重庆高尔夫森林公园可行性分析报告.docx
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重庆高尔夫森林公园可行性分析报告
世界的一个最具特色的山地高尔夫森林公园
重庆的一张亮丽的城市名片
长江中上游水土保持事业的典范之作
南山天然“绿肺”最具活力的一脉
重庆#######################
项目可行性研究报告
2003年1月22日
“地球上生命的历史是生物与其周围环境相互作用的历史”
——雷切尔·卡森（RachelCarson）
“与自然平衡即是取得成功”
——厄尔·F·斯潘塞（EarlF.Spencer）
“对于我来说，追求和谐是人类最高尚的激情。
目标无边无际，广阔到能包容每一样东西，但它还是能保持完整”
——勒·柯布西耶（LeCorbusier）
“领悟自然是人类生活结构形成的原因。
社会的深层框架也是如此。
自文明开始，人类就接受了这样一条公理：
社会必须与自然和谐。
自然是价值的外在源泉……可以塑造和证实法律、经济、艺术、宗教、教育体系和家庭等的合理性。
”
——奥尔斯顿·蔡斯（AlstonChase）
重庆#######################项目可行性研究报告
一、项目概况
（一）项目基本情况
重庆#######################项目位于重庆市南岸区南山乡放牛村，拟建设在重庆市后花园——“肺叶”南山森林周边的农村宅基地及坡地之上，不仅是地灵人杰的风水宝地，更是满目翠绿的天然景区。
重庆#######################项目在南山国有森林旁零散的村社农用地基础上进行改善，打造国际一流的“生态型高尔夫球场”，体现高尔夫运动发展方向的示范作用。
项目依山傍水，依势而造。
通过对南山森林周边村社的环境改造，将使南山更显得：
山苍翠欲滴，水清澈如镜，空气清新若滤，阳光明媚似春。
（二）项目主要构成
利用重庆市南岸区南山乡放牛村部分集体用地建设一个符合国际标准设施齐全上挡次的18洞高尔夫球场，并对其余农用地进行环境改造，退耕还林、还草以及协助对南山林区进行管理维护，促使“重庆南山森林”成为生态结构更加合理、环保措施更加得力、生态维护更加科学、公益效果更加突出、产业水平得以升级的突出“健康、绿色、环保”理念的自然生态区。
（三）#######################示范性特点描述
1、规模控制
利用现有农用地，缩小项目建设规模。
整个项目拟用地控制在400亩左右，其中，球场、会所及其他服务设施控制在100～200亩之间。
体现用地的有效利用率，并全部依原貌在现农村宅基地之上建设——“物尽天泽”、“因势利导”，使项目成为南山森林公园有机的一个组成部分。
2、引进美国最先进的管理理念，协助国有林地的管理维护
在建设国际一流的高尔夫球场硬件设施的基础上，引进美国最先进的管理理念，并将引进的先进管理系统与环保技术运用到整个南山森林的管理维护中，承担一定的管理维护义务。
从高尔夫球场管理到整个南山林区的维护，做到“源于自然”而又“超夫于自然”。
3、体现环保新理念，回归大自然
随着高尔夫运动几个世纪的发展进步，已在球场的设计、建造、规划、球赛规则制定以及球具的开发研究等方面做出了无数次的改良与突破。
近年来，世界环保理念的深入与环保技术的突破使得高尔夫运动在自然生态领域提出了新的理念——“顺其自然”。
本项目所体现的示范性将突出环保新理念，引进美国最先进的乔木等树种以及各类环保用草，配以最先进的种植技术，以有机肥和生物农药为主要养护材料，充分做到南山林区的原始植被有效的保护。
回归大自然从点滴做起。
（四）项目投资组合基本情况
1、项目投资组合
重庆庆业置业有限公司
中国山泉水开发股份有限公司（香港）
2、企业简况
重庆庆业置业有限公司
地址：
经营范围：
注册资金：
中国山泉水开发股份有限公司（香港）
地址：
经营范围：
3、投资实力
中国山泉水开发股份有限公司（香港）的主要股东一直致力于绿色及环保产业投资。
作为投资人，投入3000万元美圆，成功的建造了云南丽江玉龙雪
山国际高尔夫俱乐部。
首18洞球场仅用了18个月就建成投入使用，并创下了72标准杆世界最长球道的记录。
玉龙雪山球场追求人与自然的高度和谐，在世界自然与人文历史保护区内，完成了一项堪称天人合一的杰作。
球场开业仅半年，就获入围竞选世界100大球场的殊荣，已成为世界高尔夫爱好者心目中的“圣地”。
二、市场形势分析
（一）高尔夫运动简述
高尔夫球运动起源于十二世纪的苏格兰，十五世纪盛行于英国，二十世纪风靡五大洲。
在世界上与网球、足球并称为三大体育产业。
高尔夫运动是将草地、湖泊、沙地和树木这些自然景物，经雕塑家——球场设计者的创造，展现在人们面前的艺术品。
人们站在这样的大自然中，无城市喧嚣，无案牍神劳，举目远望是绿地、蓝天、小溪，振臂击球，顿感劳累烦恼烟消云散，大有得意人生之感。
GOLF的G代表绿色，绿色是大自然的主色，在绿意浓浓的大自然环境中打高尔夫球是回归自然，享受自然；
GOLF的O代表氧气，氧气是人类生命中不可缺少的三元素之一。
有绿色植物的地方就有氧气生命也会因此而充满生机，朝气蓬勃。
GOLF的L代表阳光，阳光是一切生命的开始，沐浴阳光就是享受生命。
GOLF的F代表友谊，也是高尔夫球运动的魅力所在。
球手们在打球的过和中各自遵守高尔夫的礼貌和礼仪，在比赛中建立高尚的人际关系。
（二）市场机会分析
1、直辖的重庆市需要国际化的生态高尔夫运动场
虽不能说高尔夫运动是名人运动，但很多名人都喜爱高尔夫球运动，国际上从王室成员到政治家，从大富商到高科技骄子，从艺术家到体坛名星，高尔夫的普及率正在以惊人的速度在发展，高尔夫在我国是近年才开始起步，具有巨大的发展余地与空间，正是投资高尔夫项目的极好机会。
高尔夫是任何体育运动项目无可替代的，此项运动方兴未艾。
近年传入中国，在沿海发达地区发展极快。
重庆市以特有的山城风貌和陪都文化闻名世界，南山的旅游资源更是得天独厚，在南山靠近森林地带建设生态型高尔夫运动场所，将有助于推动重庆市的旅游市场。
同时，高尔夫球场的建设对吸引外商，提升市民生活品位有一定的促进作用。
与此同时，就高尔夫运动本身而言，目前重庆市尚没有一个真正意义上国际标准的体现生态环保要求的高尔夫球场。
因此，在南山利用现代先进的技术建设生态型高尔夫森林公园不仅仅会取得良好的生态效应，更重要的是具有很大的社会效应。
2、市场需求使发展潜力不断增大
全世界5500多万高尔夫会员，目前每年将以10%的速度增长，发达国家每年人平均消费10000美元（包括果岭费、球童费、球具租购费、服装费交通食宿等），全球的球友花费在高尔夫上面的钱约是5500亿美元。
目前高尔夫正逐步向平民化推广，其潜在市场在逐步扩大。
96年，我国高尔夫球员仅有30多万人，到2000年仅4年的时间就增长到60多万人，增长速度30%以上，站在市场经济最前沿的广东沿海一带最为明显。
而到了2002年底，全国的高尔夫球员达到了近100万人。
在重庆，由于高尔夫场地几乎没有，很多热爱高尔夫运动的爱好者远赴成都贵阳和云南，其中，外商外籍人士占绝大部分比例，重庆的经济大发展需要与国际接轨，高尔夫运动将在各方面社会交流过程中发挥其独特的作用。
三、#######################构想
将#######################构想为重庆市具有国际领先标准的荟萃巴渝风情、展示陪都文化、凸现山水园林风貌、保持自然生态平衡、倡导健康运动方式、创新休闲旅游度假的生态型高尔夫森林公园。
（一）荟萃巴渝风情
南山扼守长江上游要地，取天泽之福，采地脉之灵。
三峡工程建设目前正处于关键阶段，二期节流已告完成，沿江搬迁工作进展顺利，为体现巴渝历史风貌，“重庆#######################”将在建设中立足巴渝文化，以巴渝民宅各个不同的建筑形式为契机，展现巴渝文化历史久远的醇厚内涵。
本项目会所将为分散性会所，在现有放牛村农村宅基地之上建设，不破坏原有植被，使会所及服务设施再现巴渝民居的特色。
会所及服务设施总建筑面积预计为10000平方米。
（二）展示陪都文化
南山因其较多的陪都遗迹而具备陪都文化深度挖掘提升的基础条件。
曾经以来，“陪都”使世界更多的了解了重庆，重庆市在扩大国际交流过程中，陪都文化起到了相当重要的作用。
“重庆#######################”将在现有的资源上进一步展示并提升陪都文化，使本项目成为具备浓厚文化底蕴的人性化高尔夫运动场。
站在#######################，远望长江之滚滚江水，近听松柏之斯斯松涛，静看故都之悠悠旧事，动挥球杆之朗朗豪情，人景合一。
（三）凸现山水园林风貌
有山有水，有园有林，故谓之山水园林。
重庆因其山、因其水而将整个城市定位为山水园林城市，经过前赴后继的努力，山水园林城市已初具规模。
在“#######################”，将进一步深刻的体现山水园林风貌——山是南山，水是湖水，园是观赏园，林是生态林，由此构建成本项目的一大特色。
（四）保持自然生态平衡
自然生态不仅仅是绿化，其实质是一种“多样性”及其“平衡”，一种相互间的“和谐”。
南山在自然生态方面有着天然的条件，但是，在国有林区之外，特别是周边的农村居住区，由于在生态环保认识上的局限，已或多或少的破坏着南山的自然生态现状，养鸡养猪、乱搭乱建以及更多的未经处理的废水废气，已使得南山的生态保护到了一个应引起严重关注的地步。
“#######################”将引进美国最先进的环保技术与设备，并通过合理规划和建设以及协助进行林区的生态管理和维护，使南山森林公园达到以下和谐的自然生态：
（1）绿色植物之间的和谐
（2）大气、植物与人之间的和谐
（3）建筑与环境之间的和谐
（4）植物与动物的和谐
（5）环境与人之间的和谐
（五）倡导健康运动方式
健康的身体来自于营养的均衡摄取、正常的生活起居及适度的运动；而健康的运动来自于身心的全面放松、舒展的运动空间及肌体运动的协调。
高尔夫运动是健康运动的一种重要方式。
高尔夫运动没有人数及程序的限制，其中的乐趣在于每每意识到自我组织力的提升，因而得到满足的成就感，是别种球类运动无法比拟的。
参与这项运动，不单只是为了要达到运动的效果而已，还有和在各行各业中努力工作的朋友一样，身心投入，使想法、动作高度结合，不但讲求协调性，更需要高度的组织力。
高尔夫是项美好的有氧运动，绿地、天空、碧水，舒展身心、陶冶性情。
中国奥委会主席伍绍祖说，高尔夫是“高尚、文明、健康、有益”的运动。
“#######################”将倡导健康运动方式，为重庆市民以及外地外籍友好人士提供一个高品味的融于自然的运动交流平台。
（六）创新休闲旅游度假
中国的旅游度假已经或将要经历三大变迁阶段：
第一个阶段是从1978年到九十年代初，比较流行旅游质量比较低的观光旅游；第二个阶段是九十年代中后期以来，将观光、度假、文化休闲旅游等旅游产品组合起来，开始有能力并懂得休闲；第三个阶段将提升到以度假休闲旅游为主的时代。
目前，中国旅游正从初级的观光型向高级的度假型跨越。
“#######################”将创新休闲旅游度假方式，在这里，人们回到了大自然，与大自然同呼吸，尽情的享受阳光与空气，将运动与休闲充分的结合在一起。
同时，本项目将有助于南山的产业结构调整，不仅仅进一步改善南山的生态环境，而且通过对产业的转化，改变目前南山农业耕作为休闲旅游，变南山的农业人口为第三产业服务从业人员。
强化环保意识，使南山森林与周边环境融为一体，扩大森林绿地面积，进一步体现出重庆“肺叶”的功能。
兴建的高尔夫球场，将恢复重庆古城“巴渝风貌”，并沿球道、水系建起绿化休闲带，从而满足人们对休闲、度假、文化等的更高层次的要求。
度假旅游是比较高层次的旅游，它应该是小康社会中不可或缺的居民生活属性的一部分，也是未来中国旅游方式和内容的发展趋势。
四、环境影响与自然保护
（一）本项目的基本环保措施
“#######################”将做到以下几点基本环保措施：
1、球场实施雨、污水分流，废水进入二级污水处理设施（引进美国先进的污水处理设施）达到排放标准后才进入水体；
2、球场在现有荒地或者已有水塘建设人工水塘或者改善水塘质量，并在水中种植水生生物，让带有肥料及农药成分的水，经水生生物吸收、分解，以阻止污染物直接排向场外；
3、球场将采用人工清除杂草，禁止使用除草剂，在必要的时候采用杀菌剂和杀虫剂时，采用低毒性生物杀菌剂并控制用量。
4、球场水系及植物灌溉，均采用经过处理的中水；采用风能作为水体循环的动力源；并利用太阳能发电来提供照明等用电。
5、建造略色会所，球场生活污水经过化粪池处理后直接进入人工湿地处理系统，出水水质达到景观水水质标准，出水池还可以养鱼。
6建造球道，车道时，不切割山体，不造成水土流失。
（二）#######################未来环境描述
在“#######################”，将在原有林区的基础上引进更多的草木树种，使南山林区的自然生态更加合理，成为集林业科研示范、珍稀树种保护、植物资源展示、生态旅游资源培植等于一体的“森林公园”。
通过异地移植、引种、繁殖栽培各种名特优珍稀树种，引进美国一流的栽培技术，将那些身处危境的古树名木移植并加以保护。
拟引入的草木树种有：
罗汉松、桂花树、银杏、苦丁茶，以及国家一级保护的台湾杉、南方红豆杉、小叶银缕梅，国家二、三级保护的五针松、华东黄杉、水松、福建柏、榧树、鹅掌楸、连香树、天竺桂、天目木姜子、浙江楠等名贵树种。
在“#######################”，将根据高尔夫球道的两个区各9个球道的布局形成十八个休闲活动园区，包括观景园、水景园、果园、松林园区、竹林园、梅园、杉园、桂花园区、茶园等等。
其中，观景园将在原有林木的基础上，增加松、竹、棕、枫等珍稀植物和花灌木及缀花草坪等观赏植物，纳奇花异草、珍稀植物于一园。
水景园则是将原有鱼池改造成荷花池、垂钓池，池内养荷、池边植桃栽柳。
本项目计划选用速生、易活、好管理、抗性强的乡土观赏树种如樟树、马尾松、三角枫、秋枫、马占相思、凤凰木等进行补植和现有林木改造，形成针、阔叶林木混交，群落结构完整，季相变化丰富的自然生态林景观。
五、项目规划概述
在“#######################”的规划中，将做到点上成景、线上成荫、面上成林、环上成带的规划要求。
项目邀请国际知名专家设计，不仅能让项目处处是绿景，而且还能从绿中体会出绿色与人的亲近，以及和建筑、和道路、和人非常和谐的高品位。
球场用草为环保用草，景观设置以“生态交往”为总体构思，突出“绿”的主题，以“水”为主线，“蓝”与“绿”相交融为特色。
规划将整个“#######################”形成6个各具特色的片区，各个片区之间和谐统一，构成完整的自然生态系统。
这6个各具特色的片区为：
原始森林林区：
以现有国有林区为基础进行维护管理；
乡土田园景区：
以现有部分农村荒地进行绿化还林形成；
广场湖滨区：
以森林公园大门入口处为基础形成；
陪都文化区：
以临近的黄山为基础形成；
草地疏林区：
以引进的环保用草构成；
高尔夫球场区：
包含巴渝民居风景线等在内。
在整个“#######################”的规划中，保持景观质素的提升和生态环境的优化，提高南山森林的附加值，除少量道路外，整个区域将达到100％的绿化率。
在重庆市的原生态城市山林——南山构成一道如诗如画的风光，为重庆市民提供一个更加清静、优美的环境。
在“#######################”，让人看的是，看绿境、看自然；让人听的是，听青青草木的窃窃私语，听林海涛声，去感触大自然的那分宁静和安逸；让人运动的是，融合智慧与和谐的感悟大自然恩惠的阳光运动——高尔夫运动。
五、拆迁安置措施
“#######################”建设所需的球场与会所服务设施将只是在农村集体用地性质转变为城市建设用地性质的土地上建设，不损害南山林区的一草一木，并移植培育更多的各类林木。
在这种情况下，南山原住农业人口将由原来生态攫取式的生产方式大多转化为森林公园的生态维护保养人员以及高尔夫球场的服务人员。
对于南山原住农业人口，将通过以货币安置为主的方式迁移下山居住。
同时，本项目将解决部分人的就业问题。
在本项目的日常经营管理中，将需要200个球童、100个草坪绿化工人、100个后勤服务人员以及20个管理人员，加上为国有林区的管理维护提供协助，建成后的本项目将解决500人左右的就业问题。
本项目将对南山现有的适龄的农业人口进行全方位系统的培训指导，将使他们在短期内成为合格的第三产业从业人员。
六、本项目林地现状与规划的对比
七、本项目耕地现状与规划的对比
八、本项目人口现状与规划的对比
九、本项目营销策划规划
本项目将与国际知名高尔夫球会进行联合，成立专门的机构引进美国最先进的管理理念对本项目进行经营管理：
（1）制定本项目高尔夫运动在重庆的发展战略
（2）与宣传和新闻媒体紧密合作，组织举办全国性和国际性的高尔夫比赛，以促进国际国内的联系。
（3）邀请高尔夫名人指导以推动项目的普及和运动水平的提高，走社会化、产业化的路。
（4）经营发展高尔夫配套的球具和用品。
十、经济技术分析
（本部分数据还需调整确定，故用其他字体。
在前面的内容中，征地规模预计为400亩，在本部分经济技术分析中是按照775.25亩进行的。
特此说明。
）
（一）建设内容
1、拟建规模
在近2500亩的坡地上建设国际标准、设施齐全的18洞高尔夫球场、高级会所及会员别墅。
2、技术指标
项目技术指标见下表。
项目
面积
高尔夫训练场所及会所
占地面积（平方）
1500.00
建筑面积（平方）
400.00
高尔夫球场
A区占地面积（亩）
310.00
B区占地面积（亩）
330.00
C区占地面积（亩）
30.00
1、会所（平方）
2000.00
2、车库（平方）
400.00
会员别墅
占地面积（亩）
100.00
总建筑面积（平方）
10000.00
公用设施
建筑面积（平方）
3000.00
停车场占地面积（平方）
500.00
租用林地
占地面积（亩）
1500
征地面积总计（亩）
775.25
（二）投资概算与资金筹措
1、建设期两年。
2、投资估算
投资概算为人民币25010.72万元，详见表一。
表1总投资概算（单位:
万元）
项目
总金额（万元）
资金计划
2003年
2004年
1
土地成本
5580.95
2790.47
2790.47
2
高尔夫球场
球道设施
4000.00
2000.00
2000.00
练习场及会所
500.00
500.00
设备购置
2500.00
2500.00
小计
7000.00
2500.00
4500.00
3
高级会所及附属设施
1250.00
875.00
375.00
4
会员别墅
5000.00
3500.00
1500.00
5
外部环境建设
1500.00
600.00
900.00
6
公用及辅助设施
1500.00
1050.00
450.00
小计
21830.95
11315.47
10515.47
7
资金利息
1988.79
678.93
1309.86
8
管理费及不可预见费
1190.99
595.49
595.49
总计
25010.72
12589.90
12420.82
3、资金筹措
总投资30%以自有资金投入，其余通过银行贷款及部分会籍销售款投入。
（三）财务评价
1、基本条件
（1）高尔夫球场经营期限为四十年。
二○○五年投入运营。
（2）按照高尔夫球场的管理经验，球场经营十年后（即二○一四）趋于稳定。
2、营业收入预测
（1）经营收入：
根据统计数据，18洞高尔夫球场的年均接待能力为8万人次，按人均消费1000元计。
球场正式开业后，第一年来场打球人数为年均接待能力的20%，以后按照20%比例逐年递增，达到饱和后趋于稳定。
（2）会籍销售：
本球场按照俱乐部方式运作。
①在建设期（第二年）即发售会籍，价格10万元，限额100名。
经营期内，每年均限额发售会籍100名，价格递增10%。
②附带会籍的度假别墅销售1万平方，单价1.2万元/平米。
营业收入预测详见表二。
3、经营成本和费用预测
经营成本和费用预测详见表三。
4、税收
本项目营业税，综合税率按5.75%计算，所得税率为33%。
5、财务评价指标
A、投资利润率：
以达到正常经营年限的年度计算，项目投资损益表详见表四。
项目总投资利税率为116.26%，总投资利润率为77.56%；项目自有资金利税率为387.52%，自有资金利润率为258.55%。
B、内部收益率：
项目基准收益率为8%，项目经营期内现金流量表详见表五。
税前内部收益率为12.5%；税后内部收益率为8.22%。
内部收益率均大于基准收益率，表明项目是可行的。
C、财务净现值：
税前财务净现值为16111.97万元；税后财务净现值为2815.49万元。
财务进现值均大于零，表明项目是可行的。
D、投资回收期：
项目投资回收期为9.22年（不含建设期）。
与四十年的经营期相比，可以接受。
项目主要经济指标如下表所示。
项目经济评价指标（单位:
万元）
序号
名称
金额
1
总投资
土地
5580.95
球场及其他
19429.77
小计
25010.72
2
营业收入
会员卡
18531.17
会籍楼宇
12000.00
正常年度营业收入
8255.65
3
正常年度营业成本
5187.90
4
投资回收期
9.22
5
静态评价指标（十年）
税前
利润总额
29076.67
总投资收益率
116.26%
自有资金收益率
387.52%
税后
利润总额
19399.36
总投资收益率
77.56%
自有资金收益率
258.55%
6
动态评价指标
税前
财务净现值
16111.97
内部收益率
12.50%
税后
财务净现值
2815.49
内部收益率
8.20%
6、偿债能力分析
资金筹措与使用详见表六。
银行贷款本息的偿还来源于新增利润、折旧等，银行贷款偿还期为开业后5年。
（四）不确定性分析
1、盈亏平衡分析
在正常经营年度，盈亏平衡点为64.85%，即年接待5.19万人次，日客流量达到约173人次（按照年营业300日计算）即可实现盈亏平衡。
2、敏感性分析
对影响项目投资收益的主要因素进行敏感性分析，如表七所示。
表7敏感性分析数值
变动项目
税前
税后
NPV
总投资收益率（%）
自有资金投资收益率（%）
NPV
总投资收益率（%）
自有资金投资收益率（%）
总投资
+10%
13001.57
103.30%
344.34%
68.91%
229.71%
+5%
14556.77
109.47%
364.90%
1376.01
73.03%
243.44%
基准方案
16111.97
116.26%
387.52%
2815.69
77.56%
258.55%
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