佳兆业地块可行性研究报告.docx

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佳兆业地块可行性研究报告

佳兆业地块可行性研究报告

第一部分市场可行性分析

一、宏观经济分析：

1、城市概况：

东莞市位于广东中南部，珠江口东岸、东江下游的珠江三角洲区域。

西北距广州59公里，东南距深圳99公里，距香港140公里。

东西长约70.45公里，南北宽约46.8公里，全市陆地面积2,465平方公里。

东莞北靠广州，南依深圳，东邻惠州、博罗，西与番禺隔珠江相望，不但是穗、深、港经济走廊的黄金地段，沟通珠江两岸和深圳、珠海的桥梁，也是广九铁路、广深准高速铁路、广梅汕铁路与大京九铁路的交汇处，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。

东莞市现辖4区和28个镇，678个村（居）委会。

其中莞城区、东城区、万江区、南城区位于市区范围内。

截至2003年底，东莞市总人口为599.41万人，户籍人口为158.96万，暂住人口440.44万。

城区户籍人口32.64万人，暂住人口52.09万。

本项目所在南城区2003年常住人口4.30万人，外来人口5.68万人。

在东莞市区四个区中，东城是目前人口最密集的行政区。

2、东莞宏观经济发展状况：

东莞市经济持续快速发展，城市竞争力进一步增强。

2003年东莞市的城市成长竞争力位居全国第九位。

2004年被评为中国最佳魅力城市和最具经济活力城市。

国家统计局2004年中国城市综合测评中，东莞市综合实力名列全国大中城市12位，地级市第1位，具有巨大的经济发展潜力。

■国内生产总值增长情况

东莞2004年全市完成生产总值1155.3亿元，比上年同期增长21.93%，增速比上年同期快2.13个百分点。

东莞连续8年国民生产总值增长率超过16%，继续保持高速平稳增长。

东莞市总体经济水平的大幅快速提高，带动了东莞市民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。

但是过去10年作为制造业、生产型的产业形态发展，到现阶段开始形成发展的制约，因此，东莞市正面临产业结构调整升级转型的过程，在整体城市提升的过程中，更是刺激了住宅消费市场的需求，对房地产开发而言，存在较大的潜在的机会点。

■人均消费性支出

2004年前三季度城镇居民年人均消费性支出14228元，同比增长13.7％。

至2004年末，东莞每百户已经拥有家用轿车33辆。

从消费结构的恩格尔系数（食品消费占消费支出的比重）观察，东莞2003年恩格尔系数为31.1％，根据国际上恩格尔系数标准衡量，恩格尔系数低于30％为富裕型水平，东莞已基本接近达到富裕型的消费结构。

经过近10多年的发展，东莞已经逐步发展和富裕，同时造就了大量的高端住宅消费群体，占据了相当程度上的社会财富，有着极强的购买力。

3、东莞发展分析：

根据已经获得广东省人民政府批准的《东莞市城市总体规划（2000－2015）》显示，该规划将城市规划区确定为市域现状4区28镇，总面积2,465平方公里；城市总体规划范围为城区、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积237.6平方公里。

规划期限为近期2000－2005年，远期2006－2015年，远景2015年以后。

该规划对东莞市未来城市发展趋势及东莞市房地产未来发展格局具有重要的意义，作出具体分析如下：

■城市发展目标

>>以制造业名城为特色的现代化中心城市；

>>珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市；

>>重要的信息技术产业化基地；

>>省级历史文化名城。

东莞市把建设“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”为核心发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城以及文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚、创新功能突出以及城市环境优美的现代中心城市。

■一网两区三张牌

>>构筑环市基础设施网络；

>>建设城市新区，开发建设松山湖科技产业园区；

>>打好民营牌、城市牌、外资牌三张牌。

■一个中心连接东西两翼

增强中心城区的综合服务功能，发挥其集聚、辐射作用。

形成“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌为中心镇的一中心多支点”的城镇空间布局结构和“一个中心连接东西两翼”的城镇发展形态。

具体而言就是将东莞划分为西北经济片区、西南经济片区、中北经济片区、东南经济片区四大经济片区。

过去的东莞的发展过程中，形成了“多重心、无中心”的格局，现行的规划使得未来中心城区作为大东莞市的绝对核心，势必逐步形成镇区对城区的向心力，随着行政、金融、商务的聚集，客流人流也将向城区积聚，对城区的发展而言，开拓了更大的市场空间。

■城市建设

2003年围绕“五年见新城”目标，以“一江，两环，三块，四片”为重点城市面貌得到明显改观。

高标准规划建设一批（已规划建设项目27项，预计工程总投资达65亿元）城建工程项目，力争到2005年，打造“制造业中心、商贸中心、科技中心、信息中心、服务中心的功能定位和国际制造业名城、生态绿城、文化新城”的城市形象，建设一个适宜居住、创业的城市。

通过打造“四纵十横”的高等级公路主骨架，初步把全市建成一个“一小时生活圈”，并籍此进一步延伸和拓宽东莞辐射的范围，密切与广州、深圳两个中心城市之间的联系。

市政府在基础设施的大力投入，为房地产市场发展提供良好的发展基础。

■远景人口规划

中心城区近期人口规划（至2005年）原定为71万人，现调整为100万人，中心城区实际人口迅速膨胀，整体规划产生的效应正趋于明显。

建设用地规模由57.5平方公里调整为97平方公里。

数据来源：

《中心城区近期建设规划（2003～2005）》、《2004东莞年鉴》

[结论]：

东莞市充分利用重要的地理位置，努力发展以制造业为主的开放性经济，如今已经成为珠三角乃至中国发展速度最快的城市之一，其居民消费购买力达到了非常高的水平,并且仍保持较好的增长势头,对房地产的发展创造了良好的经济基础。

东莞市现在完成的规划建设以及未来的规划发展，基础设施、各种配套和大环境都得到了迅速的改善与发展，这表明将吸引着越来越多的本土莞人以及非莞籍人口选择在莞置业。

二、东莞市房地产总体市场分析

1、房地产投资状况：

近年来东莞市房地产市场趋旺，2004年房地产开发投资93.45亿元,同比增长70.3%，2003年房地产开发投资54.9亿元，同比增长104.5%，房地产投资呈现持续火热的情况。

2002年以来东莞房地产开发急剧增长，说明东莞市已进入一个房地产开发迅猛发展的阶段。

2、商品房施工面积：

从以上的数据分析来看，2004年东莞市的房地产行业的施工面积为834.35万平方米，同比增长21%，表明东莞房地产市场投资进一步加大，投资放量增长，未来两年的房地产市场供应量将急剧增长。

3、商品房竣工面积：

2004年东莞市房地产当年竣工面积为136.55万平方米，同比下降46.9%，与2004年施工面积对比分析，施工面积与竣工面积比值达到6.11倍，该指标高达6.11,远远高于东莞历年该指标的平均值。

如果房地产市场无法进一步扩容,明后两年的东莞房地产市场将面临着巨大的消化压力。

4、批准预售面积：

2004年是东莞市房地产市场历年来市场供应量最大的一年,批准预售项目的个数达到206个,批准预售面积561.6767万平方米,同比增长541.8%。

从市场看，截至2004年底,依然不断有新盘出现在市场上,“开盘””认筹”等营销活动不断,显示出市场的供应量大的局面。

5、商品房销售面积：

东莞全市商品房销售面积2003年度同比增长最大，销售面积达到218.46万平方米，是2002年的2.3倍；2004年销售面积为211.5万平方米，同时与同期东莞市批准预售面积516.68万平方米相比，销售面积仅为预售面积40.93%，说明2004年房地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。

6、商品房空置面积：

2004年全市商品房空置面积115.27万平方米,比去年同期增长2.29%；2003年全市商品房空置面积112.69万平方米，比2002同期增长19％,2004年的增速有所减缓,是同期销售面积的54.50%，说明空置面积总量仍很高，较高的市场空置率是市场预警信号。

通过竣工面积与空置面积的交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比2003年已经有所下降，市场需求走向稳定。

7、东莞中心城区房地产状况

■中心城区概述：

根据已经获得广东省人民政府批准的《东莞市城市总体规划（2000－2015）》显示，城市总体规划范围为莞城、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积238平方公里。

近年来，东莞市进行了大规模的城市基础建设。

东莞城区内交通路网发达，莞太路、东莞大道、莞长路、莞樟路

、莞龙路、三、四、五环路及城市外环线，莞深高速、广深高速等将城区与城区、城区与各镇区、城区与广深之间形成了紧密的联系。

城区行政区域面积

平方公里

238

万江区

平方公里

50.5

莞城区

平方公里

13.5

东城区

平方公里

110

南城区

平方公里

64

■中心城区规划：

城市总体布局贯彻“新城靠山、旧城依水”的指导思想，东、南方向为城市主要发展方向。

规划中心城区包括6大片区：

即新城中心区、旧城区、东城北片区、东城南片区、南城片区和万江片区。

设市级城市中心、区级城市中心和居住区级中心。

市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城、万江设独立区中心。

工业（工业进园）和居住区集中成片布局，形成中心突出、放射发展的整体布局。

中心城区功能布局分析：

Ø东莞城区分为四个独立的行政区，规划中的城区是东莞市进行城市化建设的重要步骤，最终将会成为体现东莞特色的、现代化的名城。

Ø其中莞城区是旧的行政和经济中心，在只有13.5平方公里的土地上，进行了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣的区域。

Ø随着新城市规划的出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模的城市基础建设，东莞大道、中心广场、会展中心等公共设施的相继投入使用，一个暂新、现代化的城市CBD不久后将出现在南城片区，成为整个东莞市的经济、行政、文化中心。

Ø东城作为城区的重要组成部分，是行政区域面积最大的一个区（行政区域面积110平方公里），已完成了发达的交通路网建设，御景湾五星级酒店、旗峰山公园等十余项目工程建设，和众多高档楼盘的开发，已将东城区建设成为最适宜居住的区域。

东城区是未来5-10年重点规划建设的区域，从东城区的市政规划来看，东城区的城市化建设将更趋完善，商业、第三产业将交更加旺盛，东城范围内离市中心较远的区域的生活配套也将更加齐备，人民生活质量将进一步提高，整个区域将更适合居住。

Ø万江区位于东莞市的西北部，与莞城区仅一河之隔。

在四个城区中经济相对较差，但新的城市规划中对万江区进行了重新定位。

■中心城区各区商品房发展状况

莞城区地产开发以旧城改造为主

莞城区受本身土地面积限制，加上长期的发展的积累，土地使用情况已趋于饱和，片区土地供极少，目前莞城区共有205.68亩土地进入储备中心，房地产开发主要以旧城改造为主。

目前的房地产项目主要集中在金牛路和人民公园一带，预计东江大道附近将会出现一批高档住宅项目,东江沿岸也将成为东莞的高档住住宅、商业和商务区。

总体上房地产发展速度比较缓慢，但不排除局布产生热点的可能。

东城区作为传统的商业和高尚居住中心开发建设逐步走向稳定

东城区面积较大，分为几个片区：

靠近莞城的花园新村片区商业繁荣，地产开发也相对较早，土地供应较少；旗峰公园和虎英公园片区，依托优越的自然环境资源，开发一大批高档住宅项目，如新世界花园、愉景花园、金月湾花园等，作为一个高档住宅片区已经成形；处于东城中心地带的东城大道和东纵大道商圈，从发展的趋势看，将作为东莞城区的核心商圈存在，处于商圈内的大型商业项目是目前东城房地产的热点。

从近期来看，商业项目在东城房地产中的比例较大；东城区东部及南部区域，因地理位置和交通的劣势，一直作为工业区存在，房地产开发极少。

◆东城区房地产前期项目销售剩余面积达50万㎡左右，1年内将新增供应约为20-25万左右。

住宅供应量逐步放缓。

◆根据东莞市土地储备中心提供的数据，东城区近期土地储备约1230余亩。

◆东城区的住宅开发水平得到了很大的提高，产品结构形式开始得以丰富，从以往的做“大”转变为做“精”，如星河传说、蔚蓝星湖、丽阳时代等一大批精品楼盘相继进入市场。

◆在东城区的现阶段和未来房地产开发中，商业占了非常大的比例，当前总供应量达70万㎡左右，占全市总商业地产供应量的1/3左右，商业地产慢慢成为片区房地产开发的主流。

从片区开发量和产品供应所占全市比例的变化，可看出房地产开发重点发生了转移。

东城的城市建设脚步正逐渐放缓，但在较长的一段时间内，东城作为人们习惯性认同的经济、高尚生活中心地位还将继续维持。

南城在中心区的政策以及规划前提下面临全面加速

◆南城区可为两个片区，莞太路区域和东莞大道区域：

莞太路区域开发较早期，目前土地供给越来越少，房地产以旧城改造为主。

东莞大道开通后，东莞大道区域成为开发的热点区域，围绕东莞大道和CBD中心区有大量楼盘开发。

◆土地供应量最大：

南城是规划中的新城市中心，因此从2000年开始，南城片区成为房地产开发的热点区域，近几年的东莞市土地供应中，南城区的土地交易一直是量最多的区域。

04年南城区的土地成交量开始有所下降,04年南城区交易土地面积为83.2万平方米，占东莞市交易土地比例为28.56%，低于03年的43%。

但是由于南城区的土地的热点开发,成交价格上升较快,南城区土地已成交单价为1727元/㎡。

◆二级房地产市场开发火热：

经过统计分析，目前南城区的在售楼盘总存量约为70万㎡。

预计今后两年的潜在供应量达到180-200万㎡，从南城目前的在售楼盘的存量和潜在供应量看，开发供应量远远高于市区的其它区域，未来的市场面临供过于求的风险，可以预见市场竞争将异常激烈。

因为此区域供应楼盘多为中档楼盘，面对社会中间阶层，随着此部分购买群体的状大，需求量也在急速增加。

万江区整体开发态势逐步趋热

万江区多年以来经济发展都以工业为主，因地理位置与莞城区只有一河之隔，东莞市新的城市规划出台之后，万江作为莞城后花园和物流新区的定位更加明确。

万江区房地产市场长期落后于其它市区的发展，拥有的楼盘项目不多，东莞的城市化进程和万江政府的城市运营给该区域的房地产市场发展契机，2000年之后，土地供应量和开发量逐渐加大，新项目陆续进入市场，其中华南MALL、理想0769等大盘。

是万江板块的代表项目。

万江作为一个开发落后的区域，给房地产发展造就大量的空间，同时万江区委、区政府亦宣布启动城市运营，明确表示将以房地产为切入口,万江区房地产开发呈火热局势并将持续升温。

8、东莞房地产市场发展趋势分析

■东莞发展阶段判断

Ø东莞（2004）人均GDP及恩格尔系数反映东莞的户籍人口生活水平处于富裕阶段，在全国中属于较高水平。

Ø东莞城镇居民的人均居住面积大，而居住支出却处于相当低的水准。

主要原因是东莞居民拥有的是大量的私房、房改房，与深圳广州相比居民拥有是大量的商品房相比，东莞居民用于物业管理等各方面居住支出相对比较低，在需求上仍有潜力可挖。

Ø从整体来讲，东莞房地产跟广州和深圳一样是追求质量和数量并举的阶段,但从发展的轨迹看，滞后于广州深圳等中心城市，正处于一个从“起步阶段”进入到“发展阶段”，未来伴随城市的升级转型，将可能面临一个“加速提升阶段”。

■东莞住宅市场化判断

Ø东莞城镇住房商品化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞自建房和合作建房的比例非常高。

但是这对于商品房市场带来很大的冲击。

Ø东莞的房价收入比处于一个相对比较合理的范围，房地产价格没有脱离居民的承受能力。

Ø从整体来看，东莞与深圳和广州来比，房地产市场化有一定的距离，主要原因是住房的商品化程度太低。

二.区域市场分析

东城中路地块位于东莞市东城中路世博广场北侧，北接一待开发空地，南至世博广场，东面为东城中路，西面是即将撤出的电子厂厂区。

该地块属于东城区东纵板块。

1.东城区区域经济基础分析

1.1、东城区概况

东城区位于东莞市中部，是市区四个区之一，地理位置优越，水陆交通方便。

东距广九铁路石龙站约4公里，南去深圳市70公里，西距太平港码头25公里，北距广州市50公里；东莞运河自东向西在区内流经；莞龙、莞长、莞樟等省道市道及市区几条环市城市道路在区内纵横交错，交通网络四通八达。

全区面积约110平方公里，辖22个居民区（原19个村全部改制为居民区）和2个国营林场，有常住人口5.67万多，外来人口29.4万。

商业繁荣——区内形成两个大型商业圈，花园新村商业圈及东纵大道商业圈。

花园新村从特色食街发展成了现在集合超市百货、服饰精品、餐饮娱乐的综合性商业旺地，吉之岛百货、花园粥城等都位于此区域。

东纵商圈是目前东莞规模最大、大型商业最集中的中心商圈，这里云集了地王广场、威尼斯广场、君豪广场、世博广场、金月湾商业街、世纪广场等大型商业广场，百佳、国美、沃尔玛、顺电、天虹、好又多、万佳、天和也纷纷在此立足，这里必将发展成为商业中心。

工业发达——全区拥有企业1000家，其中外资企业540家，有东城市郊区工业园、东城科技工业园、东城外经工业园等大型工业园，同香港、台湾、日本、南韩、美国、新加坡等10多个国家和地区建立了经济技术合作关系。

东城区强大的经济实力、成熟的居住氛围、完善的配套设施，使得东城区成为最适宜居住的片区之一，正在迅速成长的中层富裕人群将成为地块住宅项目的潜在目标客户。

2、东城区规划

东城区作为市区的重要组成部分，多年来积极配合市区的规划建设，按照建设现代化中心城市的要求对辖区进行高起点规划、高标准建设，目前已经完成历时两年、耗资15亿元的工业园区开发建设工程、御景湾酒店、东城文化广场、行政办事服务中心、旗峰公园广场、以及三环路贯通工程等十项工程建设。

东城南北片是东城区未来５－１０年重点建设的新区，其总体规划已经初步完成，其总体思路市分三个层次推进城市建设：

第一层次抓好控制面积10平方公里的东城新区建设，将东城新区建成集行政办公、金融贸易、文化教育、旅游度假功能于一体的行政、经济和文化中心；

第二层次抓好靠近市中心的村改造，实行“退二进三”，逐步撤出工业，大力发展第三产业，做好商业；

第三层次是离市中心区较远的村，按照市郊中心村的要求，以实施旧村改造为主，提高村民居住和生活质量。

从东城区的市政规划看，东城区的城市化建设将更趋完善，商业、第三产业将更旺盛，东城范围内离市中心较远的区域的生活配套也将得到质的提升，市民生活质量将进一步提高，整个区域的居住环境更美、居住氛围更浓。

3、东城区交通

东城区交通发达，高速公路、环市公路、省级公路在区内纵横交错，组成东城区的交通大动脉。

高速便捷的公路网将东城区和周边市、镇紧密的联系起来。

莞深高速

莞深高速公路，经黄江镇南侧、大朗镇南侧、寮步镇南侧，在横坑跨莞樟公路，全程约51公里。

莞深高速公路全线采用全封闭、全立交、完全控制出入的高速公路标准，全线设置塘厦、黄江、大朗、寮步、莞樟、莞龙互通立交出入口6处。

通过莞深高速，从东城到塘厦、黄江、大朗、石碣、深圳，车程不足1个小时，大大缩小东城与各地的距离，是东莞市构筑一小时生活圈的重要组成部分，也是地块一个利好。

五环路

五环过境路是东莞市市区最外侧的一条城市环形快速干道（本地块位于五环路之内），承担着提高路网通行能力、将过境与市内交通分离、减轻过境车辆对城市中心区的影响。

沿线与莞穗大道、莞太路、新万道路、东莞大道、莞长路、松山湖大道、莞樟路、温园路、莞龙路、广深高速公路、莞深高速公路等干道相连，将线内各地距离缩短，市内交通将更畅通。

五环路过境路整体通车将于2004年年底前完成，从目前施工状况看，实际通车时间将延迟。

莞樟大道

莞樟路全长35公里，由横坑经过本地块附近达市中心区，是地块的交通主干道。

本地块处于莞樟路与东城中路交汇处，地块通过莞樟路和东南各镇联系也可以通过莞深高速加大与高速沿路各镇之间的紧密程度。

东城中路

东城中路被接莞龙南接东莞大道，莞龙路是市区北上石龙、茶山、石排、企石、桥头等镇的重要交通要道，而东莞大道则是东莞的标志性主干道。

东城中路是本案通往行政中心的最佳选择，车程不到2公里。

三.区域房地产市场环境分析及预测

1.东城区房地产现状

东城区近年来经济发展迅速，城市建设日新月异，房地产开发火热。

从整个东城区域看，房地产开发尚不均匀，主要集中分布于三个区域，东城北部片区、东城中心片区以及东城东部区域。

东城北部：

东城北部的花园新村和周围片区城市化较发达，形成了花园路为中心的商业集中区，服装、餐饮、娱乐等行业非常发达，吉之岛百货、家乐福超市就位于此区域，是东莞市区老牌的延河商业发达区。

随着商业的发展，城市化建设迅速，房地产业也具备一定规模。

东城北部片区楼盘多数已售謦，目前在售楼盘有河畔广场、蔚蓝星湖、侨苑山庄等项目，从目前施工面积和开发量来看，潜在供应量较少。

东城中心片区（本案所在区域）：

此区域靠近市中心，是东城行政、商贸集中地，并正逐渐成长为东莞的核心商圈。

此区域是东城区房地产开发最为火热的地区，楼盘中包括东莞大型商业项目—愉景东方威尼斯广场、世博广场等几个商业大盘；住宅项目中集中了各大中高档次的楼盘。

东城中心片区楼盘分布图：

1.东城中心片区在售住宅（洋房）楼盘表：

项目名称

规模（建面）

主力产品

销售率

价位（元/㎡）

蔚蓝星湖

23万㎡

81-114㎡三房

60%

3100左右

金月湾花园

21万㎡

三房150㎡,四房190㎡

80%

3800左右

新世界花园

4.7万㎡

90\170\206\224㎡

70%

4200左右

雍华庭四期

18万㎡

140㎡

80%

4600（装修）

愉景花园洋房

4.8万㎡

280/427㎡洋房

60%

均价4500左右

城市高尔夫花园

18.5万㎡

120㎡－168㎡洋房

一期售完

4000左右

芳桂园

10万㎡

2房、3房面积100左右

50%

2800左右

丽阳时代

10万㎡

30－86平米小户型

70%

3600（带装修）

星河传说

51万㎡

120/140/260㎡豪宅单位

/

5400左右

……

总计

161．65㎡

户型面积跨度较大32-600㎡

中\高档楼盘

现有供应存量

约50万㎡

2.东城中心片区房地产潜在供应分析

东城区未来1年内部分住宅的潜在供应量一览

项目

占地规模

建筑规模

入市时间预计

楼盘档次

本项目

9985平米

29955平米

2005下半年

中高档

讯通项目

5万多平米

12万平米

2006年初

中高档

涡岭项目

9464平米

3万平米

未知

未知

世纪广场

1.5万平米

约5万平米

05年下半年

中档

……

总计

约9万平米

20-25万平米

3.东城中心片区住宅地产总结

Ø东城区房地产前期项目销售剩余面积达50万㎡左右，1年内将新增供应约为20-25万。

即未来1年内市场供应将达到70-75万㎡，此片区住宅市场业已成熟。

Ø东城区房地产新增供应楼盘数量呈减少之势，现有楼盘素质较以往大幅提高，星河传说大型复合性地产项目和万科项目提高了整个区域的开发水平。

小范围内中小户型楼盘的短缺为本项目带来契机，丽阳时代正是逢此机遇推出市场的。

丽阳时代的后期与本案将不可避免形