产行业的发展提供了一个良好的配套基础条件。
即墨市快速的经济发展和强大的市场购买力，为房地产行业的红火提供了有力的经济支持。
总之，该项目具备了一个良好的投资环境。
2、近几年即墨市商品房开发量、竣工量、销售量、售价分析
近年来，即墨市积极实施商贸兴市战略，累计投入21.8亿元，建起专业市场24处，总建筑面积达到127万平方米，商品辐射俄罗斯、韩国、阿联酋等国家和国内20多个省市；在引进利群、佳乐家、国美、苏宁、五星等大型连锁超市的基础上，突出发展新型业态商贸，新引进建设了利群商业广场、宝岛花园等项目。
总投资6.7亿元、总建筑面积27.1万平方米的中国即墨服装市场，是目前国内单体面积最大的服装市场，位列全国十大服装市场第三位。
经济的繁荣带动的对房产的巨大的需求，即墨市近几年加大了基础建设力度，城市面貌日新月异，城市承载力显著增强。
基础设施：
交通便利，已形成海、陆、空立体交通的格局，辖区内供水、供热、供气、电力、通讯设施完备。
教育：
建有各类学校261所，普教、职教、成教和幼教协调发展。
其中，拥有青岛技师学院、德州科技职业技术学院等职业学校，在校生3万余人。
文化娱乐休闲：
拥有港中旅青岛海泉湾度假城、天泰运动旅游度假等高端旅游项目和电视台、博物馆、休闲广场、体育场等多处文化体育设施。
医疗保健：
形成了医疗、预防、康复、科研为一体的较为完善的医疗保健体系。
2008年即墨市房地产开发投资总额为19.52亿元，同比增长28.42%，商品房销售面积74.79万平方米，实现销售额22.73亿元，同比销售面积下降32.84%、销售额下降27.03%。
其中商品住宅销售面积66.19万平方米，实现销售额19.36亿元，同比分别下降37.97%、9.49%。
2006-2008年、2009年1-6月即墨市商品房屋投资、施工、销售情况
项目
单位
2006年
2007年
2008年
2009年1-6月
1
开发投资
亿元
11.8
15.2
19.52
7.32
2
#住宅
亿元
10.17
11.64
17.25
5.37
3
施工面积
万平方米
101.93
247.37
246.26
229
4
#住宅
万平方米
86.69
210
207.84
194
5
竣工面积
万平方米
74.1
111.13
73.07
27
6
#住宅
万平方米
69.5
98.42
62.26
25
7
销售面积
万平方米
62.35
111.37
74.79
35.6
8
#住宅
万平方米
60.86
106.7
66.19
34.1
9
销售额
亿元
16.61
31.15
22.73
10.96
10
#住宅
亿元
16.03
21.39
19.36
10.98
四、龙山花园项目的市场定位及营销策略
1、项目市场定位
根据地块特点和即墨周围房地产销售情况，龙山花园项目基本定位在开发建设高品质低密度社区。
开发的产品以精品住宅楼为主。
龙山花园的定位主要体现在以下几个方面：
（1）先进的规划设计理念：
聘请“澳大利亚建筑城市设计公司”进行前期规划设计。
规划设计按照“新和风庭院”的造景方法，营造充满浓郁的异国情调，用清新、新潮的手法表现出东方庭院质朴自然、意境优雅的氛围。
以“安”为基本点的规划目标。
此项目使居住者能真正感到安全、安静、安心。
采用世界一流的报警系统提供安全保障，区内道路系统采用国际最流行的径端式道路体系，确保小区充分安静的居住环境。
充分利用周边生态资源、自然资源、旅游资源、运动资源，使业主住得安心。
先进的规划，高起点的定位，龙山花园必将打造为青岛国际社区的典范之作。
（2）以人为本的生活理念：
从人文主义思想出发，对人的需求，包括生存、舒适、交往与相互关爱，借助自然风光以人为本的建筑，使建筑和人一样回归自然，改善物质和文化生活水平。
（3）销售对象：
项目周围韩国、日本等外资企业内的中高级管理人员，即墨市区内的韩国企业及事业有一定成就的企业家及白领人士，投资房地产业的投资人及青岛周边希望迁入较好居住环境的其他人员。
总之，龙山花园定位在为成功人士量身打造的精品住宅社区，规划的目标和效果将是能够体现每个人内心的愿望和需求，关怀和安抚所有对人生有所付出、有所追求、有所期待的成功人士。
采用国际精品住宅设计理念全新打造，户型设计从关爱健康环保出发，从人性化以及居家方便考虑，彰显出主人的尊贵。
2、项目销售情况调查
（1）总体供求情况
在加快小城市向中等城市发展的前提下，购房者对住房的需求越来越高，2008年即墨市房地产开发施工楼盘销售达到近九成，中惠丽苑、马山新城、上海花园等楼盘的销售均已接近尾声，市场缺口较大，市场潜力巨大，销售前景乐观。
（2）项目竞争能力分析
通过项目周边主要竞争项目情况分析可以看出龙山花园项目规模大、交通便利、社区配套设施齐全。
整体规划设计国际化、人性化，将来必定成为成功人士最理想的生活区。
龙山花园项目地处即墨东部，在烟青高速204国道与鹤山路相交的出口处,离青岛20-25分钟车程,而周围有多家韩、日外资企业，市场潜在的购买力很大。
由于项目的精品化定位，呈现出良好的销售前景。
龙山花园项目定位在精品住宅社区，社区内部有完善的配套设施和良好的绿化与人文设计定会为居民塑造出自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之所，特别是本项目的建筑密度非常小，总建筑容积率仅为1.20，而绿化率高达35.9%，而售价仅为：
地上住宅平均售价为3000元／平方米，商业网点平均售价为3200元/平方米，地下车库售价3000元/平方米。
使得本项目不论在价位上、规划上还是售后服务质量上都有一定的吸引力和竞争力。
龙山花园项目现工程进度：
已进行完旧建筑物拆除及“三通一平”工作，并.正在进行前期施工工程准备和主体基础开挖施工工作。
项目名称
占地面积
总建筑面积
交通情况
建筑形式
社区配套
销售价格
销售情况
名都苑
500亩
30万平方米
地处青威公路入口，距流亭机场15公里，距青岛市中心30-40分钟路程
单体住宅、联体住宅、复式住宅、住宅
绿化率40%，会所、泳池、托幼中心、健身房、宽带网络通信系统
3500-4700
二期售完，二期已经交付，三期基本销完
御墅临枫
630亩
50万平方米
地处青威公路旁
单体住宅、联体住宅、高层公寓
绿化率50%，临百盛即墨购物中心、马山风景区。
小区24小时保安巡逻，24热水供应，宽带网络
3600-4800
二期工程完二期工程基本销完
万科四季花城
300亩
30万平方米
地处鹤山路
单体住宅、联体住宅、小高层、住楼
绿化率40%，会所、泳池、托幼中心、健身房、宽带网络通信系统
3600-6600
正在销售中
龙山花园
151亩
12万平方米
青烟高速旁东，距青岛机场20公里，距青岛市中心20-25分钟路程
多层住宅及综合用房
高级休闲健身会所、购物中心、托幼中心、咖啡屋，绿化率60%，,小溪、人造湖等人文景观遍布园中，24小时保安巡逻，24小时热水供应，宽带网络入户。
住宅均价3000
附表：
周边主要竞争项目情况分析表
3、项目销售策略
（1）销售方式选择
销售，由青岛硕辉置业有限公司坚持自己来销售自己的建筑产品。
公司单独设置销售部，负责企业的营销策划、销售运作及售后服务工作。
销售过程中实行首问负责式，即销售部同时也就是售后服务部，绝不仅仅是卖房子、收款，而是要面向客户、首问负责。
从客户初次的置业咨询到交付，直到入住，销售员应该做客户全程的置业顾问和理财顾问，努力使客户所购物业保值增值。
青岛硕辉置业有限公司将在该项目交付之后，即刻成立住户服务中心，提供住房的24小时售后服务。
青岛硕辉置业有限公司注重提升服务理念，提高服务水平。
提供全方位的服务来最大程度上满足业主的需求。
把全心全意为客户服务贯穿在开发、建设、销售的全过程和过程中的每一个环节，而且在每一个项目中强调对客户服务的创新。
（2）销售前景分析
龙山花园整体项目在规划设计、施工质量、销售和售后服务等方面，都将全面超越其它楼盘，为即墨楼市带来建筑和居住的全新理念。
从市民投资理财的角度出发，在房屋定价上为市民留出升值空间，不但要奉献精品于大众，而且要适度让利于大众。
青岛硕辉置业有限公司适度让利的销售理念，全心全意为客户服务的售后服务理念，再加上龙山花园项目优秀的规划设计、优质的施工质量、规范的小区物业管理将极大地促成龙
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