交房条件的法律规定.docx

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交房条件的法律规定

交房条件的法律规定

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交房条件的法律规定

对于交房的标准，法律规定比拟零散，各地不尽一致。

但是，从相关的法律法规看，楼盘经过竣工验收且经有关部门备案，是开发商交房的资格底线。

我国的?

合同法?

、?

建筑法?

、?

城市房地产管理法?

都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

 而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得?

建筑工程竣工备案表?

。

因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得?

建筑工程竣工备案表?

作为交房条件，建设单位交房时都应提供。

否那么，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承当。

这里房屋住宅的竣工验收不是主体工程竣工验收，而是包括主体工程、配套设施等在内在综合竣工验收。

同时，根据?

消防法?

的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。

另外，根据建设部?

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定?

第三条：

“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供?

住宅质量保证书?

和?

住宅使用说明书?

。

〞因此，提供“两书〞也是开发商交房的必备条件。

对于具体的交房条件，购房者可与开发商在?

商品房买卖合同?

及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格〔包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等〕作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未到达交付使用条件时的违约责任。

中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理方法

第六条　住宅小区竣工综合验收必须符合以下要求：

　　〔一〕所有建设工程按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；

　　〔二〕住宅及公共配套设施、市政公用根底设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；

　　〔三〕各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

　　〔四〕施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部撤除清运完毕，到达场清地平；

　　〔五〕拆迁居民已合理安置。

　　第七条　申请住宅小区竣工综合验收，应当提交以下文件：

　　〔一〕规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件〔图纸〕等；

　　〔二〕工程承发包合同；

　　〔三〕工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；

　　〔四〕竣工资料〔图纸〕和技术档案资料；

　　〔五〕建设行政主管部门规定的其它文件资料。

第八条　住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：

　　〔一〕住宅小区建设工程全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本方法第六条规定的文件资料。

　　〔二〕城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建〔包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生〕、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；

　　〔三〕综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；

　　〔四〕城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。

综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

第九条　住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。

　第十一条　住宅小区综合验收不合格的，由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承当。

　　对违反规划要求、市政公用根底设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。

　　第十二条　未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门撤消开发建设单位资质证书，并可处以罚款。

住宅室内装饰装修管理方法

第二十九条　装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。

装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。

检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承当相应损失。

　第三十条　住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。

验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释

第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　 第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承当。

第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

　第五条　?

住宅质量保证书?

应当包括以下内容：

　　１、工程质量监督部门核验的质量等级；

　　２、地基根底和主体结构在合理使用寿命年限内承当保修；

　　３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；

４、用户报修的单位，答复和处理的时限。

第八条　?

住宅使用说明书?

应当对住宅的结构、性能和各部位〔部件〕的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用考前须知，一般应当包含以下内容：

　　１、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

　　２、结构类型；

　　３、装修、装饰考前须知；

　　４、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

　　５、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装考前须知；

　　６、门、窗类型，使用考前须知；

　　７、配电负荷；

　　８、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位考前须知的说明；

　　９、其他需说明的问题。

　第十条　?

住宅质量保证书?

和?

住宅使用说明书?

应在住宅交付用户的同时提供应用户。

建设部房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案管理暂行方法

第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交以下文件：

　　〔一〕工程竣工验收备案表；

　　〔二〕工程竣工验收报告。

竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政根底设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

　　〔三〕法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

　　〔四〕工单位签署的工程质量保修书；

　　〔五〕法规、规章规定必须提供的其他文件。

　　商品住宅还应当提交?

住宅质量保证书?

和?

住宅使用说明书?

。

中华人民共和国建筑法

　　第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

　　建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　第六十二条　建筑工程实行质量保修制度。

　　建筑工程的保修范围应当包括地基根底工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等工程；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原那么确定。

具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

建设工程质量管理条例

第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

　　建设工程竣工验收应当具备以下条件：

　　〔一〕完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

　　〔二〕有完整的技术档案和施工管理资料；

　　〔三〕有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

　　〔四〕有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

　　〔五〕有施工单位签署的工程保修书。

　　建设工程经验收合格的，方可交付使用。

　第十七条　建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设工程各环节的文件资料，建立、健全建设工程档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设工程档案。

第三十二条　施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。

成都市房屋建筑和市政根底设施工程竣工验收备案管理规定

二○○七年三月十五日

第十条 〔备案效力〕

　　房产管理部门办理房屋所有权初始登记，应当将经建设行政主管部门加盖备案专用章的工程竣工验收备案表作为必备文件；

　　建设单位办理市政根底设施工程移交管养手续时,应当提交经建设行政主管部门加盖备案专用章的工程竣工验收备案表。

成都市建设委员会关于进一步加强住宅工程竣工验收工作的通知

二、建设单位应当依法组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行住宅工程竣工验收。

质量监督机构应当依法对建设单位组织的工程竣工验收实施监督。

三、住宅工程竣工验收，未经质量监督机构监督的，其竣工验收视为无效。

对没有到达竣工验收条件、不能保证使用平安和满足使用功能的住宅工程，建设单位不得组织竣工验收。

工程竣工质量验收不合格的，不得交付使用，严禁将不合格工程当合格工程验收后交付使用。

　　建设单位在将住宅工程交付使用时，应按照规定将?

住宅使用说明书?

、?

住宅质量保证书?

等相关文件一并交付用户，并如实向用户提供?

竣工验收报告?

的内容。

用户要求提供书面材料的，建设单位应当提供?

竣工验收报告?

复印件。

成都市建设委员会关于印发?

成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定?

的通知

本规定自 2007 年 10 月 1 日起 施行。

第二条 本市行政区域内，住宅工程质量分户验收〔以下简称分户验收〕及其监督管理，适用本规定。

　　本规定所称分户验收，是指住宅工程在按照国家标准要求内容进行单位工程竣工验收前，对每一户及局部公共部位质量进行的专门验收。

第三条 住宅工程未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收

第十条 商品住宅工程交付使用时，?

住宅工程质量分户验收结果表?

应当作为?

住宅质量保证书?

的附件一并交给业主。

中华人民共和国合同法

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承当违约责任。

对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承当修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第二百八十一条　因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。

经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承当违约责任。

建设部、国家工商行政管理局关于

印发?

商品房买卖合同示范文本?

的通知

第八条　交付期限。

　　出卖人应当在＿＿年＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

　　１．该商品房经验收合格。

　　２．该商品房经综合验收合格。

　　３．该商品房经分期综合验收合格。

　　４．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

　　５．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

第十一条　交接。

　　商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。

双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。

所购商品房为住宅的，出卖人还需提供?

住宅质量保证书?

和?

住宅使用说明书?

。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承当。