财务管理专业毕业论文房地产企业现金流管理研究.docx

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财务管理专业毕业论文房地产企业现金流管理研究

摘要

随着经济建设的越来越深入，房地产企业作为中国经济的支柱产业之一，也越来越凸显其重要的战略地位。

而房地产企业自身的现金流管理也在2008年爆发的次贷危机之后尤为重要。

企业只有积极有效地利用好现金流这把“双刃剑”才能在变幻莫测的经济社会中立于不败之地。

而房地产企业现金流的管理对于整个企业的战略性发展更是尤为重要，企业在有效的控制好现金流的流入流出水平之后就能够为企业长远的发展目标做出它的贡献。

从房地产企业现金流管理的战略性和战术性两个方面，企业的现金流管理可以得到充分的剖析。

本文针对房地产管理现状，从现金流组织管理的角度分析研究现金流管理的问题与解决对策，探讨了当前经济形势下房地产企业现金流管理的方向。

关键词：

房地产企业；现金流；现金流管理

Abstract

Ineconomicconstructionismoreandmorethorough,realestateenterpriseaschina'seconomicpillarindustry,aremoreandmoreimportantdaybyday.Andrealestateenterprisesreacheditscashflowmanagementin2008theoutbreakofthespreadingsubprimemortgagecrisisismoreimportant.Enterprisemustusethisdouble-edgedswordefficiently,thatcanintheeconomicsocialstandforever.

Therealestatebusinesscashflowmanagementforthestrategicdevelopmentofthewholeenterpriseisparticularlyimportant.Afterkeepinagoodlevelofinflowsandoutflowsofcashflow,Enterprisesbeabletomakeitlong-termcontributiontodevelopmentgoals.Cashflowfromrealestatebusinessstrategicandtacticalmanagementofthetwoaspectsoftheenterprisecashflowmanagementcanbefullyanalyzed.

Thisarticleaimsatrealestatemanagementstatusquo,atangleofthecashfloworganizationandmanagement,studyofthecashflowmanagementproblemsandsolutions,andresearchintorealestatebusinessmanagementinthedirectionofcashflowsinthepresenteconomicclimate.

KeyWords：

Realestatebusiness;cashflow;cashflowmanagement

一、引言

从2010年4月底起，“国四条”的出台，房地产市场遭遇一系列的调控措施，调控、保障房、房产税、央企退出、加快周转……成为了当前房地产行业的关键词。

面对日益紧缩的房地产消费贷款，房地产行业的房产营销也日趋紧张。

可以预见，房地产企业的现金流的管理成为了企业管理的重点，只有对企业的现金流的管理有一个精确的把握与控制，才能在日益激烈的行业竞争中得到最大的经济效益，赢取最大的社会效益，为企业的长久发展做出应有的贡献。

二、现金流的定义

（一）现金流的定义

现金，是指企业占用在各种货币形态上的资产，包括库存现金、活期存款及其他货币资金；不包括那些不准备或无法动用的货币资金。

而现金流（CashFlow）也称为现金流量、现金流动量。

在长期项目投资决策中，现金流量是指一个投资项目在其计算期内可能或应该发生的各项现金流入量和现金流出量的统称。

对于房地产行业的一个公司甚至集团来说，现金流的概念不仅仅是在于单个项目的资金流量，它应该包括现金流入和现金流出两部分。

其中现金流入主要指企业经营活动中销售商品、提供劳务；投资活动中出售金融资产和固定资产、利息红利收入；筹资活动中发行股票债券以及借款取得的资金等。

现金流出主要有经营活动中采购、销售和管理活动中发生的费用和应交的税金，投资活动中长期的金融投资、资本性指出和并购等发生的资金占用，筹资活动中购买股票和债券、偿还借款、支付利息和红利等发生的资金流出。

现金流入和现金流出的差额就是企业的现金净流量。

（二）现金流的重要性

企业以盈利为目的,这一点尽人皆知。

不乏有企业刻意追求高收益、高利润,大都来自这样一种思想,认为企业利润数值显示高,就是经营有成效的表现。

这里的误区在于忽略了实现利润的同时所需保持的流动性。

作为企业的管理者,应当能够正确地界定现金与利润之间的差异。

利润并不代表企业自身有充裕的流动资金。

流动资金可形成我们俗称的现金流,对于企业的健康发展有重要的作用。

企业在销售商品、提供劳务、或是出售固定资产、向银行借款的时候都会取得现金,形成现金的流入。

而企业为了生存、发展、扩大需要购买原材料、支付工资、构建固定资产、对外投资、偿还债务等,这些活动都会导致企业现金的流出。

在市场经济中,企业还势必要积极而力求稳妥地运用信用手段（如向银行贷款,也如企业间应收、应付的商业信用）如果企业手头上没有足够的现金流来维系这些业务的支出和维系加入信用关系的资金链,其结果将是灾难性的。

从企业整体发展来看,其实现金流比利润更为重要。

在现实生活中我们可以看到,有些企业,虽然账面盈利颇丰,却因为现金流量不充沛、直至出现资金链断裂而倒闭;有的企业虽然在某一较长时期处于亏损当中,但其却可以依赖着自身拥有的现金流得以长期生存,最后迎来发展高峰。

从这个意义上说,企业的持续性发展经营,运行层面直接依靠的不是高利润而是良好、充足的现金流。

当然,利润水平高,组织现金流的能力一般也会较高,这也是需要充分肯定的。

三、现金流管理目标的特点

房地产企业的现金流管理面对的是该行业企业由于在开发房地产项目中运用到大量的现金流，企业的现金流安全系数普遍较高，资金运用风险偏高，现金流价值大等特点。

（一）房地产企业现金流管理的现状

我国房地产企业初步关注现金流状况也始于近几年，初步认识到企业发展的内在活力反映在经营的现金流量方面，所以，关于现金流的理论和实践更是匮乏。

我国房地产企业对现金流的管理存在以下几个问题：

（1）现金流管理没有与企业战略相吻合

我国现金流管理仅停留在公司运营层面，并没有被提高到战略高度与企业总体发展战略相吻合。

现金流管理的内容只是停留在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发展阶段的重点相匹配。

（2）现金流管理缺少全程控制

目前，我国大多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。

企业的资金运行，具体表现为资金筹集、运用和分配，现金的流入与流出则是其综合表现形式。

时实、动态地反映预算执行情况，有效地控制整个企业的资金支出及资金运用，做到事前计划、事中控制、事后分析，这不仅有利于战略的实施，同时预算作为企业内的法律还有利于经营过程的控制。

（3）现金流管理没有重视现金流质量

对于业绩质量问题重视远远不够，现金流的导向作用还很弱。

由于中国房地产企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导向型”，所以企业实践中对现金流量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。

一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材料、需要动用现金交税的时候才注重现金流管理；或是只有通过延期支付土地款、拖欠工程款等恶劣方式才能获得良好的现金流。

当前房地产企业现金流状况变化不是出于稳定状态。

以万科为例，每股净现金流量从2009底的0.18元/股在2010年经历了负数的数据之后，在2010年12月上升到1.19元/股的高位，而进入2011年第一季度又下降而出现负数。

每股经营现金流同样是呈起伏状波动，现金流的稳定性存在一定的问题。

（二）房地产企业现金流管理的特点

作为资金密集型企业，房地产企业在现金流管上与一般的企业还是有所区别存在的，它的特点由于房地产项目开发过程的特点而确定。

房地产开发过程是一种预测将来需求而进行产品生产的过程，由于它自身的特点：

价值大、开发周期长、一次性、风险因素多等，其现金流特点就表现为：

（1）对资金需求数额巨大

房地产项目由于价值大而产生大量的资金需求。

因此，房地产开发企业如果不借助金融机构和资本市场进行融资，仅靠自有资金将寸步难行。

同时，由于房地产企业的开发建设资金存在使用支出上的集中性和来源积累上的分散性、长期性的矛盾，如果仅局限于自有资金是不足够的，必须拥有更大规模的现金流入。

而我国房地产企业以社会资源整合为核心“以小博大”的发展模式对银行资金的依赖度长期以来居高不下。

这种情况下，资金链很容易被拉断，特别是中小企业将面对严峻的考验。

（2）现金的占用周期长

对每一个房地产开发项目而言，从选择地块到房屋竣工验收，直至出售（或出租）需要3～5年的时间，而且，所开发的房地产商品只有销售到一定数量后才能收回成本乃至利润。

房地产开发周期长、资金周转慢、回收期长，所以，现金的占用期长。

这样，从工程初期投资开始，一直到第一笔资金回笼，最少需要3年。

（3）现金占用的风险性大

房地产项目一旦投人就具有了不可移动性，就很难根据各种如社会经济环境发生变化加以改变和调整，使得现金流的投人风险性加大。

房地产企业的开发活动涉及面广，反映出的财务关系也非常复杂。

企业的财务管理一般表现为房地产企业与其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与企业内部各单位和各上级管理部门之间的经济关系。

具体而言，表现为房地产企业在项目开发经营过程中，与被动迁的单位或居民、勘察设计单位、施工安装企业、材料物资供销企业、商品房购买者个人、委托建房单位、接受有偿转让土地的单位、房屋承租者、开发产品购买单位、联营单位、企业的投资者以及工商、审计、税务等管理部门发生的大量、频繁的资金往来结算关系。

这一特点决定了房地产企业与其他企业之间，尤其是与商品房消费者个人之间的各种预收预付、应收应付款项等较之一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任更大。

因此房地产企业必须加强其债务债权的管理，并根据其产品开发经营的特点探索出行之有效的债务债权管理方法；同时必须努力协调好与各方面的关系，保证项目开发全过程的顺利进行。

由于房地产企业组织机构有多种形态，项目开发经营业务内容各有区别和侧重，因此，资金流动形式也互不相同。

一般而言，内部设置施工单位的房地产企业其资金流动形式与未设置施工单位的房地产企业差异明显；即使内部结构相同或相近的房地产企业，其资金由货币资金向建成资金转化的流动过程也互有差异：

或在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金；或在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金；或开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金；或开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金的形式；还有开发周转房专门用于安置被拆迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。

资金流动的多样性，决定了强化资金运作所采取的措施必须具有较强的针对性和适用性。

四、房地产企业现金流管理的目标

房地产企业必须根据企业发展战略对现金流进行合理的规划，确定现金流战略方向，使其不偏离企业战略规定的方向和目标，提高现金流使用效果。

并根据企业战略和当前投资环境制定现金流战略目标和原则，寻求与企业战略目标相符的战略投资机会。

房地产企业现金流管理的目标在于提高现金流的周转率，确保现金投资的安全性，最大可能地实现企业的价值最大化，同时有效的规避现金流管理与投资中存在的风险。

所以，房地产企业的现金流管理的主要目标在以下几个方面：

1、减少房地产企业现金占用量，提高使用效率，降低资金使用成本

房地产企业由于其独特的行业开发性质，其营运资金常常还大量占用在企业当前的开发项目上，更有甚者，已经竣工完成的房地产项目也回应为不能及时的销售回笼资金而过多的占用企业的现金流，导致企业后续的发展因为缺乏资金而迟缓落后，在这样的行业背景下，有效的提高现金流的流入与流出效率，兼顾企业项目开发与企业价值最大化成为一个必不可少的环节。

只有有效的降低了企业现金流的使用成本，才会创造更大的利润，这样不仅可以满足企业应有的经营利润，还可以以优良的财务结构和财务数据来吸引更多的投资者对企业进行投资，以获得更为充足的现金流。

2、通过控制和增强企业现金流动性，保证企业现金流平稳运转

房地产企业的现金流往往会在某一个环节出现脱节的现象，比如已经开发完成的投资项目由于不能及时收回现金，导致企业的大量营运资金被套牢在该项目上，这样既增加了企业现金流管理的难度，还为房地产企业的后续发展制造了障碍。

如果房地产企业可以克服现金流流通过程中的流通环节，采取积极有效的现金收回策略，那么由于高度的现金周转水平，在一定程度上也是减少了房地产企业对现金流持有量的要求水平。

3、通过对房地产企业的现金流状况分析，充分利用闲置资金

房地产企业在开发过程中可能会存在大量的闲置资金，对于这部分资金如果不加以充分利用的话，其高昂的机会成本也是房地产企业不容忽视的损失。

在当前宏观的经济环境之下，房地产企业不仅可以尝试持有有价证券以获取风险收益，还可以投资于稳定的债券，或者关注于期权期货市场也是可谓之事。

4、预测未来开发项目现金流需求，基石应对各种环境需求

随着房地产开发与管理政策的进一步控制，房地产开发的获利难度也在市场竞争中逐步加深，而房地产企业面对未来即将发生或已经预测到的严峻的经济形势，房地产销售的难度进一步增加，低获利能力的商品房的陆续开发投资，对房地产行亦是不小的冲击。

企业在这样的环境下不仅需要协调好当前的现金流管理水平，还要认真估算未来的现金流持有与需求量，做好应对未来局势变化的积极准备。

5、对现金收支进行差异分析，为管理决策提供依据

一个好的房地产企业财务部门都应该有准确的现金流入与流出的分析体系，不仅仅是了解一定时间内企业的现金流状况，还是对房地产企业在现金流周转中存在的一系列问题从数据到形式上进行追踪的分析，从数据差异的根本寻找解决措施，才是企业维持良好的现金流管理习惯的开始。

对现金收支进行差异分析，同时也为企业决策者提供企业在现金流运营上的基本概况，让决策者更能掌握企业生存的血液流向与质量。

6、为企业的扩大再生产提供资源保障

房地产企业在经营过程中随着发展的深入，企业在一定的成功之后，持续的扩大再生产是必不可少的。

企业要扩大生产就一定要充足的现金流作为后盾，只有充足的后备资金，才是推动企业发展的最佳方法。

7、有利于企业提高抗风险能力，提高企业价值

房地产企业在经营过程中对风险的关注尤为重要。

一个大型的房地产项目可以使企业获得巨大的经济利益和良好的市场影响力；但是，如果不能有效的完成营销与资金收回，那么企业的现金流被套牢的时候就是企业抗风险能力最弱的时候，这时候，不仅是阻碍了企业的持续发展，而且会对企业造成难以克服的危机。

往往很多企业会犹豫现金流断裂而走上被兼并或破产的道路，这是总所周知的。

而现金作为投资人投入企业资本的货币表现形式，因而，现金流管理的目的和宗旨就取决于资本的本质要求。

资本的本质或者说本性就是增殖，作为其在企业中货币表现形式——现金的目标也就是创造价值，现金流管理自然而然就应该以创造更大的现金流、创造更大的价值为宗旨。

资本具有运动性、增值性、竞争性等特征，这些特征从一个侧面反映了资本的本质。

运动性是资本的一个基本特征。

资本运动为资本增值创造了条件，同时，资本对于价值增值的无尽追求决定了资本不断的、周而复始的循环。

资本的各种职能形态在空间上相互并存和在时间上相互继起，各种循环形式围绕的内在统一就是价值创造。

增值性是资本一般的目的，追求价值增值是资本最根本的本性。

资本不同于货币的根本特征，就是在于它在运动中能够创造新增价值。

市场经济条件下的我国企业本质上同样可以看成是资本经营者，资本增殖是目的，商品经营是手段，手段服从于目的，投资者的资本投入企业的目的就是要实现资本增殖的最大化。

商品经济发展的实践表明，任何商品生产者从事商品生产的目的都不是要得到商品的使用价值，而是追求预付价值的不断增殖。

他们之所以生产并重视商品的使用价值，仅仅是因为使用价值是价值的物质承担者，是实现预付价值增殖的手段。

就生产经营发展的历史和现实来看，无论哪种类型的生产经营者，他们从事生产经营的目的都是追求价值增殖。

五、当前房地产企业现金流管理存在的问题

由于房地产业是粗放型的行业，投资大，现金流转周期长，开发过程设计的相关方多，过程比较复杂。

因此，房地企业在企业筹融资问题上非常重视，对企业自身的现金管理问题重视不够。

现金流的管理目标是实现企业的价值创造，是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理，具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面，分别涉及到企业的决策层、管理层和作业层。

（一）房地产企业现金流的战略性管理问题

1、企业现金流的管理与企业的战略管理在总体统筹上缺乏一致

通常企业制定其战略管理目标从企业的目标经营结果来考虑，在企业现金流的匹配上常常缺少关注。

2、现金流管理与企业的生命周期的发展的侧重点需要控制调节好

往往处于发展期的企业需要大量的现金流来支持企业的日常经营扩大和面对相对不稳定的现金流入，而处于成熟期的企业由于其现金流的水平已经是相对稳定，所以企业可以较好的控制其现金流水平。

当企业处于衰退期的时候，由于经营成果的必然减少，现金流也会趋于弱化的水平发展，此时，对现金流的管理同样不可忽略。

3、现金流的管理水平必须与企业所需的收益水平、资产流动性水平相结合

只有相互匹配的现金流水平与合理的企业收益能力，才能持续有效的是企业利益最大化。

4、房地产企业常常由于房地产项目开发周期长，资金需求大，受到政府宏观政策调控的影响明显，导致资金回流缓慢，投资风险显著大于企业行业的风险水平。

（二）房地产企业现金流的战术性管理问题

房地产现金流管理不仅仅要结合企业自身未来发展的战略方针，还要考虑当前现金流入与流出的形式、实际情况，此时，具有战术性的管理思想将为企业赢得战术上的先机。

而当前大部分的企业在战术性上还是存在一定的问题，这些问题常常会影响到现金流的管理水平。

1、房地产企业的现金流预算既要考虑企业现金流出的日常水平，还要考虑企业在经营周转中现金流入可能导致的现金流影响，导致企业的现金流偏离正常水平。

2、对于房地产行业在产品销售时产生的现金流入采用何种回收方式是值得企业注意的。

不同的销售回款方式常常会有不同的现金流入的结果。

3、房地产企业在实行项目开发和各种服务时现金的流出方式同样是导致企业现金流总体需求水平的重要因素，一种好的、适合企业实行的现金支付手段是企业财务管理人员为其企业创造财务成果的有效手段。

4、房地产企业的融资手段虽然丰富，但是面对大型的房地产开发项目企业除了利用自有资金外，最常用的融资手段以银行贷款融资为主，这常常受到某一时期的国家宏观调控政策的左右。

六、房地产企业现金流管理的对策与建议

对于房地产企业在现金流管理过程中存在的问题与现状的分析之后，企业可从战略性角度和战术性角度对当前的现状进行探讨与研究，并在一定程度上进行解决。

（一）房地产企业现金流的战略性管理

房地产企业现金流的展露性管理是从企业战略发展的角度对现金流管理进行统筹安排和计划管理的过程。

房地产企业的开发周期一般相对其他行业要较长一些，同时由于其自身投资的特点，促使房地产企业现金流正在管理过程中不仅仅要考虑自身现金流量得管理，更要与企业一定时期内的发展战略相互统一呼应，只有相互匹配的现金流管理战略与适合企业当前发展模式的运营发展战略，才能够充分发挥企业对现金流管理与投资过程中的一切好机会，尽可能的创造企业价值。

结合企业战略的发展，可从以下几个方面着手：

1、企业战略与现金流管理相结合

企业战略决定现金流流向，现金流管理与企业战略相结合，制定企业战略时应考虑现金流状况，同时现金流要服务于企业发展战略。

企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析。

现金流向要与环境变化相协调。

对以房地产为主的企业而言，在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，切忌盲目扩张，跟风实施全国发展战略；针对非房地产开发企业，要经得住房地产行业高回报外表的诱惑，不要盲目涉足房地产开发行业，毕竟高回报也意味着高风险。

2、现金流管理与企业生命周期相结合

在企业不同的发展阶段，企业关注的管理措施目标和重点会有所不同，现金流量循环也会呈现出不同的特点。

管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位，并能够根据对现金流量的需要，提出合适的财务结构。

所以，战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配，要突出重点，不可一视同仁，等而视之。

同时，还要注意在不同发展阶段，经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。

3、现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡

流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。

如果企业有充分的现金或者资产能够在短期内转化为现金，则企业具有很强的流动性。

流动性可以通过现金流量循环的效率来创造。

收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。

企业的收益能力取决于管理层将其所掌握的现金等资源投放到能给企业带来预期收益的资产或项目中去实现增殖。

所以，无论将现金投资于流动资产，还是投资于固定资产、股权等长期资产，都应以提高或维护必要的收益性为基本取舍标准。

增长性是企业自我积累和发展能力的表现。

自我积累能力集中表现在经营过程中产生现金净流量的大小以及现金净流量的利用效果。

企业就是要通过不断的自我积累和发展来实现企业价值的持续创造。

4、战略性现金流管理应追求现金流平衡

房地产开发企业的业务由于回报期长，资金回流比较慢，而且因为资本投资巨大，容易出现资金周转不灵的风险。

最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合，以分散风险。

酒店与地产联合经营即是这一理论的完美运用。

酒店经营可以产生持续的现金流，这些资金可以流动到房地产项目公司。

同时，酒店业经营性现金流大，其自建物业可以抵押贷款，能够成为地产业务的“蓄水池”。

（二）房地产企业现金流的战术性管理

房地产企业现金流的战术性管理是企业的财务部门通过对现金流日常管理与投资过程中现金流流入与流出方式和时间、额度、时机的战术管理。

当企业财务决策者敏锐的洞察市场先机，根据企业自身的现金流水平，执行可行的优化的战术性手段，企业便能如鱼得水，在市场机制中立于不把之地。

1、现金流预算

现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动，保障企业战略目标的实现，日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排，保证现金流有条不紊、永不停息，从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行，满足企业价值创造实现的条件。

房地产企业年初，应由财务部门编制资金总预算计划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。

其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品带来的现金净增加额；支出预算最核心的内容是企业投资、支付税费所需资金支出