城市建设PPP项目实施方案.docx
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城市建设PPP项目实施方案
XX市城市建设PPP项目
实施方案
二0一七年
编制说明
为更好地促进江苏省XX市的科学发展，加速经济发展和城市建设，提升城市产业化聚集能力和辐射带动能力，XX市人民政府根据国家、省、市、区政府相关会议文件精神，为加快落实采用PPP模式实施横溪街道新市镇开发项目建设运营，锁定实现即时动工建设的目标任务，明确项目具体实施方案及各相关单位责任分工，特制定本实施方案。
本《实施方案》是按照国务院、财政部关于实施PPP模式的各项指导政策，结合我国类似新市镇PPP模式开发的成功经验，在各级政府和部门提供的项目方案、相关规划、实地调研数据的基础上，制定了本次实施方案。
实施方案编制的主要依据文件有：
1、《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》（财建〔2015〕29号）
2、关于印发《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》的通知（财金〔2015〕21号）
3、《关于规范政府和社会资本合作合同管理工作的通知》（财金〔2014〕156号）
4、《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金〔2014〕113号）
5、《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务指导意见》（国办发〔2013〕96号）
6、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）
7、《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金﹝2014﹞76号）
8、《发改委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资﹝2014﹞2724号）
9、《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（六部委25号令）
一、项目概况
（一）项目背景
新市镇，指事先经过周密城市规划所兴建的新城市或大型社区，取代现有都市市中心向四方扩张的发展模式。
新市镇通常位于城市郊区，主要目的是解决和舒缓市中心过多的人口和由此而产生种种社会问题。
根据《XX市城乡总体规划（2010—2030）》，确立了“副城-新城-新市镇-新社区”四级城乡空间体系，至2020年全区共有10个新市镇，涵盖了除东山、汤山、麒麟街道外的7个街道，其中包括横溪街道新市镇。
结合发展实际，近期重点建设谷里、横溪、横溪、土桥、陆郎、铜山等新市镇。
根据中央城镇化会议精神，加快新型城镇化的根本和核心在于“人的城镇化”。
为此，规划2030年常住人口城镇化率达到90%，户籍人口城镇化率达到82%，如何化解本地户籍人口的城镇化是实现“人的城镇化”的瓶颈和难点。
的新市镇作为大都市近郊区的小城镇，具有接近农业生产、社会与文化环境亲切、生活成本低的优点，也有创造就业，实现本土居民就地城镇化的基础。
因此，充分依托不同的资源禀赋和人文特质，打造规模适中，宜居宜业，配套完善、特色鲜明的新市镇，进一步强化新市镇对中心城市人口的疏解功能和新市镇对农村拆并后的人口承载，着力将新市镇打造成本土人口城镇化的重要空间载体。
因此需要加快横溪新型城镇建设进程，提高土地利用率和城市形象，打造人文与自然和谐共享的新市镇。
（二）基本情况
1、项目名称
XX市横溪街道新市镇建设PPP项目
2、主管部门
XX市人民政府（以下简称“政府”）
3、实施机构
XX市人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称“XX市国资办”或“国资办”）、XX横溪建设指挥部（以下简称“横溪建设指挥部”或“指挥部”）
4、建设地点
本项目位于江宁西南部，总占地面积2.6平方公里，项目东邻空港工业园和禄口街道、南交丹阳镇、西连江宁滨江开发区、北接谷里街道和江宁开发区。
横溪镇内交通便捷，有凤云铁路专用线，将军南路、宁丹路等可直达XX；横禄、横铜、汤铜、陶禄等公路贯穿集镇，10分钟可达XX禄口机场，现代快速交通网络已初具规模。
项目区位详见下图：
图1-1项目交通位置图
图1-2项目区块图
图1-3XX市横溪街道土地利用总体规划（2006-2020）
5、PPP模式运作的必要性和可行性
（1）项目的意义
项目既是实施《XX市城乡总体规划（2010—2030）》，实现“副城-新城-新市镇-新社区”四级城乡空间体系的需要，也是迅速改善横溪街道人民的居住、生产办公和交通环境的需要。
项目旨在通过提供更加完善的、现代化的配套设施，以切实提高人们的生活质量。
（2）项目运用PPP模式运作的必要性
a、加快建设横溪新市镇，提升城市品质
本项目包含新区建设等多方面内容，项目复杂性和开发建设难度远高于常规的土地一级开发和城市运营项目。
同时为提高横溪街道的社会经济发展和人民生活水平，必须要加快推进城市基础设施建设、改善交通条件、引进优质教育资源、促进产业转型升级、开发旅游资源等，以形成区域特色，提升区域竞争力和影响力。
鉴于区域发展的迫切性，以及项目自身复杂性，采用PPP模式，寻求与有丰富产业新城开发经验的社会资本方进行合作，既能有效率、高品质地开发横溪新市镇，也有助于政府转变职能，减少对微观事务的直接参与，可以腾出更多的精力，加强发展战略制定、社会管理、市场监管、绩效考核等职责。
b、当前财政资金不能完全满足建设需要
2015年横溪街道地区生产总值31.9亿元；公共财政预算收入2.22亿元。
由此可见，目前横溪街道公共财政预算收入，难以满足新市镇开发建设资金需求。
本项目通过引进社会资本方进行合作建设，政府无需投入巨额资金，政府既能加快城市建设，也可避免投资风险。
而通过合作区域内新增财政收入作为购买本项目服务的资金来源，既不会增加财政负担，也不会减少政府现有财政收入。
c、提高新市镇建设、运营开发效率
在市场竞争机制下引入社会资本方，可以实现资源的优化配置，充分发挥社会资本方的专业分工优势，利用其先进技术和管理经验提高新市镇建设、运营开发的效率与质量。
（3）项目运用PPP模式运作的可行性
a、政策环境成熟
国家出台了有关鼓励和允许社会资本参与城市基础设施建设运营的政策，如《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会的指导意见》（国发〔2014〕60号）等。
财政部、国家发改委、住建部等中央部委也都发布了一系列PPP政策和指导意见，大力支持引入社会资本参与基础设施建设。
b、一级开发（新市镇建设）、城市运营领域社会资本方众多
一级开发（新市镇建设）、城市运营领域一直受到社会资本高度关注，十多年来，大批社会资本已经参与过多个一级开发、新市镇建设、城市运营、棚户区改造等工程的投资建设与运营服务工作，形成了一批具有新市镇投资和建设经验的投资人。
（三）经济技术指标
1、项目定位
完善老镇区城市功能，提高城市基础设施和公共服务设施水平，推进建设“空港宜居风情小镇”的目标；总体功能定位包括：
协调周边旅游发展的旅游集散枢纽；带动周边发展的综合服务中心；促进人地关系和谐共生的生态宜居小镇。
2、用地规划
表1-1土地规划统计表
土地利用规划情况
类别
面积（公顷）
面积（亩）
占比
规划管制情况
建设用地
0
0
0%
现状建设用地
106.38
1596
41%
新增建设用地
12.8
192
5%
有条件建设区
22.1
331
8%
限制建设区
120.1
1802
46%
禁止建设区
0
0
0%
合计
261.38
3921
100%
图1-4项目控规用地图
备注：
依据《市政府关于横溪街道（横溪新市镇、丹阳新市镇）总体规划的批复》（宁政复[2012]2号文）
表1-2城市规划统计表
城市规划
面积（公顷）
面积（亩）
平均容积率
占比
总用地面积
261.38
3921
—
100%
可出让土地面积
132.64
1990
—
51%
开发用地
130.59
1959
—
50%
其中：
住宅用地
70.24
1054
1.2
27%
安置房用地
23.7
356
1.2
9%
商混用地
25.59
384
1.5
10%
商业用地
9.51
143
1.2
4%
旅馆用地
1.55
23
1.5
1%
产业用地
2.05
31
—
1%
科研用地
2.05
31
1.5
1%
不可出让土地面积
128.71
1931
—
49%
水域
6.89
103
—
3%
公建占地
26.68
400
—
10%
公园绿地、防护绿地
34.02
510
—
13%
备注：
依据《市政府关于横溪街道横溪新市镇近期建设地区控制性详细规划调整的批复》（宁政复[2015]75号文）
3、项目建设与运维
项目建设内容包括：
环境改造（涉及农户房屋44.8万平米、门面房4.1万平方米、企业用房12.1万平方米）、公共设施建设（54万平方米）、道路（21公里）、市政管网建设和安置房建设。
表1-3项目建设内容一览表
项目
科目
说明
公共设施
文化综合服务中心
规划面积17619m2，建筑面积23000㎡
基层社区中心
占地面积8亩，建筑面积6400㎡
社区综合服务中心
占地面积43.8亩，建筑面积35003.5㎡
北社区综合服务中心
占地面积53.6亩，建筑面积42870㎡
东基层社区中心
占地面积9.6亩，建筑面积7684㎡
横溪北幼儿园
幼儿园占地面积10亩，建筑面积6500㎡
横溪南幼儿园
占地面积9.7亩，建筑面积6453.3㎡
横溪北小学
占地面积24.8亩，建筑面积19833㎡
横溪北初中
占地面积33.8亩，建筑面积27061㎡
公共交通场站
占地面积14.6亩，建筑面积9748.5㎡
消防设施
占地面积6亩，建筑面积4031.3㎡
公园绿地
规划面积340170m2
停车场
规划面积11963m2
道路
高山路
长340m，宽20m，面积6800㎡，支路
七号路
长1490m，宽16m，面积23840㎡，支路
十二号路（北段）
长760m，宽16m，面积12160㎡，支路
十五号路
长740m，宽16m，面积11840㎡，支路
十六号路
长310m，宽16m，面积4960㎡，支路
十一号路
长785m，宽24m，面积18840㎡，支路
十四号路
长535m，宽16m，面积8560㎡，支路
横曹南路
长470m，宽14m，面积6580㎡，支路
六号路（吴楚路南）
长750m，宽16m，面积12000㎡，支路
横禄路
长440m，宽16m，面积7040㎡，支路
十七号路
长965m，宽16m，面积15440㎡，支路
宁丹公路
环境整治
横云路
环境整治
三号路
长1280m，宽24m，面积30720㎡，次干路
八号路
长290m，宽24m，面积6960㎡，次干路
五号路
长470m，宽16m，面积7520㎡，支路
吴楚路
长1440m，宽30m，面积43200㎡，主干路
六号路（吴楚路北）
长1100m，宽16m，面积17600㎡，支路
吴麒路
长645m，宽16m，面积10320㎡，支路
麒麟路
长745m，宽16m，面积11920㎡，支路
麒麟北路
长400m，宽16m，面积6400㎡，支路
麒麟南路
长240m，宽16m，面积3840㎡，支路
一号路
长765m，宽24m，面积18360㎡，次干路
二号路
长770m，宽16m，面积12320㎡，支路
十八-十九号路
长1300m，宽16m，面积20800㎡，支路
十八号路
长320m，宽16m，面积5120㎡，支路
桃李街
长500m，宽16m，面积8000㎡，支路
横曹路
长1330m，宽30m，面积39900㎡，主干路
横云路（南段）
长1100m，宽30m，面积33000㎡，次干
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