哈密地区物业服务实施细则.docx
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哈密地区物业服务实施细则
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哈密地区物业服务实施细则
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的权利和义务，保障物业的有效管理、服务和使用，营造良好的居住生活环境，构建和谐社区，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合地区实际，制定本细则。
第二条本实施细则适用于在哈密地区行政区域内的普通住宅物业管理活动及其监督管理，未通过物业服务企业提供物业服务的物业，其使用、维修、养护、管理亦适用本细则。
本细则所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。
本细则所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业管理区域委托物业服务企业进行维修、养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
本细则所称物业管理区域，是指业主委托物业服务企业实施物业管理的房屋、配套的设施设备和相关场地的范围。
第三条地区建设行政主管部门是地区物业管理的行政主管部门，具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
物业管理实行属地管理原则,县（市）政府房地产管理部门（建设行政主管部门）负责对本辖区内的物业管理活动进行监督管理。
街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会负责指导监督辖区内住宅小区业主大会的成立及其日常运作，负责辖区内物业服务纠纷的调查、调解与处理，协调物业服务活动与社区管理其他活动的关系，协助当地物业管理主管部门对物业服务进行监督管理。
第四条地区建设行政管理部门物业管理的主要职责：
（一）认真贯彻落实国家、自治区物业管理政策和法规，依据国家、自治区制定的法规政策，制定地区物业管理实施意见和办法，规范物业管理市场行为。
（二）会同地区物价部门提出地区物业服务收费指导性意见。
（三）负责对物业服务企业进行资质管理；
（四）对物业服务企业的经营活动进行监督、检查；
（五）协调解决地区物业管理工作中的重大问题。
第五条县（市）房地产行政管理部门（建设行政主管部门）物业管理的主要职责：
（一）认真贯彻落实国家、自治区和地区物业管理政策和法规，制定本县（市）物业管理具体实施办法，规范本县（市）物业管理市场行为。
（二）依据地区物业服务收费指导性意见，会同县（市）物价部门制定本县（市）具体物业管理服务收费实施办法。
（三）指导及协助成立或更换业主委员会，负责业主委员会的备案工作；
（四）指导和监督业主委员会开展物业自治管理；
（五）协调解决物业管理相关问题。
第六条实施物业管理的住宅小区（项目），配套设施应完善、齐全。
新建住宅小区（项目）和配套设施比较齐全的原有住宅小区（项目）应实行物业管理。
配套设施不完善的原有住宅小区（项目），如水、电、供暖、天然气、物管用房、垃圾箱、自行车棚等建设不到位以及地下相关管线严重老化的，由原开发建设（产权）单位及相关供应单位整治完善，经验收合格后实行物业管理。
第七条各县、市规划、物价、园林、民政、公安、邮政、电信、供电、有线电视、市政、环卫、供水、供暖、供气等部门和单位，按照职责分工，做好与物业管理有关的管理工作。
物业服务企业按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定，
实施物业管理。
业主应自觉遵守管理规约的约定，支持配合物业服务企业对住宅小区实施有效管理。
第二章业主和业主大会
第八条业主是指房屋的所有权人。
业主依法享有参与物业管理有关事务的权利，并承担相应的义务。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）物业受到侵害时，有请求停止侵害，排除妨碍，清除危险，赔偿损失的权利。
（十一）为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利。
（十二）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）保持和维护物业管理区域内环境整洁卫生；
（七）配合物业服务企业开展服务活动；
（八）装饰装修房屋提前向物业管理企业告知；
（九）按照物业管理的要求、用途和目的使用物业；
（十）维护物业使用安全和养护；
（十一）法律、法规规定的其他义务。
第九条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
第十条物业管理区域划分：
（一）四邻界限明确，附属设施设备产权清晰的住宅小区为独立物业管理区域。
（二）房改房以中心单位与相邻单位联合组成物业管理区域。
（三）零散住户住宅物业管理区域由县（市）房地产行政管理部门（建设行政管理部门）按行政区域界定。
第十一条业主大会成立的条件：
（一）住宅小区入住率达50％以上或者住宅出售已满两年的；
（二）已划定物业管理区域实行物业管理的。
第十二条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）监督公用设施设备、公共场地的使用和维护；
（八）对业主、物业使用违反管理规约的行为，依照规约规定进行处理；
（九）听取和审议业主委员会和物业服务企业的工作报告并监督实施；
（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业服务的职责。
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十三条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面通知街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会。
街道办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会接到通知后30日内，会同建设单位、物业管理主管部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
由筹备组组织召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会、建设单位、当地物业管理主管部门组成。
参加筹备组的业主代表应当由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会和当地物业管理主管部门组织业主推荐产生。
筹备组组建后的7日内，应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。
建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。
第十四条筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照物业主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第十五条业主大会召开必须有物业管理区域持50％以上投票权的业主参加，业主大会可以采用全体业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形成。
第十六条住宅物业业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套一票。
非住宅物业业主的投票权，按物业建筑面积计算，每五十平方米计算为一票；单户不足五十平方米的，计为一票。
单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30％。
业主大会议事规则对业主投票权另有约定的从其约定。
第十七条业主大会会议决定的事项以投票方式表决：
（一）普通多数表决方式，必须有与会业主二分之一以上投票通过；
（二）特别多数表决方式，必须有与会业主三分之二以上投票通过才生效；
第十八条业主大会分为定期会议和临时会议。
定期会议召开须在15日前通知业主和居委会。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20％以上业主提议；
（二）物业管理企业提议；
（三）街道办事处、社区居委会提议；
（四）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；
（五）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
提议召开业主临时会议，应当书面说明理由、目的和提议时间。
业主代表应当在会议召开前7日内，向其所代表的各个业主书面征求对拟讨论事项的意见。
以业主代表会议形式，制定或修改管理规约、业主大会议事规则，选聘或解聘物业服务企业，以及对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，或者对其他事项作出表决的，应当由业主本人签署赞同、反对及弃权的书面意见，业主代表负责收集并提交给业主代表会议作为表决意见。
第十九条首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。
业主委员会人数应为单数。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向当地物业管理主管部门申请备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）管理规约；
（四）业主委员会委员的名单和基本情况。
第二十条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）不得在本物业小区从事经营活动；
（六）业主大会赋予的其他职责。
第二十一条业主委员会委员、副主任和主任必须有：
遵纪守法、热心公益事业、责任心强、有一定组织能力、办事公正、公道、有群众威信和号召力的人员担任。
居民委员会主任经业主委员会聘请，可担任名誉主任。
第二十二条业主委员会办公经费来源，由全体业主负担，业主大会决定。
第二十三条业主委员会任期一般为3年，具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。
业主委员会任期届满前2个月，应当向街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会报告。
街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会应当会同物业管理主管部门，组织做好换届改选工作，组织业主召开业主大会选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十四条管理规约是由业主共同订立的有关物业管理的协议，对全体业主具有约束力。
管理规约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。
管理规约应就物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出约定;管理规约对全体业主具有约束力。
业主转让或出租物业时，应将管理规约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
第二十五条业主委员会接受属地房地产管理部门（建设行政主管部门）指导和居委会监督。
第三章前期物业服务
第二十六条建设单位在开工前应将物业的规划、设计等方案报经房地产管理主管部门（建设行政主管部门）备案；工程开工后由建设单位选聘物业服务企业，提前介入。
第二十七条建设单位在销售物业之前，制定临时管理规约，报属地房地产主管部门备案，等业主大会成立后，通过业主大会修订审议再转为管理规约。
临时管理规约应对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、违反公约应承担的责任依法做出约定，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，对建设单位利用职权，拟定不公平条款或霸王条例的，房地产管理主管部门（建设行政主管部门）有权废止。
第二十八条建设单位制定的临时管理规约在物业销售之前，须向物业买受人明示内容，征得买受人同意，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应在合同中注明临时公约的内容。
第二十九条建设单位在选聘前期物业服务企业时，应通过招投标方式进行。
投标人少于3个，或者住宅规模较少的，经属地县（市）、人民政府房地产管理部门（建设行政主管部门）批准后，可采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位选聘物业服务企业,应签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同应包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起止时间等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。
第三十条前期物业服务合同可以约定期限，最长不得超过两年（分期建设的物业除外）。
前期物业服务合同期限未满，已成立业主大会并选聘新的物业服务企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，物业服务企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续实施物业服务,直至业主大会选聘新的物业服务企业之日起终止。
但业主大会要求物业服务企业退出的，物业服务企业应退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业服务的，物业服务企业应于期满前二个月通知业主。
第三十一条业主依法享有的物业共用部位、共用设施、共用设备的所有权或者使用权，建设单位不得转让给他人，建设单位擅自处置的业主所有或者使用的物业共用部位、共用设施、共用设备，侵害业主合法财产权力的，应承担相应的法律责任。
第三十二条物业接管验收，物业服务企业应对物业共用部位、共用设施、共用设备进行查验，明确建设单位和物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。
第三十三条在办理物业承接、验收手续时，建设单位应向物业服务企业提交下列资料：
（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图；管网工程竣工图；
（二）物业竣工验收备案文件；物业质量保证书和物业使用说明书；
（三）物业及配套设施的产权清单；业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料；
（四）物业建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料。
（五）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。
第三十四条物业管理用房由建设单位配置提供，建设单位在开发建设中，应事先预留必要面积的物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。
建设单位在进行小区（项目）规划建设时，应配套建设必要的物业管理用房（含办公室、警卫室、清洁储藏室、业主委员会活动用房）。
建筑面积5万平方米以内的物业小区（项目）不少于150平方米，5万平方米以上的物业小区（项目）按总建筑面积的4‰提供。
物业管理用房属全体业主所有。
物业服务企业应将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，并负责维护和管理。
物业管理用房不得抵押、交换、买卖；未经业主大会同意，不得改作他用。
第三十五条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业服务合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业服务合同未约定的，由建设单位承担。
建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。
第四章物业服务
第三十六条物业服务企业属于从事经营活动的市场主体。
物业服务企业实行市场准入和准出制度；物业服务企业实行资质管理制度；物业管理人员实行资格证书制度；地区内暂定物业服务企业资质审定由各县（市）房地产主管部门（建设行政主管部门）办理，报地区建设局备案。
地区建设局负责地区内三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受自治区建设厅指导和监督。
一、二级物业服务企业资质申报、证书颁发和管理按建设部2007年第164号令执行。
地区等级以内的物业服务企业从业人员必须达到国家规定的职业资格标准，人员达不到规定标准的，不得评定企业资质等级。
第三十七条一个物业管理区域只能委托一家物业服务企业实施管理，物业服务企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
业主委员会应根据业主大会的授权与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。
物业服务合同草案应在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
物业管理委托合同应当包括以下内容：
（一）物业的基本情况；
（二）委托管理、服务事项；
（三）物业管理服务质量标准；
（四）物业管理服务费用标准、收费方式；
（五）物业管理酬金标准及支付方式；
（六）合同期限、合同提前终止的约定；
（七）物业、业主及住户资料的管理和移交方式；
（八）委托人与被委托人的责、权、利；
（九）法律责任及解决纠纷的途径；
（十）委托人与被委托人双方约定的其他事项。
物业服务企业在实施物业管理中可以进行专业委托管理，费用由物业公司支付。
第三十八条物业管理服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业公司书面订立。
业主和物业服务企业之间是平等的民事主体关系，双方的权利、义务关系，体现在物业服务合同的具体内容中，物业服务合同应对下列内容做出具体约定：
（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维护服务；
（二）公共绿化维护服务；
（三）公共区域清洁卫生服务；
（四）公共秩序维护服务；
（五）车辆停放管理服务；
（六）物业使用中禁止行为的管理措施；
（七）物业档案资料的保管；
（八）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
物业服务企业要按照物业服务合同约定的内容提供相应的服务，其主要职责是：
（一）履行《物业管理委托合同》，按本细则规定的维护管理内容、标准管理物业；
（二）保管好物业的综合验收资料；
（三）合理收取和使用物业服务费；
（四）对物业范围内的违章和违法行为，依据管理规约及本细则规定进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理；
（五）接受业主、使用人的监督，定期听取业主、使用人对物业管理的意见；
（六）接受主管部门的物业管理工作考评。
物业服务企业未履行服务合同约定，应当按合同承担责任，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担民事赔偿责任。
第三十九条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续和资料移交手续。
第四十条物业服务企业委托服务不得将该管理区域的全部物业管理一并委托他人。
第四十一条物业服务收费应建立“质价相符”的收费机制，由业主委员会根据地区制定的等级收费标准，选择服务标准与物业服务公司签订服务合同约定，张榜公布执行。
业主应当根据服务合同的约定，交纳物业服务费。
业主房屋出租的，可由物业使用人交纳物业服务费，物业使用人不按规定交纳物业服务费的，由业主交纳。
已竣工但未出售或者尚未交给买售人的物业，物业服务费由建设单位交纳。
第四十二条物业服务合同以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十三条物业管理区域内供水、供热、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
前款所列单位不得利用特种垄断经营优势的便利,强制物业服务企业代收费用,也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
物业服务企业接受委托代收费用的，双方应签订代收服务合同,但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十四条在物业管理区内发生违规、违法行为，侵害业主利益，物业服务企业应当及时制止，并向有关行政部门报告，有关行政部门应当及时处理物业服务企业的报告，发生行政不作为行为的，应依法追究行政主管人员的责任。
第四十五条物业服务企业应自觉接受公安机关的监督指导，做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应采取应急措施并及时报告，协助做好救助工作。
物业服务企业聘请保安人员，应当遵守国家规定，从有资质的保安服务公司聘请，不得在社会招聘，保安人员应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十六条物业使用人在物业管理活动中的权利义务，由业主和物业使用人在法律、法规和业主公约有关范畴中进行约定，物业使用人违规、违法，业主承担连带责任。
第四十七条业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾纠纷，由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会负责调查、调解与处理。
第五章物业的使用和维护
第四十八条物业管理的基本内容指建筑物主体外的共用部位、共用设施、设备、共同事务的管理，具体包括：
（一）物业管理区域内的道路、门牌、路灯、排水管道等设施的养护，定期清疏排水管井；
（二）物业管理区域内的树木花草、园林建筑小品和其他园林设施的养护；
（三）物业管理区域内的环境保洁、垃圾清运、公厕保洁及环卫设施的养护；
（四）安全防范服务；
（五）车辆停放及其场地的管理。
物业管理的基本标准：
（一）建筑物管理：
1、外墙完好、外观整洁，房屋完好率达98%；
2、建筑物外墙防护设施按规范设置，统一有序，没有锈蚀；
3、公共通道、楼梯、地下室整洁干净，无障碍物；
4、消防通道畅通无阻；
5、建筑物零修及时率和及格率达100%；
6、建筑物标志明显、规范；
7、没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂，以及改变建筑物结构、外貌的现象。
（二）设备管理：
1、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；
2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘；
3、在电网正常情况下，保证房屋供电系统保证正常运行，出现故障，立即排除；
4、消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用；
5、电梯系统按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其他附属设施完好，梯厢、井道清洁；
6、按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。
7、中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。
窗式及分体式空调的安装位置统一，排列有序。
（三）市政公用设施管理：
1、管网设施敷设安全，使用正常，没有泄露现象；
2、管线架设安全、整齐规范、统一有序；
3、排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
排水井、盖完好无缺，道路畅通，路面平坦；
4、照明路灯使用正常；
5、公共文体娱乐设施使用正常。
（四）园林绿化管理：
1、绿地内清洁，无黄土裸露，无破坏、占用现象；
2、路树、绿篱无缺株、枯萎；
3、园林建筑小品和其他园林设施完好，整洁。
（五）环境卫生管理：
1、路面、公共场地的保洁率达95%以上；
2、没有乱贴、乱挂、乱画现象；
3、垃圾日产日清；
4、公厕保洁做到无臭味；
5、化粪池使用正常；
6、环境卫生设施完好、整洁。
（六）交通管理：
1、停车场、行车线路标志明显；
2、车辆管理有序，进入物业管理区域的车辆，集中停放到停车场或指定停车点，无乱停、乱放现象。
第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施和公共绿地，不得改变用途和私自占用。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。
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