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黄石规划管理技术规定

黄石市城市规划管理技术规定（修订试行本）

报审稿

第一章总则

第二章城市规划编制

第三章　城市建设用地规划管理

第四章　建筑容量

第五章　建筑间距与退让

第六章公共设施

第七章城市绿地、景观和文化保护规划

第八章道路交通工程

第九章市政工程

第十章综合防灾规划

第十一章管线综合工程

第十二章附则、其它

附录

A建筑间距的计算

B建筑高度的计算

C房屋建筑面积计算规定

D沿路一般建筑高度控制

E居住建筑间距图示

F干道交叉口建筑红线退让范围（示意）

G名称解释

H本标准用词说明

黄石市城市规划管理技术规定（修订试行本）

第一章总则

第一条为了加强本市城市规划管理，保证城市规划的实施，提高规划管理水平，使城市规划管理法制化、科学化、规范化，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《湖北省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《城市规划编制办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等有关法律、法规和技术规范的规定，结合本市实际制定本规定。

以下简称为《规定》。

第二条　本规定适用于本市规划区、开发区、城市托管区、城市共建区、工业园区各项建设工程。

大冶市、阳新县城市规划区可以参照执行。

其他区域参照国家、省市相应的规划管理技术规定执行。

第三条　各项建设工程的规划管理和建设，应当按照经批准的详细规划执行；详细规划未作出规定或者尚无经批准的详细规划，应当按照上层次城乡规划和有关法律、法规、规章及本规定执行。

本规定中有关具体技术经济指标的内容指导详细规划的编制。

城市规划的编制和管理除执行本标准与准则外，还应符合国家、省市现行有关法律法规。

第四条规划编制管理中使用的勘察测量资料必须采用国家统一高程系统和黄石统一座标系统。

第二章城市规划编制

第5条本市城市规划的编制城市规划编制体系包括法定规划和非法定规划两个系列。

法定规划分为总体规划（含近期建设规划）和详细规划两个阶段。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

非法定规划包括概念规划、基础研究等。

城市设计的编制应贯穿于法定规划的各个层次，法定规划应体现城市设计的原则与思想。

第六条编制城市规划应当体现资源节约、环境友好的总体要求，统筹安排各类城市建设项目和建设用地，完善城市功能布局，节约集约利用土地，鼓励城市地下空间的综合开发利用，保护自然资源和历史文化资源，改善人居环境。

编制城市规划应当彰显黄石滨江环湖依山特点和历史文化城市风貌，体现地域文化特色，创造显山露水、疏密有致、高低错落、特色鲜明的城市整体空间形态。

编制城市规划必须明确规划强制性内容。

编制城乡规划应当具备土地利用规划、土地利用现状、生态环境现状、城乡规划工程地质勘察和城乡规划测量等必要的基础资料。

城乡规划勘察和测量应当满足城乡规划编制和实施规划管理的需要。

第七条城市总体规划批准后，应编制近期建设规划、各项专业规划（包括综合交通、历史文化保护、绿地、供水、雨水、污水、电力、电信、供热、燃气、邮政、抗震、防灾、环卫、教育、公交、物流及社会公共设施等等）、建设区控制性详细规划。

各层次各项专业规划之间应相互衔接，避免互相矛盾。

重要规划项目编制前，编制管理部门应下达规划编制任务书。

编制过程中应分别进行社会公示、专家评审、部门审核等程序，最后完成审批和备案。

各级风景区规划应与城乡总体规划相协调并依据国家规范单独组织编制。

第八条各层次城市规划的编制深度，应严格遵守《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》及省市相关技术规定。

专业规划应由规划主管部门会同专业主管部门联合编制并依法审批。

第九条城市规划编制成果应包括数据文件和纸质文件各项内容（规划文本、图件、说明书和附件），成果中对社会公示、专家评审、部门审核相关意见的采纳与否应予以说明解释。

总体规划、专项规划、控制性详细规划成果应定期由规划主管部门组织实施评估，确定下一轮修改和完善意见。

第十条控制性详细规划编制应按照《黄石市城市控制性详细规划技术规定》执行。

　　第十一条修建性详细规划可以由各级政府、相关主管部门或开发建设单位组织编制，编制成果按照《黄石市城市修建性详细规划技术规定》执行。

第十二条交通和市政工程规划应当综合协同，合理布局，保证功能，适度超前，满足经济社会发展需要，发挥基础和保障作用。

为减少对城市交通的影响，执行《建设项目交通影响评价技术标准》（CJJ/T141-2010）编制交通影响评价报告。

1住宅（T01）、商业（T02）、服务（T03）、办公（T04）类建设项目，交通影响评价启动阈值的取值范围应符合下表的规定；

住宅、商业、服务、办公类建设项目交通影响评价启动阈值取值范围表

城市和镇人口规模

（万人）

项目位置

建设项目新增建筑面积（万平方米）

住宅类项目

商业、服务、办公类项目

100～200

城市中心区

2～5

1～2

其他地区

3～8

2～5

<100

2～8

1～5

注：

1人口规模是指正在执行的城市和镇总体规划所确定的规划期末城镇人口规模；

2建设项目的建筑面积，有建筑设计方案时按总建筑面积计算，无建筑设计方案时按容积率建筑面积计算；

3在同一栏中，人口规模越大、交通问题越复杂的城市和镇，其阈值选取宜越低。

2场馆与园林（T05）和医疗（T06）类建设项目的启动阈值应为：

配建机动车停车泊位100个；

3符合下列条件之一的建设项目，应在报建阶段进行交通影响评价：

1）单独报建的学校（T07）类建设项目；

2）交通生成量大的交通（T08）类建设项目；

3）混合（T10）类的建设项目，其总建筑面积或指标达到项目所含建设项目分类（T01～T09,T11）中任一类的启动阈值；

4）主管部门认为应当进行交通影响评价的工业（T09）类、其他（T11）类和其他建设项目。

5.0.4符合下列条件之一的建设项目，应在建设项目选址阶段进行交通影响评价：

特大城市的建设项目规模达到报建阶段启动阈值的5倍及以上，其他城市和镇达到3倍及以上；

2重要的交通类项目；

3主管部门认为需要在选址阶段也进行交通影响评价的建设项目。

当相邻建设项目开发建成时间接近，出入口相近或者共用时，可对多个相邻建设项目合并进行交通影响评价。

第13条出让、划拨土地地块规划条件编制应按照《黄石市建设用地地块规划条件编制技术管理规定》执行。

建设用地规划条件应当符合经批准的控制性详细规划。

尚无经批准的控制性详细规划的地块，因国家、省或者市城市基础设施、配套文化、教育、体育、医疗卫生设施等公益性用地、其他重点项目建设需要使用土地的，建设单位应当委托具有相应资质的城乡规划编制单位进行规划条件论证，并持论证结果及其他相关资料向城乡规划主管部门申请规划条件。

城乡规划主管部门应当根据上层次城乡规划和本规定，并结合建设项目选址论证的结果提出规划条件，按法定程序报批后提供给建设单位。

建设用地规划条件论证应当包括以下内容：

（1）建设项目与城乡规划布局的衔接情况；

（二）建设项目与交通（含道路、城市轨道、铁路、港口、航道等）、能源、市政公用设施规划的衔接和协调情况；（三）建设项目的配套生活设施与居住及公共设施规划的衔接和协调情况；（四）建设项目对环境的影响，与环境保护规划的衔接和协调情况；（五）建设项目与防灾规划的衔接和协调情况；（六）建设项目与风景名胜、公园绿地以及具有一定历史、科学、人文价值的文化遗产保护等规划的衔接和协调情况。

第十四条城市临主次干路、重要地段、重点区域、大型公共建筑以及建设用地面积大于三万平方米的建设项目，建设单位在报建时应当提交两个或两个以上设计方案审查。

第十五条城市规划“五线”编制

城市规划“五线”包括：

红线、绿线、紫线、蓝线、黄线。

城市“五线”规划的编制、审批、调整，应按照《城乡规划法》、《城市规划编制办法》等有关法律法规的规定进行。

城市“五线”规划技术文件的编制应以城市总体规划、分区规划、专项规划及控制性详细规划等各层次规划和国家、省市等有关规定为依据，其内容和深度要求应以控制性详细规划为基础，做到定性、定量、定位。

第16条　规划部门可根据实际需要组织编制或要求建设单位委托编制建设项目的建筑日照分析、建筑景观分析、交通影响分析、市政容量分析、公共服务设施配套分析、建筑面积复核等作为规划许可参考依据。

第三章　城市建设用地规划管理

第十七条黄石市城市用地与规划建设用地根据国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。

对中小学校、幼儿园等用地可以单独明示。

第十八条为适应城市动态发展的要求，我市各类建设用地的划分必须遵循土地使用兼容性原则。

本规定《建设用地适建设范围表》规定了合理的土地使用兼容范围，凡表中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据实际情况具体核定适建设范围。

黄石市各类建设用地适建范围表

序

号

用地类别

建设项目

居住用地

公共设计用地

工业用地

仓储用地

市政公用设施有地U

绿地

一类R1

二类R2

三类R3

商贸办公C1

科技文卫C3

一类M1

二类M2

三类M3

普通W1

危险品W2

低层独立式住宅

√

○

其他低层居住建筑

√

○

多层居住建筑

√

○

高层居住建筑

○

√

○

公寓

√

○

√

○

单身宿舍

√

○

居住小区教育设施（中小学、幼托机构）

√

居住小区商业服务设施

○

√

○

居住小区文化设施（青少年和老年活动室、文化馆等）

√

○

居住小区体育设施

√

○

居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等）

√

○

居住小区市政公用设施（含出租汽车站）

√

○

√

○

√

○

居住小区行政管理设施（派出所、居委会等）

√

○

√

○

居住小区日用品修理、加工场

√

○

√

○

小型农贸市场

√

○

√

○

小商品市场

√

○

√

○

居住区级以上（含居住区级、下同）行政办公楼建筑

√

○

居住区级以上商业服务设施

√

○

居住区级以下文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等）

○

√

○

居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅）

√

○

居住区级以上体育设施

○

√

○

居住区级以上医疗卫生设施

○

√

○

特殊病院（精神病院、传染病院）一需单独选址

○

办公建筑、商办综合楼

○

√

○

一般旅馆

○

√

○

√

○

旅游宾馆

○

√

○

商住综合楼

√

○

高等院校、中等专业学校

√

○

职工学校、技工学校、成人学校和业余学校

○

√

○

科研设计机构

○

√

对环境基本无干扰、污染的工厂

○

√

○

√

○

对环境有轻度干扰、污染的工厂

○

√

○

对环境有严重干扰、污染的工厂

√

普通储运仓库

√

○

√

○

危险品仓库

√

农、副、水产品批发市场

√

○

√

社会停车场、库

○

√

○

√

○

√

○

加油站

○

√

○

汽车修理、专业保养场和机动车训练场

√

客、货运公司站场

√

施工维修设施及废品场

√

○

污水处理厂、殡仪馆、火葬场

√

○

√

○

其他市政公用设施

√

○

√

○

√

○

注：

√允许建设○条件允许时经批准后建设×：

不允许建设

第十九条凡需改变规划用地性质超出《建设用地适建设范围表》规定的兼容性范围的，应提出申请后按法定程序上报，经批准后方可实施。

第二十条毗邻城市支路（15米红线宽度）、高压线廊两侧进行建设的项目，建设单位应代征代拆上述道路、高压线廊中心线一侧用地及建筑。

各级开发区另有规定可以从其规定。

所有代征用地不参与该项目的容积率、绿地率、建筑密度等指标平衡计算。

第二十一条规划区建设用地小于《建设用地下限指标表》的，不应单独零星建设永久性建筑。

建设用地下限指标表

建设项目类型

居住

非居住

低层

多层

高层

多层

高层

建设用地面积（m2）

1500

3000

6000

3000

10000

但有下列情况之一，在不影响城市规划实施的前提下，可经规划行政主管部门核准后实施：

　　1.社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的小型建设项目。

　　2.因邻近土地为已实施或已经通过规划审批的河道、道路、绿化等工程，无法与周边土地整合的建设项目。

　　3.经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目。

第二十二条建筑用地范围线、规划用地范围线、拆迁范围线必须闭合。

各设计阶段建筑面积计算均按国家有关建筑面积计算规则进行。

第四章　建筑容量

第二十三条　新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按批准的控制性详细规划执行，未编制规划的，宜按下表《建设密度和容积率参考指标表》和《工业项目建设用地指标控制表》的规定，由城市规划行政主管部门核定执行。

《建设密度和容积率参考指标表》

建筑密度%

容积率限值

低层住宅

15-35

0.3-0.8

多层住宅

25-28

1.2-1.8

高层住宅

18-25

2.5-5.5

办公建筑（多层）

35-38

2.0-3.5

办公建筑（高层）

28-35

3.5-6.5

商业建筑（低层、多层）

35-45

2.0-4.0

商业建筑、商业办公综合（高层）

35-40

5.5-6.5

商住楼（多层）

25-35

2.2-2.5

商住楼（高层）

28-30

3.0-5.5

办公、商住超高层

注：

1、规划用地密度、容积率，地块较大时容积率应取小值，地块较小时容积率应取大值，但建筑密度、容积率两者不得同时取最大值；具体取值还应根据相关规划、控规等确定；

2、综合型项目用地取两者的指标值作为控制指标的上下限；

3、本表适用于未编制控制性详细规划的单一基地，已编制控规的区域按照控规成果执行，如果需要对已经审定控规指标进行调整，需要进行咨询论证后依照法定程序审批确定；

常用的容积率咨询论证方法有：

经验统计法，按同类已建地块容积率值统计采用；模型计算法，按地块模型分别情况采用计算值；参考比照法，按国内各地已有容积率值比照、参考、采用；容量计算法：

按各种规定、规范的最大容量要求计算出容积率；经济测算法，按照地块合理收益计算容积率。

咨询论证必须采用三种（含）以上方法进行比较提出合理的参考指标。

4、城市规划超高层建筑地段可以另行确定容积率、建筑密度指标，但必须满足日照、通风、采光、交通、停车、绿化、市政、景观、消防、环保等基本要求；

5、为城市规划建设作出较大贡献的项目（包括：

私房密集区改造、棚户区改造、危险地段治理、无偿提供城市公园绿地广场等、无偿提供重要城市市政设施或其他大型重要设施、其他为城市有重要贡献）需要上浮调整指标的，由城市规划行政主管部门委托论证评估确定指标后报政府审批确定，此类咨询必须包含经济测算法、模型计算法。

《建设密度和容积率参考指标表》

建筑密度（%）

容积率

《城市居住区规划设计规范》最高值

居住（商住）建筑

低层

——

1.0

1.2

多层

30-35（商住）

1.8

中高层

28-32（商住）

2.5

2.2

高层

20-30（商住）

5.0

3.5

办公建筑

高度<24m

30-40

2.5

高度≥24m

30-40

4.0

商业建筑

高度<24m

30-45

3.0

高度≥24m

30-45

5.0

《工业项目建设用地指标控制表》

行业分类

容积率

农副食品加工业

≥1.0

食品制造业

≥1.0

饮料制造业

≥1.0

烟草加工业

≥1.0

纺织业

≥0.8

纺织服装鞋帽制造业

≥1.0

皮革、毛皮、羽绒及其制品业

≥1.0

木材加工及竹、藤、棕、草制品业

≥0.8

家具制造业

≥0.8

造纸及纸制品业

≥0.8

印刷业、记录媒介的复制

≥0.8

文教体育用品制造业

≥1.0

石油加工、炼焦及核燃料加工业

≥0.5

化学原料及化学制品制造业

≥0.6

医药制造业

≥0.7

化学纤维制造业

≥0.8

橡胶制品业

≥0.8

塑料制品业

≥1.0

非金属矿物制品业

≥0.7

黑色金属冶炼及压延加工业

≥0.6

有色金属冶炼及压延加工业

≥0.6

金属制品业

≥0.7

通用设备制造业

≥0.7

专用设备制造业

≥0.7

交通运输设备制造业

≥0.7

电气机械及器材制造业

≥0.7

通信设备、计算机及其他电子设备制造业

≥1.0

仪器仪表及文化、办公用机械制造业

≥1.0

工艺品及其他制造业

≥1.0

废弃资源和废旧材料回收加工业

≥0.7

注：

1、规划区工业项目容积率一般不宜小于0.8；

2、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。

工业项目用地范围内不应建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；

第二十四条科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术、幼托、社会福利、市政设施、交通设施、仓储物流、外交军事安保等特殊设施项目的建筑容量控制指标，按有关专业规定执行。

第二十五条原有地块的建筑容量控制指标已接近或超出规定值的，不宜在原有建筑基地地块范围内进行改造、扩建、加层，应鼓励进行环境综合整治，提升环境品质。

第二十六条鼓励建设单位在项目用地内建设向社会公众提供的公共开放空间。

经批准取得规划设计条件的开发项目，在项目用地内，无偿提供全天候为社会公众服务的广场、绿地等公共使用空间，在符合交通、景观、消防、卫生等有关规定前提下，可按附表的规定增加建筑面积,但增加的建筑面积总计最高不得超过核定建筑面积的10％。

《建设项目公共开放空间调整建筑面积指标控制表》

核定建筑容积率

FAR

每提供1平方米有效面积的公共开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）

FAR＜2

1.5

2≤FAR

2.5

公共开放空间必须是在项目用地线内无偿为社会公众全天候开放并能够游憩观赏使用的达到200平方米以上具有一定规模的室外空间，公共开放空间不包括停车场、室外经营性场所或有限制进入场所。

第5章　建筑间距与退让

第二十七条沿建筑用地红线和沿城市规划道路、公路、河道、铁路、绿线、蓝线、紫线两侧以及其他基础设施等保护带的建筑物，在退让界外建筑物距离符合本规定有关间距规定外，退界距离应同时符合消防、环保、防汛、城市景观和交通安全影响的要求。

第二十七条居住建筑间距的确定，应符合下列规定：

（一）住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求确定。

（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；

（2）在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；

（3）住宅日照标准应符合大寒日2小时的规定；旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

（二）正面间距，可按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用下表不同方位间距折减系数换算。

不同方位间距折减系数表

方位

0°～15°（含）

15°～30°

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